【文章內(nèi)容簡介】 ? 前期策劃階段 與投資部、項目部配合，收集規(guī)劃條件、場地條件、紅線圖、地形圖、市政管網(wǎng)圖等基礎資料，并要有準確的紅線圖電子文件；在拆遷完成和場地平整后實測場 第 16 頁 共 29 頁 地標高、周邊道路標高，相鄰場地標高，對總平設計提供準確的基礎資料；對沒有完成的市政道路，一定要拿到準確的道路高程（政府文件），避免因為資料不準確，造成場地標高設計失誤。 與營銷策劃部配合 ，成立項目調研和產(chǎn)品策劃小組，共同進行市場調研和開展產(chǎn)品策劃工作，為市場定位提供基礎數(shù)據(jù)。由于營銷和設計一起開展工作，可以較好的彌補各自業(yè)務層面的不足，提高工作效率。 ? 圖紙設計階段 與營銷部配合，落實項目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的設計要求。與合約部、物資部配合，做好產(chǎn)品標準制定工作，重點控制大量和大型設備、材料的選擇，達到設計要求和成本控制的平衡。產(chǎn)品標準通過地區(qū)公司評審。與項目部配合，在施工圖設計階段，嚴格控制施工圖設計交底和過程圖審圖節(jié)點的管理質量，確保施工圖設計質量。 執(zhí)行規(guī)劃設計 三級評審制度，逐步落實概念方案，規(guī)劃方案設計，立面方案設計，景觀方案設計等重要設計成果。 ? 施工階段 與項目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高產(chǎn)品完成質量。應對施工圖交底做好充分準備，留出合理看圖時間，并且用相關制度參與人員做出責任劃分和獎懲界定，保證施工圖交底質量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問題，邊修改的情況。 與項目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設計，指導現(xiàn)場完成二裝樣板制作工作，并對樣板進行優(yōu)化和確認，保證施工成果滿足設計要求。提高二次裝修設計的圖紙完整性、準確性，提高設計質量，最好爭取在主體施工圖完成 一段時間（大約 2～ 3 個月）后整體完成二裝圖紙的設計和樣板確認工作，降低對現(xiàn)場進度的影響。 ? 項目結利、入伙階段 與項目事務部、項目部配合，協(xié)助完成各項質檢驗收工作。做好信息收集工作，便于提前做好資料準備工作，避免臨時忙亂。與客服服務部、銷售中心和地產(chǎn)服務部（物管公司）配合，及時處理業(yè)主投訴問題。做好資料收集工作，作為今后設計工作的參考。 4. 有待改進和可供借鑒的的方面 ? 有待改進的實例 1—— 空調外機位 第 17 頁 共 29 頁 在 ******的 5～ 7 號樓的空調位設計中，為了減少空調位對外立面的不利影響，達到外立面“簡潔、精致”的目的，將部分 臥室的空調位從窗下調整到生活陽臺。但是，此舉帶來了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場采用了在墻體內(nèi)埋置冷凝水管（鋼管），在戶內(nèi)機位處預留套管接頭的方法。此方法解決了冷凝水排放的難題，但是， 如果要檢修立管，勢必破壞室內(nèi)裝修，為今后物管留下隱憂。其二，是冷媒管的架設，由于部分臥室與生活陽臺距離較遠，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間（或儲藏室），現(xiàn)場采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時采用吊頂隱藏冷媒管的方法。但是，業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長，耗電量大的缺點，最后不得不將空調位調整到臥室窗下。 空調位一直是我司 樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會有新的問題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因而對部分空調位的設置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習慣的方式。此問題暴露了設計師對業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點。設計師在今后的設計中，要不斷積累經(jīng)驗，在立面設計的同時就將空調外機位作為極重要（且敏感）的設計因素進行充分考慮，滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調布置。 ? 有待改進的實例 2—— 中心廣場的洗米石 *******園區(qū)的中心景點，是由噴泉疊水、喬木植栽和地面硬鋪拼花共同組成的。但是 一開始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次不高，而且由于洗米石與花崗巖硬鋪的交接沒有作好處理，邊沿參差不平，效果很差。之后將洗米石調整為花崗石板，解決了問題。 此問題暴露了設計師對材料的把握不足和細部處理考慮不深的弱點，今后的設計工作中，應該不斷積累設計經(jīng)驗，熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬鋪的設計質量。 ? 