【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商圈，南珠市場(chǎng)、北部灣廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)超市提供各種購(gòu)物需求，商業(yè)氛圍已經(jīng)逐漸成熟，是北海本地人及游客的主要消費(fèi)場(chǎng)所。 項(xiàng)目所在茶亭路板塊與主城區(qū)緊臨，生活配套設(shè)施齊全。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大師作品 —— 桂林山水；前衛(wèi)、現(xiàn)代的建筑解構(gòu)手法使項(xiàng)目立面效果充滿(mǎn)藝術(shù)感 產(chǎn)品分析 ? 桂林山水 —— 大師傳世，大師出品。 ? 蛋形別墅 —— 擁有的不只是奢華。 ? 頂級(jí)會(huì)所 —— 頂級(jí)服務(wù)，頂級(jí)生活。 ? 游艇碼頭 —— 濱海生活的終極體現(xiàn)。 大師作品 —— 超出想象的建筑藝術(shù)珍品，不一樣的濱海生活將從這里開(kāi)始。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 海景資源得到利用充分，項(xiàng)目具有一線(xiàn)海景之資源 產(chǎn)品分析 270度無(wú)敵海景 沙灘主題文化公園 項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀(guān)資源 項(xiàng)目三度景觀(guān)系統(tǒng) 三度景觀(guān)系統(tǒng)，富有層次感的立體觀(guān)景感受。 海景資源得到利用充分，項(xiàng)目具有一線(xiàn)海景資源 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 游艇碼頭 —— 高端客戶(hù)的精神向往，游艇碼頭+游艇成為項(xiàng)目意向客戶(hù)圈層象征與號(hào)召力 產(chǎn)品分析 ? 實(shí)力的證明，“一千萬(wàn)與一億身家的區(qū)別” ? 海上高爾夫，社交的格調(diào)，商務(wù)社交功能的衍生。 游艇碼頭與游艇的身份標(biāo)簽 游艇碼頭與沙灘公園的有機(jī)組合 高端客戶(hù)的精神向往，身份之圖騰， 游艇碼頭 +游艇成為項(xiàng)目意向客戶(hù)圈層象征與號(hào)召力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 被仰望的高度 —— 地勢(shì)高差的巧妙運(yùn)用，游客站在沙灘上對(duì)建筑的仰望，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目豪宅的身份標(biāo)簽 產(chǎn)品分析 被仰望的高度 被仰望的高度 在北海鮮有對(duì)基地地形地貌加以改造的社區(qū)，行走在平坦土地上只有匆匆的過(guò)往感，而有更的漫步與滯留的欲望，視覺(jué)上亦缺乏給人驚喜的可能，不能通過(guò)視角營(yíng)造給人以被仰望的高度。本項(xiàng)目以地勢(shì)高差的巧妙運(yùn)用，讓游客站在沙灘上對(duì)建筑的仰望，強(qiáng)化項(xiàng)目豪宅的身份標(biāo)簽 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 為體現(xiàn)項(xiàng)目作為高端豪宅所給予客戶(hù)的隱私，利用架空層將項(xiàng)目入口人為抬高，實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)外的自然區(qū)隔 產(chǎn)品分析 空間的秩序，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外有別 采用超高架空小區(qū)內(nèi)部半開(kāi)放空間與外部開(kāi)放空間的過(guò)度 —— 保證私人空間的絕對(duì)隱秘。 房子外：視線(xiàn)隔絕 /房子內(nèi)：別有洞天。 