【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 前期策劃階段 與投資部、項(xiàng)目部配合，收集規(guī)劃條件、場(chǎng)地條件、紅線圖、地形圖、市政管網(wǎng)圖等基礎(chǔ)資料，并要有準(zhǔn)確的紅線圖電子文件；在拆遷完成和場(chǎng)地平整后實(shí)測(cè)場(chǎng) 第 16 頁(yè) 共 29 頁(yè) 地標(biāo)高、周邊道路標(biāo)高，相鄰場(chǎng)地標(biāo)高，對(duì)總平設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料；對(duì)沒(méi)有完成的市政道路，一定要拿到準(zhǔn)確的道路高程（政府文件），避免因?yàn)橘Y料不準(zhǔn)確，造成場(chǎng)地標(biāo)高設(shè)計(jì)失誤。 與營(yíng)銷策劃部配合 ，成立項(xiàng)目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和開展產(chǎn)品策劃工作，為市場(chǎng)定位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。由于營(yíng)銷和設(shè)計(jì)一起開展工作，可以較好的彌補(bǔ)各自業(yè)務(wù)層面的不足，提高工作效率。 ? 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段 與營(yíng)銷部配合，落實(shí)項(xiàng)目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的設(shè)計(jì)要求。與合約部、物資部配合，做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定工作，重點(diǎn)控制大量和大型設(shè)備、材料的選擇，達(dá)到設(shè)計(jì)要求和成本控制的平衡。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)地區(qū)公司評(píng)審。與項(xiàng)目部配合，在施工圖設(shè)計(jì)階段，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)交底和過(guò)程圖審圖節(jié)點(diǎn)的管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。 執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 三級(jí)評(píng)審制度，逐步落實(shí)概念方案，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，立面方案設(shè)計(jì)，景觀方案設(shè)計(jì)等重要設(shè)計(jì)成果。 ? 施工階段 與項(xiàng)目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高產(chǎn)品完成質(zhì)量。應(yīng)對(duì)施工圖交底做好充分準(zhǔn)備，留出合理看圖時(shí)間，并且用相關(guān)制度參與人員做出責(zé)任劃分和獎(jiǎng)懲界定，保證施工圖交底質(zhì)量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，邊修改的情況。 與項(xiàng)目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設(shè)計(jì)，指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)完成二裝樣板制作工作，并對(duì)樣板進(jìn)行優(yōu)化和確認(rèn)，保證施工成果滿足設(shè)計(jì)要求。提高二次裝修設(shè)計(jì)的圖紙完整性、準(zhǔn)確性，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，最好爭(zhēng)取在主體施工圖完成 一段時(shí)間（大約 2～ 3 個(gè)月）后整體完成二裝圖紙的設(shè)計(jì)和樣板確認(rèn)工作，降低對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度的影響。 ? 項(xiàng)目結(jié)利、入伙階段 與項(xiàng)目事務(wù)部、項(xiàng)目部配合，協(xié)助完成各項(xiàng)質(zhì)檢驗(yàn)收工作。做好信息收集工作，便于提前做好資料準(zhǔn)備工作，避免臨時(shí)忙亂。與客服服務(wù)部、銷售中心和地產(chǎn)服務(wù)部（物管公司）配合，及時(shí)處理業(yè)主投訴問(wèn)題。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計(jì)工作的參考。 4. 有待改進(jìn)和可供借鑒的的方面 ? 有待改進(jìn)的實(shí)例 1—— 空調(diào)外機(jī)位 第 17 頁(yè) 共 29 頁(yè) 在 ******的 5～ 7 號(hào)樓的空調(diào)位設(shè)計(jì)中，為了減少空調(diào)位對(duì)外立面的不利影響，達(dá)到外立面“簡(jiǎn)潔、精致”的目的，將部分 臥室的空調(diào)位從窗下調(diào)整到生活陽(yáng)臺(tái)。但是，此舉帶來(lái)了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場(chǎng)采用了在墻體內(nèi)埋置冷凝水管（鋼管），在戶內(nèi)機(jī)位處預(yù)留套管接頭的方法。此方法解決了冷凝水排放的難題，但是， 如果要檢修立管，勢(shì)必破壞室內(nèi)裝修，為今后物管留下隱憂。