【正文】 設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo)，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過(guò)程中感到方便。 ③、洗手間：下水暢通，地面清潔，地漏暢通，地面無(wú)積水。 ②、客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對(duì)講 機(jī)干凈無(wú)灰。 代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設(shè)施。驗(yàn)收時(shí)須有發(fā)展商（地盤）、承建單位和物業(yè)公 司（含管理處指派人員）三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫記錄單 ，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。 ②、由公司（或發(fā)展商）為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品的采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)公司審批后購(gòu)置。 ④入伙前一個(gè)月，管理層人員配齊，管理處掛牌辦公。 11． 5． 4 由領(lǐng)導(dǎo)小組的有關(guān)人員負(fù)責(zé)提供建筑物、設(shè)備、設(shè)施、工程技術(shù)資料、智能化系統(tǒng)、綠化等驗(yàn)收記錄和表格。領(lǐng)導(dǎo)小組成立后，于入伙前兩個(gè)月（原則上的要求，但實(shí)際上時(shí)間太緊）召開(kāi)聯(lián)合辦公會(huì)議，研究審議樓宇接管驗(yàn)收及入伙前期準(zhǔn)備工作、入伙方案（由物業(yè)管理處草擬）、協(xié)調(diào)各部門工作、入伙工作總動(dòng)員等事宜。接 管單位在需要時(shí)用于代修。 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。 明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料應(yīng)符合要求。導(dǎo)線連接必須緊密，鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。 裝修 鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必 須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。 接管驗(yàn)收工作的相關(guān)事項(xiàng)規(guī)范 物業(yè)竣工接管驗(yàn)收的必要性 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由建設(shè)單位委托管理處代為返修，所需費(fèi)用由發(fā)展商支付。 ，小業(yè)主或維修工在使用（或工作）過(guò)程中發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)管理處查驗(yàn)證實(shí)后 ，報(bào)告發(fā)展商派人更換或返修。 對(duì)新樓宇的接管，此程序的檢驗(yàn)由發(fā)展商代表與物業(yè)公司人員雙方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，將檢查結(jié)果整理后返回移交人進(jìn)行整改，管理處負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。 物業(yè)管理公司同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量初步檢查。 發(fā)展商需向物業(yè)管理公司移交的資料清單如下： 注：對(duì)于新的物業(yè)，發(fā)展商在樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，也應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。 培訓(xùn)內(nèi)容 物業(yè)管理法律法規(guī)； 儀容儀表要求； 崗位職責(zé)； 業(yè)主臨時(shí)公約范本； 物管前期服務(wù)合同范本； 物管收費(fèi)管理辦法； 管理方案。與開(kāi)發(fā)商工程部緊密配合，掌握安裝施工的第一手參數(shù)，實(shí)施全方位的過(guò)程監(jiān)督調(diào)試，建立完善各項(xiàng)資料，為杜絕返工和不達(dá)標(biāo)安裝，為今后管理奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。假如其想請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助，也只是承建商與物管企業(yè)之間的事。這樣，它對(duì)樓宇使用過(guò)程中暴露出的各種質(zhì)量問(wèn)題有所了解。 其他 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)室內(nèi)各種管線與設(shè)施的布局、位置、高度、與門窗距離等，常有一些易被忽視的問(wèn)題，但從日后作用和維修的角度看，卻很重要。在該接管入伙方案中，我們充分根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際，編制了“物業(yè)管理用房、員工宿舍 及倉(cāng)庫(kù)的配備和使用”方案一覽表，切實(shí)結(jié)合接管入伙工作和今后的物業(yè)管理實(shí)際，可充分利用架空層的方案。 對(duì)于 IC 卡管理系統(tǒng)，我們建議開(kāi)發(fā)商在與乙方（設(shè)計(jì)和施工方）簽訂合同之時(shí)，約定乙方在建立軟件系統(tǒng)的過(guò)程中，必須要結(jié)合東莞地方物業(yè)管理的法規(guī)及地方特色，如摩托車與汽車之分，白天與過(guò)夜停放之分等等。 園林綠化工程建設(shè)建議 為了把御花苑商住小區(qū)融入到東莞南城新開(kāi)發(fā)區(qū)的大的氛圍中，水漾湖公園和整個(gè)周邊環(huán)境相匹配，并有所突出，并為今后創(chuàng)建市優(yōu)、省優(yōu)、國(guó)優(yōu)創(chuàng)造條件，我們建議開(kāi)發(fā)商對(duì)御花苑項(xiàng)目的園林綠化工程給予足夠的重視，在設(shè)計(jì)上做足功夫，請(qǐng)名家設(shè)計(jì)，營(yíng)造出亞熱帶、生態(tài)型、新加坡式園林風(fēng)格特點(diǎn)的商住小區(qū)，全面提升小區(qū)居住及商業(yè)環(huán)境的檔次。 綠化布置 綠化主要應(yīng) 考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，物別要根據(jù)需要搭配，如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹(shù)木與花草之間要合理搭配，最好是選用一些常年木本植物，盡量避免用草本植物因換季而造成的時(shí)效差。