【正文】 定現(xiàn)場布置方案和入伙地點 19 印制入伙“兩書”，房屋質量保證書，房屋使用說明書 4 月 25日 編制、定稿、印 制 20 采購入伙辦公和維修工具用品 4 月 25日 采購計劃 計劃表另列 21 制作相關小區(qū)入伙標識牌 4 月 25日 策劃、制做 22 資料交接 4 月 25日前 產(chǎn)權資料 技術資料 驗收資料 23 鑰匙交接 4 月 25日 整理交接 24 清潔班進場對樓宇進行開荒 4 月 25日 清潔開荒 檢查效果 25 驗收合格證 4 月 25日 移交 26 開通事項 4 月 25日 與當?shù)仉娦挪块T落實 27 入伙禮品采購 4 月 25日 計劃報批采購 28 為業(yè)主辦理費用銀行繳納卡 4 月 25日 到銀行辦理 29 入伙演練 4 月 28日 演練培訓 30 落實中海、海外公司入伙現(xiàn)場場支援人員 4 月 25日 聯(lián)系落實 31 員工集中培訓 計劃表另列 接管入伙和物業(yè)管理工作流程圖 物業(yè)前期介入 物業(yè)管理前期介入工作計劃方案 根據(jù)物管條例及東莞市物業(yè)管理法規(guī)，前期物業(yè)管理服務期限截止到小區(qū)業(yè)主大會正式成立并與之簽訂委托合同之日，從該日始，小區(qū)物業(yè)管理的委托權將由房地產(chǎn)開發(fā)商自然過渡到小區(qū)業(yè)主大會。海外物業(yè)公司經(jīng)過十幾年運作和遍布全國一百多個項目的實踐經(jīng)驗，提出如下方案和建議。 參與各項工程的交接驗收工作。 協(xié)助開發(fā)商籌建業(yè)主委員會并簽署物業(yè)管理合同。比如在海南，高溫時間較長，空調用電量特大尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路的負荷問題。因此物業(yè)管理企 業(yè)在項目設計階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管物業(yè)的設計進行匯審，對不當之處提出修改方案建議，可優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn) 脫節(jié)的現(xiàn)象。 早期介入有利于后期管理工作的開展 物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入，保證了設計、建造質量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的 安排與實施，又能保證維修質量，從而提高了工作效率和工作質量。 物業(yè)管理服務前期介入工作的主要內容和任務 物業(yè)管理服務早期介入工作的內容，主要包含項目開發(fā)建設期間和物業(yè)竣工接管驗收期間的管理服務。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設需要幾年的時間，但其使用時間卻是幾十年甚至上百年。其中一種有效的方式就是在規(guī)劃設計階段，請熟悉物業(yè)管理的專業(yè)人員參與規(guī)劃設計方案的討論，發(fā)表意見，提出建 議。如果配套設施等硬件建設造成先天不足，日后的物業(yè)管理就很難搞好。 水電氣等供應容量 水電氣等供應容量是項目規(guī)劃設計時的基本參數(shù)。 安全保衛(wèi)系統(tǒng) 規(guī)劃設計時，對安全保衛(wèi)系統(tǒng)應給予足夠的重視。這在香港及國內一些地區(qū)已有了血的教訓。對此，我們根據(jù)實地考察和調研，提出了在荔枝山后一叉道內以建個園林式側所的外部形式，后面是真正建一個垃圾中轉站，這樣即可通過規(guī)劃審批，節(jié)約建設用地，又為小區(qū)完善了配套設施，且在整個小區(qū)的較適中位置，便于清運集中和管理。物業(yè)管理企業(yè)則更著眼于各種消防死角。 物業(yè)管理就工程建設方面的參考建議 考慮御花苑高檔定位、休閑渡假公園的建筑特色，不但要體現(xiàn)其開發(fā)價值， 更要能增加品牌和聲譽的附加值，為緊緊圍繞樓盤附加值的提升，方便業(yè)主租 戶的需求，減少后期物管支出，配合小區(qū)開發(fā)的宗旨，根據(jù)多年物業(yè)管理工作的實踐經(jīng)驗，而從以下幾個方面提出一些僅供參考的建議。我們建議在沿湖邊等處建設成為一個泛會所，有兒童游樂設施，有老年人鍛煉身體的器械，有足夠的開闊地，早晨可以打太極拳，上班時間可以讓商家搞促銷活動。為此，我們建議：住宅區(qū)域根據(jù)住戶多、人員多的特點，為了便于管理和減少管理成本，最好采用目前最先進、最通用的 IC 卡一卡通門禁系統(tǒng)，而停車場管理系統(tǒng) 則仍然采用智能 IC 卡系統(tǒng)。 泳池外循環(huán)過濾系統(tǒng)建設的建議 泳池換水的損耗成本之大一直是困擾物管的一個重要方面，且造成資源極 大浪費。 物業(yè)管理用房，根據(jù)“物業(yè)管理條例”的有關條款，是開發(fā)商必須配置、且產(chǎn)權屬小區(qū)全體業(yè)主、在綜合驗收中也是重要部分之一，也是保證物業(yè)管理工作順利開展重要部分之一。 潛 在的多種經(jīng)營途徑的建議 該項目的位置、檔次、規(guī)劃等，都給多種經(jīng)營形成了很多的途徑，潛在著無限的商機。 廣告牌位的招商等都是商機無限，我們將在前期物業(yè)管理服務運作中，及時建議，積極運作，極力把項目潛在的商機，配合和協(xié)助開發(fā)商用足用好。 總之，規(guī)劃設計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術人員參加工程規(guī)劃設計的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后從長期物業(yè)管理的角度進行參謀，提出建議。 物業(yè)管理企業(yè)不僅接管新建的樓宇，更管理著使用年限較長的物業(yè)。 一個項目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用后的幾十、上百年的使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對各種可能出現(xiàn)的問題。 項目建設施工階段的現(xiàn)場秩序維護和控制管理方案 對項目建設施工階段的現(xiàn)場秩序維護和控制，原則上屬承建方的責任和義務，根本不讓物業(yè)管理插手。 實行進出道口登記制，對進出的材料進行登記，并根據(jù)進出材料單，由專人檢查落實、核對，建立材料進場進度報賬制。 其方案是：管理處成立“協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督調試工作小組”，由經(jīng)理任組長，工程 助理任副組長，維修班全體成員組成。因此，從銷售開始就與業(yè)主進行廣泛的接觸和溝通，可以最大限度的消除疑慮，促進 銷售。