【正文】 本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。 （ 3） 保安隊長負(fù)責(zé)檢閱、考評保安隊員整體軍體素質(zhì)。 巡邏崗工作 監(jiān)視和巡察管轄區(qū)， 防止不安全事件發(fā)生。 （ 1） 負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。清潔墻面，清掃天面，清潔水池，清運雜物。 （ 2）每天上午 9： 30－ 12： 00 除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天下午 14： 00－ 16： 00 殺蟲、補缺、保潔， 16： 00－ 18： 30 澆水。 （ 2）當(dāng)司機開啟車窗遞上固定保管卡后，確認(rèn)業(yè)戶車輛身份，并在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r間及其他應(yīng)填項目，交還給業(yè)主后人車放行。 （九）房屋管理 對「 」的日常房管事務(wù)管理，按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運行。 房管服務(wù)內(nèi)容： （ 1）跟蹤監(jiān)督：日常 3 遍 /天，入伙期間 8 小時 /天 （ 2）巡視：日常 2 遍 /天，入伙期間 8 小時 /天 （ 3）走訪： 3 次 /月， 1 遍 /月 房管日檢項目： （ 1）裝修巡視 （ 2）投訴接待 （ 3）違章檢查 （ 4）車輛管理 （ 5）治安 （ 6）清潔 （ 7）綠化 （ 8）維修 （ 9）機電設(shè)備 （ 10）社區(qū)活動（ 11）員工宿舍 （ 12）內(nèi)容巡視 房管日檢處理方法： （ 1）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)戶的反饋意見。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 36 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 工作程序、標(biāo)準(zhǔn) 1）物品入庫工作程序 2）物品出庫工作程序 3）接待工作程序 質(zhì)量記錄和表格 1）鎖匙發(fā)放登記表 2）鎖匙借還 /看房登記表 3）放行條 4）管理處周檢記錄表 5）辦理裝修手續(xù)登記表 6）裝修驗收表 7）出入證發(fā)放、收回登記表 8）處理違章記錄表 9）日巡視檢查記錄表 六、安全防范管理 保安人員職責(zé) 1）保安經(jīng)理 /隊長職責(zé) 2）保安員紀(jì)律 3）保安員職責(zé) 4）巡邏崗位崗位職責(zé) 5）保安員職業(yè)道德規(guī)范 規(guī)章制度、規(guī)定 1）保安員交接班制度 2）保安員儀容儀表規(guī)定 3）保安員培訓(xùn)規(guī)定 4）保安員領(lǐng)用物品管理規(guī)定 5）保安員處理問題或緊急事件的原則和方法 6）保安員巡邏簽到規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)范 1）巡邏崗保安工作規(guī)范 2）常見的幾種可疑情況及處理措施 3）緊急集合方案 4）保安應(yīng)急計劃和措施 5）保安工作時限的規(guī)定 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 7）社區(qū)活動工作人員崗位職責(zé) 8）文化娛樂活動中心作息時間表 十三、物業(yè)接管、入住 制度、規(guī)定和工作程序 1）接管驗收前的準(zhǔn)備工作 2）小區(qū)樓宇資料的接管移交程序 3）小區(qū)接管驗收程序 4）公共設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗辦法 5）工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定 6）業(yè)主入住前的籌備工作 7）業(yè)主入住程序 8）房屋保修工作程序 質(zhì)量記錄、表格 1）房屋接管驗收表 2）房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 3）公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng) 計表 4）樓宇接管資料移交清單 5）業(yè)主入住登記表 6）業(yè)主家庭情況登記表 7）房屋保修登記表及業(yè)主入住驗房表 。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 2）柴油發(fā)電機操作規(guī)程 3）停送電操作規(guī)定 純技術(shù)性的規(guī)定： 1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng) 2）干式變壓器保養(yǎng) 3）柴油發(fā)電機定期保養(yǎng) 4）水泵定期保養(yǎng) 5）水池、水箱的清洗 6）風(fēng)機的保養(yǎng) 7）防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保 養(yǎng) 8）對講、防盜報警系統(tǒng)的保養(yǎng) 9）空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng) 10）火災(zāi)報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng) 11）自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) 12）防火卷簾門的保養(yǎng) 13）煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng) 14） 滅火器的使用與保養(yǎng) 15）機電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗 質(zhì)量記錄、表格： 1）水泵月保養(yǎng)記錄 2）設(shè)施設(shè)備清單 3）設(shè)備臺帳 4）設(shè)備標(biāo)識卡 5）設(shè)備保養(yǎng)計劃表 6）設(shè)備（機具）外委維修申請表 7）設(shè)備維修記錄 8）設(shè)備事故報告單 9）水泵電機半年保養(yǎng)記錄 10）風(fēng)機半年保養(yǎng)記錄 11）值班記錄 12）配電房、水泵房巡查記錄 13）干式變壓器保 養(yǎng)記錄 14）發(fā)電機運行記錄 15）發(fā)電機季度保養(yǎng)記錄 16）配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄 17）配電柜檢修工作票 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 經(jīng)理擔(dān)任抽檢小組組長，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。