有待改進的實例 3—— 電梯廳的瓶頸 ********塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設計，為了節(jié)約成本，除了 1 號樓和 2號樓下做了轉換層以外（其底層分別為商業(yè)和會館），其余塔樓直接 將剪力墻的柱子落下。架空層的設計，為底層的單元大堂的設計帶來了很大的空間，單元大堂個個都高大開敞，突出了樓盤的檔次。但是由于沒有作轉換，實際上大堂的平面組織是在住宅平面上進行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來在標準層不明顯的一些拐角，在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部 第 18 頁 共 29 頁 通道口尺寸只有 1,100mm 左右。最后采用將墻體切角的辦法來處理。此問題反映了設計師對空間把握的不足，今后的設計工作中，應該對重要的公共空間 —— 如電梯廳、公共走道等特別是裝修復雜的大堂空間 —— 進行仔細的推敲， 結合設備專業(yè)，進行局部的調整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵”。 ? 可供借鑒的實例 —— 商業(yè)外立面設計 ********商業(yè)外立面在設計之初更多的考慮為提高項目檔次和在商家不進行裝修情況下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墻，造價很高。商家未裝修經(jīng)營前，外立面效果很不錯，且非常有檔次。但實際上，商家為了經(jīng)營需要需進行二裝和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞殆盡，真有點“勞民傷財”。 由于現(xiàn)在公司項目的進度都比較緊張，就要求對原來的流程進行靈活的調整，比如適當?shù)暮喕?，或者壓縮時間。為了不影 響對設計質量的控制，應該利用已有的經(jīng)驗，早做工作安排，將部分二裝工作提前到方案深化階段開始進行，并且通過建立標準二裝設計資料庫，合理選用成熟的設計和工藝，縮短二裝設計的周期，適應緊張的開發(fā)節(jié)奏。 同樣，景觀設計工作在項目節(jié)奏加快之后，往往成為影響項目營銷推廣的難點。主體施工圖完成了，而景觀總平方案沒有確定，模型和樓書的制作都很困難，并影響推廣效果。另外一方面，還會影響施工圖設計中地庫頂板的結構設計，造成之后的修改。應該提前準備景觀設計工作，保證在施工圖完成后 1 個月內(nèi)，完成景觀方案設計定稿工作，落實道路、水景 、堆坡和大型喬木的位置，確保各項工作的開展。 由于 **的主體設計單位是深圳的設計公司，溝通起來比較麻煩，在現(xiàn)在進度緊張的 項目已經(jīng)不可能應用。但是，現(xiàn)在常用的 **（香港）公司進行方案、立面設計與本地公司進行主體施工圖設計的模式，仍有相似之處。如何控制好 **公司的工作節(jié)奏是重點。首先，合同要理清楚，理仔細，明確工作計劃及相關控制措施；第二，在設計過程中，要充分利用好各個重要的控制節(jié)點（本地匯報與交流），做好各項會議準備 —— 比如提前進行內(nèi)部商討，統(tǒng)一意見；準備好足夠的材料樣板等 —— 保證會議進程快，質量高， 并且形成會議紀要嚴格控制設計單位下一步工作進程和設計重點，確保沒有遺漏。第三，根據(jù)實際情況，適當調整工作節(jié)奏，避免出現(xiàn)一段緊、一段松的不良工作節(jié)奏，影響設計師工作積極性和設計成果的質量。第四，靈活利用各種設計控制手段，比如可以讓 **設計師在本地待上個 3～ 4 天，進行封閉式設計，大幅提高設計交流的效率，從而加速重大節(jié)點的設計進程。第五，通過努力，確保 第 19 頁 共 29 頁 設計費用的按時支付。 5. 綜合評價 *******作為成都公司第二個項目，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了 產(chǎn)品的先進性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質量都得到了雙贏的結果。 【項目營銷工作評估】 1. 項目定位與銷售階段市場變化情況 ? 2021 年市場特征 2021 年成都房地產(chǎn)盡管受國家宏觀調控政策的影響，但依然持了健康發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴大、供需基本平衡、商品房銷售持續(xù)走旺、商品房空置率大幅下降、房價漲幅明顯 的特征。 ? 2021 年市場特征 上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場競爭激烈；政府加大經(jīng)濟適用房力度建設，經(jīng)濟適用房大規(guī)模放量；市場總體處于供求基本平衡或供略小于求的狀態(tài)，商品房價格漲幅 回歸。下半年受 “ 國八 條 ” 等政策組合拳影響，消費者變得較為理性，持幣觀望 的心態(tài)較為普遍 。 ? 2021 年市場特征 2021 年市場恢復良好的發(fā)展態(tài)勢，項目處于尾盤銷售階段，立面呈現(xiàn)，銷售速度得以提升。 2. 