【文章內(nèi)容簡介】 頂板和梁配筋重新出圖。 3. 設計輸入條件應盡早提供完善。設計要滿足各種要求，其前提條件就是要相關(guān)部門將要求在設計前期提清楚，在施工、銷售、驗收等階段再提出的要求，或者難以實 施，或者會引起成本的追加，都是要在今后的項目中得以改進的。 4. 在前期設計時應多部門配合，提前考慮物業(yè)用房的問題，避免非法建筑。 5. 避免因設計不滿足規(guī)范或規(guī)劃要求而影響驗收 6. 作為高端的鏟平，在設計上應該充分而細致的考慮客戶個性華要求，如風水和景觀遮擋等問題。 7. 室外水景及泳池工程的設計不但要考慮建造成本，還要考慮運行成本和管理效果，對于水景等新型技術(shù)，需認真研究，并進行成本分析，在今后的項目中在滿足環(huán)境效果的前提下盡量少做大面積的水景。另大面積水池的防水設計方案需切實可行。 8. 阿魯克系統(tǒng)門窗外平開窗在歐洲很少采用，在 深圳較多采用，原設計沒有考慮限位，之后我司又作了一些改進。 9. 泛光照明能保證項目的夜間效果，對項目形象和銷售均有積極意義。但泛光燈具對建筑外立面的破壞較大。故建議在立面方案階段同時進行泛光照明設計，在燈具的選擇、設置的位置方面綜合考慮，通過立面和燈具的適當調(diào)整保證立面的完整性和夜間效果。 六、 新技術(shù)的應用 (一 ) 電梯智能刷卡系統(tǒng)，高層住戶考慮電梯開門直接入戶，采用智能卡識別住戶身份并控制電梯進入住戶樓層。設計與對講系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)動功能，確保訪客來訪時達到。 (二 ) 智能燈光照明系統(tǒng)。該系統(tǒng)采用目前世界上最先進、應用最廣泛的總線控制 技術(shù)。傳感器（按鈕）與驅(qū)動器之間用單根雙絞線連接（ DC24V控制電壓），可采取串接連接或菊花鏈式連接，每個智能元件之間都可互通信息。住戶可以通過編程確定每個開關(guān)的控制的燈具，達到一鍵控制情景燈光的目的。 (三 ) 高速道閘系統(tǒng)，本項目停車場采用了最先進的高速道閘系統(tǒng)和車輛識別系統(tǒng)，住戶進出小區(qū)不用停車開窗刷卡，直接進入，盡顯尊貴身份 。 (四 ) 室內(nèi)泳池熱泵系統(tǒng)，香蜜湖 1號作為高檔小區(qū)，室內(nèi)恒溫泳池必不可少，恒溫泳池除了進行循環(huán)水處理外，還需注意解決四個問題， ① 室內(nèi)結(jié)露； ② 室內(nèi)氯氣味； ③ 加熱池水的運行成本； ④ 室內(nèi)的空氣調(diào)節(jié)（ 新風和溫度）。此四個問題彼此關(guān)聯(lián)，解決不好，將嚴重影響使用功能，本項目采用復合熱泵方式加臭氧消毒綜合解決，對以上問題進行復合處理。采用本設備將泳池水蒸氣進行收集（減少了水蒸氣，解決了室內(nèi)結(jié)露問題），對水蒸氣的熱量進行回收，用收集的熱量對泳池進行加熱，同時熱泵對空氣進行調(diào)節(jié)，利用臭氧消毒技術(shù)對泳池水進行消毒，不但可以一攬子解決以上問題，而運行成本也僅為池水電加熱的 26％。 (五 ) 動力新風換氣系統(tǒng)，本項目為了保證安靜的居住環(huán)境，窗戶均采用了雙層夾膠玻璃。同時，為了保證室內(nèi)新鮮的空氣流通，打造健康人居生活，本項目創(chuàng)新采 用了動力新風換氣系統(tǒng)。戶內(nèi)房間窗戶上端安裝防噪音氣孔，衛(wèi)生間、廚房等地方安裝的專業(yè)風機，風機通過管道和房間連接，利用風機抽吸房間內(nèi)的空氣，使房間相對室外為負壓，來對房間空氣進行更換。本項目設計新風量按每人每小時 30 立方米設（或每小時房深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 12 頁 共 27 頁 間換氣 ）計，香蜜湖 1號采用多主機式，主機一般安裝在衛(wèi)生間，采用進口電機，噪音僅 38分貝，可以連續(xù) 24小時運轉(zhuǎn) 15 年，保證在不開窗的情況下，室內(nèi)的空氣也能保持清新舒適。 