【正文】 路因較雜亂的環(huán)境及經(jīng)濟(jì)適用房的影響 ,處于主城區(qū)的價(jià)格低谷17項(xiàng)目 主推戶型 與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 核心賣(mài)點(diǎn)旭日。兩灣城與星河翠庭已近尾盤(pán)，未成交戶型多為大三房，現(xiàn)售價(jià) 5400元 /平米左右， 周邊 叁盤(pán)戶型類(lèi)型交叉點(diǎn)多，屬同客源，同質(zhì)樓盤(pán) ， 旭日景城區(qū)內(nèi)景觀更勝一籌。瑞園北城世家邁皋橋地鐵站 0百通國(guó)際500米居住圈500米居住圈同屬城北 ,邁皋橋片區(qū) 憑借其地鐵優(yōu)勢(shì) ,順利承接了中心城區(qū)的價(jià)格外溢客戶 ,將成為繼河西后另一個(gè)價(jià)格上升較快區(qū)域 .城北區(qū)成交量第一均價(jià) 5917元 /平米小區(qū)配置低于林景瑞園，均價(jià) 5375元 /平米地鐵精裝修公寓樓，均價(jià) 7357元 /平米優(yōu)勢(shì)區(qū)域現(xiàn)狀16幕府山景區(qū)段本案 星河翠庭 五糖村廣場(chǎng)旭日景城中浩。Ⅰ 、長(zhǎng)期目標(biāo)：利潤(rùn)最大化 確定項(xiàng)目占位、整體定位，透支未來(lái)價(jià)值Ⅱ 、短期目標(biāo)：順利現(xiàn)金流 確定競(jìng)爭(zhēng)策略、執(zhí)行方案，確保短期熱銷(xiāo)關(guān)鍵詞：趨勢(shì)關(guān)鍵詞：競(jìng)爭(zhēng)11 項(xiàng)目占位23 問(wèn)題界定 區(qū)域未來(lái)評(píng)判 怎么去？ 整體定位23 問(wèn)題界定12區(qū)域現(xiàn)狀65007000500055001000013000 50006000 3500 江北板塊河西板塊城中板塊寧南板塊城東板塊城北板塊幾大房地產(chǎn)板塊已形成明顯的價(jià)格梯度關(guān)系50005500 ? 單位：元 /平米132023年 ,河西板塊以 1000元的增幅 使片區(qū)逐步拋棄城市中端需求 ,因此加速 江寧及城北板塊的成交量大增 .片區(qū) 認(rèn)購(gòu)（套） 成交（套）8月各板塊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)城北 429 337城東 394 236城南 313 257城中 231 161河西 1178 954江寧 1271 933片區(qū) 認(rèn)購(gòu)（套） 成交（套）11月各板塊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)城北 1003 690城東 602 684城南 519 260城中 367 295河西 1165 1213江寧 2738 2521區(qū)域現(xiàn)狀14南京樓市 價(jià)格梯度 圖受上下 價(jià)格的擠壓 ,50006500的城市中端需求釋放集中于幾個(gè)非中心城區(qū)江北板塊3000元江寧板塊4300元河西板塊城中板塊城北板塊5200元7000元10000元城東南板塊區(qū)域現(xiàn)狀本項(xiàng)目所屬區(qū)15（交通，生活配套， 教育投資。7項(xiàng)目界定老城區(qū)邊緣、非競(jìng)爭(zhēng)激烈片區(qū)中大規(guī)模、822 關(guān)鍵思路21 長(zhǎng)短期目標(biāo)2目標(biāo)界定 我去哪里？9目標(biāo)界定單從靜態(tài)測(cè)算來(lái)看，本項(xiàng)目屬于香溢收購(gòu)行為中的純利潤(rùn)部分。兩灣城規(guī)劃路經(jīng)濟(jì)適用房加對(duì)面正大取地的情況。辦公\(公寓）建筑面積：6萬(wàn)平方米北幕 府 西 路翠 亭 路項(xiàng) 目 一 期 項(xiàng) 目 二 期商業(yè)，辦公 公交總站同 義 路休閑廣場(chǎng)休閑廣場(chǎng)建筑面積：1萬(wàn)平方米513競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：受周邊經(jīng)濟(jì)適用房影響，近年商品房供應(yīng)量不大，去化正常，未來(lái)供應(yīng)趨緩商業(yè)。20230108： [2023]SHG112 項(xiàng)目特征13 競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀11 區(qū)域特征1 項(xiàng)目界定 我是誰(shuí)？