【正文】 ；C、 上、下水管道爆破；D、 雷暴和防風(fēng)；E、 盜竊與搶劫；F、 處理可疑物體與恐嚇電話；G、 發(fā)生煤氣中毒事件；H、 處理違例或遺棄車輛；六、物資配備物資裝備配置清單序 號(hào)項(xiàng) 目測(cè)算方法金額(萬元)備 注一辦公設(shè)備1+2+…+91電腦16臺(tái)在每棟大堂設(shè)置電腦用于記錄業(yè)戶檔案2打印機(jī)3臺(tái)3傳真機(jī)24復(fù)印機(jī)1臺(tái)5小型中央空調(diào)機(jī)2臺(tái)6照相機(jī)1部7資料柜10個(gè)8辦公桌椅20套9會(huì)議桌椅1套二治安消防管理裝備1+2二年攤銷1對(duì)講機(jī)25部*2500元/部按第一年規(guī)模配置2訓(xùn)練器材一批綜合估測(cè)三清潔、綠化設(shè)備1+2+…+11二年攤銷1垃圾車4臺(tái)按第一年規(guī)模配置2清潔工具一批一批2按需要配備3剪草機(jī)1臺(tái)*6000元0．64割灌機(jī)15綠籬機(jī)26機(jī)動(dòng)噴霧器1部*2000元灑藥用7吸塵器1000元/臺(tái)*4臺(tái)8吸水機(jī)5000元/臺(tái)*2臺(tái)19打蠟機(jī)1110拋光機(jī)10000元/臺(tái)*1臺(tái)111洗地機(jī)3500元/臺(tái)*2臺(tái)四維修器材、設(shè)備1+2+…+73二年攤銷1電工工具12水工工具13長鋁梯3把4疏通機(jī)1000元/臺(tái)*1臺(tái)5沖擊鉆500元/臺(tái)*2臺(tái)6電焊機(jī)1000元/臺(tái)*1臺(tái)7臺(tái)鉗砂輪切割機(jī)鉸絲機(jī)五社區(qū)文化設(shè)施1+21宣傳設(shè)施一批2電視、音響一套1社區(qū)活動(dòng)用六員工服裝、生活設(shè)施兩年攤銷1員工服裝兩年攤銷A保安員1000元/人*53人含鞋、帽等整套B保潔員(含綠化工)500元/人*34人C維修工500元/人*6人D管理人員1000元/人*16人E大堂助理1000元/人*27人2宿舍設(shè)施二年攤銷A雙人鐵床200元/張*60張B單人木床500元/張*15張C衣柜200元/柜*120人D床上用品200元/套*60張3生活設(shè)施二年攤銷A電視(含電視柜)4000元/臺(tái)*1臺(tái)B食堂設(shè)施一套合計(jì)58萬元七、客戶服務(wù)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的業(yè)主服務(wù)是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，亦是提高社區(qū)業(yè)主商居質(zhì)量的重要措施和保障。（6）崗位輪訓(xùn)。（5）參觀學(xué)習(xí)。（4）理論研討或?qū)ｎ}討論。（3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。（2）自辦培訓(xùn)班。2. 培訓(xùn)方式（1）自學(xué)。C、金地國際花苑人員配置及人工測(cè)算 部 門職 位崗 位年 薪（萬元）說 明 管理處經(jīng)理110參照北京星級(jí)酒店相關(guān)崗位結(jié)合金地公司薪酬體系設(shè)置經(jīng)理助理17均含計(jì)提三費(fèi)和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)行政部部長16會(huì)計(jì)1出納23*2=6文秘13保安部部長16安全督察3*3=6保安員53*12*53=環(huán)境管理部部長16園藝師2*2=大堂保潔7*7=保潔班長31．1*3=外環(huán)境保潔8*8=內(nèi)環(huán)境保潔20*20=地庫保潔2*2=工程部部 長16消防中控室3*3=強(qiáng)電工程師14弱電工程師14暖通工程師14日常維修62*6=12客服中心客服總監(jiān)15客服接待71．5*7=大堂助理201．8*20=36合計(jì)148人員培訓(xùn)1. 培訓(xùn)目標(biāo) 為充分體現(xiàn)金地國際花苑國際化、智能化、多功能的商務(wù)、生活環(huán)境和金地管理模式，培養(yǎng)和擁有一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具備良好服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德的高水準(zhǔn)物業(yè)管理隊(duì)伍，確保金地國際花苑物業(yè)管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。保衛(wèi)部長具備大專以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理治安保衛(wèi)工作至少3年，熟悉并掌握安全管理的知識(shí)及有關(guān)條例、法規(guī)等。工程部經(jīng)理具備大專學(xué)歷或中級(jí)以上技術(shù)職稱；從事水、電運(yùn)行管理和設(shè)備管理五年以上，有較強(qiáng)的組織和協(xié)調(diào)能力。品德優(yōu)良，不貪圖私利，具有較好的心理素質(zhì)，工作細(xì)致、責(zé)任心強(qiáng)。掌握計(jì)算機(jī)日常應(yīng)用，熟練運(yùn)用OFFICE軟件，熟練使用財(cái)務(wù)軟件。國際花苑大堂助理具備中專以上學(xué)歷，形象氣質(zhì)良好，性格溫和，語言表達(dá)能力強(qiáng)，思維敏捷，觀察力強(qiáng)；了解計(jì)算機(jī)基本操作， 具有一定從事服務(wù)性工作經(jīng)驗(yàn)。國際花苑管理處行政助理具備大專以上學(xué)歷，有在大型企事業(yè)單位從事行政管理兩年以上經(jīng)驗(yàn)，具備良好的中英文寫作功底，熟悉國家相關(guān)法律法規(guī)及北京地方性法規(guī)，熟悉ISO9001質(zhì)量體系運(yùn)作；具備良好的組織協(xié)調(diào)能力。