【正文】 ，水電，智能化，綠化等。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù) 責(zé)處理；因施工原因造成的質(zhì)量問題，應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)。保修期滿，按實(shí)結(jié)算，也可在驗(yàn)收接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。 11． 3 交接雙方的責(zé)任 11． 3． 1 為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做好房屋交接驗(yàn)收準(zhǔn)備，及時(shí)書面提請(qǐng)物業(yè)接管單位進(jìn)行接管驗(yàn)收，接管單位一般應(yīng)在 15 天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物 。 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全，制動(dòng)靈活。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。 對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。 各種避雷針裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝 置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角 順直，無缺棱掉角。 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。 外墻不得滲水 (1)屋面 各類屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，要符合鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。 為日后管理創(chuàng)造條件 通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在： 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。對(duì)新建房屋，接管驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。 小業(yè)主在驗(yàn)收中提出問題的解決辦法 對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建商），由承建商負(fù)責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另 行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。 房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng) 在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時(shí)，驗(yàn)收不能通過。 有符合市交通管理局要求的汽車停車場(chǎng)、交通設(shè)施標(biāo)志及值班崗?fù)?、電?dòng)道閘、減速坡；并有符合要求的消防設(shè)施及排水設(shè)施。 ，根據(jù)承建商的保修情況向發(fā)展商建議保修金的支付。 ，管理處人員陪同小業(yè)主對(duì)房間設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。對(duì)于舊樓宇的移交，應(yīng)由發(fā)展商（業(yè)主管委會(huì)）與物業(yè)公司兩方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，將檢查結(jié)果整理后，雙方共同探討解決辦法。 樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)： 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)： 參照建設(shè)部 ZBP30001－ 90 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行及達(dá)到小業(yè)主合理要求。 對(duì)初步檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。 樓宇接管驗(yàn)收程序： 發(fā)展商通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收。 產(chǎn)權(quán)資料 ； ； ； 、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單； 市府驗(yàn)收合格資料： ； ； ； ； 、水費(fèi)收繳合同書； ； ； 。 物業(yè)竣工接管驗(yàn)收 目的：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能，代業(yè)主進(jìn)行的初步驗(yàn)收。 對(duì)售樓現(xiàn)場(chǎng)提供解答咨詢的工作方案 售樓現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理解答咨詢是投標(biāo)方前期介入工作的一個(gè)重要方面。 對(duì)售樓人員舉辦物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)方案和內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)自本項(xiàng)目簽約后，即成立員工培訓(xùn)工作小組。 參與樓盤銷售的工作方案 物業(yè)管理是項(xiàng)目開發(fā)的后續(xù)工作，也是開發(fā)商樹立品牌的一個(gè)重要工作環(huán)節(jié)。 物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)督的要點(diǎn) 及方案 應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理； 要盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料。