【正文】 制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。 管理處應(yīng)于入伙前半個(gè)月與市液化石油氣公司聯(lián)系使用液化氣的開(kāi)戶點(diǎn)火手續(xù)。 六、入伙工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn)： 入伙前的具體事項(xiàng) 通過(guò)登報(bào)和寄發(fā)通知書(shū)的形式，提前一個(gè)月（至少提前十天）向業(yè) 主發(fā)出入伙通知。 ⑥、木門(mén)：所有木門(mén)的門(mén)框、門(mén)板面擦凈。 研究制定集中入伙時(shí)的接待工作方案、場(chǎng)景布置方案，圍繞完成任務(wù)對(duì)人員進(jìn)行合理分工，并在物資上做好充分準(zhǔn)備。 在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時(shí)，管理處應(yīng)提供給業(yè)主如下資料及物件： 鑰匙 開(kāi)戶存折 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、房屋裝飾裝修協(xié)議、業(yè)主公約 用戶手冊(cè) 收費(fèi)一覽表 本小區(qū)的裝修管理細(xì)則 接管驗(yàn)收記錄 入住指南、專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位電話一覽表 其它（如可代發(fā)展商發(fā)放《質(zhì)量保證書(shū)》、《使用說(shuō)明書(shū)》） 注：以上資料和物件可根據(jù)具體情況商定。 ⑥、木門(mén)：所有木門(mén)的門(mén)框、門(mén)板面擦凈。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦拖干凈，地面擦凈顯現(xiàn)本色。） 積極、妥善解決員工的食宿問(wèn)題。 搞好公關(guān)工作，管理處要指派專(zhuān)人代業(yè)主聯(lián)系電視、電話、網(wǎng)絡(luò)安裝、液化石油氣開(kāi)戶點(diǎn)火、確定 街區(qū)門(mén)牌號(hào)碼以及通郵等工作。 ④、根據(jù)入伙工作方案，編制管理處員工生活用品采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)公司審批后訂購(gòu)。 ⑦入伙前 25天，確定清潔外包單位，由外包單位開(kāi)展清潔工作。 成立管理處 新的物業(yè)管理處應(yīng)于已確定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類(lèi)人員。住宅樓內(nèi)存在的質(zhì)量問(wèn)題整改項(xiàng)目要求在入伙前一個(gè)月完成，為正式接管驗(yàn)收和順利入伙創(chuàng)造必要的條件。 11． 3． 5 在接管驗(yàn)收中如有爭(zhēng)議而又不能解決時(shí)，可申請(qǐng)當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。未經(jīng)接管的新建房屋 一律不得投入使用。 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。 消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。 水、衛(wèi)、消防 管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴漏。 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 陽(yáng)臺(tái)和 3 層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不涌漏。 接管驗(yàn)收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)的接管驗(yàn)收，分為新建物業(yè)的接管驗(yàn) 收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。 物業(yè)的接管驗(yàn)收，是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗(yàn)收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。并向發(fā)展商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。值班室內(nèi)應(yīng)有電話、與住戶相聯(lián)系的可視對(duì)講系統(tǒng)、可監(jiān)視大堂門(mén)前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設(shè)施及衛(wèi)生潔具等。對(duì)于舊樓宇 ,在雙方對(duì)如何解決缺陷問(wèn)題達(dá)成協(xié)議后 ,管理處接管鑰匙。 對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向發(fā)展商說(shuō)明：經(jīng)初驗(yàn)同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，發(fā)展商也不能排除應(yīng)承擔(dān)整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任。 工程技術(shù)資料 、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、調(diào)試報(bào)告等。為此物業(yè)公司非常重視，將根據(jù)開(kāi)發(fā)商的商定，成立售樓現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)咨詢(xún)小組，抽出相應(yīng) 專(zhuān)業(yè)人員，專(zhuān)人負(fù)責(zé)，充分準(zhǔn)備。因此，從銷(xiāo)售開(kāi)始就與業(yè)主進(jìn)行廣泛的接觸和溝通，可以最大限度的消除疑慮，促進(jìn) 銷(xiāo)售。 