【正文】 課堂講授 41 裝修管理規(guī)定及流程 4 5 月中旬 郭明祥 `` `` 42 裝修巡場(chǎng)重點(diǎn)和方法 2 5 月中旬 維修主管 `` `` 43 裝修管理有關(guān)注意事項(xiàng) 2 5 月中旬 維修主管 `` `` 44 強(qiáng)弱電基本知識(shí)、維修保養(yǎng)、故障案例、電氣走向、主要機(jī)具 20 5 月下旬 維修主管 相關(guān)員工 講授示范 45 質(zhì)量體系和環(huán)境管理體系概況、方針、目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、要求 4 5 月下旬 郭明祥 `` `` 46 ISO9000 和 ISO14000 文件知識(shí) 2 5 月下旬 郭明祥 `` `` 47 回訪、 走訪、調(diào)查方法和注意事項(xiàng) 4 5 月下旬 郭明祥 `` `` 48 滅火程序規(guī)程 2 5 月下旬 樊宏偉 全體員工 課堂講授 49 消防安全、應(yīng)急常識(shí)講解及案例分析 10 5 月下旬 樊宏偉 `` 視聽(tīng)教學(xué) 50 消防知識(shí)、消防演習(xí) 4 5 月下旬 樊宏偉 `` 課堂講授 示范演習(xí) 51 消防器材的識(shí)別及使用 2 5 月下旬 樊宏偉 `` 講授示范 52 相關(guān)環(huán)保常識(shí)、環(huán)境法規(guī) 4 6 月上旬 郭明 祥 全體員工 課堂講授 53 物業(yè)管理案例點(diǎn)評(píng) 20 6 月上旬 郭明祥 `` `` 54 操作和服務(wù)禮節(jié)禮貌、儀容儀表 4 6 月上旬 郭明祥 `` `` 55 業(yè)主一百問(wèn) 20 4 月下旬 郭明祥 物業(yè)、售樓 （入伙前） 56 如何處理業(yè)主投訴 14 6 月上旬 郭明祥 `` `` 57 《現(xiàn)代物業(yè)管理國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)》 4 6 月中旬 郭明祥 全體員工 課堂講授 58 安保設(shè)備的正確操作 2 4 月上旬 協(xié)管主管 全體 協(xié)管員 講授示范 59 隊(duì)列、軍姿、軍容、擒拿格斗、防衛(wèi)術(shù)、捕俘拳、體能訓(xùn)練 100 4 月上旬 協(xié)管主管 全體 協(xié)管員 講授示范 入伙工作安排 場(chǎng)景布置：（此可由策劃公司落實(shí)）根據(jù)制定的場(chǎng)景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對(duì)聯(lián)，張燈結(jié)彩，插放彩旗，高掛氣球等，給人以隆重、喜慶的感受。 逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進(jìn)行衛(wèi)生清理，并注意保潔，其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下： A、對(duì)于送裝修的單位： ①、大小房間：玻璃擦凈，地板潔凈，窗臺(tái)干凈，踢腳線干凈，燈具潔凈。 全面驗(yàn)收交接。 ③入伙前二個(gè)半月，調(diào)配炊事班長(zhǎng) 1人，開(kāi)展管理處食堂的籌備工作。 11． 5 交接驗(yàn)收 11． 5． 1 成立御花苑接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，由物業(yè)公司、駐場(chǎng)顧問(wèn)會(huì)同開(kāi)發(fā)商安排工程部、財(cái)務(wù)部、行政部、銷(xiāo)售部等部門(mén)有關(guān)人員共同組成。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。 衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過(guò) 8M，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。 電氣 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。 對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)入住等方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，并盡力提供幫助。對(duì)于舊樓宇，根據(jù)達(dá)成的協(xié)議對(duì)提出的缺陷進(jìn)行整改。具備條件的應(yīng)在 15 日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。建議其考試分?jǐn)?shù)與工資或資金掛鉤，不走過(guò)場(chǎng)，杜絕形式主義，定期向分管領(lǐng)導(dǎo)做出 書(shū)面培訓(xùn)工作匯報(bào)， 建立個(gè)人培訓(xùn)檔案。 項(xiàng)目建設(shè)施工階段的現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)和控制管理方案 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)施工階段的現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)和控制，原則上屬承建方的責(zé)任和義務(wù)，根本不讓物業(yè)管理插手。 廣告牌位的招商等都是商機(jī)無(wú)限，我們將在前期物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作中，及時(shí)建議，積極運(yùn)作，極力把項(xiàng)目潛在的商機(jī)，配合和協(xié)助開(kāi)發(fā)商用足用好。為此，我們建議：住宅區(qū)域根據(jù)住戶多、人員多的特點(diǎn)，為了便于管理和減少管理成本，最好采用目前最先進(jìn)、最通用的 IC 卡一卡通門(mén)禁系統(tǒng)，而停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) 則仍然采用智能 IC 卡系統(tǒng)。