【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目 需要進(jìn)行支付，并根據(jù)各項(xiàng)目資金占用情況分配財(cái)務(wù)費(fèi)用。從單一項(xiàng)目管理的角度沒有直接反映出資金籌措和安排的壓力。 在這種資金管理模式下，“財(cái)務(wù)費(fèi)用”作為項(xiàng)目的資金使用效率的主要衡量指標(biāo)，受多重因素影響，主要包括： 公司總體資金安排，融資規(guī)模； 金融政策變化對(duì)融資的影響，例如連續(xù)的地產(chǎn)貸款收縮使得公司為保有已批準(zhǔn)貸款額度而提前變現(xiàn)貸款指標(biāo)，增加了公司整體財(cái)務(wù)費(fèi)用； 金融政策變化對(duì)按揭回款的影響，央行 121 文件出臺(tái)后增加了對(duì)高檔商品房、多套購(gòu)房客戶按揭在利率、成數(shù)上的限制增加了銷售回款的難度； 本項(xiàng)目的投 資規(guī)模及投資進(jìn)度； 同一時(shí)期內(nèi)其他項(xiàng)目的投資規(guī)模及投資進(jìn)度。 資金成本包括：按銀行同期貸款利率計(jì)算的貸款利息及按貸款金額的 5‰計(jì)算的擔(dān)保費(fèi)。 2020 至 2020 年度我司地產(chǎn)各項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)情況如下表所示，項(xiàng)目分配負(fù)擔(dān)財(cái)務(wù)費(fèi)用比例占 2020 至 2020 年公司全部項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用的 %，與其成本投入及回款進(jìn)度相適應(yīng)。同時(shí)，表 1 顯示，本項(xiàng)目實(shí)際財(cái)務(wù)費(fèi)用占開發(fā)成本的 %，于同期操作的尚都項(xiàng)目 %的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平相比偏低，這與本項(xiàng)目的投資進(jìn)度和回款進(jìn)度密切相關(guān)。 表 1 ： 本項(xiàng)目投資 及回款進(jìn)度情況如下表所示 由于項(xiàng)目的超市部分由于長(zhǎng)期出租，在分析項(xiàng)目投資及回款比例時(shí)將其剔除，其余用于出售的部分，投資及回款進(jìn)度如下： 表 2： 可以看出，本項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)情況良好，其主要原因在于：①項(xiàng)目合作采取了開發(fā)產(chǎn)品返還的方式，大大減少了前期及總體資金支付壓力；②工程施工采取了墊資方式，約定在結(jié)構(gòu)封頂前不支付總包工程款，后因我司資金安排需要提前支付的工程款都扣除了相應(yīng)財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此，在支付完土地成本后，資金支付比較平穩(wěn)，總體支付時(shí)間偏晚，同時(shí)前期銷售回款及時(shí)，減少了項(xiàng)目的資金占用，降低了財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 銀行按揭政策對(duì)本項(xiàng)目銷售回款的影響及分析 政策變化： 央行于 2020 年 6 月 5 日發(fā)布《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020]121 號(hào)）：有關(guān)主要規(guī)定有： 商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款； 對(duì)借款人購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，適當(dāng)提高首付款比例； 借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過 10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋； 對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外） ，商業(yè)銀行按照中國(guó)人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率（不得浮動(dòng)）執(zhí)行； 購(gòu)買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。 央行與 2020 年 3 月 17 日起調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以 5 年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 % 的 倍（即 %），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 %高 個(gè)百分點(diǎn)。二是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定。