實(shí)行進(jìn)出道口登記制，對(duì)進(jìn)出的材料進(jìn)行登記，并根據(jù)進(jìn)出材料單，由專(zhuān)人檢查落實(shí)、核對(duì)，建立材料進(jìn)場(chǎng)進(jìn)度報(bào)賬制。 一個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用后的幾十、上百年的使用過(guò)程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)面對(duì)各種可能出現(xiàn)的問(wèn)題。 總之，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的，是從有利于投資、綜合開(kāi)發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后從長(zhǎng)期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議。 潛 在的多種經(jīng)營(yíng)途徑的建議 該項(xiàng)目的位置、檔次、規(guī)劃等，都給多種經(jīng)營(yíng)形成了很多的途徑，潛在著無(wú)限的商機(jī)。 泳池外循環(huán)過(guò)濾系統(tǒng)建設(shè)的建議 泳池?fù)Q水的損耗成本之大一直是困擾物管的一個(gè)重要方面，且造成資源極 大浪費(fèi)。我們建議在沿湖邊等處建設(shè)成為一個(gè)泛會(huì)所，有兒童游樂(lè)設(shè)施，有老年人鍛煉身體的器械，有足夠的開(kāi)闊地，早晨可以打太極拳，上班時(shí)間可以讓商家搞促銷(xiāo)活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)則更著眼于各種消防死角。這在香港及國(guó)內(nèi)一些地區(qū)已有了血的教訓(xùn)。 水電氣等供應(yīng)容量 水電氣等供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的基本參數(shù)。其中一種有效的方式就是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，請(qǐng)熟悉物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)人員參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，發(fā)表意見(jiàn)，提出建 議。 物業(yè)管理服務(wù)前期介入工作的主要內(nèi)容和任務(wù) 物業(yè)管理服務(wù)早期介入工作的內(nèi)容，主要包含項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間和物業(yè)竣工接管驗(yàn)收期間的管理服務(wù)。例如管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一定差距，如果布置管線時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)作記錄，在后期管理中，可能就會(huì)出現(xiàn) 脫節(jié)的現(xiàn)象。比如在海南，高溫時(shí)間較長(zhǎng)，空調(diào)用電量特大尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路的負(fù)荷問(wèn)題。 參與各項(xiàng)工程的交接驗(yàn)收工作。與當(dāng)?shù)嘏沙鏊炔块T(mén)聯(lián)系，批復(fù) 16 印制收樓入伙相關(guān)資料 4 月 20日 “裝修管理規(guī)定”“住戶成員登記表”“入伙流程表”“入伙通知” 17 接管驗(yàn)收整改 4 月 23日 交接復(fù)驗(yàn) 18 落實(shí)入伙現(xiàn)場(chǎng)布置及一條龍入伙場(chǎng)地計(jì)劃 4 月 25日 確定現(xiàn)場(chǎng)布置方案和入伙地點(diǎn) 19 印制入伙“兩書(shū)”，房屋質(zhì)量保證書(shū)，房屋使用說(shuō)明書(shū) 4 月 25日 編制、定稿、印 制 20 采購(gòu)入伙辦公和維修工具用品 4 月 25日 采購(gòu)計(jì)劃 計(jì)劃表另列 21 制作相關(guān)小區(qū)入伙標(biāo)識(shí)牌 4 月 25日 策劃、制做 22 資料交接 4 月 25日前 產(chǎn)權(quán)資料 技術(shù)資料 驗(yàn)收資料 23 鑰匙交接 4 月 25日 整理交接 24 清潔班進(jìn)場(chǎng)對(duì)樓宇進(jìn)行開(kāi)荒 4 月 25日 清潔開(kāi)荒 檢查效果 25 驗(yàn)收合格證 4 月 25日 移交 26 開(kāi)通事項(xiàng) 4 月 25日 與當(dāng)?shù)仉娦挪块T(mén)落實(shí) 27 入伙禮品采購(gòu) 4 月 25日 計(jì)劃報(bào)批采購(gòu) 28 為業(yè)主辦理費(fèi)用銀行繳納卡 4 月 25日 到銀行辦理 29 入伙演練 4 月 28日 演練培訓(xùn) 30 落實(shí)中海、海外公司入伙現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)支援人員 4 月 25日 聯(lián)系落實(shí) 31 員工集中培訓(xùn) 計(jì)劃表另列 接管入伙和物業(yè)管理工作流程圖 物業(yè)前期介入 物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃方案 根據(jù)物管條例及東莞市物業(yè)管理法規(guī)，前期物業(yè)管理服務(wù)期限截止到小區(qū)業(yè)主大會(huì)正式成立并與之簽訂委托合同之日，從該日始，小區(qū)物業(yè)管理的委托權(quán)將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自然過(guò)渡到小區(qū)業(yè)主大會(huì)。發(fā)展商為東莞御花苑商品住宅建造有限公司，承建商為中國(guó)華西東莞分公司，管理商為深圳市海外物業(yè)管理有限公司，物業(yè)管理品質(zhì)監(jiān)管為中海物業(yè)。