【正文】 度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對(duì)所管物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行匯審，對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案建議，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題。 有利于提高房屋建造質(zhì)量 由于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對(duì)于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解，通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強(qiáng)化了施工過程中的質(zhì)量管理與監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量 隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。 有利于保證物業(yè)的使用功能 物業(yè)管理企業(yè)通過參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和住用安全。 有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解 物業(yè)管理企業(yè)要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對(duì)于圖紙改動(dòng)或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一定差距，如果布置管線時(shí)不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會(huì)出現(xiàn) 脫節(jié)的現(xiàn)象。相對(duì)來說，物業(yè)管理人員對(duì)土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深，而對(duì)設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點(diǎn)。由于加強(qiáng)了對(duì)所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，縮短驗(yàn)收時(shí)間，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。 早期介入有利于后期管理工作的開展 物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入，保證了設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量和對(duì)物業(yè)的全面了解，對(duì)后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的 安排與實(shí)施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時(shí)，在前期管理中，經(jīng)過一段時(shí)間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，利于后期管理工作的進(jìn)行。 有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象 如果接管與入住同步進(jìn)行，物業(yè)管理企業(yè)即使再努力，也會(huì)被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，整理不出頭緒，且容易忙中出錯(cuò)，以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象，而更易暴露設(shè)計(jì)施工中的弱點(diǎn)，引起業(yè)主投訴，影響樓盤聲譽(yù)。 物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容是參與設(shè)計(jì)、施工、竣 工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收。 物業(yè)管理服務(wù)前期介入工作的主要內(nèi)容和任務(wù) 物業(yè)管理服務(wù)早期介入工作的內(nèi)容，主要包含項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間和物業(yè)竣工接管驗(yàn)收期間的管理服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的參與 規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始。在市場經(jīng)濟(jì)的大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品競爭力，必須具有超前意識(shí)。所謂超前意識(shí)，就是要從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮房屋的使用功能 、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)需要幾年的時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年甚至上百年?？