對(duì)此，我們根據(jù)實(shí)地考察和調(diào)研，提出了在荔枝山后一叉道內(nèi)以建個(gè)園林式側(cè)所的外部形式，后面是真正建一個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站，這樣即可通過(guò)規(guī)劃審批，節(jié)約建設(shè)用地，又為小區(qū)完善了配套設(shè)施，且在整個(gè)小區(qū)的較適中位置，便于清運(yùn)集中和管理。如果配套設(shè)施等硬件建設(shè)造成先天不足，日后的物業(yè)管理就很難搞好。 早期介入有利于后期管理工作的開(kāi)展 物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)早期介入，保證了設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量和對(duì)物業(yè)的全面了解，對(duì)后期的物業(yè)管理就帶來(lái)了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的 安排與實(shí)施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。 協(xié)助開(kāi)發(fā)商籌建業(yè)主委員會(huì)并簽署物業(yè)管理合同。計(jì)劃于 2021年 4 月 30 日入伙。自一期 A1 別墅區(qū)2021 年 2 月 28日首次入伙以來(lái)，整個(gè)小區(qū)一直處于“三邊”狀況。結(jié)合中海這些物業(yè)管理中 的實(shí)際問(wèn)題，一般設(shè)計(jì)人員很難完全預(yù)料、估計(jì)，而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)卻十分清楚。所謂超前意識(shí)，就是要從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮房屋的使用功能 、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。不能硬套國(guó)標(biāo)，否則不能正常使用或造成事故。物業(yè)管理企業(yè)就根據(jù)自己在以往所管樓宇中所見(jiàn)建材的使用情況，向設(shè)計(jì)單位提交一份各品牌、型號(hào)的常用建材使用情況的跟蹤報(bào)告，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。為此，我們將在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)施工階段及時(shí)向開(kāi)發(fā)商建議充分重視和注意此項(xiàng)工作。 物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保以后使用與管理方面的工程施工質(zhì)量。同時(shí)熟悉各個(gè)部分，為日后管理作充分的準(zhǔn)備； 按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開(kāi)發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審； 工程施工中按國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查，如：是否嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量，使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求等等。 適用范圍：對(duì)新接管樓宇的房屋、設(shè)備、設(shè)施等方面的驗(yàn)收。 質(zhì)量及功能檢驗(yàn)程序： ： 根據(jù)設(shè)計(jì)要 求，每棟每層每戶逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查。 同樓宇管理相適應(yīng)的物業(yè) 管理辦公用房（包括辦公室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室、接待室），業(yè)主委員會(huì)辦公用房。 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。 衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì) 要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)電器裝置安裝工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于 5CM。 11． 3． 3 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，是應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。原則上對(duì)不合格接管要求的房屋一律不接收，待合格后再予以接收。 ⑨入伙前二個(gè)月，水電維修班正式成立，人員配齊就位。 于入伙前 100 天，從新管理處主任任命之日起，即向轄區(qū)派出所申請(qǐng)確定新接收物業(yè)的街區(qū)門(mén)牌號(hào)碼。 B、對(duì)于不送裝修的單位： ①、大小房間：玻璃擦凈，地面清潔，窗臺(tái)干凈。先由 發(fā)展商為業(yè)主結(jié)清購(gòu)樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費(fèi)用、簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《房屋裝飾裝修協(xié)議》、《業(yè)主公約》，發(fā)放《用戶手冊(cè)》，向業(yè)主發(fā)放門(mén)匙，并安排專人引導(dǎo)業(yè)主入室驗(yàn)收，對(duì)業(yè)主提出的房屋質(zhì)量方面的合理意見(jiàn)，逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收記錄》三聯(lián)單上（管理處、業(yè)主、發(fā)展商各一份），并負(fù)責(zé)與發(fā)展商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主按時(shí)入住。 ④、廚房：壁廚干凈，木柜里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無(wú)灰。 對(duì)于已經(jīng)接收的項(xiàng)目，管理處從接收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)，組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。 ⑥入伙前二個(gè)月，炊事班人員到位，食堂開(kāi)伙。）確保樓宇在入伙前達(dá)到三通，即水、電、路，并爭(zhēng)取煤氣、電話、電視、寬頻、郵政限期開(kāi)通。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的，接管單位應(yīng)在 7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于 1MΩ /KV。 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施， 3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。在完成接管驗(yàn)收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就 應(yīng)移交給物業(yè)管理企業(yè)。 公共配套設(shè)備的驗(yàn)收： 每棟高層樓宇應(yīng)有能直接觀察進(jìn)出口大門(mén)內(nèi)外的保安值班室。 經(jīng)復(fù)驗(yàn)移交人對(duì)初檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司應(yīng)在合同規(guī)定的接管日期前７日簽署驗(yàn)收合 格、同意接管憑證。它對(duì)于促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，提升樓盤(pán)的形象，增強(qiáng)客戶對(duì)樓盤(pán)今后物業(yè)管理的了解和信心，全面展示物業(yè)公司的品牌，增加與客戶的溝通等等方面，意義都非常重大。 4個(gè)崗位和二個(gè)場(chǎng)內(nèi)巡邏崗，二個(gè)場(chǎng)外圍巡邏崗，實(shí)行 24 小時(shí)值班，三班輪換制，共 24 個(gè)人；考慮項(xiàng)目售樓處等的秩序維護(hù)看樓客戶的引導(dǎo)，都給予了充分考慮。 類(lèi)似這些細(xì)節(jié)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)都有義務(wù)向設(shè)計(jì)單位提出，請(qǐng)其注意。同時(shí)，也是樓盤(pán)銷(xiāo)售的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。自動(dòng)滅火器位置、自動(dòng)報(bào)警器位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應(yīng)便利于防災(zāi)、滅災(zāi)。 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要，在上述方面應(yīng)該提出意見(jiàn)和建議。 物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容是參與設(shè)計(jì)、施工、竣 工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收。 物業(yè)管理早日介入的必要性 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 我國(guó)疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊，這必然要對(duì)設(shè)計(jì)提出不同要求。進(jìn)行培訓(xùn) 4 月 15日 招聘、培訓(xùn) 3 落實(shí)入伙期間員工生活安排 4 月 15日 住宿 4 辦理通郵手續(xù) 4 月 15日 與當(dāng)?shù)剜]政部門(mén)落實(shí) 5 辦理信報(bào)箱 4 月 15日 策劃、制作、落實(shí) 6 入伙前培訓(xùn) 4 月 15日 授課示范 計(jì)劃表另列 7 業(yè)主資料交接 4 月 15日 交接、制表 8 接管驗(yàn)收 4 月 20日 交接初驗(yàn)、整理交接驗(yàn)收 資料 9 小區(qū)入大戶 4 月 20日 與轄區(qū)派出所聯(lián)系、印制統(tǒng)一證明，以備業(yè)主辦理戶口遷移手續(xù)用 10 燃?xì)忾_(kāi)戶開(kāi)通 4 月 20日 與管道煤氣公司聯(lián)系 11 停車(chē)場(chǎng)定位、 IC 卡調(diào)試 4 月 20日 交接、試用 12 落實(shí)維修班操作間和辦公間 4 月 20日 進(jìn)場(chǎng)辦公 13 員工工裝（協(xié)管員 15 人、維修工 3人、管理員 2 人） 4 月 20日 制作著裝 14 發(fā)出入伙通知書(shū) 4 月 20日 印制、寄發(fā)等 15 確定小區(qū)門(mén)牌號(hào)馬及樓層號(hào) 4 月 20日 策劃、制做。中海海外物業(yè)東莞御花苑管理處 B1區(qū)（洋房）接管入伙方案 中海與當(dāng)?shù)嘏沙鏊炔块T(mén)聯(lián)系，批復(fù) 16 印制收樓入伙相關(guān)資料 4 月 20日 “裝修管理規(guī)定”“住戶成員登記表”“入伙流程表”“入伙通知” 17 接管驗(yàn)收整改 4 月 23日 交接復(fù)驗(yàn) 18 落實(shí)入伙現(xiàn)場(chǎng)布置及一條龍入伙場(chǎng)地計(jì)劃 4 月 25日 確定現(xiàn)場(chǎng)布置方案和入伙地點(diǎn)