我們也在該方案擬定時(shí)一并提出此類問題的建議，但為了配合開發(fā)商的安排和促進(jìn)進(jìn)整個(gè)小盡早進(jìn)入封閉式管理，提升小區(qū)的整體形象 和樓盤銷售，我們擬定了“小區(qū)封閉式管理方案”： 成立項(xiàng)目 現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)和控制分隊(duì)，由隊(duì)長(zhǎng)直接向項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。諸如衛(wèi)生間、廚房等處的漏水問題及其成因；水電管線如何布置才有利于安全和便于管理；什么樣的墻會(huì)滲水；供暖管道哪些部分容易炙傷人等等。工程監(jiān)理制度的實(shí)施，對(duì)工程施工單 位依法施工，保證工程質(zhì)量，具有十分重要的意義，但即使聘請(qǐng)了水平很高的監(jiān)理公司來監(jiān)理，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)施工過程的參與同樣有重要意義。如灶臺(tái)下放置煤氣罐的高度是否低于煤氣罐的高度，懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公 分，用戶不小心就會(huì)碰到腦門，冰箱、洗衣機(jī)預(yù)留位置及下水口是否適當(dāng)，電路接口是否足夠、位置是否合適等。 環(huán)繞湖邊的所有廣場(chǎng)，都是眾多經(jīng)營(yíng)單位擺臺(tái)設(shè)點(diǎn)、廣告宣傳等極好場(chǎng)所，我們應(yīng)充分考慮此種潛在的商機(jī)，在廣場(chǎng)設(shè)計(jì)施工中，充分完善和配置，為小區(qū)整體形象的營(yíng)造上和多種經(jīng)營(yíng)渠道創(chuàng)造條件。 我們將在市政設(shè)施設(shè)備方面及時(shí)向開發(fā)商建議，充分考慮其相關(guān)部門屬經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的特點(diǎn)，為供電供水供氣公司、電話電視寬頻公司，他們是應(yīng)服務(wù)到終端，它將對(duì)產(chǎn)權(quán)的界定，維修養(yǎng)護(hù)、職責(zé)劃分、物業(yè)管理產(chǎn)生直接的影響。 產(chǎn)權(quán)界定建議 項(xiàng)目的物業(yè)管理用房、市政設(shè)施設(shè)備和共用設(shè)施設(shè)備，是必不可少和必須配置的。與物業(yè)管理公司充分溝通，確實(shí)把停車收費(fèi)系統(tǒng)完好地建立起來，切實(shí)做到智能門禁系統(tǒng)好用、實(shí)用。因此，為了加強(qiáng)小區(qū)的安全防范力度，我們建議開發(fā)商在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，切實(shí)配備高科技小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)，把“人防”和“技防”有機(jī)結(jié)合起來，確保小區(qū)治安防范萬(wàn)無一失。特別是小區(qū)外圍面積比較大，而真正小 區(qū)內(nèi)相對(duì)比較小，是否可在立體綠化上給予考慮，做足文章。 建筑材料選用 建筑材料的選用涉及到工程質(zhì)量、造價(jià)與維修管理和防火安全。 消防設(shè)施 在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)施的配套設(shè)置有嚴(yán)格要求。如采用，則應(yīng)考慮如何通過管理來保持清潔，使之不致成為一個(gè)異味和蚊蠅孽生源；如不采用，則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)立垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。如最好用報(bào)警系統(tǒng)替代防盜網(wǎng)，因?yàn)楦魇礁鳂拥姆辣I不僅影響美觀和以后的小區(qū)創(chuàng)優(yōu)，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無法逃離現(xiàn)場(chǎng)。 設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)， 通常參照國(guó)標(biāo)設(shè)計(jì)，而國(guó)標(biāo)制定的是下限，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，要留有余地。對(duì)于寫字樓，商貿(mào)中心等，則商務(wù)中心和停車場(chǎng)的大小與位置就顯得很重要。 下面的一些問題，物業(yè)管理企業(yè)都有責(zé)任和義務(wù)向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出建議。對(duì)于房地產(chǎn)這種凝聚著巨大物化勞動(dòng)和財(cái)富的不動(dòng)產(chǎn)，不可能像更換家用電器那樣簡(jiǎn)便易行。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，必須具有超前意識(shí)。 有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象 如果接管與入住同步進(jìn)行，物業(yè)管理企業(yè)即使再努力，也會(huì)被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，整理不出頭緒，且容易忙中出錯(cuò)，以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象，而更易暴露設(shè)計(jì)施工中的弱點(diǎn)，引起業(yè)主投訴，影響樓盤聲譽(yù)。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點(diǎn)。 有利于保證物業(yè)的使用功能 物業(yè)管理企業(yè)通過參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和住用安全。又如通常的鋁合金窗移動(dòng)的滑軌都是平口槽型的，而沿海地區(qū)都有臺(tái)風(fēng)季節(jié)，臺(tái)風(fēng)夾著暴雨，就可能會(huì)使槽內(nèi)浸水，并倒灌進(jìn)屋，因此必須對(duì)平口槽進(jìn)行改進(jìn)，變成外低內(nèi)高，就可有效防止進(jìn)水。 推行人性化管理、爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)。 