14 客戶特征2香溢北城背靠幕府熙路橫貫東西，連接南京長(zhǎng)江大橋和長(zhǎng)江三橋；通過(guò)中央路向北直達(dá)長(zhǎng)江，向南高效 聯(lián)通中央門(mén)商圈 ， 鼓樓商圈 至南京最繁華的 新街口商圈 ，11 區(qū)位特征 :地處老城區(qū)邊緣地段，大區(qū)域形象價(jià)值較低新街口商圈鼓樓商圈中央門(mén)商圈311 區(qū)位特征 :小片區(qū)處于規(guī)劃中的交通樞紐地段價(jià)格梯度失衡8000元 /平米50005500元 /平米價(jià)格梯度失衡名城。香溢北城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告 XiangYi Marketing Report版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。華貴園世貿(mào)濱江鋒尚國(guó)際本項(xiàng)目412項(xiàng)目特征：大規(guī)模、符合區(qū)域中心化配置的復(fù)合社區(qū)商業(yè)。辦公\(公寓）建筑面積：6萬(wàn)平方米休閑廣場(chǎng)建筑面積：1萬(wàn)平方米本案 星河翠庭 五糖村廣場(chǎng)旭日景城中浩。614客源特征：受小片區(qū)對(duì)外輻射力負(fù)面影響，現(xiàn)階段以地緣客為主客戶盤(pán)點(diǎn)深厚的感情，對(duì)當(dāng)?shù)匚幕恼J(rèn)同下關(guān)區(qū)泛公務(wù)員期待小戶型產(chǎn)品、以及追求一步到位三房產(chǎn)品金橋區(qū)域的江浙個(gè)體戶及私營(yíng)業(yè)主 工作地點(diǎn)近，方便往來(lái)、望日后的交通會(huì)更加便利政府關(guān)系戶（供電局煙草、電信等國(guó)企） 關(guān)注項(xiàng)目的口碑傳播公交沿線的大型企業(yè)員工 交通方便，降低便捷成本南京周邊縣市的潛在客戶 城市身份標(biāo)簽、投資型下關(guān)區(qū)當(dāng)?shù)鼐用?5%的意向客戶5%的意向客戶本項(xiàng)目自然上門(mén)客戶組成客戶情況與周邊中浩森林灣、旭日景城接近，與星河翠庭略有區(qū)別。但從現(xiàn)金流來(lái)看，本項(xiàng)目 2023年至少順利回款 2億才能保證個(gè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)i. 打造成為城北片區(qū)標(biāo)桿產(chǎn)品ii. 顛覆城北新的生活模式iii. 快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)后續(xù)產(chǎn)品的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)10基于項(xiàng)目的長(zhǎng)短期目標(biāo)，我們應(yīng)該分開(kāi)兩條線思考本項(xiàng)目。）邁皋橋地段2023年 12月均價(jià)統(tǒng)計(jì)M林景。兩灣城規(guī)劃路經(jīng)濟(jì)適用房I 中浩。II 生活配套較差，環(huán)境亦差 。景城小三房 100109大三房 120 直面競(jìng)爭(zhēng)城市綠洲 \坡地景觀 \山水景觀 \紅太陽(yáng)綜合實(shí)力中浩。華貴園世貿(mào)濱江鋒尚國(guó)際幕府路樓盤(pán)19區(qū)域外部機(jī)會(huì) (2):近期價(jià)格承受力相對(duì)較高的鼓樓外溢的客戶在本片區(qū)內(nèi)有增加趨勢(shì) ,且密度 由站點(diǎn)向兩側(cè)稀釋本案 星河翠庭 五糖村廣場(chǎng)站（ 15， 53， 38， 77， 308， 809路）旭日景城中浩。旭日客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?，金橋市?chǎng)企業(yè)主， 20項(xiàng)目機(jī)會(huì) (1):形象道路翠庭路路的開(kāi)通大大不僅拉近與主城區(qū)的距離更大大改善了小片區(qū)的視覺(jué)環(huán)境與外界形成明顯區(qū)隔價(jià)格梯度失衡8000元 /平米50005500元 /平米價(jià)格梯度失衡名城。商業(yè)。森林灣樓盤(pán)體塊： ８幢多層，４幢小高層客戶選擇 ： 120130平米的 三房 ， 局限性： 客源單一，９０％以上為當(dāng)?shù)鼐用?