【文章內(nèi)容簡介】 立面方案 設(shè)計，景觀方案設(shè)計等重要設(shè)計成果。? 施工階段與項目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高 產(chǎn)品完成質(zhì)量。 應(yīng)對施工圖交底做好充分準(zhǔn)備，留出合理看 圖時間，并且用相關(guān)制度參與人員做出責(zé)任劃分和獎懲界定，保證施工圖交底質(zhì)量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問題 ，邊修改的情況。與項目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修 設(shè)計 ，指導(dǎo)現(xiàn)場完成二裝樣板制作工作，并對樣板進行優(yōu)化和確認(rèn)，保 證施工成果滿 足設(shè)計要求。提高二次裝修 設(shè)計的圖紙完整性、準(zhǔn)確性，提高設(shè)計質(zhì)量，最好爭取在主體施工圖完成一段時間（大約2～3 個月）后整體完成二裝圖紙的設(shè)計和樣板確認(rèn)工作，降低對現(xiàn)場進度的影響。? 項目結(jié)利、入伙 階段與項目事務(wù)部、項目部配合，協(xié)助完成各項質(zhì)檢驗收工作。做好信息收集工作，便于提前做好資料準(zhǔn)備工作，避免臨時忙亂。與客服服務(wù)部、 銷售中心和地產(chǎn)服務(wù)部（物管公司）配合，及時處理 業(yè)主投訴問題。做好 資料收集工作，作為今后設(shè)計工作的參考。4. 有待改進和可供借鑒的的方面? 有待改進的實例 1——空調(diào)外機位在******的 5～7 號樓的空調(diào)位設(shè)計中，為了減少空調(diào)位對外立面的不利影響，達到外立面“ 簡潔、精致”的目的，將部分臥室的空調(diào)位從窗下調(diào)整到生活陽臺。但是，20 / 55此舉帶來了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場采用了在墻體內(nèi)埋置冷凝水管（鋼管），在戶內(nèi)機位處預(yù)留套管接頭的方法。此方法解決了冷凝水排放的難題，但是，如果要檢修立管，勢必破壞室內(nèi)裝修， 為今后物管留下 隱憂。其二，是冷媒管的架設(shè)，由于部分臥室與生活陽臺距離較遠(yuǎn)，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間（或儲藏室），現(xiàn)場采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時采用吊頂隱藏冷媒管的方法。但是， 業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長，耗電量大的缺點，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到臥室窗下。空調(diào)位一直是我司樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用 節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會有新的問題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因而對部分空調(diào)位的設(shè)置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的方式。此問題暴露了設(shè)計師對業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點。設(shè)計師在今后的設(shè)計中，要不斷積累經(jīng)驗，在立面設(shè)計的同時就將空調(diào)外機位作為極重要（且敏感）的設(shè)計因素進行充分考慮，滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。? 有待改進的實例 2——中心廣場的洗米石*******園區(qū)的中心景點，是由噴泉疊水、 喬木植栽和地面硬鋪拼花共同組成的。但是一開始，地面硬鋪邊緣 的弧形帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次不高，而且由于洗米石與花崗巖硬鋪的交接沒有作好處理，邊沿參差不平，效果很差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問題。