15： 30－ 16： 30 巡視 。 （ 2）在收卡驗證收費后，迅速在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫有關(guān)內(nèi)容。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū)，小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場。 ④ 13： 00－ 17： 30 清運各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對小區(qū)進行保潔，每小時循環(huán)一遍。 （六）清潔管理 對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清，時時保潔服務(wù)。 中控室崗位工作 監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 5） 協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。 （ 1） 保安隊長負(fù)責(zé)保安員的軍體培訓(xùn)及考核。 （ 1） 保安員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護。 （ 4） 樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場維修警戒。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 防火管理 建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。 （ 3） 工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。 （ 5） 物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。 應(yīng)急分隊工作規(guī)程 （ 1） 由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊，以應(yīng)付各類突發(fā)事件 。 （ 1） 客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。 服務(wù)收費管理 規(guī)范管理處服務(wù)收費（包括管理費、水電費）程序，確保用戶對服『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 用戶報修處理工作規(guī)程 盡快處理用戶的報修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。業(yè)戶物品的搬入（出）須向與業(yè)戶確認(rèn)后，管理處開據(jù)物品出門條；保安員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進行禮貌盤查；所有 的物資流動『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （四） 入住期治安管理 保安隊伍建設(shè) —— 建立一支高素質(zhì)的治安隊伍。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) （ 3） 行政手段。 此外，在「 」，我們還將借鑒以往裝修管理方面的成功經(jīng)驗，加強監(jiān)管的同時，在業(yè)戶入住裝修高峰期，對樓前綠地、樓梯通道兩側(cè)墻面加以保護，使之不被破壞。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。 （ 3） 提供有償上門維修服務(wù)項目。 1.《業(yè)戶手冊》； 4.《裝修特別提示》； 2.《業(yè)主公約》； 5．《區(qū)域防 火責(zé)任協(xié)議書》 3.《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》； 1. 填寫《業(yè)戶基本情況登記表》； 2. 簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一式兩份； 3. 簽訂 《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》 一式兩份 。通過宣傳講授有關(guān)知識，并組織部分「 」業(yè)戶參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會效果，為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。 前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計思路和業(yè)戶的層次需求，從物業(yè)管理的角度對設(shè)施設(shè)備日后維護保養(yǎng)及業(yè)戶使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提 前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎(chǔ)。 8 化糞池、雨水井， 污水井完好率 95%以上 99%以上 9 排水管，明、暗溝渠完好率 95%以上 99%以上 10 停車場、單車棚 完好率 95%以上 100% 11 路燈完好率 95%以上 98%以上 12 公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率 98%以上 100% 13 小區(qū)治安案件 發(fā)生率 1%以下 1%以下 實行 24小時保安巡查制度，三級巡邏，管理中心 24小時值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。 