小區(qū)外 小區(qū)內(nèi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 內(nèi)空間有序的延展 —— 情景交融的內(nèi)部景觀(guān)設(shè)計(jì)，步移景異，充滿(mǎn)儀式感的區(qū)隔 產(chǎn)品分析 充滿(mǎn)儀式感的區(qū)隔 小區(qū)內(nèi)部以交能動(dòng)線(xiàn)之規(guī)劃（道路 +小區(qū)內(nèi)共享景觀(guān)）實(shí)現(xiàn)別墅與高層的硬性區(qū)隔，同時(shí)別墅區(qū)通過(guò)圍合院落實(shí)現(xiàn)別墅與高層的軟性區(qū)隔。硬性與軟性的景觀(guān)區(qū)隔使項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀(guān)步移景異，在情景交融的同時(shí)充滿(mǎn)儀式感。 圍合院落 利用道路實(shí)現(xiàn)別墅與高層間的區(qū)隔。 院落的實(shí)現(xiàn) 小區(qū)內(nèi)部景觀(guān) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 白金級(jí)酒店式會(huì)所 —— 海洋文化主題大堂 產(chǎn)品分析 海洋元素 水母造型 會(huì)所室內(nèi)效果圖 海洋文化主題大堂 會(huì)所整體設(shè)計(jì)靈感源自于水母，因此會(huì)所內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)造型充分表達(dá)了這一設(shè)計(jì)理念。同時(shí)內(nèi)空間的陳列也充分考慮了與海洋主題相關(guān)的元素，如兩層高的水族魚(yú)缸等。 水族魚(yú)缸 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 白金級(jí)酒店式會(huì)所 —— 無(wú)邊界海景泳池 產(chǎn)品分析 藝術(shù)與海的融合 海天一色的純美居住感受 抬高的設(shè)計(jì)使小區(qū)外的游人無(wú)法看到小區(qū)內(nèi)住戶(hù)在泳池的戲水，充分保證了住戶(hù)的私密性。同時(shí)向外延升的感受，形成泳池同海接壤的感受，讓客戶(hù)充分享受到海天一色的純美居住感受。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)代風(fēng)格海景別墅 —— 北海首創(chuàng) 產(chǎn)品分析 現(xiàn)代風(fēng) 格：奢華的尊貴 當(dāng)前北海別墅風(fēng)格主要以歐陸風(fēng)格為主，現(xiàn)代風(fēng)格作為一種市場(chǎng)創(chuàng)新需要加以全力演繹。 與世界藝術(shù)別墅一脈相傳 項(xiàng)目名稱(chēng) 風(fēng)格 森海豪庭 歐陸 銀灘萬(wàn)泉城 歐陸 黃金海岸 北歐 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)代風(fēng)格海景別墅 —— 絕對(duì)的空中院落 產(chǎn)品分析 利用屋檐下的空間，形成半露天，半開(kāi)敞的戶(hù)外空間，擺設(shè)戶(hù)內(nèi)家具后，形成了從室內(nèi)居住到室外休閑的融合與過(guò)渡 院子 —— 戶(hù)外／戶(hù)內(nèi)空間的融合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)代風(fēng)格海景別墅 —— 院中多泳池的享受 產(chǎn)品分析 多泳池 —— 奢侈生活的享受指數(shù) 多個(gè)泳池設(shè)臵，充分體現(xiàn)了尊崇的身份感。 對(duì)水的占有與享受方式，從某種意識(shí)上象征著奢侈的想象力與行動(dòng)力。 結(jié)論：本項(xiàng)目將成為北海首席高端項(xiàng)目 —— 住宅中的奢侈品，它形象與展示的打造也必須遵循奢侈品的四大要素。 