其二，是冷媒管的架設(shè)，由于部分臥室與生活陽(yáng)臺(tái)距離較遠(yuǎn)，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間（或儲(chǔ)藏室），現(xiàn)場(chǎng)采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時(shí)采用吊頂隱藏冷媒管的方法。但是，業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長(zhǎng)，耗電量大的缺點(diǎn)，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到臥室窗下。 空調(diào)位一直是我司 樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會(huì)有新的問(wèn)題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因而對(duì)部分空調(diào)位的設(shè)置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的方式。此問(wèn)題暴露了設(shè)計(jì)師對(duì)業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點(diǎn)。設(shè)計(jì)師在今后的設(shè)計(jì)中，要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，在立面設(shè)計(jì)的同時(shí)就將空調(diào)外機(jī)位作為極重要（且敏感）的設(shè)計(jì)因素進(jìn)行充分考慮，滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。 ? 有待改進(jìn)的實(shí)例 2—— 中心廣場(chǎng)的洗米石 *******園區(qū)的中心景點(diǎn)，是由噴泉疊水、喬木植栽和地面硬鋪拼花共同組成的。但是 一開始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次不高，而且由于洗米石與花崗巖硬鋪的交接沒(méi)有作好處理，邊沿參差不平，效果很差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問(wèn)題。 此問(wèn)題暴露了設(shè)計(jì)師對(duì)材料的把握不足和細(xì)部處理考慮不深的弱點(diǎn)，今后的設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)該不斷積累設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬鋪的設(shè)計(jì)質(zhì)量。 ? 有待改進(jìn)的實(shí)例 3—— 電梯廳的瓶頸 ********塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設(shè)計(jì)，為了節(jié)約成本，除了 1 號(hào)樓和 2號(hào)樓下做了轉(zhuǎn)換層以外（其底層分別為商業(yè)和會(huì)館），其余塔樓直接 將剪力墻的柱子落下。架空層的設(shè)計(jì)，為底層的單元大堂的設(shè)計(jì)帶來(lái)了很大的空間，單元大堂個(gè)個(gè)都高大開敞，突出了樓盤的檔次。但是由于沒(méi)有作轉(zhuǎn)換，實(shí)際上大堂的平面組織是在住宅平面上進(jìn)行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來(lái)在標(biāo)準(zhǔn)層不明顯的一些拐角，在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部 第 18 頁(yè) 共 29 頁(yè) 通道口尺寸只有 1,100mm 左右。最后采用將墻體切角的辦法來(lái)處理。此問(wèn)題反映了設(shè)計(jì)師對(duì)空間把握的不足，今后的設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)該對(duì)重要的公共空間 —— 如電梯廳、公共走道等特別是裝修復(fù)雜的大堂空間 —— 進(jìn)行仔細(xì)的推敲， 結(jié)合設(shè)備專業(yè)，進(jìn)行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵”。 ? 可供借鑒的實(shí)例 —— 商業(yè)外立面設(shè)計(jì) ********商業(yè)外立面在設(shè)計(jì)之初更多的考慮為提高項(xiàng)目檔次和在商家不進(jìn)行裝修情況下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墻，造價(jià)很高。商家未裝修經(jīng)營(yíng)前，外立面效果很不錯(cuò)，且非常有檔次。但實(shí)際上，商家為了經(jīng)營(yíng)需要需進(jìn)行二裝和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞殆盡，真有點(diǎn)“勞民傷財(cái)”。 由于現(xiàn)在公司項(xiàng)目的進(jìn)度都比較緊張，就要求對(duì)原來(lái)的流程進(jìn)行靈活的調(diào)整，比如適當(dāng)?shù)暮?jiǎn)化，或者壓縮時(shí)間。為了不影 響對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，應(yīng)該利用已有的經(jīng)驗(yàn)，早做工作安排，將部分二裝工作提前到方案深化階段開始進(jìn)行，并且通過(guò)建立標(biāo)準(zhǔn)二裝設(shè)計(jì)資料庫(kù)，合理選用成熟的設(shè)計(jì)和工藝，縮短二裝設(shè)計(jì)的周期，適應(yīng)緊張的開發(fā)節(jié)奏。 同樣，景觀設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目節(jié)奏加快之后，往往成為影響項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的難點(diǎn)。