中海海外物業(yè)東莞御花苑管理處 B1區(qū)（洋房）接管入伙方案 中海與水濂山公園同步開(kāi)發(fā)，融自然環(huán)境為一體。進(jìn)行培訓(xùn) 4 月 15日 招聘、培訓(xùn) 3 落實(shí)入伙期間員工生活安排 4 月 15日 住宿 4 辦理通郵手續(xù) 4 月 15日 與當(dāng)?shù)剜]政部門(mén)落實(shí) 5 辦理信報(bào)箱 4 月 15日 策劃、制作、落實(shí) 6 入伙前培訓(xùn) 4 月 15日 授課示范 計(jì)劃表另列 7 業(yè)主資料交接 4 月 15日 交接、制表 8 接管驗(yàn)收 4 月 20日 交接初驗(yàn)、整理交接驗(yàn)收 資料 9 小區(qū)入大戶 4 月 20日 與轄區(qū)派出所聯(lián)系、印制統(tǒng)一證明，以備業(yè)主辦理戶口遷移手續(xù)用 10 燃?xì)忾_(kāi)戶開(kāi)通 4 月 20日 與管道煤氣公司聯(lián)系 11 停車(chē)場(chǎng)定位、 IC 卡調(diào)試 4 月 20日 交接、試用 12 落實(shí)維修班操作間和辦公間 4 月 20日 進(jìn)場(chǎng)辦公 13 員工工裝（協(xié)管員 15 人、維修工 3人、管理員 2 人） 4 月 20日 制作著裝 14 發(fā)出入伙通知書(shū) 4 月 20日 印制、寄發(fā)等 15 確定小區(qū)門(mén)牌號(hào)馬及樓層號(hào) 4 月 20日 策劃、制做。 參與樓盤(pán)的銷(xiāo)售，盡早與業(yè)主交流溝通。 物業(yè)管理早日介入的必要性 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 我國(guó)疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊，這必然要對(duì)設(shè)計(jì)提出不同要求。 有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解 物業(yè)管理企業(yè)要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對(duì)于圖紙改動(dòng)或增、減部分作出認(rèn)真記錄。 物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容是參與設(shè)計(jì)、施工、竣 工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，就應(yīng)從頭做起，具有超前意識(shí)。 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要，在上述方面應(yīng)該提出意見(jiàn)和建議。此時(shí)的安全，彼時(shí)卻成了更大的危險(xiǎn)。自動(dòng)滅火器位置、自動(dòng)報(bào)警器位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應(yīng)便利于防災(zāi)、滅災(zāi)。 泛會(huì)所建設(shè)的建議 御花苑項(xiàng)目除了有別墅，還有商鋪、美術(shù)館、沙灘俱樂(lè)部等，為了盡早拉動(dòng)人氣，營(yíng)造出商業(yè)繁華的氣象，如何吸引人到項(xiàng)目地點(diǎn)來(lái)，這是一個(gè)值得考慮的問(wèn)題。同時(shí)，也是樓盤(pán)銷(xiāo)售的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。 在共用設(shè)施設(shè)備的選擇配置中，我們將根據(jù)在物業(yè)管理工作中的經(jīng)驗(yàn)，向開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)信息，以最大限度的在質(zhì)價(jià)方面、在供應(yīng)商信譽(yù)方面、適宜性等方面優(yōu)化配置。 類(lèi)似這些細(xì)節(jié)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)都有義務(wù)向設(shè)計(jì)單位提出，請(qǐng)其注意。這些問(wèn)題如有物業(yè)管理企業(yè)時(shí)常在現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和監(jiān)督，就會(huì)在施工中予 以解決而不至遺留下來(lái)成為日后使用和管理中難以克服的障礙。 4個(gè)崗位和二個(gè)場(chǎng)內(nèi)巡邏崗，二個(gè)場(chǎng)外圍巡邏崗，實(shí)行 24 小時(shí)值班，三班輪換制，共 24 個(gè)人；考慮項(xiàng)目售樓處等的秩序維護(hù)看樓客戶的引導(dǎo)，都給予了充分考慮。而作為消費(fèi)者，當(dāng)他決定購(gòu)買(mǎi)你的房產(chǎn)之前，他考慮的因素除了樓盤(pán)的地段、周邊環(huán)境、戶型和價(jià)格之外，物業(yè)管理更是一個(gè)不可忽略的因素，畢竟是相隨相伴幾十年的事情。它對(duì)于促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，提升樓盤(pán)的形象，增強(qiáng)客戶對(duì)樓盤(pán)今后物業(yè)管理的了解和信心，全面展示物業(yè)公司的品牌，增加與客戶的溝通等等方面，意義都非常重大。 注：煤氣、電話由市有關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收。 經(jīng)復(fù)驗(yàn)移交人對(duì)初檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司應(yīng)在合同規(guī)定的接管日期前７日簽署驗(yàn)收合 格、同意接管憑證。 ,根據(jù)檢查結(jié)果，管理處對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙，對(duì)仍 存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。 公共配套設(shè)備的驗(yàn)收：