壁壘 1：數(shù)量稀缺： 不可取代的資源和難以超越的價(jià)值，同時(shí)具有數(shù)量有限 壁壘 2：創(chuàng)意設(shè)計(jì) 藝術(shù)性、文化性引入產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不凡的品味 壁壘 3：身份純正 更為標(biāo)志性的高端象征，圈層的象征 壁壘 4：技術(shù)領(lǐng)先 質(zhì)量和服務(wù)的絕對(duì)保證，并且全方面的關(guān)注客戶(hù)的需求，同時(shí)行業(yè)最佳 結(jié)論 CONCLUSION 稀缺 城市的感受，成熟的配套。 稀缺 一線(xiàn)無(wú)敵海景，價(jià)值不說(shuō)自明 稀缺 北部灣新城首個(gè)項(xiàng)目，無(wú)可替代的唯一選擇。 設(shè)計(jì) 大師作品 —— 桂林山水，人在海中游，山在畫(huà)中走。 設(shè)計(jì) 前衛(wèi)、現(xiàn)代的建筑解構(gòu)手法使項(xiàng)目立面效果充滿(mǎn)藝術(shù)感。 結(jié)論 CONCLUSION 設(shè)計(jì) 現(xiàn)代風(fēng)格海景別墅，盡情演繹藝術(shù)建筑精髓。 身份 硬件 /軟件雙管齊下建立項(xiàng)目的絕對(duì)區(qū)隔感。 身份 游艇碼頭 —— 身份的圖騰。 身份 被仰望的高度 —— 地勢(shì)高差的巧妙運(yùn)用，游客站在沙灘上對(duì)建筑的仰望，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目豪宅的身份標(biāo)簽。 身份 白金級(jí)酒店會(huì)所 —— 海洋文化主題大堂、頂級(jí)商務(wù)俱樂(lè)部、無(wú)邊界海景泳池。 結(jié)論 CONCLUSION 領(lǐng)先 私密性 —— 內(nèi)空間有序的延展 —— 情景交融的內(nèi)部景觀(guān)設(shè)計(jì)，步移景異，充滿(mǎn)儀式感的區(qū)隔線(xiàn)。 領(lǐng)先 包豪期風(fēng)格海景別墅 —— 北海首創(chuàng)；絕對(duì)的空中院落、院中多泳池的享受、海天一色的純美居住感受。 領(lǐng)先 產(chǎn)品絕對(duì)私秘、享受，全方位市場(chǎng)超越與領(lǐng)先。 領(lǐng)先 私密性 —— 為體現(xiàn)項(xiàng)目作為高端豪宅所給予客戶(hù)的隱私，利用架空層將項(xiàng)目入口人為抬高，實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)外的自然區(qū)隔。 1 楔子 4 項(xiàng)目整體定位 5 豪宅案例借鑒 3 海岸生活豪宅之路 2 目標(biāo) 6 7 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行 目標(biāo)回顧及其項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目物業(yè)檔次定位 項(xiàng)目客戶(hù)定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 觀(guān)點(diǎn)：根據(jù)項(xiàng)目客戶(hù)分析的基本結(jié)論，我們認(rèn)為高端豪宅客戶(hù)始終存在 主力購(gòu)買(mǎi)人群所屬行業(yè) 時(shí)代特征與經(jīng)濟(jì)背景 隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，中國(guó)的新興行業(yè)和依賴(lài)進(jìn)出口的來(lái)料加工工業(yè)打成全球化列車(chē)獲得快速發(fā)展。 03年開(kāi)始，國(guó)家放開(kāi)煤炭等能源價(jià)格，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的儲(chǔ)備，能源業(yè)主開(kāi)始走上財(cái)富榜。 05年開(kāi)始中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始加速上揚(yáng)，06年，地產(chǎn)率先走出上升行情，多年熊市開(kāi)始走出陰霾。 宏觀(guān)調(diào)控顯效，外界經(jīng)濟(jì)影響擴(kuò)大，能源一枝獨(dú)秀。 股市、樓市一路長(zhǎng)紅，高歌猛進(jìn)，卻開(kāi)始遭遇國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控及全球經(jīng)濟(jì)疲軟。 