建議其考試分數(shù)與工資或資金掛鉤，不走過場，杜絕形式主義，定期向分管領導做出 書面培訓工作匯報， 建立個人培訓檔案。為此物業(yè)公司非常重視，將根據(jù)開發(fā)商的商定，成立售樓現(xiàn)場顧問咨詢小組，抽出相應 專業(yè)人員，專人負責，充分準備。 內容： 接管驗收條件 按發(fā)展商對物業(yè)管理公司的委托合同，在大樓竣工 驗收全部合格的基礎上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足居住安全、使用功能正常為主要內容的再檢驗。 工程技術資料 、結構、電氣、給排水、空調、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用說明書、調試報告等。具備條件的應在 15 日內簽發(fā)驗收復函并約定驗收時間。 對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向發(fā)展商說明：經(jīng)初驗同意接管的樓宇，不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準的要求，發(fā)展商也不能排除應承擔整改質量缺陷的責任。 ①確定物件數(shù)量是否符合； ②外觀上有無人為損壞； ③房屋建筑或屋內物件有無明顯不符標準要求。對于舊樓宇 ,在雙方對如何解決缺陷問題達成協(xié)議后 ,管理處接管鑰匙。對于舊樓宇，根據(jù)達成的協(xié)議對提出的缺陷進行整改。值班室內應有電話、與住戶相聯(lián)系的可視對講系統(tǒng)、可監(jiān)視大堂門前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設施及衛(wèi)生潔具等。 接管驗收記錄：（附后） 樓宇建筑接管驗收記錄（附后） 樓宇給排水接管驗收記錄（附后） 樓宇電氣接管驗收記錄（附后） 公共機電設備驗收單（附后） 公用建筑、小型設施驗收單（附后） 室外給排水驗收單（附后） 房屋公用部位及設施移交清單（附后） 工程資料移交清單（附后） 房屋附屬設施設備移交清 單（附后） 接管驗收記錄（附后） 工程質量問題處理通知單（附后） 樓宇接管驗收程序圖 收樓三個月前 不合格 合格 不合格 樓宇驗收分物業(yè)公司 (管理處 )初驗和小業(yè)主復驗 如何處理在初驗中發(fā)現(xiàn)的問題 一般項目的返修 對接管 驗收中發(fā)現(xiàn)的非結構性的質量問題，物業(yè)公司驗收組應在兩天內提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建單位），由承建單位負責返修；管理處應留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。并向發(fā)展商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。 對小業(yè)主提出的有關入住等方面的問題，應當場予以解答，并盡力提供幫助。 物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。 通過物業(yè)管 理企業(yè)的接管驗收，能進一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準進行設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。 接管驗收的有關要求與標準 物業(yè)的接管驗收，分為新建物業(yè)的接管驗 收和原有物業(yè)的接管驗收。 磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 陽臺和 3 層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不涌漏。 木樓地面應平整牢固，接縫密合。門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 電氣 電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。 應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。 水、衛(wèi)、消防 管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。 衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過 8M，并不應使用陶瓷管、塑料管。 消防設施必須符合建筑設計防火規(guī)范、高層民用建筑設計防火規(guī)范要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過 2個彎。 房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關規(guī)定。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。未經(jīng)接管的新建房屋 一律不得投入使用。 11． 3． 4 新建房屋從驗收接管之日起，應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定，由建設單位負責保修，并向接管單位預付保修保證金。 11． 3． 5 在接管驗收中如有爭議而又不能解決時，可申請當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)管理機關進行協(xié)調或裁決。 11． 5 交接驗收 11． 5． 1 成立御花苑接管驗收領導小組，由物業(yè)公司、駐場顧問會同開發(fā)商安排工程部、財務部、行政部、銷售部等部門有關人員共同組成。住宅樓內存在的質量問題整改項目要求在入伙前一個月完成，為正式接管驗收和順利入伙創(chuàng)造必要的條件。此項為管理 處維修主管負責與開發(fā)商協(xié)調催辦落實并報告管理處經(jīng)理。 成立管理處 新的物業(yè)管理處應于已確定的入伙日期前三個月成立，并開始運轉，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。 ③入伙前二個半月，調配炊事班長 1人，開展管理處食堂的籌備工作。 ⑦入伙前 25天，確定清潔外包單位，由外包單位開展清潔工作。 管理處進駐小區(qū)前的工作 ①、管理處應要求公司提前派出部分工程技術人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造原理、性能；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向等，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎。 ④、根據(jù)入伙工作方案，編制管理處員工生活用品采購計劃，報公司審批后訂購。 全面驗收交接。 搞好公關工作，管