世聯(lián)xxxx年南京蘇寧環(huán)球名都匯項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱(編輯修改稿)
2025-03-26 03:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 化區(qū)位、大盤區(qū)隔，深挖產(chǎn)品價(jià)值 項(xiàng)目區(qū)位、體量不占優(yōu)勢(shì)，展示薄弱，但片區(qū)內(nèi)唯一規(guī)劃有集中型商業(yè)街區(qū)的項(xiàng)目、建筑風(fēng)格鮮明，戶型更緊湊，附加值多 2 隨著推廣范圍的外拓以及項(xiàng)目形象拔高，左右、中電、大地的客戶群體由之前區(qū)域客戶的局限向全城延伸，投資客比例也逐漸增多。 推廣外拓，提升大區(qū)域知名度 4 住宅客戶 —AIO分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交客戶多以區(qū)域客戶為主，但較期待品質(zhì)感社區(qū)和城市化生活 本項(xiàng)目住宅客戶分析 進(jìn)場(chǎng)至今客戶區(qū)域來(lái)源9%0%1%3%8%1%0%68%5%5%鼓樓雨花玄武白下建鄴下關(guān)秦淮江寧棲霞江北外地項(xiàng)目 核心客群仍以區(qū)域內(nèi)自住及首改客戶為主 ，同時(shí)鼓樓、下關(guān)北部區(qū)域客戶也是項(xiàng)目重要客源地。 住宅客戶小結(jié) 客戶來(lái)源仍以本地自住或工作人群為主 1 地鐵、配套仍是客戶關(guān)注核心要點(diǎn)，但產(chǎn)品品質(zhì)在客戶心中占據(jù)越來(lái)越重要的位置 。過(guò)于 “實(shí)在”的訴求影響力減弱，反而細(xì)節(jié)展示效果明顯 2 本項(xiàng)目客戶來(lái)源及置業(yè)需求契合市場(chǎng)主流客戶群體特征 3 報(bào)告體系 Analyze System 開(kāi)収商目標(biāo)解讀 本體分析 市場(chǎng)及客戶洞察 核心問(wèn)題界定及戰(zhàn)略導(dǎo)出 策略分解 附件 核心問(wèn)題界定 價(jià)格 —— 如何挖掘產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，弱化環(huán)境負(fù)面影響，提升客戶價(jià)值感知，拔升價(jià)格預(yù)期？ 1 客戶 —— 如何精準(zhǔn)定位住宅可能客群范圍，尋找盡可能多的客戶量，以支撐項(xiàng)目去化速度？ 2 推售 —— 如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找準(zhǔn)差異化產(chǎn)品需求及入市時(shí)機(jī)？ 3 基于目標(biāo)實(shí)現(xiàn)下的問(wèn)題提出 機(jī)會(huì) O ?黑墨營(yíng)單元舊城改造 ?地鐵 1號(hào)線北延線規(guī)劃利好 ?周邊多個(gè)項(xiàng)目商業(yè)將陸續(xù)啟動(dòng)，商業(yè)氛圍漸濃 減小劣勢(shì)，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) ?以鮮明的個(gè)盤形象突破現(xiàn)有區(qū)域形象； ?借競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共同炒熱區(qū)域之勢(shì)，截客突圍。 ?加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)展示以彌補(bǔ)周邊形象不佳的劣勢(shì)； ?盡早入市，差異化推盤，避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng) 戰(zhàn)略 推導(dǎo) 優(yōu)勢(shì) S ?住宅 +集中商業(yè)的小型“城市綜合體”規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)唯一 ?戶型緊湊、實(shí)用，附加值高 ?建筑風(fēng)格鮮明，都市感強(qiáng) 劣勢(shì) W ?不臨主干道，昭示性較差 ?項(xiàng)目規(guī)模較小 ?周邊形象不佳 威脅 T ?區(qū)域形象差，認(rèn)知度不高 ?今年第四季度，住宅市場(chǎng)集中放量，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 ?提升區(qū)域價(jià)值，以區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 ?核心優(yōu)勢(shì)最大化，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ?借區(qū)域、交通發(fā)展之勢(shì)，再次炒熱區(qū)域價(jià)值。 