制造業(yè) 律師 CEO 外籍人士 能源 進(jìn)出口 基建 房地產(chǎn) 電力 金融 能源 媒體 能源 2023 2023 2023 2023 2023 客戶(hù)定位 規(guī)律 —— 高端豪宅的主力客戶(hù)隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展群體內(nèi)部發(fā)生臵換；無(wú)論什么行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)新熱點(diǎn)，獲得利益的財(cái)富人士都會(huì)選擇豪宅，不是客戶(hù)選擇項(xiàng)目，而是項(xiàng)目選擇客戶(hù)。 對(duì)于本項(xiàng)目而言，解決客戶(hù)的核心問(wèn)題是 —— 項(xiàng)目如何選擇客戶(hù)。 從全國(guó)視野看，中國(guó)高端豪宅主力客戶(hù)演變規(guī)律： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目如何選擇客戶(hù)？ —— 以尋求海岸生活的“東北、山東、北京、內(nèi)蒙”知富階層為核心客群，同時(shí)輻射長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域知富階層 客戶(hù)定位 頂級(jí)財(cái)富階層 高端財(cái)富階層 中高端財(cái)富階層 核心客戶(hù) 財(cái)富階層 增長(zhǎng)型 客戶(hù)群 差異型 客戶(hù)群 生意關(guān)系 潛在客戶(hù)量 地 域 意向 客戶(hù)量 尋求海岸生活 的知富階層 三緣關(guān)系客戶(hù) 分布 東北、山東、北京、內(nèi)蒙 長(zhǎng)三角、珠三角 長(zhǎng)三角、珠三角 細(xì)分 企業(yè)主 、大股東 ；高管 公務(wù)員、新移民 大股東、高管 名人、企業(yè)主、高官 本項(xiàng)目核心客戶(hù)是介于中高端財(cái)富階層與高端財(cái)富階層之間尋求海岸生活的知富階層， 主要區(qū)域分布為：東北、山東、北京、內(nèi)蒙。同時(shí)，本項(xiàng)目的核心客戶(hù)也是其余兩類(lèi)客戶(hù)的主要推動(dòng)源。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目如何選擇客戶(hù)？ —— 從客戶(hù)需求特征及客戶(hù)演變趨勢(shì)，在不同階段、針對(duì)客戶(hù)需求合理配臵資源 客戶(hù)定位 生活 理 念 高 財(cái)富層級(jí) 資源享有型 資源跟隨型 資源追求型 資源占有型 對(duì)價(jià)格敏感 努力擠進(jìn)“上流社會(huì)” 與真正的上流階層為鄰 對(duì)稀缺資源的要求相對(duì)較低 核心 客戶(hù) 增長(zhǎng)型 客戶(hù)群 差異化客戶(hù)群 注重低調(diào)，享受生活 私密安全性的空間 對(duì)稀缺資源價(jià)值的有限享有 會(huì)所、配套滿(mǎn)足低調(diào)的奢華 注重對(duì)資源的獨(dú)享，彰顯身份感 對(duì)私缺資源獨(dú)享的成就感 尊貴、身份 客戶(hù)活出自我，追求個(gè)性 喜歡個(gè)性化風(fēng)格、追求藝術(shù)品位 對(duì)資源的可改造性要求高 客戶(hù)演變（擴(kuò)散） 核心客戶(hù) 增長(zhǎng)型客戶(hù) 差異型客戶(hù) 前期 后期 ?以東北、山東、北京、內(nèi)蒙為核心的客戶(hù)是項(xiàng)目的啟動(dòng)期核心客戶(hù)（其余關(guān)系客戶(hù)例外）。 ?啟動(dòng)期客戶(hù)中大部分對(duì)資源的占有需求較強(qiáng)；小部分則看重社區(qū)圈層，對(duì)資源獨(dú)占要求較低。 從客戶(hù)需求特征及客戶(hù)演變趨勢(shì)，在不同階段、針對(duì)客戶(hù)需求合理配臵資源 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)期項(xiàng)目客戶(hù)鎖定：以尋求海岸生活的知富階層為核心客戶(hù)；以與北?