茖W(xué)的發(fā)展，技術(shù)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的增長，生活水平的提高使人們對(duì)居住和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求不可能停留在現(xiàn)有的水平上。對(duì)于房地產(chǎn)這種凝聚著巨大物化勞動(dòng)和財(cái)富的不動(dòng)產(chǎn)，不可能像更換家用電器那樣簡便易行。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，就應(yīng)從頭做起，具有超前意識(shí)。其中一種有效的方式就是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，請(qǐng)熟悉物業(yè)管理的專業(yè)人員參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，發(fā)表意見，提出建 議。 物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種不利于后期物管的問題或缺陷，把它以咨詢報(bào)告的形式提交給開發(fā)設(shè)計(jì)單位，以供其在設(shè)計(jì)施工中予以糾正和完善。 下面的一些問題，物業(yè)管理企業(yè)都有責(zé)任和義務(wù)向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出建議。 配套設(shè)施的完善 各類配套設(shè)施的完善，是任何物業(yè)充分發(fā)揮其整體功能的前提，房地產(chǎn)實(shí)行綜合開發(fā)的目的也在于此。如果配套設(shè)施等硬件建設(shè)造成先天不足，日后的物業(yè)管理就很難搞好。 對(duì)于住宅小區(qū)，幼兒園、學(xué)校等公益事業(yè)，各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)如商店、飲食店、郵電所、銀行等，小區(qū)內(nèi)外道路交通的布置，環(huán)境的和諧與美化，尤其是人們休閑交往娛樂的場所與場地的布置在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)給予充分的考慮。對(duì)于寫字樓，商貿(mào)中心等，則商務(wù)中心和停車場的大小與位置就顯得很重要。 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要，在上述方面應(yīng)該提出意見和建議。 水電氣等供應(yīng)容量 水電氣等供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的基本參數(shù)。人們生活和工作質(zhì)量的提高與改善，必然不斷增大對(duì)水電氣等基本能源的需求。 設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)， 通常參照國標(biāo)設(shè)計(jì)，而國標(biāo)制定的是下限，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，要留有余地。不能硬套國標(biāo)，否則不能正常使用或造成事故。 安全保衛(wèi)系統(tǒng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)應(yīng)給予足夠的重視。在節(jié)約成本的前提下，盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)安全的居家環(huán)境。如最好用報(bào)警系統(tǒng)替代防盜網(wǎng)，因?yàn)楦魇礁鳂拥姆辣I不僅影響美觀和以后的小區(qū)創(chuàng)優(yōu)，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無法逃離現(xiàn)場。此時(shí)的安全，彼時(shí)卻成了更大的危險(xiǎn)。這在香港及國內(nèi)一些地區(qū)已有了血的教訓(xùn)。 垃圾處理方式 根據(jù)各地不同情況，決定是否采用垃圾道。如采用，則應(yīng)考慮如何通過管理來保持清潔，使之不致成為一個(gè)異味和蚊蠅孽生源；如不采用，則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)立垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。此外，還應(yīng)考慮垃圾外運(yùn)方式與垃圾集運(yùn)站的位置等。對(duì)此，我們根據(jù)實(shí)地考察和調(diào)研，提出了在荔枝山后一叉道內(nèi)以建個(gè)園林式側(cè)所的外部形式，后面是真正建一個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站，這樣即可通過規(guī)劃審批，節(jié)約建設(shè)用地，又為小區(qū)完善了配套設(shè)施，且在整個(gè)小區(qū)的較適中位置，便于清運(yùn)集中和管理。 綠化布置 綠化主要應(yīng) 考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，物別要根據(jù)需要搭配，如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹木與花草之間要合理搭配，最好是選用一些常年木本植物，盡量避免用草本植物因換季而造成的時(shí)效差。 