【正文】 接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。 ③入伙前二個(gè)半月，調(diào)配炊事班長 1人，開展管理處食堂的籌備工作。 ①入伙前 100 天，任命管理處主任，另配備助理員 1人，財(cái)務(wù)室會(huì)計(jì)、出納各 1人，組成管理處籌建班子，編制入伙工作方案報(bào)公司 片區(qū)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。 成立管理處 新的物業(yè)管理處應(yīng)于已確定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)轉(zhuǎn)，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。接管驗(yàn)收后的各種資料、圖紙、清單交物業(yè)公司相關(guān)部門存檔。此項(xiàng)為管理 處維修主管負(fù)責(zé)與開發(fā)商協(xié)調(diào)催辦落實(shí)并報(bào)告管理處經(jīng)理。管理處派專人負(fù)責(zé)跟蹤消項(xiàng)和反饋信息。住宅樓內(nèi)存在的質(zhì)量問題整改項(xiàng)目要求在入伙前一個(gè)月完成，為正式接管驗(yàn)收和順利入伙創(chuàng)造必要的條件。 11． 5． 2 領(lǐng)導(dǎo)小組各成員要明確與要求相關(guān)部門、相關(guān)人員做好各分包商退場(chǎng)前對(duì)物業(yè)公司相關(guān)人員的培訓(xùn)及資料的備份 和退場(chǎng)驗(yàn)收及退場(chǎng)后保修人員的聯(lián)絡(luò)方式等工作（包括土建，水電，智能化，綠化等。 11． 5 交接驗(yàn)收 11． 5． 1 成立御花苑接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，由物業(yè)公司、駐場(chǎng)顧問會(huì)同開發(fā)商安排工程部、財(cái)務(wù)部、行政部、銷售部等部門有關(guān)人員共同組成。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù) 責(zé)處理；因施工原因造成的質(zhì)量問題，應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)。 11． 3． 5 在接管驗(yàn)收中如有爭(zhēng)議而又不能解決時(shí)，可申請(qǐng)當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。保修期滿，按實(shí)結(jié)算，也可在驗(yàn)收接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議。 11． 3． 4 新建房屋從驗(yàn)收接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。未經(jīng)接管的新建房屋 一律不得投入使用。 11． 3 交接雙方的責(zé)任 11． 3． 1 為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做好房屋交接驗(yàn)收準(zhǔn)備，及時(shí)書面提請(qǐng)物業(yè)接管單位進(jìn)行接管驗(yàn)收，接管單位一般應(yīng)在 15 天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物 。 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過 2個(gè)彎。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全，制動(dòng)靈活。 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過 8M，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。 水、衛(wèi)、消防 管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。 對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。 各種避雷針裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝 置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。 電氣 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角 順直，無缺棱掉角。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。 陽臺(tái)和 3 層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不涌漏。 外墻不得滲水 (1)屋面 各類屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，要符合鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。 接管驗(yàn)收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)的接管驗(yàn)收，分為新建物業(yè)的接管驗(yàn) 收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。 為日后管理創(chuàng)造條件 通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。 通過物業(yè)管 理企業(yè)的接管驗(yàn)收，能進(jìn)一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在： 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。 物業(yè)的接管驗(yàn)收，是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗(yàn)收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。對(duì)新建房屋，接管驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。 對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)入住等方面的問題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，并盡力提供幫助。 小業(yè)主在驗(yàn)收中提出問題的解決辦法 對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建商），由承建商負(fù)責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另 行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。并向發(fā)展商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。 房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng) 在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時(shí)，驗(yàn)收不能通過。 接管驗(yàn)收記錄：（附后） 樓宇建筑接管驗(yàn)收記錄（附后） 樓宇給排水接管驗(yàn)收記錄（附后） 樓宇電氣接管驗(yàn)收記錄（附后） 公共機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單（附后） 公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單（附后） 室外給排水驗(yàn)收單（附后） 房屋公用部位及設(shè)施移交清單（附后） 工程資料移交清單（附后） 房屋附屬設(shè)施設(shè)備移交清 單（附后） 接管驗(yàn)收記錄（附后） 工程質(zhì)量問題處理通知單（附后） 樓宇接管驗(yàn)收程序圖 收樓三個(gè)月前 不合格 合格 不合格 樓宇驗(yàn)收分物業(yè)公司 (管理處 )初驗(yàn)和小業(yè)主復(fù)驗(yàn) 如何處理在初驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題 一般項(xiàng)目的返修 對(duì)接管 驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司驗(yàn)收組應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建單位），由承建單位負(fù)責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。 有符合市交通管理局要求的汽車停車場(chǎng)、交通設(shè)施標(biāo)志及值班崗?fù)ぁ㈦妱?dòng)道閘、減速坡；并有符合要求的消防設(shè)施及排水設(shè)施。值班室內(nèi)應(yīng)有電話、與住戶相聯(lián)系的可視對(duì)講系統(tǒng)、可監(jiān)視大堂門前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設(shè)施及衛(wèi)生潔具等。 ，根據(jù)承建商的保修情況向發(fā)展商建議保修金的支付。對(duì)于舊樓宇，根據(jù)達(dá)成的協(xié)議對(duì)提出的缺陷進(jìn)行整改。 ，管理處人員陪同小業(yè)主對(duì)房間設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。對(duì)于舊樓宇 ,在雙方對(duì)如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后 ,管理處接管鑰匙。對(duì)于舊樓宇的移交，應(yīng)由發(fā)展商（業(yè)主管委會(huì)）與物業(yè)公司兩方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，將檢查結(jié)果整理后，雙方共同探討解決辦法。 ①確定物件數(shù)量是否符合； ②外觀上有無人為損壞； ③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。 樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)： 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)： 參照建設(shè)部 ZBP30001－ 90 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行及達(dá)到小業(yè)主合理要求。 對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向發(fā)展商說明：經(jīng)初驗(yàn)同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，發(fā)展商也不能排除應(yīng)承擔(dān)整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任。 對(duì)初步檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。具備條件的應(yīng)在 15 日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。 樓宇接管驗(yàn)收程序： 發(fā)展商通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收。 工程技術(shù)資料 、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報(bào)告等。 產(chǎn)權(quán)資料 ； ； ； 、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單； 市府驗(yàn)收合格資料： ； ； ； ； 、水費(fèi)收繳合同書； ； ； 。 內(nèi)容： 接管驗(yàn)收條件 按發(fā)展商對(duì)物業(yè)管理公司的委托合同，在大樓竣工 驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足居住安全、使用功能正常為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 物業(yè)竣工接管驗(yàn)收 目的：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能，代業(yè)主進(jìn)行的初步驗(yàn)收。為此物業(yè)公司非常重視，將根據(jù)開發(fā)商的商定，成立售樓現(xiàn)場(chǎng)顧問咨詢小組，抽出相應(yīng) 專業(yè)人員，專人負(fù)責(zé)，充分準(zhǔn)備。 對(duì)售樓現(xiàn)場(chǎng)提供解答咨詢的工作方案 售樓現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理解答咨詢是投標(biāo)方前期介入工作的一個(gè)重要方面。建議其考試分?jǐn)?shù)與工資或資金掛鉤，不走過場(chǎng)，杜絕形式主義，定期向分管領(lǐng)導(dǎo)做出 書面培訓(xùn)工作匯報(bào)， 建立個(gè)人培訓(xùn)檔案。 對(duì)售樓人員舉辦物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)方案和內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)自本項(xiàng)目簽約后，即成立員工培訓(xùn)工作小組。因此，從銷售開始就與業(yè)主進(jìn)行廣泛的接觸和溝通，可以最大限度的消除疑慮，促進(jìn) 銷售。 參與樓盤銷售的工作方案 物業(yè)管理是項(xiàng)目開發(fā)的后續(xù)工作，也是開發(fā)商樹立品牌的一個(gè)重要工作環(huán)節(jié)。 其方案是：管理處成立“協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督調(diào)試工作小組”，由經(jīng)理任組長，工程 助理任副組長，維修班全體成員組成。 物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)督的要點(diǎn) 及方案 應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理； 要盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料。 實(shí)行進(jìn)出道口登記制，對(duì)進(jìn)出的材料進(jìn)行登記，并根據(jù)進(jìn)出材料單，由專人檢查落實(shí)、核對(duì)，建立材料進(jìn)場(chǎng)進(jìn)度報(bào)賬制。我們也在該方案擬定時(shí)一并提出此類問題的建議，但為了配合開發(fā)商的安排和促進(jìn)進(jìn)整個(gè)小盡早進(jìn)入封閉式管理，提升小區(qū)的整體形象 和樓盤銷售，我們擬定了“小區(qū)封閉式管理方案”： 成立項(xiàng)目 現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)和控制分隊(duì)，由隊(duì)長直接向項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。 項(xiàng)目建設(shè)施工階段的現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)和控制管理方案 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)施工階段的現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)和控制，原則上屬承建方的責(zé)任和義務(wù)，根本不讓物業(yè)管理插手。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。 一個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用后的幾十、上百年的使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對(duì)各種可能出現(xiàn)的問題。諸如衛(wèi)生間、廚房等處的漏水問題及其成因；水電管線如何布置才有利于安全和便于管理；什么樣的墻會(huì)滲水；供暖管道哪些部分容易炙傷人等等。 物業(yè)管理企業(yè)不僅接管新建的樓宇，更管理著使用年限較長的物業(yè)。工程監(jiān)理制度的實(shí)施，對(duì)工程施工單 位依法施工，保證工程質(zhì)量，具有十分重要的意義，但即使聘請(qǐng)了水平很高的監(jiān)理公司來監(jiān)理，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)施工過程的參與同樣有重要意義。 總之，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后從長期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議。如灶臺(tái)下放置煤氣罐的高度是否低于煤氣罐的高度，懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公 分，用戶不小心就會(huì)碰到腦門，冰箱、洗衣機(jī)預(yù)留位置及下水口是否適當(dāng)，電路接口是否足夠、位置是否合適等。 廣告牌位的招商等都是商機(jī)無限，我們將在前期物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作中，及時(shí)建議，積極運(yùn)作，極力把項(xiàng)目潛在的商機(jī)，配合和協(xié)助開發(fā)商用足用好。 環(huán)繞湖邊的所有廣場(chǎng)，都是眾多經(jīng)營單位擺臺(tái)設(shè)點(diǎn)、廣告宣傳等極好場(chǎng)所，我們應(yīng)充分考慮此種潛在的商機(jī)，在廣場(chǎng)設(shè)計(jì)施工中，充分完善和配置，為小區(qū)整體形象的營造上和多種經(jīng)營渠道創(chuàng)造條件。 潛 在的多種經(jīng)營途徑的建議 該項(xiàng)目的位置、檔次、規(guī)劃等，都給多種經(jīng)營形成了很多的途徑，潛在著無限的商機(jī)。 我們將在市政設(shè)施設(shè)備