目前各銀行大部分將利率定為下浮后的最低利率。 影響分析： 總體來說這一政策變化對(duì)按揭的影響被很好地化解了。前期公寓銷售中僅安排了中行與招行兩家按揭銀行，客戶多套按揭的采取分別向兩家銀行申請(qǐng)貸款，此外由于前期銷售比例高，很好地利用了央行政策發(fā)布后各商業(yè)銀行執(zhí)行的滯后期，沒有對(duì)按 揭及回款產(chǎn)生很大負(fù)面影響。當(dāng)央行 05 年提高住房貸款利息時(shí)，公寓已完成了銷售。寫字樓按揭本身不享受制定房貸款優(yōu)惠利率，不受利率變化的影響。 但由于近年市場(chǎng)連續(xù)爭(zhēng)論房地產(chǎn)過熱問題，使得銀行對(duì)高檔住房和商業(yè)地產(chǎn)按揭采取越來越謹(jǐn)慎的態(tài)度，在審批上采取從嚴(yán)從緊的態(tài)度，各行紛紛上收審批權(quán)限，增加審批限制條件，同時(shí)對(duì)法人按揭各銀行基本采取回避態(tài)度。針對(duì)這種情況，寫字樓按揭安排了中行、招行、建行、光大、中信、農(nóng)行六家銀行，以盡量利用各行間的政策差異，分散按揭風(fēng)險(xiǎn)。從目前的操作來看，寫字樓按揭回款速度明顯放緩，不排除個(gè)別客 戶資信不符合貸款要求銀行拒絕貸款的可能。但是對(duì)于這種客戶的拒絕從另一個(gè)角度來說是對(duì)開發(fā)商的保護(hù)，有利于避免后期因客戶惡意欠款承擔(dān)保證責(zé)任等一系列風(fēng)險(xiǎn)。 稅收籌劃收益分析： 回購(gòu)公寓四單元按銷售房地產(chǎn)按購(gòu)銷差額繳納營(yíng)業(yè)稅及附加減少稅金支出 462 萬元。 公司注冊(cè)地門頭溝財(cái)政返稅，取得返稅收入 萬元，其中 2020 年 萬元、 2020 年170 萬元。 公寓部分破格爭(zhēng)取到土地增值稅免稅優(yōu)惠，為優(yōu)化項(xiàng)目成本分配，避免繳納土地增值稅爭(zhēng)取了調(diào)整空間。 項(xiàng)目運(yùn)作過程潛在問題分析 本項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 項(xiàng)目 采取項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式取得，項(xiàng)目建成后將寫字樓 B 座返還原土地方北京市熱力集團(tuán)公司，其潛在風(fēng)險(xiǎn)在于：如果稅務(wù)部門對(duì)此交易按照“視同銷售”的原則征收稅款，則我司需在計(jì)劃外多交稅款 2863 萬元、其中營(yíng)業(yè)稅金及附加 1042 萬元、土地增值稅 3213 萬元、所得稅 1410 萬元（按照目前數(shù)據(jù)估算），則本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)將由目前的 5847 萬元減少到28/a984 萬元。這是目前最大的潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。 按揭管理中有待加強(qiáng)的方面： 按揭流程監(jiān)控急需加強(qiáng) 隨著房地產(chǎn)成為金融部門風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域之一，各銀行在按揭貸款的審批和發(fā)放 上都日益謹(jǐn)慎。相應(yīng)地，我們應(yīng)該轉(zhuǎn)變按揭管理思路，由粗放型轉(zhuǎn)化為精細(xì)型，具體建議如下： 應(yīng)有專人負(fù)責(zé)按揭銀行的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)掌握銀行政策的變化并做出針對(duì)性反應(yīng)；由專人分配，根據(jù)各行特點(diǎn)分配各行的業(yè)務(wù)量，減少壓?jiǎn)?；按揭?bào)批的過程應(yīng)有專人監(jiān)控，保證客戶及時(shí)提交資料報(bào)律師，律師及時(shí)組卷報(bào)銀行、銀行優(yōu)先報(bào)審我司客戶貸款。對(duì)于報(bào)批期間有資料需要補(bǔ)充的，即使督促補(bǔ)充申報(bào)；如出現(xiàn)不易協(xié)調(diào)的特殊情況及時(shí)反饋至公司，由公司協(xié)調(diào)。 總之在按揭管理中應(yīng)做到：動(dòng)態(tài)掌握并控制具體每一筆業(yè)務(wù)的進(jìn)程，并對(duì)項(xiàng)目全盤按揭進(jìn)行總體調(diào)節(jié)，以保 證回款速度。 按揭合同簽訂流程的改進(jìn) 由銀行、客戶、開發(fā)商三方簽訂的抵押擔(dān)保合同是應(yīng)被關(guān)注的潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。傳統(tǒng)的習(xí)慣是銀行提供什么合同就簽什么，出于對(duì)銀行的信任不加審查，但現(xiàn)實(shí)操作中我們發(fā)現(xiàn)，銀行會(huì)根據(jù)自身需要調(diào)整合同版本和條款，并不一定每次會(huì)正式告知簽約對(duì)方，往往增加的延長(zhǎng)擔(dān)保期間、增加回購(gòu)條款等都是為了保證貸款的安全卻增加了保證人的責(zé)任。