消防設(shè)施 在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)施的配套設(shè)置有嚴(yán)格要求。自動(dòng)滅火器位置、自動(dòng)報(bào)警器位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應(yīng)便利于防災(zāi)、滅災(zāi)。物業(yè)管理企業(yè)則更著眼于各種消防死角。例如大樓中的通道部分、電纜井部分在消防設(shè)計(jì)中一般都考慮不周，自動(dòng)噴淋裝置也不可能顧及到每個(gè)角落（當(dāng)然電路部分是怕水的）， 所以物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)建議在這些地方配備滅火器（電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器）或滅火沙箱。 建筑材料選用 建筑材料的選用涉及到工程質(zhì)量、造價(jià)與維修管理和防火安全。物業(yè)管理企業(yè)就根據(jù)自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設(shè)計(jì)單位提交一份各品牌、型號(hào)的常用建材使用情況的跟蹤報(bào)告，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。 物業(yè)管理就工程建設(shè)方面的參考建議 考慮御花苑高檔定位、休閑渡假公園的建筑特色，不但要體現(xiàn)其開發(fā)價(jià)值， 更要能增加品牌和聲譽(yù)的附加值，為緊緊圍繞樓盤附加值的提升，方便業(yè)主租 戶的需求，減少后期物管支出，配合小區(qū)開發(fā)的宗旨，根據(jù)多年物業(yè)管理工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而從以下幾個(gè)方面提出一些僅供參考的建議。 園林綠化工程建設(shè)建議 為了把御花苑商住小區(qū)融入到東莞南城新開發(fā)區(qū)的大的氛圍中，水漾湖公園和整個(gè)周邊環(huán)境相匹配，并有所突出，并為今后創(chuàng)建市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)創(chuàng)造條件，我們建議開發(fā)商對(duì)御花苑項(xiàng)目的園林綠化工程給予足夠的重視，在設(shè)計(jì)上做足功夫，請(qǐng)名家設(shè)計(jì)，營造出亞熱帶、生態(tài)型、新加坡式園林風(fēng)格特點(diǎn)的商住小區(qū)，全面提升小區(qū)居住及商業(yè)環(huán)境的檔次。特別是小區(qū)外圍面積比較大，而真正小 區(qū)內(nèi)相對(duì)比較小，是否可在立體綠化上給予考慮，做足文章。 泛會(huì)所建設(shè)的建議 御花苑項(xiàng)目除了有別墅，還有商鋪、美術(shù)館、沙灘俱樂部等，為了盡早拉動(dòng)人氣，營造出商業(yè)繁華的氣象，如何吸引人到項(xiàng)目地點(diǎn)來，這是一個(gè)值得考慮的問題。我們建議在沿湖邊等處建設(shè)成為一個(gè)泛會(huì)所，有兒童游樂設(shè)施，有老年人鍛煉身體的器械，有足夠的開闊地，早晨可以打太極拳，上班時(shí)間可以讓商家搞促銷活動(dòng)。 安防設(shè)備建設(shè)的建議 小區(qū)的安全是物業(yè)管理工作重中之重的任務(wù)，沒有安全的小區(qū)，不會(huì)有業(yè)主的滿意，也不會(huì)有開發(fā) 商良好的口碑，更無法樹立真正的品牌。因此，為了加強(qiáng)小區(qū)的安全防范力度，我們建議開發(fā)商在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，切實(shí)配備高科技小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)，把“人防”和“技防”有機(jī)結(jié)合起來，確保小區(qū)治安防范萬無一失。 小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)的建議 御花苑高檔山水綜合小區(qū)，其開放式的規(guī)劃建設(shè)，封閉式的管理模式，智能化系統(tǒng)不但要確實(shí)地建立起來，而且還要體現(xiàn)出一定的先進(jìn)性。為此，我們建議：住宅區(qū)域根據(jù)住戶多、人員多的特點(diǎn)，為了便于管理和減少管理成本，最好采用目前最先進(jìn)、最通用的 IC 卡一卡通門禁系統(tǒng)，而停車場管理系統(tǒng) 則仍然采用智能 IC 卡系統(tǒng)。 對(duì)于 IC 卡管理系統(tǒng)，我們建議開發(fā)商在與乙方（設(shè)計(jì)和施工方）簽訂合同之時(shí)，約定乙方在建立軟件系統(tǒng)的過程中，必須要結(jié)合東莞地方物業(yè)管理的法規(guī)及地方特色，如摩托車與汽車之分，白天與過夜停放之分等等。與物業(yè)管理公司充分溝通，確實(shí)把停車收費(fèi)系統(tǒng)完好地建立起來，切實(shí)做到智能門禁系統(tǒng)好用、實(shí)用。同時(shí)，也是樓盤銷售的一個(gè)賣點(diǎn)。 泳池外循環(huán)過濾系統(tǒng)建設(shè)的建議 泳池?fù)Q水的損耗成本之大一直是困擾物管的一個(gè)重要方面，且造成資源極 大浪費(fèi)。如何解決換水成本大、不利于環(huán)保、池水 易臟的問題，我們建議安裝池水智能型外循環(huán)系統(tǒng)設(shè)備，一勞永逸，而設(shè)備成本也不大。 產(chǎn)權(quán)界定建議 項(xiàng)目的物業(yè)管理用房、市政設(shè)施設(shè)備和共用設(shè)施設(shè)備，是必不可少和必須配置的。