定期維護(hù)每季度加制冷液和檢修電路消防監(jiān)控智能系統(tǒng)日常維護(hù)每天每月抽檢煙感總數(shù)量的5%測(cè)試消防系統(tǒng)的煙感和溫感達(dá)到要求，系統(tǒng)運(yùn)行正常定期維護(hù)1年測(cè)試系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)功能和更換配件消防加壓泵日常維護(hù)每周點(diǎn)動(dòng)一次、檢查水封和電動(dòng)軸以及滿載電流起動(dòng)正常、無故障定期維護(hù)半年更換水封及軸承消防噴淋系統(tǒng)日常維護(hù)每周測(cè)濕式報(bào)警器和檢查閥門報(bào)警動(dòng)作正常、系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常定期維護(hù)半年油漆管道和末端放水測(cè)試1211滅火系統(tǒng)日常維護(hù)每日檢查氣壓、聯(lián)動(dòng)電路系統(tǒng)工作正常不誤報(bào)定期維護(hù)半年測(cè)試聯(lián)動(dòng)功能電梯日常維護(hù)每天電梯運(yùn)行正常無安全隱患轎廂監(jiān)控完好求救對(duì)講系統(tǒng)完好*保養(yǎng)時(shí)避開用梯高峰定期維護(hù)半月對(duì)照維保公司制度標(biāo)準(zhǔn)對(duì)安全回路運(yùn)行部件檢查、清潔，更換磨損部件，導(dǎo)軌加油中水系統(tǒng)日常維護(hù)每天檢查處理站水泵運(yùn)行狀況化學(xué)處理池加藥正常運(yùn)行、安全無故障定期維護(hù)每季停機(jī)保養(yǎng)更換磨損件加潤滑油清理水處理池雜物沉積物熱交換系統(tǒng)日常維護(hù)每天交換泵有無滲漏，溫度是否正常、清潔衛(wèi)生正常運(yùn)行、安全無故障定期維護(hù)每月停機(jī)保養(yǎng)加潤滑油更換配件管道閥門防銹處理停車場(chǎng)管理系統(tǒng)日常維護(hù)每天檢查系統(tǒng)運(yùn)行狀況每天清潔衛(wèi)生故障及時(shí)處理系統(tǒng)運(yùn)行可靠、靈敏、記費(fèi)準(zhǔn)確定期維護(hù)每月電器線路檢測(cè)開箱內(nèi)部緊固除塵機(jī)械活動(dòng)部件加油調(diào)校更換磨損件紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)日常維護(hù)每周檢查雙？頭，電路，清潔報(bào)警靈敏、系統(tǒng)可靠無故障定期維護(hù)半年更換配件、檢測(cè)線路、調(diào)校靈敏度可視對(duì)講系統(tǒng)日常維護(hù)每天檢查電控門、主分機(jī)呼叫清潔衛(wèi)生故障及時(shí)排除系統(tǒng)無安全隱患運(yùn)行狀態(tài)良好定期維護(hù)每月檢測(cè)線路、主機(jī)狀態(tài)、備用電源、門鎖及更換公用密碼、監(jiān)視頭公共照明系統(tǒng)日常維護(hù)每天維修更換燈頭、燈泡、開關(guān)完好亮燈率98%定期維護(hù)一年對(duì)外圍燈桿刷漆、樓內(nèi)燈罩清潔檢查測(cè)試電器線路房屋本體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容外墻面日常維修每月維修破損、清洗污跡無損壞、無污跡定期保養(yǎng)1年翻新、清洗樓梯間及通道日常維修每天及時(shí)維修、更換整潔、無損壞定期保養(yǎng)1年粉刷、修補(bǔ)屋面日常維修1月及時(shí)維修、補(bǔ)漏無損壞、無滲漏定期保養(yǎng)2年翻新道路及綠化帶日常維修每天路面修補(bǔ)（綠化帶除草、修剪和澆灌綠化帶整潔無損壞定期保養(yǎng)半年路面刷漆溝渠、池地下排水道日常維修每月及時(shí)維修、（清理）破損和堵塞暢通、無損壞定期保養(yǎng)半年清理淤泥、修理五、人員配備和培訓(xùn)A、金地國際花苑管理處組織機(jī)構(gòu)圖金地物業(yè)管理有限公司北京分公司金地國際花園管理處經(jīng)理財(cái)務(wù)工程主任行政助理物業(yè)部長經(jīng)理肋理安全主管環(huán)境主管社區(qū)化主管客戶服務(wù)主管工程主管維修主管維修員保安員綠化員保潔員運(yùn)行管理員B、人員素質(zhì)要求；鑒于金地國際花苑為涉外銷售樓盤的特點(diǎn)，業(yè)戶組成趨于國際化；整體面向各大企業(yè)白領(lǐng)、金領(lǐng)等高收入、高素質(zhì)家庭的市場(chǎng)定位；國際花苑管理處人員組建指導(dǎo)思想：“一流的服務(wù)首先要依靠具備一流服務(wù)素質(zhì)的人來實(shí)現(xiàn)！”主要崗位人員素質(zhì)要求：國際花苑管理處經(jīng)理具備大本或同等以上學(xué)歷，持國家物業(yè)管理上崗證書，從事物業(yè)管理工作五年以上或在涉外星級(jí)酒店從事服務(wù)管理工作至少三年以上，熟悉國家相關(guān)法律法規(guī)及北京地方性法規(guī)；熟悉物業(yè)及酒店服務(wù)流程、程序及標(biāo)準(zhǔn)，具有良好的組織、溝通、協(xié)調(diào)及決策能力，熟悉涉外酒店服務(wù)規(guī)程及具備相關(guān)服務(wù)技能，具備外語交流能力，具備主持全面工作的豐富經(jīng)驗(yàn)和能力。機(jī)電設(shè)備維修流程：維修完畢試運(yùn)行合格做好維修記錄填寫維修申報(bào)單發(fā) 申現(xiàn) 報(bào)運(yùn) 維行 修故障日常巡視檢查歸檔保存組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)維修報(bào)業(yè)務(wù)助理、相關(guān)工程師至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、監(jiān)督維修機(jī)電設(shè)備維修計(jì)劃項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容變壓器日常維護(hù)每天監(jiān)控溫度和電磁噪聲達(dá)到絕緣要求、設(shè)備運(yùn)行正常定期維護(hù)半年清潔絕緣子和器身、檢測(cè)高壓對(duì)地、高壓對(duì)低壓以及低壓對(duì)地?cái)?shù)據(jù)。