因此今后的項(xiàng)目在按揭操作中，將采取由公司統(tǒng)一下發(fā)經(jīng)審批的合同文本，經(jīng)紀(jì)公司遵照簽定，對(duì)于銀行提供的簽約文本與公司下發(fā)文本不同的，應(yīng)先報(bào)公司審批同意后再簽。 客戶拖欠 按揭款的處理 本項(xiàng)目?jī)H有極個(gè)別客戶拖欠按揭款不還，由我司作為保證人代還銀行后追繳。這是目前普遍采取的由開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的按揭操作模式下不可避免的。 財(cái)務(wù)部曾會(huì)同法律部向北京市住房貸款擔(dān)保中心了解過由其直接提供全程擔(dān)保的操作模式，但目前有個(gè)別銀行不認(rèn)可這種擔(dān)保方式，并且此種保證僅限于個(gè)人購(gòu)買住房。同時(shí)在這種操作模式中，住房擔(dān)保中心對(duì)客戶資信的審查比銀行還要嚴(yán)格，這就對(duì)銷售提出了更高的要求。 因此，如何減少按揭中階段性擔(dān)保責(zé)任所帶來的損失，仍是今后項(xiàng)目管理中值得關(guān)注的問題。 對(duì)銷售管理流程需加強(qiáng) 的問題 項(xiàng)目的銷售是比較成功的，但公司整體的項(xiàng)目銷售管理環(huán)節(jié)有待進(jìn)一步優(yōu)化，建議通過修訂相關(guān)制度明確各部門的責(zé)任，優(yōu)化審批流程、進(jìn)一步提高效率，加強(qiáng)促銷方式審批、合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂、退房手續(xù)、客戶欠款追繳等方面的管理，并關(guān)注各項(xiàng)制度的執(zhí)行和落實(shí)，及時(shí)反饋相關(guān)問題，盡量避免后期操作中的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理流程的改進(jìn) 完整的項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理流程包括：事前籌劃、事中控制和事后總結(jié)分析。優(yōu)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理管理必須從事前管理入手，在相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生前充分考慮相關(guān)因素統(tǒng)籌安排。因此與財(cái)務(wù)處理相關(guān)的合同及事項(xiàng)應(yīng)有財(cái)務(wù)部出具意見 和建議，以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)約成本、合法避稅。 總之，項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理反應(yīng)的是整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的綜合成果，不僅僅是財(cái)務(wù)部門的任務(wù)，更需要各部門的支持和配合。 工程施工 施工過程綜述 大廈由公寓樓、商場(chǎng)、寫字樓、城鐵連廊構(gòu)成，地下部分為人防、車庫(kù)、商場(chǎng)。公寓樓精裝修，其他為粗裝修。建筑面積： 138377 ㎡。工程于 2020 年 9 月 3 日開工， 2020 年 11 月 15日結(jié)構(gòu)封頂， 2020 年 9 月 30 日完成四方驗(yàn)收， 2020 年 11 月 29 日取得竣工備案表，總工期 757 日歷天?？偘鼏挝?:中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司，甲方分包 ：精裝單位三家、消防單位、弱電總包、渤海鋁幕墻等。 施工情況評(píng)價(jià) 施工進(jìn)度：按公司進(jìn)度計(jì)劃總體完成。主要原因是在工程的各階段抓住了重點(diǎn)目標(biāo)并帶動(dòng)整體進(jìn)度。如結(jié)構(gòu)施工階段主抓結(jié)構(gòu)封頂；裝修階段要花一定時(shí)間完成樣板間、樣板層再大面積展開施工；驗(yàn)收階段主抓消防驗(yàn)收帶動(dòng)其他工序的驗(yàn)收；收尾階段以影響工程亮相的主要立面為中心依次安排市政道路和園林綠化的施工順序。 今后工作中要注意以下方面： 施工進(jìn)度計(jì)劃要工序清楚、形式統(tǒng)一、關(guān)鍵點(diǎn)明確。由監(jiān)理公司建立完善的檢查體系和考核辦法并貫徹工程施工的整個(gè)過程。 向總包要進(jìn)度，確 立總包在進(jìn)度管理過程中的主導(dǎo)地位，少干預(yù)總包單位對(duì)分包單位的管理。工作的重點(diǎn)是協(xié)調(diào)影響進(jìn)度的總包難以控制因素，如甲方直接分包單位的進(jìn)場(chǎng)；甲供材料、設(shè)備按時(shí)進(jìn)場(chǎng)；對(duì)一些壟斷部門施工單位的管理（配電室、熱力站）等。 對(duì)施工過程中一些的變更和意想不到的事件要快速?zèng)Q策，提高辦事效率以免影響進(jìn)度。如變更、洽商的確認(rèn)，要在施工現(xiàn)場(chǎng)明確確認(rèn)程序和時(shí)限使之成為一個(gè)程式化的工作。 