【正文】 布置。其二，是冷媒管的架設(shè)，由于部分臥室與生活陽(yáng)臺(tái)距離較遠(yuǎn)，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間（或儲(chǔ)藏室），現(xiàn)場(chǎng)采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時(shí)采用吊頂隱藏冷媒管的方法。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計(jì)工作的參考。提高二次裝修設(shè)計(jì)的圖紙完整性、準(zhǔn)確性，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，最好爭(zhēng)取在主體施工圖完成 一段時(shí)間（大約 2～ 3 個(gè)月）后整體完成二裝圖紙的設(shè)計(jì)和樣板確認(rèn)工作，降低對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度的影響。 執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 三級(jí)評(píng)審制度，逐步落實(shí)概念方案，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，立面方案設(shè)計(jì)，景觀方案設(shè)計(jì)等重要設(shè)計(jì)成果。 ? 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段 與營(yíng)銷(xiāo)部配合，落實(shí)項(xiàng)目規(guī)模、住宅戶(hù)型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的設(shè)計(jì)要求?？臻g設(shè)計(jì)上的突出亮點(diǎn)和高端品牌廚衛(wèi)器具是 **小戶(hù)型的最大賣(mài)點(diǎn)，通過(guò) ****小戶(hù)型的實(shí)踐，在有限面積中實(shí)現(xiàn)比較完備的居住功能和做出空間亮點(diǎn)是精裝小戶(hù)型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。 ? 設(shè)計(jì)管 理 **設(shè)計(jì)管理流程比較完善和成熟，由于項(xiàng)目的前期策劃時(shí)間和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)間都比較長(zhǎng)，所以都能夠按照公司制定的相關(guān)流程開(kāi)展工作，并且各個(gè)節(jié)點(diǎn)控制都比較好。 ? 延續(xù)基地的文脈，強(qiáng)化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河 —— 簡(jiǎn)約 ——GREENWICH—— **高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅園林與休閑浪漫 的商業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營(yíng)造具有濃郁文化風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境。商業(yè)街立面根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行整體考慮，講求細(xì)膩?zhàn)兓蜋n次感，突出商業(yè)建筑的休閑、體驗(yàn)特性。 ? 糅合了強(qiáng)烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感 —— 塔樓體態(tài)挺拔，造型簡(jiǎn)潔，突出現(xiàn)代建筑的美，點(diǎn)線(xiàn)面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的 Modern 感強(qiáng)烈；另一方面，塔樓頂部的造型構(gòu)架、立面的色彩對(duì)基地文脈具有一定的隱喻。 ? 家庭緊急求助報(bào)警：每戶(hù)客廳及主臥設(shè)置緊急求助按鈕各一個(gè)，與電話(huà)保持垂直，距地 米。 ? 生態(tài)空間：設(shè)計(jì)入戶(hù)花園、空中花園、生態(tài)小陽(yáng)臺(tái)（花池）等，滿(mǎn)足人與自然親近的需要，成為戶(hù)內(nèi)與戶(hù)外、與室外的緩沖地帶。 ? 戶(hù)型設(shè)計(jì) 第 13 頁(yè) 共 29 頁(yè) 在規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點(diǎn)呈級(jí)差分布，以均好性，私密性和可變性為設(shè)計(jì)原則。本項(xiàng)目的案名 —— ****就是取意 GREENWICHVILLAGE 的多元文化特質(zhì)。 2. 值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn) ? 概念設(shè)計(jì) 產(chǎn)品策劃加強(qiáng)與市場(chǎng)、政策的互動(dòng)，進(jìn)行了充分推敲。 【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估】 1. 項(xiàng)目基本情況 ? 項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn) 住宅 商業(yè) 結(jié)構(gòu)體系 框支剪力墻 框架 墻體維護(hù)材料 空心磚 空心磚 外立面 釉面磚、金屬氟碳漆 花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板 勾縫材料 水泥砂漿摻加聚合物 水泥砂漿摻加聚合物 第 11 頁(yè) 共 29 頁(yè) 外窗及玻璃 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面 入口大堂 墻面：石材、部分木作；地面：石材；頂棚：石膏吊頂，吊燈 標(biāo)準(zhǔn)層公共空間 墻面：?