做好業(yè)主入伙工作。 參與制定四書：《住宅使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)公約》。鑒于此，物業(yè)管理早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)工作的規(guī)劃就顯得極其關(guān)鍵。 物業(yè)公司接管入伙工作事項(xiàng)消項(xiàng)單 項(xiàng)目 序號(hào) 工作事項(xiàng) 計(jì)劃時(shí)間 工作內(nèi)容 完成情況 備注 1 成立接管入伙工作領(lǐng)導(dǎo)小組 4 月 15日 討論接管入伙方案 2 招聘維修工 3名、協(xié)管員 15 名、管理員 2 名進(jìn)場(chǎng)。 本次入伙物業(yè)為一期 B1 區(qū)（洋房），屬小區(qū)一期開發(fā)二次入伙項(xiàng)目，占地面積為 26756 平方米，建筑面積為 32894 平方米，綠化面積為 12072 平方米，綠化率 45％； B1 區(qū)共有三棟樓宇， 10 部觀光電梯；全為住宅式洋房，每棟各為九層，總戶數(shù)共有 184 戶（已售出 166 戶），其中樓宇一層為架空層，人防地下室兼作停車場(chǎng)，地下停車位共 106 個(gè)。 入伙項(xiàng)目概況 東莞御花苑小區(qū)位于東莞南城區(qū)。海外公司解決的事項(xiàng) 需發(fā)展商解決的事項(xiàng) 管理處（洋房）工作人員定崗 定編表 員工宿舍用品購(gòu)置計(jì)劃（預(yù)算） 辦公用品及材料備品采購(gòu)計(jì)劃 附接管驗(yàn)收入伙表格 總則 東莞御花苑小區(qū)是東莞御花苑商品住宅建造有限公司（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)商）榮譽(yù)打造的超高檔大型復(fù)合型物業(yè)，它集別墅、洋房、商業(yè)、辦公、學(xué)校、水庫(kù)、公園等各種類型于一體，開放式規(guī)劃建設(shè)，封閉式管理要求。海外物業(yè) 東莞御花苑管理處 B1 區(qū)（洋房） 接 管 入 伙 方 案 二 00 五年四月 接管入伙方案目錄 0 總則 0 入伙項(xiàng)目概況 0 成立接管入伙工作領(lǐng)導(dǎo)小組 0 接管入伙工作事項(xiàng)消項(xiàng)單 51.0 接管入伙和后期物業(yè)管理工作流程圖 物業(yè)前期介入 物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃方案 物業(yè)管理早日介入的必要性 物業(yè)管理服務(wù)前期介入工作的主要內(nèi)容和任務(wù) 物業(yè)竣工接管驗(yàn)收 目的 適用范圍 內(nèi)容 樓宇接管驗(yàn)收程序圖 如何處理在初驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題 一般項(xiàng)目的返修 房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng) 不具備使用功能問題的處理 小業(yè)主在驗(yàn)收中提出問題的解決辦法 驗(yàn)收的相關(guān)事項(xiàng)規(guī)范 物業(yè)竣工接管驗(yàn)收的必要性 接管驗(yàn)收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn) 交接雙方的責(zé)任 質(zhì)量問題的處理 交接驗(yàn)收 入伙前準(zhǔn)備工作（常規(guī)性的要求） 實(shí)地考察 成立管理處 管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作 物業(yè)接管和入伙前的工作常規(guī)計(jì)劃 入伙前的具體事項(xiàng) 入伙工作安排 管理處內(nèi)部接管入伙工作安排表 入伙現(xiàn)場(chǎng)組織工作 裝修管理規(guī)定、流程及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 停車場(chǎng)管理規(guī)定及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 管理處前期介入及入伙階段辦公運(yùn)作及員工生活安排 入伙階段特殊情況和突發(fā)事件及難點(diǎn)工作的處理方案 入伙后日常管理服務(wù)內(nèi)容及模式 需中海海外物業(yè)非常重視，為配合參與并協(xié)助開發(fā)商四月三十號(hào)按期順利完成交房，充分展現(xiàn)高檔小區(qū)和物業(yè)管理的風(fēng)采，按照“創(chuàng)品牌、促售樓、圖發(fā)展”整體思路，促進(jìn)小區(qū)的保值增值和物業(yè)的銷售，提升二期三期開發(fā)的力度，考慮到洋房屬住房型消費(fèi)，估計(jì)入伙比較集中，也是物業(yè)公司第一次在業(yè)主面前集中亮相等綜合因素，為此，本著嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、務(wù)實(shí)的態(tài)度，嚴(yán)格、細(xì)致、快捷的工作作風(fēng)，按中海物業(yè)公司質(zhì)量 /環(huán)境 /職業(yè)健康安全的一體化管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格計(jì)劃并實(shí)施，高質(zhì) 量、高標(biāo)準(zhǔn)圓滿完成入伙任務(wù)，在保證別墅區(qū)等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量不受影響的前提下，同時(shí)充分考慮一些不確定因素，正確對(duì)待和處理期望與實(shí)際的差距，切實(shí)、務(wù)實(shí)、踏實(shí)地把東莞御花苑B1 區(qū)（洋房）接管入伙工作落到實(shí)處，經(jīng)與開發(fā)商等相關(guān)部門多次研究制定以下接管入伙實(shí)施方案。小區(qū)總占地面 積為 523792 平方米，總建筑面積為 518554 平方米，總綠化面積為361416 平方米。 成立接管入伙工作領(lǐng)導(dǎo)小組 為了保障接管入伙工作計(jì)劃和方案落到實(shí)處，確保入伙工作順利進(jìn)行，統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)各方關(guān)系，營(yíng)造一個(gè)高效、優(yōu)質(zhì)、安全的入伙份圍和工作機(jī)制，成立由開