項目戶型定位與實際情況對比表 戶型分類 定位面積范圍（ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 建成面積范圍（ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 二房二廳單衛(wèi) 大二房 85～ 95 25 8994 26 三房二廳雙衛(wèi) 小三房 110～ 120 40 10 112 46 11 大三房 140～ 150 30 145149 34 四房三廳雙衛(wèi) 大 四房 160～ 170 33 153163 28 復式單位 200～ 230 2 236 1 第 20 頁 共 29 頁 從上表可以看出：大三房的戶型比例實際建成后增加 4%，四房的戶型比例實際建成后減少 5%。 3. 對住宅推售時機的思考 ? 住宅各批次推售時間： ? 首批次推售時間 2021 年 12 月 項目八月亮相以來，項目形象基本建立后，即轉入商業(yè)的推廣及儲備，在 9 月商業(yè)開盤前，住宅基本處于自然儲備的過程。 10 月正式啟動住宅的客戶儲備。 12 月第一次開盤，推售的節(jié)點比較符合客戶的消費節(jié)奏，時機把握較好。 ? 二批次推售時間 2021 年 3 月 ? 三批次推售時間 2021 年 6 月 從三批次儲客以來，恰逢 2021 年“國八條”新政出臺，市場觀望情緒較為嚴重。在二批次物業(yè)剩余將近 200 套的情況下，三批次客戶儲備相當不理想。此時再推售與二批次剩余物業(yè)同質性強的大三房與四房單位，預計開盤情況將不太理想。因此我們調整了推售范圍，將原計劃最后批次推售的 90 ㎡ 7 棟，調整為本次推售，滿足了市場的需要，又有效回避了政府宏觀調控的不利影響，完成了該批次推售的任務。 ? 四批次推售時間 2021 年 9 月 四批次推售時，市場正處于新政影響后的恢復期，為保證開盤的人氣與成交額，將客戶關注較多的商務公寓（ 1 棟）打包推出，增加項目整體的關注度，同時又促成了成交。 ? 分批次確定推售范圍的總體原則： ? 以房源優(yōu)劣搭配為原則 ，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實現(xiàn)項目價值的最大化，又可以保證一定時間內(nèi)的成交量。比如：四房的推售每批次都會將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過合理的價差，引導不同承受力的需求四房的客戶。三房的推售同理，每批次都會將河景三房與園景三房搭配銷售。在市場處于較理性消費的情況下，這種推售房源的策略有利的促進了銷售。 4. 各戶型銷售速度情況 ? 銷售期各房型的去化速度為 ：小三房〉兩房〉四房〉大三房。原因如下： ? 小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟實用，總價控制較好，且朝向最好， 第 21 頁 共 29 頁 所以每批次一經(jīng)推出即銷售完畢，是 ****最暢銷的房型。 ? 兩房：總價低，投資與居住兩相宜，在項目銷售中處于拉動成交量的房型。 ? 四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位由于其位置的唯一性與稀有性，銷售速度快于半臨河單位。四房單位在項目銷售中處于提升項目品質形象的地位，銷售較為平穩(wěn)。 ? 大三房： 由于大三房面積近 150 ㎡ ，與 160 ㎡ 的四房單位在面積上沒有拉開間隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度最為緩 慢。 從房型、面積與實際銷售走勢角度對比分析：項目高層住宅小三房面積控制較好但房源配比過少；大三房源配比量過多且面積定位過大；兩房單位房源與面積配比適中；四房房源配置合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。從客戶購房心理反饋， 生存型客戶注重戶型的功能性、實用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設計細節(jié)，享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。 5. 銷售價格總結 據(jù)項目發(fā)展策劃，高層住宅銷售目標為 2021 年 12 月開盤， 2021 年底完成 95％銷售，價格定位為均價 4,400 元 /㎡ 。從實際銷售結果看，銷售周期與節(jié)奏符合發(fā)展計劃，銷 售價格從首批次推售 4,900 元 /㎡ 到最后一批次均價為 6,500 元 /㎡ ，項目整體成交均價 5,309 元 /㎡ ，成交價格比定位價格高出 900 元 /㎡ ，主要原因為： ? 定位期間與銷售期間的市場環(huán)境不同：定位時期高層住宅是 “三低產(chǎn)品”即低價位、低品質、低市場接受度。 但隨著土地市場拍賣的規(guī)范，涌現(xiàn)大量高品質的高密度樓 盤，高層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價格也水漲船高。 ? 公司品牌形象隨著 **名城入住形成的良好口碑得到提升，對項目的市場價值產(chǎn)生積極的推動。 ? 價格策略 ：初期為建立熱銷的市場形象，塑造項目品牌，采取 低開 高走 的策略；銷售中期，為均衡速度與價格的關系， 鞏固項目品牌 ，價格逐漸提高；銷售后期，力爭 利潤最大化 ，價格攀升到最高點。價格策略的成功運用，對最終實現(xiàn)較高的銷售價格產(chǎn)生了直接的影響。 6. 物管費價格確定的檢討 ? 住宅：現(xiàn)行物管費 2 元 /㎡ 月，基本合理，客戶滿意度較高。 ? 車位：地下車位 75 元