【項目營銷工作評估】 一、 項目各類物業(yè)銷售情況 (一 ) 住宅銷售情況 香蜜湖 1 號項目所推住宅單位累計 447套，沒有商鋪單位。截止到 2020 年 3 月20日，除 1華旭 8B、 1華旭 24B兩套單位因整體可售面積超出規(guī)劃指標無法銷售以及 2華日 25B、 3華升 24B兩套單位未出售，共計四套單位外，其余單 位已全部售罄，具體銷售資料如下： 從上表中得出，截止到 2020年 3月 20日，一期的銷售率為 100%，二期為 %，總體銷售率為 %；如果不考慮無法銷售的兩套單位因素，二期實際的銷售率為%，整體的銷售率為 %。 (二 ) 車位租賃情況 在車位方面，香蜜湖 1號高層車位共有 467個，其中包括：風險保留 24個、平層保留車位 9個、微型車位（不售） 5個，頂復贈送車位 22個，車位具體租賃資料如下： 二、 與市場定位時房地產(chǎn)市場情況對比分析 項目定位階段，央行上調(diào)銀行存款準備金率由 7%上調(diào)到 %；同時國務院下發(fā)通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不包括經(jīng)濟適用房）資本金比例從 20%提高到 35%以上。這種緊縮的政策一方面削弱銀行對外的放貸能力，加大了開發(fā)商向銀行融資的難度，另一方面也使一些經(jīng)濟勢力較弱的開發(fā)商在豪宅項目開發(fā)中困難重重，故豪宅的供應量減少，呈現(xiàn)出“物以稀為貴”的特征，所 以價格的上揚已是必然，此時也充分的顯現(xiàn)出巨大的投資價值。同時，政府不斷加大宏觀調(diào)控土地市場的力度，相繼出臺系列行政性措施，限制高檔商品房的土地供應。對于土地供應的緊縮，直接導致高檔房屋產(chǎn)品供應數(shù)量的減少，而在需求持續(xù)增長的要求下，市場必然會將房價推向一個更高點。 通過對與政策形勢分析把握，發(fā)現(xiàn)政策調(diào)控背后存在巨大的開發(fā)契機，同時結(jié)合我司經(jīng)濟實力與品牌知名度兩大優(yōu)勢，將此項目產(chǎn)品定位于開發(fā)以別墅為首的豪宅項目，是非常合理的，也是最能發(fā)揮本地塊所具稀缺資源的巨大潛力的，為我司在后期項目 期數(shù) 開盤時間 推出套數(shù) 成交套數(shù) 成 交面積（㎡） 成交額 (元 ) 成交單價(元 ) 成交率 一期 129 129 44, 100% 二期 318 314 82, % 累計 447 443 126, % 地下層位 位數(shù) 租賃位數(shù) 臨定套數(shù) 臨定金額 (元 ) 租賃金額 (元 ) 租賃率 地下一層 353 134 3 % 地下二層 114 58 1 % 累計 467 192 4 % 深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 13 頁 共 27 頁 銷售期間所產(chǎn)生的空前盛世的震撼 ，寫下堅實的一筆。 三、 項目銷售時機分析 推售時機的選擇上，以 TH先行，因其開發(fā)周期短，可先發(fā)售、早回籠資金，保證后續(xù)開發(fā)；同時先以 TH入市樹立起品牌形象與項目勢能，隨后發(fā)售高層，當 價值已經(jīng)深深打動客戶， 價格上借勢而發(fā)、水到渠成，從而實現(xiàn)整體效益的最大化。 (一 ) 別墅的推售時機 2020 年上半年， 144 平方米以上的非普通商品住宅價格同比增長 ％，超過深圳市整體住宅價格同比上漲率 ％ ,二級市場豪 宅銷售形勢良好，客戶需求保持旺盛，并且價格堅挺；且分析下半年市場供應情況，項目雙拼及聯(lián)排別墅推出時市場沒有同類 產(chǎn)品供應，沒有直接競爭對手。