越滯越冷28星河翠庭客戶構(gòu)成 ：附近務(wù)業(yè)者，當(dāng)?shù)鼐用瘢?如，３８路 南京衛(wèi)校， 公交線已作為樓盤(pán)銷(xiāo)售中的有利條件 。銷(xiāo)售反饋 ：客戶對(duì)三房需求旺盛，該樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)： 5200元 /平方米， （三房， 116平米， 客戶意向 ：新推兩幢小高層，以被各交通沿線客戶認(rèn)購(gòu)５０％　29旭日景城樓盤(pán)板塊 ：全為多層住宅小區(qū)　現(xiàn)遇難題 ：１。主要原因?yàn)閼粜团鋷щ娞荩?　　　　　２。金陵船廠及當(dāng)?shù)仉姍C(jī)廠等。占 30%， 55萬(wàn)左右， 其中兩房起價(jià)空間最大?？偨ㄖ娣e： 項(xiàng)目占地 12萬(wàn)平方米，總建筑面積 23萬(wàn)平方米， 一期項(xiàng)目為 6棟多層，和 6棟小高層住宅，其總建筑面積為 總居住戶數(shù) 483戶，容積率 ， 配有商鋪，酒店公寓。下關(guān)區(qū)居民偏愛(ài)多層式住宅，且此類(lèi)居民多為中老年齡段，青年群體會(huì)選擇小高層住宅。高層具體戶型比例7080平米 8090平米 90100平米 100110平米 110120平米 120130平米 130平米以上 1/484 75/484 23/484 25/484 32/484 27/484 25/484 4/484 49/484 54/484 50/584 48/484 15/484 56/484多層高層一期項(xiàng)目的 8， 9， 10小高層，現(xiàn)已被團(tuán)購(gòu) 144套，戶型比例是二室，三室，即所剩于的二室，三室戶型總數(shù)為132套。三室208套276套12 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)分析 B350 50 100客戶戶型需求 Vs 實(shí)際戶型構(gòu)成 比例7090平米意向90100平米意向100 5025%25%%%100110平米意向110120平米意向 40%%% %120130平米意向 %130平米以上意向 10% %80100平米的戶型為主導(dǎo)需求意向，主要表現(xiàn)為二房，小三房住房。 交 通 價(jià) 值 13 審定項(xiàng)目?jī)r(jià)值38我們憑什么有此提升空間項(xiàng)目本體的 優(yōu)勢(shì) ？?jī)r(jià)值 1商業(yè)價(jià)值n60000平方米的地域型商業(yè)旗艦n10000平方米的市民休閑廣場(chǎng)n新街口，鼓樓及中央門(mén)商圈的高效 聯(lián)通點(diǎn)價(jià)值 2 交通價(jià)值n片區(qū)未來(lái)的 交通樞紐中心n公交總站點(diǎn)，地鐵 7號(hào)線五糖村站點(diǎn)近在咫尺n翠亭路、同義路規(guī)劃利好13審定項(xiàng)目?jī)r(jià)值39價(jià)值 3 園林價(jià)值n區(qū)內(nèi)全景式生活城景觀規(guī)劃，并配有 私家 景觀庭院n立體式景觀 展示，自然地勢(shì)與澳大利亞景觀設(shè)計(jì)理念的完美融合，實(shí)現(xiàn)立體式精致景觀展示，如下沉廣場(chǎng)，跌水池，街角廣場(chǎng)的交響輝映，充分展現(xiàn)人與自然的和諧生活 。老牌國(guó)企的員工眼界不一定低，工資收入比較穩(wěn)定，有一定積蓄，也因此有一定投資的能力，但 總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限通常會(huì)有幾套住房，但大部分比較老，用來(lái)出租， 收取較為可觀的租金收益， 期望三房戶型式住宅，一次性付款率高財(cái)富積累速度實(shí)在太慢，總是跟不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，關(guān)注交通便捷成本，小戶型原居民（香溢客戶積累）汽輪電機(jī)廠金陵船廠（旭日景城客戶）三代同堂型居民（中浩兩灣城客戶）下關(guān)區(qū)泛公務(wù)員（星河翠亭客戶）42客戶對(duì)項(xiàng)目本體的關(guān)注重點(diǎn)外立面、戶型、園林、物管旭日景城客戶個(gè)人：張先生，男， 3540歲，著裝很講究，有氣派家庭：一家三口，妻子在家，小孩 45歲現(xiàn)住： 3室 1廳 1