；u、部分木作；地面：玻化磚；頂棚：石膏吊頂，筒燈 ? 小戶(hù)型精裝修標(biāo)準(zhǔn) 房間名稱(chēng) 部 位 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 客廳 地面 （強(qiáng)化） 木地板 墻面 乳膠漆、木質(zhì)踢腳線(xiàn) 天花 乳膠漆，預(yù)留吊燈位 臥室 地面 （強(qiáng)化） 木地板 墻面 乳膠漆；木質(zhì)踢腳線(xiàn) 天花 乳膠漆，預(yù)留吊燈位 衛(wèi)生間 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂 設(shè)備 盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸 廚房 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂，吸頂燈 設(shè)備 櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機(jī) 陽(yáng)臺(tái) 地 面 防滑地磚 天花 乳膠漆；吸頂燈 其他 戶(hù)內(nèi)門(mén)及門(mén)套帶鎖；熱水器 小戶(hù)型裝修成本分析 :****商務(wù)小戶(hù)型為精裝房，物資部通過(guò)集中采購(gòu)，降低裝修成本。 4. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) ? 銷(xiāo)售收入 項(xiàng) 目發(fā)展期內(nèi)成都市場(chǎng)雖受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的部分影響，但總體上仍保持快速發(fā)展、量?jī)r(jià)齊升的繁榮態(tài)勢(shì)，在此宏觀環(huán)境下，本項(xiàng)目各物業(yè)類(lèi)型的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格亦均不同程度的高于可研階段，此為銷(xiāo)售收入大幅提高的最為主要的因素。 ? 小結(jié)： （ 3,166 平方米 ）且住宅容積率面積減少（ 11,767 平方米），這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及不可售面積的增加上。 ? 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)實(shí)際建設(shè)面積為 4,256 平方米，與可研相比增加了 ％，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格與可研相比巨幅增加，增幅達(dá)到 254％，但實(shí)際銷(xiāo)售面積（ 1,999 平方米）不甚理想，銷(xiāo)售率僅為 ％且尚未達(dá)到可研階段的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積（ 3,000 平方米）， 其原因主要有以下幾點(diǎn)：規(guī)模超出市場(chǎng)需求、實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格偏高、內(nèi)部配套設(shè)施設(shè)備不盡完善合理、周邊同類(lèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等。 （此項(xiàng)分析中銷(xiāo)售數(shù)據(jù)為此次后評(píng)估截至日之“實(shí)際發(fā)生數(shù)據(jù)”，而非“預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況”） 銷(xiāo)售價(jià)格（元 /平方米） 銷(xiāo)售面積（平方米） 可研 階段 實(shí)際 建設(shè) 增幅 可研 階段 實(shí)際 建設(shè) 實(shí)際 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售率 ?？墒勖娣e 4,622 5,672 % 195,294 197,556 178,264 % 住宅 4,300 5,309 % 155,178 143,411 140,578 % 商業(yè) * 9,115 9,373 % 18,516 24,820 20,479 % 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 3,600 12,746 % 3,000 4,256 1,999 % 車(chē)庫(kù) 9 10 % 18,600 25,068 15,208 % （備注：商業(yè)物業(yè)中包括商鋪 及寫(xiě)字樓） ? 住宅部分目前基本銷(xiāo)售完畢，實(shí)際完成銷(xiāo)售面積 98％；實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格與可研相比增幅較大，達(dá)到 ％，而實(shí)際銷(xiāo)售額僅比可研增長(zhǎng) ％， 主要原因?yàn)樵摬糠忠?guī)劃指標(biāo)的減少幅度較大，并未使該部分收益達(dá)到最大化， 可采用分解技術(shù)對(duì)其進(jìn)行初步定量分析： 第 9 頁(yè) 共 29 頁(yè) P＝ A2 B2－ A1 B1 ＝【（ A2－ A1） B1】 +【（ B2－ B1） A2】 P：收益增加值 A1：可研銷(xiāo)售價(jià)格 B1：可研銷(xiāo)售面積 A2：實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格 B2：實(shí)際銷(xiāo)售面積 其中：【（ A2－ A1） B1】可理解為售價(jià)（市場(chǎng)）變動(dòng)影響貢獻(xiàn)值 【（ B2－ B1） A2】可理解為面積指標(biāo)變動(dòng)影響貢獻(xiàn)值 ? 