；驈V西有一定關(guān)系的“三緣客戶(hù)”為重點(diǎn)客戶(hù)；北海本地客戶(hù)為偶得客戶(hù) 客戶(hù)定位 Ⅰ Ⅱ Ⅲ ? 核心客戶(hù)： 尋求海岸生活的知富階層。 ? 構(gòu)成：含東北在內(nèi)的北方內(nèi)陸城市企業(yè)中高層管理者、小私營(yíng)業(yè)主、中高層公務(wù)員等，新移民。 ? 價(jià)值取向：鐘情于海景資源、具有對(duì)私缺資源獨(dú)享的成就感，強(qiáng)調(diào)尊貴、身份。 ? 重點(diǎn)客戶(hù)： 與北海或廣西有一定關(guān)系的“三緣客戶(hù)”。 ? 構(gòu)成： 私營(yíng)業(yè)主、國(guó)企管理者等 。 ? 價(jià)值取向：三緣情節(jié)濃厚，強(qiáng)調(diào)對(duì)海資源的占有。 ? 偶得客戶(hù)： 北海本地客戶(hù)。 ? 構(gòu)成： 北海本地投資客戶(hù)、私營(yíng)業(yè)主 。 ? 價(jià)值取向：從眾理較強(qiáng)，有投的意識(shí)，或出于身份標(biāo)簽之建立。 以尋求海岸生活的知富階層為核心客戶(hù)；以與北?；驈V西有一定關(guān)系的“三緣客戶(hù)”為重點(diǎn)客戶(hù)；北海本地客戶(hù)為偶得客戶(hù) 。 靶心客戶(hù)洞察 他們 …… 他們過(guò)的還好嗎 ? 他們快樂(lè)嗎 ? 靶心客戶(hù)洞察 每天 …… 靶心客戶(hù)洞察 每天大大小小會(huì)議不斷 靶心客戶(hù)洞察 靶心客戶(hù)洞察 接二連三酒場(chǎng)應(yīng)酬 靶心客戶(hù)洞察 每天幾十次的應(yīng)酬握手 幾天一次疲憊的商務(wù)旅程 靶心客戶(hù)洞察 靶心客戶(hù)洞察 每天接不停的商務(wù)電話(huà) 靶心客戶(hù)洞察 每天煩瑣的商務(wù)簽署 靶心客戶(hù)洞察 雖然忙 但他們 喜歡與眾不同，或者說(shuō)更喜歡做自己喜歡的事情，他們可能沉迷于研究雪茄，愿意為一根雪茄的來(lái)歷 而費(fèi)功夫，也可能是喜歡有品質(zhì)的葡萄酒，愿意花時(shí)間學(xué)習(xí)和葡萄酒有關(guān)的各種知識(shí)，他們出入在城市的一些高級(jí) 社交場(chǎng)所，彬彬有禮，內(nèi)心充滿(mǎn)了對(duì)自身的認(rèn)同感，他們也很希望別人對(duì)自己的認(rèn)同，只是表現(xiàn)的更溫雅些。 他們?cè)谏探缧∮谐删?，游刃有余；在官?chǎng)上，見(jiàn)多了明爭(zhēng)暗斗，深諳其理；經(jīng)過(guò)多年打拼， 人世間的花好月圓、陰晴圓缺、沉浮經(jīng)歷太多；他世故而周到，沉穩(wěn)而大智他是淡定的 ,低調(diào)的 ,從容的 ,以擁有世界而與世界無(wú)關(guān)的姿態(tài)處世哲學(xué)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 因此，對(duì)他們而言只有一種成功：能以你自己的生活方式度過(guò)你的一生 靶心客戶(hù)洞察 對(duì)于 居住的態(tài)度： 他們大都具有海岸生活的居住情節(jié)，在海岸、灣區(qū)的比照下，注重的是 —— 海是可以被生活的（而不是度假）；他們看中自身的感受更甚于別人的看法，價(jià)值觀(guān)體系較為成熟、堅(jiān)定，不為他人意志所動(dòng)搖；他們對(duì)細(xì)節(jié)和品質(zhì)有強(qiáng)烈的感應(yīng)能力，關(guān)注文化品位。 本項(xiàng)目靶心客戶(hù)精神核心為 : 生活 —— 可被生活的海，可讓自己滿(mǎn)意。 對(duì)他們而言只有一種成功： 能以你自己的生活方式度過(guò)你的一生。 物質(zhì)與精神疊加后項(xiàng)目形象為：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，純海岸私享生活 形象定位 項(xiàng)目形象線(xiàn)索： ? 物質(zhì) —— 本項(xiàng)目產(chǎn)品四大要素，稀缺、設(shè)計(jì)、身份、領(lǐng)先。 ? 精神 —— 客戶(hù)核心精神，可被生活的海，可讓自己滿(mǎn)意 。 物質(zhì) 精神