此問題暴露了設(shè)計師對材料的把握不足和細(xì)部處理考慮不深的弱點，今后的設(shè)計工作中，應(yīng)該不斷積累設(shè)計經(jīng)驗，熟 練掌握材料的特性和施工方法，提高景 觀硬鋪的設(shè)計質(zhì)量。? 有待改進的實例 3——電梯廳的瓶頸********塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設(shè)計，為了節(jié)約成本，除了 1 號樓和 221 / 55號樓下做了轉(zhuǎn)換層以外（其底層分別為商業(yè)和會館），其余塔樓直接將剪力墻的柱子落下。架空層的設(shè)計，為底層的單元大堂的設(shè)計帶來了很大的空間， 單元大堂個個都高大開敞，突出了樓盤的檔次。但是由于沒有作轉(zhuǎn)換， 實際上大堂的平面組織是在住宅平面上進行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來在標(biāo)準(zhǔn)層不明顯的一些拐角，在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部通道口尺寸只有 1,100mm 左右。最后采用將墻體切角的辦法來處理。此問題反映了設(shè)計師對空間把握的不足，今后的設(shè)計工作中， 應(yīng)該對重要的公共空間——如電梯廳、公共走道等特別是裝修復(fù)雜的大堂空間——進行仔細(xì)的推敲，結(jié)合設(shè)備專業(yè)，進行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空 間的“ 瑕疵”。? 可供借鑒的實例——商業(yè)外立面設(shè)計********商業(yè)外立面在設(shè)計之初更多的考慮為提高項目檔次和在商家不進行裝修情況下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墻，造價很高。商家未裝修 經(jīng)營前，外立面效果很不錯，且非常有檔次。但實際上，商家為了經(jīng)營需要需進行二裝和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞殆盡，真有點 “勞民傷財”。由于現(xiàn)在公司項目的進度都比較緊張，就要求對原來的流程進行靈活的調(diào)整，比如適當(dāng)?shù)暮喕蛘邏嚎s時間。 為了不影響對設(shè)計質(zhì) 量的控制， 應(yīng)該利用已有的經(jīng)驗，早做工作安排，將部分二裝工作提前到方案深化 階段開始進行，并且通 過建立標(biāo)準(zhǔn)二裝設(shè)計資料庫，合理選 用成熟的設(shè)計和工藝， 縮 短二裝設(shè)計的周期，適 應(yīng)緊張的開發(fā)節(jié)奏。同樣，景觀設(shè)計工作在項目節(jié)奏加快之后，往往成 為影響項目營銷推廣的難點。主體施工圖完成了，而景觀總 平方案沒有確定，模型和樓書的制作都很困難，并影響推廣效果。另外一方面，還會影響施工圖設(shè)計中地庫頂 板的結(jié)構(gòu)設(shè)計，造成之后的修22 / 55改。應(yīng)該提前準(zhǔn)備景觀設(shè)計工作，保 證在施工圖完成后 1 個月內(nèi)，完成景 觀方案設(shè)計定稿工作，落實道路、水景、堆坡和大型 喬木的位置，確保各項工作的開展。由于**的主體設(shè)計單位是深圳的設(shè)計公司，溝通起來比較麻煩，在現(xiàn)在進度緊張的項目已經(jīng)不可能應(yīng)用。但是，現(xiàn)在常用的**（香港）公司進行方案、立面 設(shè)計與本地公司進行主體施工圖設(shè)計的模式，仍有相似之處。如何控制好**公司的工作節(jié)奏是重點。首先，合同要理清楚，理仔細(xì)，明確工作計劃及相關(guān)控制措施；第二，在設(shè)計過程中，要充分利用好各個重要的控制節(jié)點（本地匯報與交流），做好各項會議準(zhǔn)備——比如提前進行內(nèi)部商討， 統(tǒng)一意見；準(zhǔn)備好足夠的材料樣板等——保證會議進程快，質(zhì)量高，并且形成會議紀(jì)要嚴(yán)格控制設(shè)計單位下一步工作進程和設(shè)計重點，確保沒有遺漏。第三，根據(jù)實際情況，適當(dāng) 調(diào)整工作節(jié)奏，避免出現(xiàn)一段緊、一段松的不良工作節(jié)奏，影響設(shè)計師工作 積極性和設(shè)計成果的質(zhì)量。第四，靈活利用各種 設(shè)計控制手段，比如可以讓**設(shè)計師 在本地待上個 3～4 天，進行封閉式設(shè)計，大幅提高 設(shè)計交流的效率，從而加速重大節(jié)點的設(shè)計進程。