G、成立訓(xùn)練有素的專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。E、建立激勵(lì)機(jī)制，每季度、年度評(píng)選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提高員工的積極性。C、配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺(tái)。A、配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。B、金地國際花苑內(nèi)外路燈、停車場(chǎng)照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。根據(jù)工程部內(nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書要求，認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。E、 對(duì)設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場(chǎng)所、通道等將導(dǎo)入金地CI視覺標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示金地的規(guī)范化管理。D、 建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)識(shí)方案。并作好詳細(xì)的維修養(yǎng)護(hù)記錄。A、 設(shè)備的日常運(yùn)行和使用由服務(wù)使用部門負(fù)責(zé)，消防中心、監(jiān)控中心、停車場(chǎng)及停車收費(fèi)系統(tǒng)由保安負(fù)責(zé)，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理，并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。C、 設(shè)立與金地國際花苑相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對(duì)內(nèi)方便工作，對(duì)外防范破壞。(6)、 有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理A、 定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。資料部門掌握所有的一手資料，工程部對(duì)于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)。(4)、 建立完善的質(zhì)量記錄體系A(chǔ)、 適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此 作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長期可靠運(yùn)行。B、 利用公司推進(jìn)的信息平臺(tái)建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過渡到智能高效以工程部為核心輻射所有管理處的工程部門，接受公司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。F、 對(duì)供配電、給排水系統(tǒng)繪制相應(yīng)系統(tǒng)平面圖并懸貼于機(jī)房。D、 將導(dǎo)入金地視覺標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。(2)、 建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)識(shí)系統(tǒng)A、 根據(jù)金地國際花苑圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》B、 制定含有設(shè)備編碼編號(hào)的《設(shè)備總覽表》。對(duì)變、配電設(shè)備以及空調(diào)、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理，對(duì)高壓開關(guān)柜以及低壓配電柜和無功補(bǔ)償柜由公司工程部進(jìn)行中修和大修以及年度保養(yǎng)。C、實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)和三級(jí)定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。使用部門依據(jù)管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。為此，我們對(duì)金地國際花苑設(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。一、綠化管理流程：環(huán)境部部長、園藝師巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題統(tǒng)計(jì)表，提出施工方案，安排人員施工、整改病蟲害防治盆栽花草修剪澆水造型清潔雕塑小品更換長勢(shì)不良的花草檢查考核工作績效填寫統(tǒng)計(jì)表整理歸檔（六）金地國際花苑設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)高層物業(yè)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求很高，為保障金地國際花苑的設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合金地國際花苑的實(shí)際情況，建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。檢查樓外衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