于是在綜合分析市場狀況與客戶積蓄情況下，順勢而為，項目于 2020年 10月 25日推出第一批 34套別墅單位，當天售罄，實現(xiàn)了利潤最大與銷售速度的平衡。 (二 ) 高層及頂復的推售時機 2020 年下 半年至 2020 年上半年，香蜜湖 1號適應市場需求及時調(diào)整銷售策略，根據(jù) 客戶 摸底情況制定長線動態(tài)價格。并把握住 2020 年 5－ 6月份黃金銷售期，于 7月完成了高層平面單位 100％銷售的目標，實現(xiàn)了利潤最大與銷售速度的平衡。 07年上半年華府銷售 71套，下半年市場驟變，香蜜湖 1號頂復針對小眾目標客戶低調(diào)推售，利用 頂復樣板房震撼開放，采取體驗式營銷策略，也取得了以 較高 均價售罄的銷售佳績。 (三 ) 車位的發(fā)售時機 鑒于深圳市 07 年上半年出現(xiàn)幾起高端項目入伙后車位銷售遭業(yè)主聯(lián)合抵制而最終未能事先銷售的案例，為避免業(yè)主入伙后聯(lián)合干擾車位銷售，于是在高層集中入伙前，對外發(fā)售車位，采取統(tǒng)一通知，先到先得的方式，規(guī)避了風險。 四、 原定位與實際設計建設成果的對比分析 (一 ) 產(chǎn)品定位戶型、面積比 物業(yè)類型 戶型 面積 （ M2） 總面積（ M2） 面積比(%) TOWNHOUSE 5（ 6）房 3 廳 4 衛(wèi)＋儲藏室、工人房 280－ 420 38,740 31% 高層 3 房 2 廳 3 衛(wèi)：雙套房＋臥房 +工人房 170－ 180 87,760 5% 4房 2廳 3衛(wèi)：雙套房＋書房＋臥房＋家庭廳 +工人房 200230 22% 240－ 250 22% 5房 3廳 4衛(wèi) :雙套房＋書房＋臥房＋家庭廳 +工人房 260280 5% 頂層復式 280－ 350 5% 純復式高層 復式（送前后陽臺） 300320 10% 總計 約 500 套單位 126,500 100% (二 ) 產(chǎn)品實際建成戶型、面積比 綜合 兩者權(quán)衡，結(jié)合 不同規(guī)劃方案測算 比較后，香蜜湖 1號實際建 成戶型、面積配比如下： 深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 14 頁 共 27 頁 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比 面積比 高層 3 房 184 30 % % 4 房 238245 184 % % 5 房 291 48 % % 獨棟復式 327329 44 % % 頂層復式 342434 12 % % 低層 疊拼 297302 36 8% % 聯(lián)排 304377 81 18% % 雙拼 446 12 % % 合計 —— 447 100% 100% (三 ) 小結(jié) 1. 從世紀村、天鵝堡二期二區(qū)、水榭花都等連續(xù)開發(fā)的項目來看，豪宅戶型面積在放大，房均面積的大小成為衡量豪宅的一個硬指標。本項目旨在打造一個臨湖純大戶型高尚社區(qū)，也有必要人為地提高置業(yè)門檻。其中，平面四房報建面積區(qū)間為 238－ 245 平米，較之定位時四房 200－ 250平米，面積下限有大幅提高； TH類單位報建面積區(qū)間為 297－ 446 平米，與定位時的 TH類面積區(qū)間 280－ 420 平米相比也有攀升。 因香蜜湖產(chǎn)品設計中戶型設計中創(chuàng)新點較多，查丈的邊緣地帶也相對較多，如部分戶型超過雙層高的部分也 記入面積，從而出現(xiàn)了竣工查丈面積普遍高于定位時面積區(qū)間的情況。 2. 較之定位報告中各類產(chǎn)品面積比： 4 房面積比略有降低， 5房面積比略有增加； TH與獨棟復式單位與定位規(guī)劃中面積比基本持平。 