為此，我們將在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)施工階段及時(shí)向開發(fā)商建議充分重視和注意此項(xiàng)工作。 物業(yè)管理用房，根據(jù)“物業(yè)管理?xiàng)l例”的有關(guān)條款，是開發(fā)商必須配置、且產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)全體業(yè)主、在綜合驗(yàn)收中也是重要部分之一，也是保證物業(yè)管理工作順利開展重要部分之一。在該接管入伙方案中，我們充分根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際，編制了“物業(yè)管理用房、員工宿舍 及倉庫的配備和使用”方案一覽表，切實(shí)結(jié)合接管入伙工作和今后的物業(yè)管理實(shí)際，可充分利用架空層的方案。 我們將在市政設(shè)施設(shè)備方面及時(shí)向開發(fā)商建議，充分考慮其相關(guān)部門屬經(jīng)營性質(zhì)的特點(diǎn)，為供電供水供氣公司、電話電視寬頻公司，他們是應(yīng)服務(wù)到終端，它將對(duì)產(chǎn)權(quán)的界定，維修養(yǎng)護(hù)、職責(zé)劃分、物業(yè)管理產(chǎn)生直接的影響。 在共用設(shè)施設(shè)備的選擇配置中，我們將根據(jù)在物業(yè)管理工作中的經(jīng)驗(yàn)，向開發(fā)商提供相關(guān)信息，以最大限度的在質(zhì)價(jià)方面、在供應(yīng)商信譽(yù)方面、適宜性等方面優(yōu)化配置。 潛 在的多種經(jīng)營途徑的建議 該項(xiàng)目的位置、檔次、規(guī)劃等，都給多種經(jīng)營形成了很多的途徑，潛在著無限的商機(jī)。 項(xiàng)目配置的美術(shù)館、商業(yè)中心、沙灘俱樂部、泳池待，因配套于水湔湖公園，是人們游玩觀光好去處，潛在的消費(fèi)群巨大，建議應(yīng)充分考慮如此資源，最大限度的吸收外來客戶，增加收入。 環(huán)繞湖邊的所有廣場，都是眾多經(jīng)營單位擺臺(tái)設(shè)點(diǎn)、廣告宣傳等極好場所，我們應(yīng)充分考慮此種潛在的商機(jī)，在廣場設(shè)計(jì)施工中，充分完善和配置，為小區(qū)整體形象的營造上和多種經(jīng)營渠道創(chuàng)造條件。 車輛的停車收費(fèi)。 廣告牌位的招商等都是商機(jī)無限，我們將在前期物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作中，及時(shí)建議，積極運(yùn)作，極力把項(xiàng)目潛在的商機(jī)，配合和協(xié)助開發(fā)商用足用好。 其他 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)室內(nèi)各種管線與設(shè)施的布局、位置、高度、與門窗距離等，常有一些易被忽視的問題，但從日后作用和維修的角度看，卻很重要。如灶臺(tái)下放置煤氣罐的高度是否低于煤氣罐的高度，懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公 分，用戶不小心就會(huì)碰到腦門，冰箱、洗衣機(jī)預(yù)留位置及下水口是否適當(dāng)，電路接口是否足夠、位置是否合適等。 類似這些細(xì)節(jié)問題，物業(yè)管理企業(yè)都有義務(wù)向設(shè)計(jì)單位提出，請(qǐng)其注意。 總之，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后從長期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議。 物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與 為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理，明確建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任，保護(hù)建設(shè)工程方面的合法權(quán)益，維護(hù)建設(shè)市場秩序，建設(shè)部已明文規(guī)定，我國的施工建設(shè)與國際慣例接軌，實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制，一批工程監(jiān)理公司業(yè)已應(yīng)運(yùn)而生。工程監(jiān)理制度的實(shí)施，對(duì)工程施工單 位依法施工，保證工程質(zhì)量，具有十分重要的意義，但即使聘請(qǐng)了水平很高的監(jiān)理公司來監(jiān)理，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)施工過程的參與同樣有重要意義。 物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保以后使用與管理方面的工程施工質(zhì)量。 物業(yè)管理企業(yè)不僅接管新建的樓宇，更管理著使用年限較長的物業(yè)。這樣，它對(duì)樓宇使用過程中暴露出的各種質(zhì)量問題有所了解。諸如衛(wèi)生間、廚房等處的漏水問題及其成因；水電管線如何布置才有利于安全和便于管理；什么樣的墻會(huì)滲水；供暖管道哪些部分容易炙傷人等等。這些問題如有物業(yè)管理企業(yè)時(shí)常在現(xiàn)場指導(dǎo)和監(jiān)督，就會(huì)在施工中予 以解決而不至遺