商業(yè)部分總體銷(xiāo)售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的 83％，且目前實(shí)際銷(xiāo)售面積超過(guò)可研預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積 ％；其售價(jià)與可研相比增長(zhǎng) ％，銷(xiāo)售總額增長(zhǎng)了 ％。項(xiàng)目總建筑面積增加 11,636 平方米，增幅 ％：其中可售面積增加了 2,262 平方米，增幅 ％；不可售面積（包括會(huì)所、游泳池、球室、架空層、人防設(shè)施、自行車(chē)庫(kù)、服務(wù)用房等）大幅增加了 9,374 平方米，增幅高達(dá) 794％，可研階段對(duì)此部分所需的規(guī)劃面積估計(jì)不足。 ? 該項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時(shí)期，主要體現(xiàn)在： ? 市場(chǎng)總體投入、產(chǎn)出規(guī)模持續(xù)快速且交替增長(zhǎng)： 2021～ 2021 年投資額及銷(xiāo)售額年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到 ％和 ％，且次年銷(xiāo)售額及投資額均分別高于上一年度的投資額及銷(xiāo)售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義上當(dāng)年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者均對(duì)市場(chǎng)持有良好的預(yù)期； ? 銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格同步增長(zhǎng)， 2021 年全市商品房銷(xiāo)售面積和均價(jià)分別為1,533 萬(wàn)平方米和 3,592 元 /平方米，與 2021 年相比年均復(fù)合增長(zhǎng) ％和％； ? 供求態(tài)勢(shì)良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。總建筑面積 萬(wàn)平方米，可售面積 萬(wàn)平方米， 其中住宅 萬(wàn)平方米， 商業(yè) 萬(wàn)平方米， 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 萬(wàn)平方米 ，車(chē)庫(kù) 萬(wàn)平方米； 不可售面積 萬(wàn)平方米 。 ? 在工程實(shí)施階段，加強(qiáng)工程進(jìn)度管理，嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn) **地產(chǎn)“過(guò)程精品”的生產(chǎn)施工理念。其中 A1 區(qū)、 A2 區(qū)及 16樓、 B 區(qū)建筑施工周期分別為 1 年零 2 個(gè) 月（計(jì) 406 天）、 1 年零 1 個(gè)月（計(jì) 176 天）、 2 年零 4 個(gè)月（計(jì) 813 天）。同時(shí)地塊本身又地處川大居住區(qū)范圍內(nèi)，因此地塊的質(zhì)素好，起點(diǎn)高，具相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撝怠? 第 5 頁(yè) 共 29 頁(yè) 【項(xiàng)目概況及評(píng)估綜述】 項(xiàng)目概況 ? *********是 ***地產(chǎn)成都公司首次以 公開(kāi)拍賣(mài) 方式于 2021 年 4 月 10 日 在 成都市國(guó)土資源局 以 311 萬(wàn)元 /畝 競(jìng)得的與文里地塊項(xiàng)目。 【發(fā)展進(jìn)度、工程管理評(píng)估】 ? 項(xiàng)目發(fā)展周期總體控制符合計(jì)劃要求，但 從拿地簽定土地出讓合同到正式開(kāi)工長(zhǎng)達(dá) 13 個(gè)月， 超出計(jì)劃 3 個(gè)月， 嚴(yán)重影響了整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展周期， 也是造成本項(xiàng)目發(fā)展周期長(zhǎng)的一個(gè)主要原因 。但加強(qiáng)成本控制 ,特別是從各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)建安成本的控制仍然是我們項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的重要工作 ,建議要總結(jié)經(jīng)驗(yàn) ,完善成本預(yù)警體系 ,提高成本控制水平 ,實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制。 ? 該項(xiàng)目的重要意義在于為成都公司的首個(gè)公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)得并基本銷(xiāo)售完畢的項(xiàng)目，通過(guò)徹底反思項(xiàng)目 前期可研、規(guī)劃、工程、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)各流程，均具有重大的參考價(jià)值和意義。 中海格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 中海 集團(tuán)有限公司后評(píng)估工作小組 二○○七年十二月第 1 頁(yè) 共 29 頁(yè) 成都【 中海格林威治城 】項(xiàng)目 后評(píng)估報(bào)告 前言： 成都 中海格林威治城 項(xiàng)目用地通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，于 2021 年 4 月10 日競(jìng)得，并于 2021 年 5 月正式動(dòng)工，至 2021年 11月全面入伙，于2021 年 6 月達(dá)到后評(píng)估時(shí)點(diǎn)（數(shù)據(jù)截至?xí)r間為： 2021 年 6 月 30日）。 