五、 預期銷售價格與實際價格的對比分析 (一 ) 根據(jù)項目前期營銷策劃報告中對區(qū)域供應價格的分析：香蜜湖片區(qū)豪宅 2020 年左右的小高層均價區(qū)間在 8,200— 10,000元 /m178。 之間，多層在 8,400— 10,000元 /m178。 之間，洋房在 12,000 元 /m178。 左右，水岸 TH 為 17,000— 18,000元 /m178。 之間，聯(lián)排在 11,000— 17,500元 /m178。 之間，疊加在 9,80014,000元 /m178。 左右，總的價格區(qū)間跨度不大。 (二 ) 各類產(chǎn)品預期售價與實際售價對比分析 各類 產(chǎn)品 實際銷售價格遠遠超過定位、策劃階段的價格預期，樹立了片區(qū)最高端樓盤標桿。 本 項目 別墅價格區(qū)間的確定通過與深圳別墅市場同期可類比的同質(zhì)近質(zhì)產(chǎn)品相比較的方法（而非傳統(tǒng)的市場比較法），并綜合當時深圳房價整體增長趨勢、雙拼產(chǎn)品屬于市場非常稀缺的壟斷產(chǎn)品，且客戶的需求略大于產(chǎn)品供應等溢價因素進行價格修正，最終得出項目的價格區(qū)間。實際銷售過程中，根據(jù)對客戶心態(tài)的不斷摸查 ， 實現(xiàn) 了 價格的動態(tài)攀升。 在前期 TH 單位蓄積的品牌形象勢能與社區(qū)價值的驅(qū)動下，后期高層價格水到渠成， 扶搖直上 ，實現(xiàn)了 令人矚目的價格空間，項目整體效益達到最大化。 經(jīng)過 2020年、 2020年價格的大幅上漲，平面價格與別墅價格差距縮小。進入 2020年 3月，高層平面價格大幅上調(diào) ， 超過當初別墅發(fā)售時價格。高層 20樓以上平面單位成交金額甚至超過別墅單位的成交金額。 六、 物業(yè)管理和管理費價格確定檢討 深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 15 頁 共 27 頁 (一 ) 客戶品牌的建設 中海物業(yè)為配合頂級豪宅“香蜜湖 1號”推出升級產(chǎn)品中?！吧钏{”物業(yè)服務：中?！吧钏{”物業(yè)對業(yè)主提供五星級服務，業(yè)主私人助理崗位更是深藍組 織結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，它的引入使得深藍物管區(qū)別于以往傳統(tǒng)物業(yè)管理模式，是中海物業(yè)升級服務產(chǎn)品的重要標志及特色亮點之一。 (二 ) 物業(yè)管理費的確定 香蜜湖 1號從項目的檔次和客戶的定位等方面均為高端，故在制定物業(yè)管理費及相關(guān)管理費標準時體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的思路，也同時推出中海物管升級版中海深藍為深圳中海地產(chǎn)頂極樓盤提供專署物管服務，并深入了解了客戶群的接受能力，適度拔高價格。由于所定價格超出政府指導價，雖業(yè)主在簽署深圳市房地產(chǎn)買賣合同時未對合同內(nèi)物業(yè)管理費標價產(chǎn)生異議，但為避免后期因收取物業(yè)管費所產(chǎn)生投訴，在入伙階段又與業(yè) 主簽訂了《管理費收取知會函》， 95%以上業(yè)主表示認可并簽字確認。具體價格如下： 雙拼別墅： /㎡ 雙車位，免車位管理費，業(yè)主比較滿意。 聯(lián)排別墅： /㎡ 雙車位，免車位管理費，業(yè)主比較滿意。 疊加別墅： /㎡ 雙車位，免車位管理費，業(yè)主比較滿意。 高層： /㎡ 地下車位 250元 /個月。 七、 項目計劃銷售期、速度與實際情況的對比分析 從 2020年 10月第一批房號的公開發(fā)售，到 2020年底兩年的銷售周期內(nèi)，除 1華旭 8