【正文】 布置。其二，是冷媒管的架設，由于部分臥室與生活陽臺距離較遠，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間（或儲藏室），現(xiàn)場采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時采用吊頂隱藏冷媒管的方法。做好資料收集工作，作為今后設計工作的參考。提高二次裝修設計的圖紙完整性、準確性，提高設計質(zhì)量，最好爭取在主體施工圖完成 一段時間（大約 2～ 3 個月）后整體完成二裝圖紙的設計和樣板確認工作，降低對現(xiàn)場進度的影響。 執(zhí)行規(guī)劃設計 三級評審制度，逐步落實概念方案，規(guī)劃方案設計，立面方案設計，景觀方案設計等重要設計成果。 ? 圖紙設計階段 與營銷部配合，落實項目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的設計要求?？臻g設計上的突出亮點和高端品牌廚衛(wèi)器具是 **小戶型的最大賣點，通過 ****小戶型的實踐，在有限面積中實現(xiàn)比較完備的居住功能和做出空間亮點是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設備器具的選用。 ? 設計管 理 **設計管理流程比較完善和成熟，由于項目的前期策劃時間和圖紙設計時間都比較長，所以都能夠按照公司制定的相關(guān)流程開展工作，并且各個節(jié)點控制都比較好。 ? 延續(xù)基地的文脈，強化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河 —— 簡約 ——GREENWICH—— **高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅園林與休閑浪漫 的商業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化風情的社區(qū)環(huán)境。商業(yè)街立面根據(jù)業(yè)態(tài)進行整體考慮，講求細膩變化和檔次感，突出商業(yè)建筑的休閑、體驗特性。 ? 糅合了強烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感 —— 塔樓體態(tài)挺拔，造型簡潔，突出現(xiàn)代建筑的美，點線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的 Modern 感強烈；另一方面，塔樓頂部的造型構(gòu)架、立面的色彩對基地文脈具有一定的隱喻。 ? 家庭緊急求助報警：每戶客廳及主臥設置緊急求助按鈕各一個，與電話保持垂直，距地 米。 ? 生態(tài)空間：設計入戶花園、空中花園、生態(tài)小陽臺（花池）等，滿足人與自然親近的需要，成為戶內(nèi)與戶外、與室外的緩沖地帶。 ? 戶型設計 第 13 頁 共 29 頁 在規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點呈級差分布，以均好性，私密性和可變性為設計原則。本項目的案名 —— ****就是取意 GREENWICHVILLAGE 的多元文化特質(zhì)。 2. 值得借鑒和推廣的經(jīng)驗 ? 概念設計 產(chǎn)品策劃加強與市場、政策的互動，進行了充分推敲。 【項目規(guī)劃設計工作評估】 1. 項目基本情況 ? 項目的建筑標準 住宅 商業(yè) 結(jié)構(gòu)體系 框支剪力墻 框架 墻體維護材料 空心磚 空心磚 外立面 釉面磚、金屬氟碳漆 花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板 勾縫材料 水泥砂漿摻加聚合物 水泥砂漿摻加聚合物 第 11 頁 共 29 頁 外窗及玻璃 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面 入口大堂 墻面：石材、部分木作；地面：石材；頂棚：石膏吊頂，吊燈 標準層公共空間 墻面：?；u、部分木作；地面：?；u；頂棚：石膏吊頂，筒燈 ? 小戶型精裝修標準 房間名稱 部 位 裝 修 標 準 客廳 地面 （強化） 木地板 墻面 乳膠漆、木質(zhì)踢腳線 天花 乳膠漆，預留吊燈位 臥室 地面 （強化） 木地板 墻面 乳膠漆；木質(zhì)踢腳線 天花 乳膠漆，預留吊燈位 衛(wèi)生間 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂 設備 盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸 廚房 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂，吸頂燈 設備 櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機 陽臺 地 面 防滑地磚 天花 乳膠漆；吸頂燈 其他 戶內(nèi)門及門套帶鎖；熱水器 小戶型裝修成本分析 :****商務小戶型為精裝房，物資部通過集中采購，降低裝修成本。 4. 項目綜合評價 ? 銷售收入 項 目發(fā)展期內(nèi)成都市場雖受到國家宏觀調(diào)控政策的部分影響，但總體上仍保持快速發(fā)展、量價齊升的繁榮態(tài)勢，在此宏觀環(huán)境下，本項目各物業(yè)類型的實際銷售價格亦均不同程度的高于可研階段，此為銷售收入大幅提高的最為主要的因素。 ? 小結(jié)： （ 3,166 平方米 ）且住宅容積率面積減少（ 11,767 平方米），這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積的增加上。 ? 農(nóng)貿(mào)市場實際建設面積為 4,256 平方米，與可研相比增加了 ％，實際銷售價格與可研相比巨幅增加，增幅達到 254％，但實際銷售面積（ 1,999 平方米）不甚理想，銷售率僅為 ％且尚未達到可研階段的預計銷售面積（ 3,000 平方米）， 其原因主要有以下幾點：規(guī)模超出市場需求、實際銷售價格偏高、內(nèi)部配套設施設備不盡完善合理、周邊同類市場競爭激烈等。 （此項分析中銷售數(shù)據(jù)為此次后評估截至日之“實際發(fā)生數(shù)據(jù)”，而非“預計銷售情況”） 銷售價格（元 /平方米） 銷售面積（平方米） 可研 階段 實際 建設 增幅 可研 階段 實際 建設 實際 銷售 銷售率 ?？墒勖娣e 4,622 5,672 % 195,294 197,556 178,264 % 住宅 4,300 5,309 % 155,178 143,411 140,578 % 商業(yè) * 9,115 9,373 % 18,516 24,820 20,479 % 農(nóng)貿(mào)市場 3,600 12,746 % 3,000 4,256 1,999 % 車庫 9 10 % 18,600 25,068 15,208 % （備注：商業(yè)物業(yè)中包括商鋪 及寫字樓） ? 住宅部分目前基本銷售完畢，實際完成銷售面積 98％；實際銷售價格與可研相比增幅較大，達到 ％，而實際銷售額僅比可研增長 ％， 主要原因為該部分規(guī)劃指標的減少幅度較大，并未使該部分收益達到最大化， 可采用分解技術(shù)對其進行初步定量分析： 第 9 頁 共 29 頁 P＝ A2 B2－ A1 B1 ＝【（ A2－ A1） B1】 +【（ B2－ B1） A2】 P：收益增加值 A1：可研銷售價格 B1：可研銷售面積 A2：實際銷售價格 B2：實際銷售面積 其中：【（ A2－ A1） B1】可理解為售價（市場）變動影響貢獻值 【（ B2－ B1） A2】可理解為面積指標變動影響貢獻值 ? 商業(yè)部分總體銷售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的 83％，且目前實際銷售面積超過可研預計銷售面積 ％；其售價與可研相比增長 ％，銷售總額增長了 ％。項目總建筑面積增加 11,636 平方米，增幅 ％：其中可售面積增加了 2,262 平方米，增幅 ％；不可售面積（包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設施、自行車庫、服務用房等）大幅增加了 9,374 平方米，增幅高達 794％，可研階段對此部分所需的規(guī)劃面積估計不足。 ? 該項目發(fā)展期內(nèi)，成都市房地產(chǎn)市場總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時期，主要體現(xiàn)在： ? 市場總體投入、產(chǎn)出規(guī)模持續(xù)快速且交替增長： 2021～ 2021 年投資額及銷售額年均復合增長率分別達到 ％和 ％，且次年銷售額及投資額均分別高于上一年度的投資額及銷售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義上當年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開發(fā)商和消費者均對市場持有良好的預期； ? 銷售量和銷售價格同步增長， 2021 年全市商品房銷售面積和均價分別為1,533 萬平方米和 3,592 元 /平方米，與 2021 年相比年均復合增長 ％和％； ? 供求態(tài)勢良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低?？偨ㄖ娣e 萬平方米，可售面積 萬平方米， 其中住宅 萬平方米， 商業(yè) 萬平方米， 農(nóng)貿(mào)市場 萬平方米 ，車庫 萬平方米； 不可售面積 萬平方米 。 ? 在工程實施階段，加強工程進度管理，嚴格把控工程質(zhì)量，真正實現(xiàn) **地產(chǎn)“過程精品”的生產(chǎn)施工理念。其中 A1 區(qū)、 A2 區(qū)及 16樓、 B 區(qū)建筑施工周期分別為 1 年零 2 個 月（計 406 天）、 1 年零 1 個月（計 176 天）、 2 年零 4 個月（計 813 天）。同時地塊本身又地處川大居住區(qū)范圍內(nèi)，因此地塊的質(zhì)素好，起點高，具相當?shù)陌l(fā)展?jié)撝怠? 第 5 頁 共 29 頁 【項目概況及評估綜述】 項目概況 ? *********是 ***地產(chǎn)成都公司首次以 公開拍賣 方式于 2021 年 4 月 10 日 在 成都市國土資源局 以 311 萬元 /畝 競得的與文里地塊項目。 【發(fā)展進度、工程管理評估】 ? 項目發(fā)展周期總體控制符合計劃要求，但 從拿地簽定土地出讓合同到正式開工長達 13 個月， 超出計劃 3 個月， 嚴重影響了整個項目發(fā)展周期， 也是造成本項目發(fā)展周期長的一個主要原因 。