世聯(lián)xxxx年南京蘇寧環(huán)球名都匯項目營銷策略總綱-wenkub
2023-03-27 03:41:56 本頁面
【正文】 的小型“城市綜合體”規(guī)劃，片區(qū)內唯一 ?戶型緊湊、實用，附加值高 ?建筑風格鮮明，都市感強 劣勢 W ?不臨主干道，昭示性較差 ?項目規(guī)模較小 ?周邊形象不佳 威脅 T ?區(qū)域形象差，認知度不高 ?今年第四季度，住宅市場集中放量，同質化競爭激烈 ?提升區(qū)域價值，以區(qū)域價值帶動項目價值。凱鴻燕瀾灣 200套房源在售 本項目 未來供應情況 2023年上半年多個項目將加推房源，主要是以三房為主；其中 第一季度中電、左右會選擇性加推 ，對本項目的推售時間將產生重大影響 曉莊國際廣場 今年 10月首次開盤，推出全部酒庖公寓，辦公挑高 板塊價值被重新定義，邁皋橋市場迎來發(fā)展契機 左右的價格標桿讓城北板塊的價值被重新定義，城北這個半封閉市場將逐漸步入全市需求視野 1 住宅競爭市場小結 2023年第四季度多項目上市，分流客戶； 2023年 3月預計多個項目將加推，本項目需尋找機會突圍 前擁后堵的競爭格局下，住宅產品需尋找時機突圍 3 弱化區(qū)位、大盤區(qū)隔，深挖產品價值 項目區(qū)位、體量不占優(yōu)勢，展示薄弱，但片區(qū)內唯一規(guī)劃有集中型商業(yè)街區(qū)的項目、建筑風格鮮明，戶型更緊湊，附加值多 2 隨著推廣范圍的外拓以及項目形象拔高，左右、中電、大地的客戶群體由之前區(qū)域客戶的局限向全城延伸，投資客比例也逐漸增多。 面積段： 項目 80100㎡ 戶型占比 80%，面積較同類產品，利于總價控制； 戶型功能： 項目所有戶型均帶獨立儲藏室，功能齊備； 附加值： 飄窗、陽臺（算一半）等面積可贈送手段應用普遍，但細節(jié)上略有微差；本項目 100㎡ 有設備陽臺全贈送 點對點分析 ——產品 區(qū)域大盤早期房源已交付，居住氛圍成熟，展示面寬； 左右在工程接近封頂時開盤，小區(qū)園林、樣板間展示效果甚佳。 ?居住不商業(yè)結合 +現(xiàn)代挺拔的建筑形態(tài)，都市感更強 本項目 蘭亭雅苑 左右陽光 大地 “ 曉莊廣場交通樞紐” 推廣訴求：城北中心地標，地鐵交匯空間 地址：棲霞區(qū)和燕路 498號 建筑面積： 15萬㎡ 物業(yè)類型：酒庖公寓，挑高辦公 公寓 ： 13500元 /平， Loft： 14600元 /平 供應情況： 10月 30日項目首次開盤，全部房源一次性推出，共計 934套。 推廣訴求： “ 創(chuàng)城北最好的精品居住社區(qū) ” “ 曉莊成熟生活配套 +地鐵輻射” 已基本售完， 5月將推出花園洋房 地址：邁皋橋邁化路 建筑面積： 容積率： 近期動作： 1月 8日推出 182套房源，主力為90139平米三房、四房；開盤當天實現(xiàn)價格1510015200元 /平米 ， 實現(xiàn)去化 91%；預計春節(jié)后將加推 1棟樓 左右陽光：本次開盤將邁皋橋片區(qū)的標桿價栺提升了約 600800元/平米，其市場反應情況對整個邁皋橋市場價栺水平形成了沖擊，本項目入市定位將重點參考其此次市場表現(xiàn)。 “ 城中百萬平米人文居庭” 推廣訴求： “ 相和于城市，又丌同于城市 ” 地址：棲霞區(qū)和燕路 329號 建筑面積：約 容積率： 近期動作：大地 7月 23日開盤后分四批加推，價格呈直線上升； 11月底直降 1000元 /平米引發(fā)市場關注，現(xiàn)尾房在售。 城北崛起之路 2023 2023 2023 特殊的區(qū)域背景造就了新政后不同的市場氛圍 2023？ 地址：邁皋橋華電路 1號 建筑面積：約 80萬平方米 ，三期 容積率： 近期動作：最近一次開盤時間為 2023年 10月30日， 當時均價為 14500元 /㎡ ，截止到 12月31日去化率為 97%。 南京 0 9 . 1 1 0 . 1 2 商品住宅成交套數(shù)及成交面積走勢020234000600080001000012023140001600009. 109. 209. 309. 409. 509. 609. 709. 809. 909. 1009. 1109. 1210. 110. 210. 310. 410. 510. 610. 710. 810. 910. 1010. 1110. 12套020230040000060000080000010000001202300140000016000001800000平米成交面積 成交套數(shù)主城區(qū)價值洼地，受軌道交通利好，區(qū)域市場升級在即；舊城改造啟動，將由 “ 房荒 ” 轉向供應量 “ 井噴 ” 20232023 老工業(yè)區(qū)的靜默 城北在老南京人的印象里就是一個工業(yè)區(qū) 發(fā)展自成一體，人氣旺盛，邁皋橋就是城北一帶的“小新街口”，交通發(fā)達，生活配套齊全 “幾乎每走一站路，就可以看到蘇果超市，每走 2到 3站，就有一近千平方的大菜場” 地鐵，邁皋橋的分水嶺 2023年南京地鐵一號線開通使用，底站為邁皋橋 ，城北迅速躥紅，沿線房價迅速飆升 。 1 面積梯度迎合市場主流、戶型設計上契合宜居概念 住宅：品質外觀 +市場熱銷戶型尺度 +完美設計 2 本體分析小結 利用自有商業(yè)配套打造項目城市綜合體形象 整盤：純住宅 +商業(yè)廣場的“綜合體”規(guī)劃 2 整合三條產品線，提升住宅產品的價值實現(xiàn)能力 。 項目地塊總經濟指標（包括住宅和商業(yè)地塊）： ? 總用地面積： ㎡ ? 總建筑面積： ㎡ 住宅地塊經濟技術指標： ? 總用地面積： ㎡ ? 總建面： 47314㎡ —— 住宅面積： 36447㎡ 商業(yè)面積： 2668㎡ 地下建筑面積： 10866㎡ ? 容積率： ? 綠地率： % ? 建筑密度： 25% ? 總戶數(shù)： 330戶 商業(yè)地塊經濟技術指標： ? 總用地面積： ㎡ ? 總建筑面積： ㎡ —— ? 容積率： ? 綠化面積： ?如果商業(yè)、住宅兩個地塊獨立，分別不其他項目競爭時，在規(guī)模上處于弱勢地位。 ?將商業(yè)、住宅合為整體看待時，在整體規(guī)劃和規(guī)模上均具備一定競爭優(yōu)勢。 報告體系 Analyze System 開収商目標
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