在節(jié)約成本的前提下，盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)安全的居家環(huán)境。 對(duì)于住宅小區(qū)，幼兒園、學(xué)校等公益事業(yè)，各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)如商店、飲食店、郵電所、銀行等，小區(qū)內(nèi)外道路交通的布置，環(huán)境的和諧與美化，尤其是人們休閑交往娛樂(lè)的場(chǎng)所與場(chǎng)地的布置在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)給予充分的考慮?？茖W(xué)的發(fā)展，技術(shù)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，生活水平的提高使人們對(duì)居住和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求不可能停留在現(xiàn)有的水平上。同時(shí)，在前期管理中，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，利于后期管理工作的進(jìn)行。 有利于提高房屋建造質(zhì)量 由于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對(duì)于樓宇在長(zhǎng)期使用過(guò)程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問(wèn)題十分了解，通過(guò)參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強(qiáng)化了施工過(guò)程中的質(zhì)量管理與監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量 隱患消滅在建造過(guò)程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。 全面實(shí)施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。 前期介入工作方案 參與圖紙匯審與施工，從物業(yè)管理和功能使用的合理性角度出發(fā)，為設(shè)計(jì)提供建設(shè)性的意見(jiàn)，并做到盡可能的了解工程的情況，特別是隱蔽工程，便于 今后物業(yè)管理。 成立接管入伙工作領(lǐng)導(dǎo)小組 為了保障接管入伙工作計(jì)劃和方案落到實(shí)處，確保入伙工作順利進(jìn)行，統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)各方關(guān)系，營(yíng)造一個(gè)高效、優(yōu)質(zhì)、安全的入伙份圍和工作機(jī)制，成立由開(kāi)發(fā)商牽頭，物業(yè)公司和相關(guān)單位通力合作協(xié)調(diào)的接管入伙工作領(lǐng)導(dǎo)小組： 組長(zhǎng)： 劉紅軍（開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)） 副組長(zhǎng)： 丁勝年（海外物業(yè)總經(jīng)理）、 陳憲洲（海外物業(yè)副總經(jīng)理）、 田 平（開(kāi)發(fā)商物業(yè)對(duì)接小組）、 郭明祥（中海物業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行總經(jīng)理） 成員： 謝寶權(quán)（海外物業(yè)副總）， 開(kāi)發(fā)商工程部負(fù)責(zé) 人， 開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人， 慧谷負(fù)責(zé)人， 樊宏偉（中海物業(yè)駐場(chǎng)協(xié)管經(jīng)理）， 楊國(guó)華（中海物業(yè)駐場(chǎng)機(jī)電經(jīng)理）， 鄭楚坤（海外物業(yè)工程師）， 葉欣勇（海外物業(yè)御花苑辦公室主任）， 龔寶妹（海外物業(yè)御花苑財(cái)務(wù)室主任）， 何旭冰（海外物業(yè)御花苑服務(wù)中心主任）。海外物業(yè)非常重視，為配合參與并協(xié)助開(kāi)發(fā)商四月三十號(hào)按期順利完成交房，充分展現(xiàn)高檔小區(qū)和物業(yè)管理的風(fēng)采，按照“創(chuàng)品牌、促售樓、圖發(fā)展”整體思路，促進(jìn)小區(qū)的保值增值和物業(yè)的銷售，提升二期三期開(kāi)發(fā)的力度，考慮到洋房屬住房型消費(fèi)，估計(jì)入伙比較集中，也是物業(yè)公司第一次在業(yè)主面前集中亮相等綜合因素，為此，本著嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、務(wù)實(shí)的態(tài)度，嚴(yán)格、細(xì)致、快捷的工作作風(fēng)，按中海物業(yè)公司質(zhì)量 /環(huán)境 /職業(yè)健康安全的一體化管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格計(jì)劃并實(shí)施，高質(zhì) 量、高標(biāo)準(zhǔn)圓滿完成入伙任務(wù)，在保證別墅區(qū)等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量不受影響的前提下，同時(shí)充分考慮一些不確定因素，正確對(duì)待和處理期望與實(shí)際的差距，切實(shí)、務(wù)實(shí)、踏實(shí)地把東莞御花苑B1 區(qū)（洋房）接管入伙工作落到實(shí)處，經(jīng)與開(kāi)發(fā)商等相關(guān)部門多次研究制定以下接管入伙實(shí)施方案。海外公司解決的事項(xiàng) 需發(fā)展商解決的事項(xiàng) 管理處（洋房）工作人員定崗 定編表 員工宿舍用品購(gòu)置計(jì)劃（預(yù)算） 辦公用品及材料備品采購(gòu)計(jì)劃 附接管驗(yàn)收入伙表格 總則 東莞御花苑小區(qū)是東莞御花苑商品住宅建造有限公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)商）榮譽(yù)打造的超高檔大型復(fù)合型物業(yè)，它集別墅、洋房、商業(yè)、辦公、學(xué)校、水庫(kù)、公園等各種類型于一體，開(kāi)放式規(guī)劃建設(shè)，封閉式管理要求。 本次入伙物業(yè)為一期 B1 區(qū)（洋房），屬小區(qū)一期開(kāi)發(fā)二次入伙項(xiàng)目，占地面積為 26756 平方米，建筑面積為 32894 平方米，綠化面積為 12072 平方米，綠化率 45％； B1 區(qū)共有三棟樓宇， 10 部觀光電梯；全為住宅式洋房，每棟各為九層，總戶數(shù)共有 184 戶（已售出 166 戶），其中樓宇一層為架空層，人防地下室兼作停車場(chǎng)，地下停車位共 106 個(gè)。鑒于此，物業(yè)管理早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)工作的規(guī)劃就顯得極其關(guān)鍵。 做好業(yè)主入伙工作。