第五，通 過努力，確保設(shè)計費用的按時支付。5. 綜合評價*******作為成都公司第二個項目，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過 程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了雙贏的結(jié)果?！卷?目 營 銷 工 作 評 估 】1. 項目定位與銷售階段市場變化情況? 2022 年市場特征2022 年成都房地產(chǎn)盡管受國家宏觀調(diào)控政策的影響，但依然持了健康發(fā)展態(tài)勢，23 / 55呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴大、供需基本平衡、商品房銷售持續(xù)走旺、商品房空置率大幅下降、房價漲幅明顯的特征。? 2022 年市場特征上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場競爭激烈；政府加大經(jīng)濟適用房力度建設(shè)，經(jīng)濟 適用房大規(guī)模放量；市場總體處于供求基本平衡或供略小于求的狀態(tài)，商品房價格漲幅回歸。下半年受 “國八條”等政策組合拳影響，消費者變得較為理性，持幣觀望的心態(tài)較為普遍。? 2022 年市場特征2022 年市場恢復(fù)良好的發(fā)展態(tài)勢，項目處于尾盤銷售階段，立面呈現(xiàn)， 銷售速度得以提升。2. 項目戶型定位與實際情況對比表戶型分類定位面積范圍（㎡）套數(shù)比（％）建成面積范圍（㎡）套數(shù)比（％）二房二廳單衛(wèi)大二房 85～95 25 8994 26小三房 110～120 10 112 11三房二廳雙衛(wèi) 大三房 140～1504030 1451494634四房三廳雙衛(wèi)大四房 160～170 33 153163 28復(fù)式單位 200～230 2 236 1從上表可以看出：大三房的戶型比例實際建成后增加 4%，四房的戶型比例實際建成后減少 5%。3. 對住宅推售時機的思考? 住宅各批次推售時間：24 / 55? 首批次推售時間 2022 年 12 月項目八月亮相以來，項目形象基本建立后，即轉(zhuǎn)入商業(yè)的推廣及儲備，在 9 月商業(yè)開盤前，住宅基本處于自然 儲備的過程。 10 月正式啟動住宅的客戶儲備。 12 月第一次開盤，推售的節(jié)點比較 符合客戶的消費節(jié)奏， 時 機把握較好。? 二批次推售時間 2022 年 3 月? 三批次推售時間 2022 年 6 月從三批次儲客以來，恰逢 2022 年“國八條”新政出臺，市場觀望情緒較為嚴(yán)重。在二批次物業(yè)剩余將近 200 套的情況下，三批次客戶儲備相當(dāng)不理想。此時再推售與二批次剩余物業(yè)同質(zhì)性強的大三房與四房單位，預(yù)計開盤情況將不太理想。因此我們調(diào)整了推售范圍，將原 計劃最后批次推售的 90㎡7 棟，調(diào)整為本次推售， 滿足了市場的需要，又有效回避了政府宏觀調(diào)控的不利影響，完成了該批次推售的任務(wù)。? 四批次推售時間 2022 年 9 月四批次推售時，市場正處于新政影響后的恢復(fù)期，為保證開盤的人氣與成交額，將客戶關(guān)注較多的商務(wù)公寓（1 棟）打包推出，增加項目整體的關(guān)注度，同時又促成了成交。? 分批次確定推售范圍的總體原則：? 以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實現(xiàn)項目價值的最大化，又可以保證一定時間內(nèi)的成交量。比如：四房的推售每批次都會將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過合理的價差，引導(dǎo)不同承受力的需求四房的客戶。三房的推售同理，每批次都會將河景三房與園景三房搭配銷售。在市場處于較理性消費的情況下，這種推售房源的策略有利的促進了銷售。4. 各戶型銷售速度情況25 / 55? 銷售期各房型的去化速度為：小三房〉兩房〉四房〉大三房。原因如下：? 小三房：房源數(shù)量少，功能齊全， 經(jīng)濟實用，總價控制 較好，且朝向最好，所以每批次一經(jīng)推出即銷售完畢，是****最暢銷的房型。? 兩房：總價低，投資與居住兩相宜，在項目銷售中處于拉動成交量的房型。? 四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位由于其位置的唯一性與稀有性，銷售速度快于半臨河單位。