目 錄 核心內(nèi)容提要 1 【項(xiàng)目概況及評(píng)估綜述】 5 【項(xiàng)目投資管理評(píng)估】 6 【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估】 10 【項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作評(píng)估】 19 【項(xiàng)目進(jìn)度、工 程管理評(píng)估】 32 【項(xiàng)目成本管理評(píng)估】 41 第 2 頁(yè) 共 29 頁(yè) 核心內(nèi)容提要 【投資管理評(píng)估】 ? ***********是 **地產(chǎn)成都公司首次以公開(kāi)拍賣(mài)方式于 2021年 4月 10日在成都市國(guó)土資源局競(jìng)得的與文里地塊項(xiàng)目 。 【財(cái)務(wù)管理評(píng)估】 ? 該項(xiàng)目收入指標(biāo)完成得很好，收入增幅超過(guò)成本增加幅度，使得銷(xiāo)售收入增加而帶來(lái)的效益得到體現(xiàn)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了投資預(yù)期，是低投 資高利潤(rùn)的一第 3 頁(yè) 共 29 頁(yè) 個(gè)項(xiàng)目。 ? 住宅的成功銷(xiāo)售，改變了成都市民對(duì)高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公司市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷(xiāo)售，重新 奠定 了區(qū)域娛樂(lè)行業(yè)霸主 的 地位，推動(dòng)了娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù)公寓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的銷(xiāo) 售使我們積累了大量 的實(shí)際 經(jīng)驗(yàn)， 同時(shí) 更清晰的認(rèn)識(shí)到 短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)的關(guān)系 。實(shí)施階段建安成本與控制指標(biāo)相比， 總體水平因政府不可抗力原因有所增加， 但在公司規(guī)定的超支范圍內(nèi)，除去政府原因，實(shí)際建安費(fèi)用與控制指標(biāo)基本持平。 ? 成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，市政府提出了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正處于城市東部和南部的交界的位置，戰(zhàn)略地位顯著。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 ? *********于 2021 年 4 月 24 日 與成都市國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（合同編號(hào)： 5101 武 2021出讓和同第 13 號(hào) ），截止到 ****B 區(qū) 全面入伙 ，項(xiàng)目發(fā)展總周期為 年，共計(jì) 43 個(gè)月。 ? 成都公司通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和 第 6 頁(yè) 共 29 頁(yè) 產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過(guò) 程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過(guò)程控制，成本及質(zhì)量都得到了 良好的控制 。 ? 該項(xiàng)目 凈用地面積為 萬(wàn)平方米， 容積率 。 ? 在 2021～ 2021 年項(xiàng)目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)良好： ? GDP 與人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，分別由 2021 年的 1,871 億元和 9,641 元 /人增長(zhǎng)至 2021 年的 2,750 億元和 12,789 元 /人，年均復(fù)合增長(zhǎng) ％和％； ? 作為西南部核心城市和重要發(fā)展極，發(fā)展期內(nèi)成都市人口集聚效應(yīng)明顯，城市市區(qū)人口年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到 ％； 第 7 頁(yè) 共 29 頁(yè) ? 良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，由 2021年的 億元增至 2021 年的 億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá) ％。 3. 規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)評(píng)估 可研指標(biāo) （平方米） 實(shí)際指標(biāo) （平方米） 指標(biāo)變化 （平方米） 變動(dòng)率 （％） 凈用地面積 50,821 50,821 0 % 容積率 0 % 總?cè)莘e率面積 177,874 181,040 3,166 % 總建筑面積