但加強成本控制 ,特別是從各個環(huán)節(jié)加強建安成本的控制仍然是我們項目發(fā)展過程中的重要工作 ,建議要總結(jié)經(jīng)驗 ,完善成本預警體系 ,提高成本控制水平 ,實現(xiàn)動態(tài)控制。 ? 該項目的重要意義在于為成都公司的首個公開市場競得并基本銷售完畢的項目，通過徹底反思項目 前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各流程，均具有重大的參考價值和意義。 中海格林威治城 項目后評估報告 中海 集團有限公司后評估工作小組 二○○七年十二月第 1 頁 共 29 頁 成都【 中海格林威治城 】項目 后評估報告 前言： 成都 中海格林威治城 項目用地通過公開招標方式，于 2021 年 4 月10 日競得，并于 2021 年 5 月正式動工，至 2021年 11月全面入伙，于2021 年 6 月達到后評估時點（數(shù)據(jù)截至時間為： 2021 年 6 月 30日）。 目 錄 核心內(nèi)容提要 1 【項目概況及評估綜述】 5 【項目投資管理評估】 6 【項目規(guī)劃設計工作評估】 10 【項目營銷工作評估】 19 【項目進度、工 程管理評估】 32 【項目成本管理評估】 41 第 2 頁 共 29 頁 核心內(nèi)容提要 【投資管理評估】 ? ***********是 **地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于 2021年 4月 10日在成都市國土資源局競得的與文里地塊項目 。 【財務管理評估】 ? 該項目收入指標完成得很好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入增加而帶來的效益得到體現(xiàn)，項目實現(xiàn)了投資預期，是低投 資高利潤的一第 3 頁 共 29 頁 個項目。 ? 住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公司市場領(lǐng)導者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新 奠定 了區(qū)域娛樂行業(yè)霸主 的 地位，推動了娛樂經(jīng)濟的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務公寓、農(nóng)貿(mào)市場的銷 售使我們積累了大量 的實際 經(jīng)驗， 同時 更清晰的認識到 短期目標與長期目標的關(guān)系 。實施階段建安成本與控制指標相比， 總體水平因政府不可抗力原因有所增加， 但在公司規(guī)定的超支范圍內(nèi)，除去政府原因，實際建安費用與控制指標基本持平。 ? 成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，市政府提出了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正處于城市東部和南部的交界的位置，戰(zhàn)略地位顯著。 項目開發(fā)周期 ? *********于 2021 年 4 月 24 日 與成都市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（合同編號： 5101 武 2021出讓和同第 13 號 ），截止到 ****B 區(qū) 全面入伙 ，項目發(fā)展總周期為 年，共計 43 個月。 ? 成都公司通過充分的市場調(diào)研和準確的市場定位，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和 第 6 頁 共 29 頁 產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過 程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了 良好的控制 。 ? 該項目 凈用地面積為 萬平方米， 容積率 。 ? 在 2021～ 2021 年項目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要宏觀經(jīng)濟指標表現(xiàn)良好： ? GDP 與人均可支配收入穩(wěn)步增長，分別由 2021 年的 1,871 億元和 9,641 元 /人增長至 2021 年的 2,750 億元和 12,789 元 /人，年均復合增長 ％和％； ? 作為西南部核心城市和重要發(fā)展極，發(fā)展期內(nèi)成都市人口集聚效應明顯，城市市區(qū)人口年均復合增長率達到 ％； 第 7 頁 共 29 頁 ? 良好的宏觀經(jīng)濟發(fā)展帶動下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長態(tài)勢，由 2021年的 億元增至 2021 年的 億元，年均復合增長率高達 ％。 3. 規(guī)劃指標變動評估 可研指標 （平方米） 實際指標 （平方米） 指標變化 （平方米） 變動率 （％） 凈用地面積 50,821 50,821 0 % 容積率 0 % 總?cè)莘e率面積 177,874 181,040 3,166 % 總建筑面積