分項管理指標(biāo)： 序號 指標(biāo)名稱 國家標(biāo)準(zhǔn) 達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 管理指標(biāo)實施措施 1 房屋完好率 98%以上 100% 分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任制人，實行日巡視制度，建立完善檔案、 資料，確保房屋完好率。 14）維持業(yè)主的合法權(quán)益 (業(yè)主公約載明業(yè)戶的權(quán)利和義務(wù) )，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)戶排憂解難。管理處項目經(jīng)理為小區(qū)管理的責(zé)任人和主要領(lǐng)導(dǎo)，各職能部門均在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進行工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 在具體操作管理過程中，我們采取如下的十項措施： 1． 實施高素質(zhì)人才隊伍，加強培訓(xùn)、動態(tài)管理； 2． 全面貫徹“以人為本”服務(wù)理念，主動為業(yè)戶提供動態(tài)的、主動的服務(wù)； 3． 對整個小區(qū)全面導(dǎo)入 CI 識別系統(tǒng)，規(guī)范管理； 4． 實施制度化服務(wù)、人性化管理，執(zhí)行激勵機制和末尾淘汰機制； 5． 采取人防與技防相結(jié)合，建立健全各種值班制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施，加強各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持 24 小時值班巡邏，做到萬無一失； 6． 按“預(yù)防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護保養(yǎng)與檢測，并建立各項消防安全管理制度，組建一支義務(wù)消防隊， 實行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力。 根據(jù)國家質(zhì)量評定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷 提高。 四、管理運作機制 公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)責(zé)任書，管理處各級員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書，實行計劃目標(biāo)責(zé)任制管理，同時，還貫以督導(dǎo)管理，全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實行 值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第三類 物業(yè)的綜合管理 （一） 入住裝修管理： 「 」是一個新建小區(qū)，入住的業(yè)主 /業(yè)戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來了很大的工作量，為防范違章裝修的情況，管理公司貫通以人性化管理的手段，加強宣傳工作，在業(yè)主 /業(yè)戶收樓入住時就對其進行宣傳培訓(xùn)，并填寫裝修申請表。并與業(yè)主簽訂《業(yè)主臨時公約》 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松硗?，公司具有雄厚各類的人力資源，可以短時間接管大型項目。 強大的技術(shù)保障力量 一流的管理和合理的收費 現(xiàn)本公司具有國家 級物業(yè)管理資質(zhì)，并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場管理經(jīng)驗人才。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 前 言 「 」一期座落于福建省福州市 ，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) （二）給排水設(shè)備及水景管理 （三）消防管理 （四）機電設(shè)施養(yǎng)護和修繕管理 （五）治安管理 （六）清潔管理 （七）園林綠化管理 （八）車輛管理 （九）房屋管理 （十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理 第五部分 物業(yè)管理制度 ?????????????????? ? ?? 32－43 一、 公司辦公室工作 二、 公司物業(yè)部管理工作 三、 物業(yè)管理財務(wù)、資金的管理 四、 機電設(shè)備管理 五、 房屋管理 六、 治安、保衛(wèi) 七、 小 區(qū)清潔 八、 園林綠化 九、 車輛管理 十、 維修、養(yǎng)護 十一、 消防、安全 十二、 社區(qū)文化 十三、 物業(yè)接管、入住 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松駷橹?，公司總資產(chǎn) 萬元。 具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗和人才優(yōu)勢 本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn) —— 考核 —— 淘汰”機制，使員工的素質(zhì)與市場同步發(fā)展，同時，公司注重社會效益，現(xiàn)管理的項目已成為福州物業(yè)管理實習(xí)、培訓(xùn)基地。 除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護、清潔綠化、保安及消防外，還具有配合管理運作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費行情調(diào)研和預(yù)測、在確定目標(biāo)客戶群后對管理收費之承受能力及 法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。向業(yè)主征詢物業(yè)管理的需求。對此， 我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才，制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度，運用電腦技術(shù)對設(shè)備進行包括設(shè)備檔