工程質(zhì)量：本工程結(jié)構(gòu)獲得長(zhǎng)城杯，裝修長(zhǎng)城杯正在申報(bào)中，整體質(zhì)量良好。但是在一些細(xì)節(jié)上質(zhì)量并不十分理想，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)考慮不周， 如防火門閉門器的開啟不能滿足開啟角度要求；雨排水排至地面后無組織；沃爾瑪進(jìn)貨通道地面應(yīng)采用瀝青面層 施工細(xì)節(jié)考慮不周，如大面積的外墻涂料（外保溫）應(yīng)考慮分格；地下室地面裂縫、空鼓；吊頂施工未考慮室內(nèi)空調(diào)設(shè)施的檢修等。 質(zhì)量管理體系不完善，必須由監(jiān)理公司建立完善的檢查體系和考核辦法并貫徹工程施工的整個(gè)過程。施工過程中由于監(jiān)督不嚴(yán)，引起的質(zhì)量問題如大堂地面石材反水；因?yàn)檎辰狱c(diǎn)少衛(wèi)生間墻磚粘貼不牢。 施工單位的協(xié)調(diào)：大廈分包單位多，協(xié)調(diào)工作量很大，工作中主要采取工程例會(huì)、碰頭會(huì)、工作聯(lián)系單、口頭通知等方式協(xié)調(diào)各 施工單位，基本上保證了工程的順利進(jìn)行。但有時(shí)過多的參與協(xié)調(diào)未充分利用總包管理資源，浪費(fèi)了不少精力效果卻并不理想。因此讓總包成為協(xié)調(diào)管理工作的主要負(fù)責(zé)人，甲方在監(jiān)理的協(xié)助下檢查、督促各施工單位的履約情況是現(xiàn)場(chǎng)管理的一種理想狀態(tài)，這應(yīng)該是今后工作的主要思路。 項(xiàng)目實(shí)施過程中的其他問題：合同標(biāo)的不明確，如達(dá)到竣工驗(yàn)收的條件是以四方驗(yàn)收為準(zhǔn)還是以竣工備案為準(zhǔn)；保修期的起始日按取得竣工備案之日算起不能反映工程的實(shí)際進(jìn)度 。物業(yè)公司的介入時(shí)間以及工作職責(zé)不十分清楚；何種狀況下物業(yè)接受并管理項(xiàng)目成品，成品保護(hù)責(zé)任如何劃分必 須明確；物業(yè)公司要求提供的資料要實(shí)用、標(biāo)準(zhǔn)化以便施工過程中收集；要明確需物業(yè)辦理的證件如：飲用水衛(wèi)生許可證等 合作單位評(píng)價(jià) 監(jiān)理單位（京精大房）：具備合同履約能力，能夠配合甲方完成監(jiān)督任務(wù)，人員配備齊全，但需提高工作主動(dòng)性，改善工作思路。 總包單位中鐵建設(shè)：具備合同履約能力，對(duì)承擔(dān)的施工任務(wù)能夠按期完成，但欠缺與甲方合作的意識(shí)，欠缺對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的整體管理能力，需增強(qiáng)施工技術(shù)能力，主體結(jié)構(gòu)施工能力較強(qiáng)，裝修施工質(zhì)量一般。 精裝單位：筑維公司管理能力較強(qiáng)人員配備整齊，施工進(jìn)度、質(zhì)量施工進(jìn)度、質(zhì)量能夠得到保證 ，配合意識(shí)需加強(qiáng)及對(duì)工程質(zhì)量的責(zé)任心；萬廈公司與甲方的配合意識(shí)強(qiáng)，需加強(qiáng)管理能力，人員配備需加強(qiáng)，施工進(jìn)度、質(zhì)量基本能夠保證。新科公司管理能力較差，管理人員流動(dòng)性大導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。 弱電總包（歐斯達(dá)）：具備合同履約能力，配合意識(shí)強(qiáng)，施工進(jìn)度、質(zhì)量能夠得到保證，技術(shù)管理力量需加強(qiáng)。 航空港（空調(diào)安裝）、中安消防公司：具備合同履約能力，配合意識(shí)強(qiáng)，施工進(jìn)度能夠得到保證，施工質(zhì)量需加強(qiáng)，技術(shù)管理力量需加強(qiáng)。 渤海鋁（幕墻安裝）：具備合同履約能力，管理能力一般引起進(jìn)度滯后。 設(shè)備、材料供應(yīng)商：進(jìn)貨周期能夠 滿足現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度，產(chǎn)品質(zhì)量需使用一段時(shí)間后評(píng)價(jià)。 工程擔(dān)保評(píng)價(jià) 整體情況良好，對(duì)施工進(jìn)度有很大的促進(jìn)作用，此項(xiàng)工作應(yīng)程式化。 施工管理建議 施工合同與施工管理過程中常出現(xiàn)的問題要結(jié)合在一起。例如：總包對(duì)甲方分包單位的管理責(zé)任和權(quán)限要明確。 要加強(qiáng)甲方?jīng)Q策的能力和效率。如工程現(xiàn)場(chǎng)簽證的決策和辦理效率；工程進(jìn)度款的辦理速度；工程合同的審批速度。 施工現(xiàn)場(chǎng)要建立起一套制度并應(yīng)堅(jiān)決貫徹執(zhí)行。 銷售 項(xiàng)目推廣策略分析總結(jié) 項(xiàng)目與公司以前操作的項(xiàng)目相比較，具有比較明顯 的特征；一是該項(xiàng)目（商務(wù)公寓部分）定位比較清晰、明確，這