報(bào)告體系 Analyze System 開(kāi)収商目標(biāo)解讀 本體分析 市場(chǎng)及客戶洞察 核心問(wèn)題界定及戰(zhàn)略導(dǎo)出 策略分解 附件 實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，贏得客戶面的核心 策略 策略方式 形象包裝策略 1 跳出區(qū)域傳統(tǒng)形象包裝，樹(shù)立項(xiàng)目差異化市場(chǎng)形象， 吸引市場(chǎng)關(guān)注 —— 時(shí)尚新貴的青年社區(qū) 通過(guò)售樓處的包裝和施工現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造，強(qiáng)化項(xiàng)目 形象、弱化不利因素的影響，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值感知 策略 策略方式 實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，贏得客戶面的核心 住宅、集中性商業(yè)、酒店公寓，分批進(jìn)入市場(chǎng)，做好 每一個(gè)“一”，最終實(shí)現(xiàn)城市生活概念的完美落地 推售策略 3 渠道策略 2 區(qū)域外樹(shù)形象，提升項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度；同時(shí)通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶活動(dòng)范圍的不斷摸索，精細(xì)化繪制客戶活動(dòng)地圖，實(shí)行有效打擊； 借力打力，攔截競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶 策略分解之項(xiàng)目形象包裝策略 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)聚焦 推廣部署 產(chǎn)品價(jià)值延展深挖 商業(yè)定位、展示 項(xiàng)目?jī)r(jià)值立地 區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值 形象、調(diào)性導(dǎo)入 引發(fā)全城關(guān)注 階段 公寓開(kāi)盤 2023年 4月 1月 2023年 3月 12月 推廣啟動(dòng) 形象策略階段目標(biāo) 定義項(xiàng)目形象 項(xiàng)目屬性定位 主推廣語(yǔ)：世界曾是你們的， 但現(xiàn)在是我們的 注：具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)根據(jù)實(shí)際情況另行確定 售樓處開(kāi)放 開(kāi)盤期 住宅銷售 強(qiáng)銷期 商業(yè)銷售 住宅持續(xù)去化 住宅持續(xù)加推 6月 8月 12月 商業(yè)入市 A/形象實(shí)施策略 B/傳播渠道實(shí)施 〃 線上樹(shù)形象 形象調(diào)性樹(shù)立 戶外 〃 調(diào)性和信息點(diǎn) 項(xiàng)目調(diào)性，開(kāi)盤信息 商業(yè)價(jià)值賣點(diǎn) 報(bào)紙 〃 溢價(jià)和信息點(diǎn) 形象及營(yíng)銷信息 認(rèn)知度訴求、 項(xiàng)目信息傳遞 項(xiàng)目調(diào)性、開(kāi)盤信息 項(xiàng)目及產(chǎn)品價(jià)值傳遞 項(xiàng)目?jī)r(jià)值賣點(diǎn)延展 商業(yè)產(chǎn)品信息、價(jià)值賣點(diǎn)炒作 網(wǎng)絡(luò) 〃 活動(dòng)和信息點(diǎn) 形象調(diào)性樹(shù)立 活動(dòng)起勢(shì)、項(xiàng)目信息 項(xiàng)目調(diào)性落地，開(kāi)盤信息 評(píng)獎(jiǎng)炒作、片區(qū)炒作 推廣部署 形象、調(diào)性導(dǎo)入 引發(fā)全城關(guān)注 階段 公寓開(kāi)盤 2023年 4月 2023年 3月 12月 推廣啟動(dòng) 售樓處開(kāi)放 開(kāi)盤期 住宅銷售 強(qiáng)銷期 商業(yè)銷售 住宅持續(xù)去化 項(xiàng)目形象延伸 生活概念塑造 住宅持續(xù)加推 6月 8月 1月 12月 商業(yè)入市 B /傳播策略實(shí)施 推廣部署 短信 〃 信息點(diǎn) 〃 截流客戶 售樓處開(kāi)放 項(xiàng)目開(kāi)盤 營(yíng)銷活動(dòng)信息 說(shuō)明：線下推廣直接針對(duì)目標(biāo)客戶群，具體實(shí)施節(jié)點(diǎn)可根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)及重大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，既要起到項(xiàng)目調(diào)性的傳播，把握客戶盤點(diǎn)進(jìn)度，更要實(shí)現(xiàn)客戶截流。 推廣部署 形象、調(diào)性導(dǎo)入 引發(fā)全城關(guān)注 階段 公寓開(kāi)盤 2023年 6月 2023年 3月 12月 推廣啟動(dòng) 售樓處開(kāi)放 開(kāi)盤期 住宅銷售 強(qiáng)銷期 商業(yè)銷售 住宅持續(xù)去化 住宅持續(xù)加推 10月 C /傳播策略實(shí)施 〃 線下渠道推廣 熱銷信息 加推信息 2023年 2月 2023年 1月 12月 商業(yè)信息發(fā)布 商業(yè)入市 2023/3/26 42 營(yíng)銷推廣第一階段：定義項(xiàng)目立形象 價(jià)值引爆點(diǎn)：蘇寧 〃 名都匯夢(mèng)想家園系列活動(dòng) ? 夢(mèng)想家園系列活動(dòng)一 名都匯期末考試，樂(lè)贏無(wú)敵電影券 “期末考試 ” ——玩轉(zhuǎn)競(jìng)答 樂(lè)贏無(wú)敵電影券活動(dòng) 期盼已久的假期即將到來(lái)，繃緊一年的神經(jīng)是否應(yīng)該
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