又如通常的鋁合金窗移動(dòng)的滑軌都是平口槽型的，而沿海地區(qū)都有臺(tái)風(fēng)季節(jié)，臺(tái)風(fēng)夾著暴雨，就可能會(huì)使槽內(nèi)浸水，并倒灌進(jìn)屋，因此必須對(duì)平口槽進(jìn)行改進(jìn)，變成外低內(nèi)高，就可有效防止進(jìn)水。因此，如果目前條件不允許過(guò)早介入的話，設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，必須具有超前意識(shí)。 下面的一些問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)都有責(zé)任和義務(wù)向開(kāi)發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出建議。 設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)， 通常參照國(guó)標(biāo)設(shè)計(jì)，而國(guó)標(biāo)制定的是下限，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，要留有余地。如采用，則應(yīng)考慮如何通過(guò)管理來(lái)保持清潔，使之不致成為一個(gè)異味和蚊蠅孽生源；如不采用，則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)立垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。 建筑材料選用 建筑材料的選用涉及到工程質(zhì)量、造價(jià)與維修管理和防火安全。因此，為了加強(qiáng)小區(qū)的安全防范力度，我們建議開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，切實(shí)配備高科技小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)，把“人防”和“技防”有機(jī)結(jié)合起來(lái)，確保小區(qū)治安防范萬(wàn)無(wú)一失。 產(chǎn)權(quán)界定建議 項(xiàng)目的物業(yè)管理用房、市政設(shè)施設(shè)備和共用設(shè)施設(shè)備，是必不可少和必須配置的。 環(huán)繞湖邊的所有廣場(chǎng)，都是眾多經(jīng)營(yíng)單位擺臺(tái)設(shè)點(diǎn)、廣告宣傳等極好場(chǎng)所，我們應(yīng)充分考慮此種潛在的商機(jī)，在廣場(chǎng)設(shè)計(jì)施工中，充分完善和配置，為小區(qū)整體形象的營(yíng)造上和多種經(jīng)營(yíng)渠道創(chuàng)造條件。工程監(jiān)理制度的實(shí)施，對(duì)工程施工單 位依法施工，保證工程質(zhì)量，具有十分重要的意義，但即使聘請(qǐng)了水平很高的監(jiān)理公司來(lái)監(jiān)理，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)施工過(guò)程的參與同樣有重要意義。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。 物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)督的要點(diǎn) 及方案 應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理； 要盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料。 對(duì)售樓人員舉辦物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)方案和內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)自本項(xiàng)目簽約后，即成立員工培訓(xùn)工作小組。 物業(yè)竣工接管驗(yàn)收 目的：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能，代業(yè)主進(jìn)行的初步驗(yàn)收。 樓宇接管驗(yàn)收程序： 發(fā)展商通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收。 樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)： 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)： 參照建設(shè)部 ZBP30001－ 90 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行及達(dá)到小業(yè)主合理要求。 ，管理處人員陪同小業(yè)主對(duì)房間設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。 有符合市交通管理局要求的汽車停車場(chǎng)、交通設(shè)施標(biāo)志及值班崗?fù)?、電?dòng)道閘、減速坡；并有符合要求的消防設(shè)施及排水設(shè)施。 小業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解決辦法 對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建商），由承建商負(fù)責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另 行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在： 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 通過(guò)接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，要符合鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角。 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角 順直，無(wú)缺棱掉角。 各種避雷針裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝 置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無(wú)阻塞物 。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù) 責(zé)處理；因施工原因造成的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)。管理處派專人負(fù)責(zé)跟蹤消項(xiàng)和反饋信息。 ①入伙前 100 天，任命管理處主任，另配備助理員 1人，財(cái)務(wù)室會(huì)計(jì)、出納各 1人，組成管理處籌建班子，編制入伙工作方案報(bào)公司 片區(qū)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。） ⑧入伙前 20天，護(hù)衛(wèi)三個(gè)班 的人員配齊、上崗。由地盤、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，