主體施工圖完成了，而景觀總平方案沒(méi)有確定，模型和樓書的制作都很困難，并影響推廣效果。另外一方面，還會(huì)影響施工圖設(shè)計(jì)中地庫(kù)頂板的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，造成之后的修改。應(yīng)該提前準(zhǔn)備景觀設(shè)計(jì)工作，保證在施工圖完成后 1 個(gè)月內(nèi)，完成景觀方案設(shè)計(jì)定稿工作，落實(shí)道路、水景 、堆坡和大型喬木的位置，確保各項(xiàng)工作的開展。 由于 **的主體設(shè)計(jì)單位是深圳的設(shè)計(jì)公司，溝通起來(lái)比較麻煩，在現(xiàn)在進(jìn)度緊張的 項(xiàng)目已經(jīng)不可能應(yīng)用。但是，現(xiàn)在常用的 **（香港）公司進(jìn)行方案、立面設(shè)計(jì)與本地公司進(jìn)行主體施工圖設(shè)計(jì)的模式，仍有相似之處。如何控制好 **公司的工作節(jié)奏是重點(diǎn)。首先，合同要理清楚，理仔細(xì)，明確工作計(jì)劃及相關(guān)控制措施；第二，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，要充分利用好各個(gè)重要的控制節(jié)點(diǎn)（本地匯報(bào)與交流），做好各項(xiàng)會(huì)議準(zhǔn)備 —— 比如提前進(jìn)行內(nèi)部商討，統(tǒng)一意見；準(zhǔn)備好足夠的材料樣板等 —— 保證會(huì)議進(jìn)程快，質(zhì)量高， 并且形成會(huì)議紀(jì)要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位下一步工作進(jìn)程和設(shè)計(jì)重點(diǎn)，確保沒(méi)有遺漏。第三，根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整工作節(jié)奏，避免出現(xiàn)一段緊、一段松的不良工作節(jié)奏，影響設(shè)計(jì)師工作積極性和設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。第四，靈活利用各種設(shè)計(jì)控制手段，比如可以讓 **設(shè)計(jì)師在本地待上個(gè) 3～ 4 天，進(jìn)行封閉式設(shè)計(jì)，大幅提高設(shè)計(jì)交流的效率，從而加速重大節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)進(jìn)程。第五，通過(guò)努力，確保 第 19 頁(yè) 共 29 頁(yè) 設(shè)計(jì)費(fèi)用的按時(shí)支付。 5. 綜合評(píng)價(jià) *******作為成都公司第二個(gè)項(xiàng)目，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過(guò)程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了 產(chǎn)品的先進(jìn)性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過(guò)程控制，成本及質(zhì)量都得到了雙贏的結(jié)果。 【項(xiàng)目營(yíng)銷工作評(píng)估】 1. 項(xiàng)目定位與銷售階段市場(chǎng)變化情況 ? 2021 年市場(chǎng)特征 2021 年成都房地產(chǎn)盡管受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，但依然持了健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大、供需基本平衡、商品房銷售持續(xù)走旺、商品房空置率大幅下降、房?jī)r(jià)漲幅明顯 的特征。 ? 2021 年市場(chǎng)特征 上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；政府加大經(jīng)濟(jì)適用房力度建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房大規(guī)模放量；市場(chǎng)總體處于供求基本平衡或供略小于求的狀態(tài)，商品房?jī)r(jià)格漲幅 回歸。下半年受 “ 國(guó)八 條 ” 等政策組合拳影響，消費(fèi)者變得較為理性，持幣觀望 的心態(tài)較為普遍 。 ? 2021 年市場(chǎng)特征 2021 年市場(chǎng)恢復(fù)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目處于尾盤銷售階段，立面呈現(xiàn)，銷售速度得以提升。 2. 項(xiàng)目戶型定位與實(shí)際情況對(duì)比表 戶型分類 定位面積范圍（ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 建成面積范圍（ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 二房二廳單衛(wèi) 大二房 85～ 95 25 8994 26 三房二廳雙衛(wèi) 小三房 110～ 120 40 10 112 46 11 大三房 140～ 150 30 145149 34 四房三廳雙衛(wèi) 大 四房 160～ 170 33 153163 28 復(fù)式單位 200～ 230 2 236 1 第 20 頁(yè) 共 29 頁(yè) 從上表可以看出：大三房的戶型比例實(shí)際建成后增加 4%，四房的戶型比例實(shí)際建成后減少 5%。 3. 對(duì)住宅推售時(shí)機(jī)的思考 ? 住宅各批次推售時(shí)間： ? 