四房單位在項目銷售中處于提升項目品質(zhì)形象的地位，銷售較為平穩(wěn)。? 大三房：由于大三房面積近 150㎡，與 160㎡的四房單位在面積上沒有拉開間隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度最為緩慢。從房型、面積與實際銷售走勢角度對比分析：項目高層住宅小三房面積控制較好但房源配比過少；大三房源配比量過多且面積定位過大；兩房 單位房源與面積配比適中；四房房源配置合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。從客戶購房心理反饋， 生存型客戶注重戶型的功能性、實用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設(shè)計細(xì)節(jié)，享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。5. 銷售價格總結(jié)據(jù)項目發(fā)展策劃，高層住宅銷售目標(biāo)為 2022 年 12 月開盤，2022 年底完成 95％銷售，價格定位為均價 4,400 元/㎡。從 實際銷售結(jié)果看，銷售周期與節(jié)奏符合發(fā)展計劃，銷售價格從首批次推售 4,900 元/㎡到最后一批次均價 為 6,500 元/ ㎡，項目整體成交均價 5,309 元/㎡，成交價格比定位價格高出 900 元/㎡，主要原因為：? 定位期間與銷售期間的市場環(huán)境不同：定位時期高層住宅是“三低產(chǎn)品”即低價位、低品質(zhì)、低市場接受度。但隨著土地市場拍賣的規(guī)范，涌 現(xiàn)大量高品質(zhì)的高密度樓盤，高層 住宅成 為樓市的主流，因此高層住宅的價格也水漲船高。26 / 55? 公司品牌形象隨著**名城入住形成的良好口碑得到提升，對項目的市場價值產(chǎn)生積極的推動。? 價格策略：初期為建立熱銷的市場形象，塑造項目品牌，采取低開高走的策略；銷售中期，為 均衡速度與價格的關(guān)系，鞏固項目品牌，價格逐 漸提高；銷售后期，力爭利潤最大化，價格攀升到最高點。價格策略的成功運用，對最終實現(xiàn)較高的銷售價格產(chǎn)生了直接的影響。6. 物管費價格確定的檢討? 住宅：現(xiàn)行物管費 2 元/㎡月，基本合理，客戶滿 意度較高。? 車位：地下車位 75 元/個月，第二個車位 100 元/個月，客戶反應(yīng)價格較貴，特別是雙車位物管費的收費標(biāo)準(zhǔn)，客戶反應(yīng)較強烈。? 商業(yè)：1F 6 元/㎡月， 2F 4 元/㎡月，基本合理。****項目的物業(yè)管理費取費水平較為合理，客戶總體較為滿意，對銷售產(chǎn)生了積極的影響。7. 銷售價格對銷售速度的影響? 住宅：銷售過程中正確地評估了各批次面臨的市場環(huán)境，有效的控制了價格與速度的關(guān)系，住宅價格穩(wěn)定、有計劃的不斷攀升，既保證 良好的銷售趨勢，又保證合理的利潤。? 商業(yè)：商業(yè)外街銷售時對客戶的心理價格把握較為準(zhǔn)確，較好地控制了速度與價格的關(guān)系；商業(yè)內(nèi)街在銷售時由于對租金與售價之間的關(guān)系未梳理清晰，過于偏重對利潤的追求， 銷售價格偏高，影響了銷售速度。? 農(nóng)貿(mào)市場：在項目定位階段， 對供求關(guān)系評估不夠準(zhǔn)確，在銷售過程過于偏重對利潤的追求， 銷售價格偏高，影響了銷售速度。? 商務(wù)公寓：由于對政策風(fēng)險評估過于謹(jǐn)慎，加上 2022 年的任務(wù)指標(biāo)壓力，雖然實27 / 55現(xiàn)了較快的銷售速度，但沒有實現(xiàn)較高的銷售利潤。? 車位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價格的關(guān)系。8. 客戶總結(jié)通過銷售，*******的購買客戶與該項目定位階段基本一致，總結(jié)如下：? 購買目的? ******高層住宅自住客戶占 87%，投資型客戶占 13%。05 年受政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策影響，自住型客戶有一個持幣觀望期，決策周期增長，但看重長期效益的專業(yè)投資客，其投資行為并未停止。? 居住區(qū)域? 成都本地客戶仍然是購買****的主力軍，占成交量的 66%，尤其以武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)購買