首批次推售時(shí)間 2021 年 12 月 項(xiàng)目八月亮相以來(lái)，項(xiàng)目形象基本建立后，即轉(zhuǎn)入商業(yè)的推廣及儲(chǔ)備，在 9 月商業(yè)開盤前，住宅基本處于自然儲(chǔ)備的過(guò)程。 10 月正式啟動(dòng)住宅的客戶儲(chǔ)備。 12 月第一次開盤，推售的節(jié)點(diǎn)比較符合客戶的消費(fèi)節(jié)奏，時(shí)機(jī)把握較好。 ? 二批次推售時(shí)間 2021 年 3 月 ? 三批次推售時(shí)間 2021 年 6 月 從三批次儲(chǔ)客以來(lái)，恰逢 2021 年“國(guó)八條”新政出臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒較為嚴(yán)重。在二批次物業(yè)剩余將近 200 套的情況下，三批次客戶儲(chǔ)備相當(dāng)不理想。此時(shí)再推售與二批次剩余物業(yè)同質(zhì)性強(qiáng)的大三房與四房單位，預(yù)計(jì)開盤情況將不太理想。因此我們調(diào)整了推售范圍，將原計(jì)劃最后批次推售的 90 ㎡ 7 棟，調(diào)整為本次推售，滿足了市場(chǎng)的需要，又有效回避了政府宏觀調(diào)控的不利影響，完成了該批次推售的任務(wù)。 ? 四批次推售時(shí)間 2021 年 9 月 四批次推售時(shí)，市場(chǎng)正處于新政影響后的恢復(fù)期，為保證開盤的人氣與成交額，將客戶關(guān)注較多的商務(wù)公寓（ 1 棟）打包推出，增加項(xiàng)目整體的關(guān)注度，同時(shí)又促成了成交。 ? 分批次確定推售范圍的總體原則： ? 以房源優(yōu)劣搭配為原則 ，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化，又可以保證一定時(shí)間內(nèi)的成交量。比如：四房的推售每批次都會(huì)將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過(guò)合理的價(jià)差，引導(dǎo)不同承受力的需求四房的客戶。三房的推售同理，每批次都會(huì)將河景三房與園景三房搭配銷售。在市場(chǎng)處于較理性消費(fèi)的情況下，這種推售房源的策略有利的促進(jìn)了銷售。 4. 各戶型銷售速度情況 ? 銷售期各房型的去化速度為 ：小三房〉兩房〉四房〉大三房。原因如下： ? 小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，總價(jià)控制較好，且朝向最好， 第 21 頁(yè) 共 29 頁(yè) 所以每批次一經(jīng)推出即銷售完畢，是 ****最暢銷的房型。 ? 兩房：總價(jià)低，投資與居住兩相宜，在項(xiàng)目銷售中處于拉動(dòng)成交量的房型。 ? 四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位由于其位置的唯一性與稀有性，銷售速度快于半臨河單位。四房單位在項(xiàng)目銷售中處于提升項(xiàng)目品質(zhì)形象的地位，銷售較為平穩(wěn)。 ? 大三房： 由于大三房面積近 150 ㎡ ，與 160 ㎡ 的四房單位在面積上沒(méi)有拉開間隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度最為緩 慢。 從房型、面積與實(shí)際銷售走勢(shì)角度對(duì)比分析：項(xiàng)目高層住宅小三房面積控制較好但房源配比過(guò)少；大三房源配比量過(guò)多且面積定位過(guò)大；兩房單位房源與面積配比適中；四房房源配置合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。從客戶購(gòu)房心理反饋， 生存型客戶注重戶型的功能性、實(shí)用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。 5. 銷售價(jià)格總結(jié) 據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，高層住宅銷售目標(biāo)為 2021 年 12 月開盤， 2021 年底完成 95％銷售，價(jià)格定位為均價(jià) 4,400 元 /㎡ 。從實(shí)際銷售結(jié)果看，銷售周期與節(jié)奏符合發(fā)展計(jì)劃，銷 售價(jià)格從首批次推售 4,900 元 /㎡ 到最后一批次均價(jià)為 6,500 元 /㎡ ，項(xiàng)目整體成交均價(jià) 5,309 元 /㎡ ，成交價(jià)格比定位價(jià)格高出 900 元 /㎡ ，主要原因?yàn)椋? ? 定位期間與銷售期間的市場(chǎng)環(huán)境不同：定位時(shí)期高層住宅是 “三低產(chǎn)品”即低價(jià)位、低品質(zhì)、低市場(chǎng)接受度。 但隨著土地市場(chǎng)拍賣的規(guī)范，涌現(xiàn)大量高品質(zhì)的高密度樓 盤，高層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價(jià)格也水漲船高。 ? 公司品牌形象隨著 **名城入住形成的良好口碑得到提升，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生積極的推動(dòng)。 ? 價(jià)格策略 ：初期為建立熱銷的市場(chǎng)形象，塑造項(xiàng)目品牌，采取 低開 高走 的策略；銷售中期，為均衡速度與價(jià)格的關(guān)系， 鞏固項(xiàng)目品牌 ，價(jià)格逐漸提高；銷售后期，力爭(zhēng) 利潤(rùn)最大化 ，價(jià)格攀升到最高點(diǎn)。價(jià)格策略的成功運(yùn)用，對(duì)最終實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格產(chǎn)生了直接的影響。 6. 物管費(fèi)價(jià)格確定的檢討 ? 住宅：現(xiàn)行物管費(fèi) 2 元 /㎡ 月，基本合理，客戶滿意度較高。 ? 車位：地下車位 75 元