【正文】 ，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防火險(xiǎn)隱患；定期對(duì)消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查小區(qū)自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；每天對(duì)小區(qū)安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對(duì)消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測(cè)試，并做好記錄。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們?cè)谥伟补芾碇屑纫ＷC安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來(lái)往，具體表現(xiàn)為：強(qiáng)化安全措施，確保小區(qū)業(yè)主（使用人）的財(cái)產(chǎn)和人身安全；禮貌待人，營(yíng)造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕“戒備森嚴(yán)、一味盤問(wèn)”的小區(qū)管理模式，達(dá)到“內(nèi)緊外松”。（一）保安人員配備小區(qū)的保安人員共配備10名保安人員，其中隊(duì)長(zhǎng)1人，隊(duì)員9人，值班分為早、中、晚三班，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)不間斷管理。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實(shí)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，確保小區(qū)無(wú)重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入小區(qū)機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時(shí)制定養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)業(yè)主委員會(huì)同意后安排實(shí)施。制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1‰實(shí)行12小時(shí)站崗、24小時(shí)巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。綠化員有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。按觀賞要求，負(fù)責(zé)編制草花翻種計(jì)劃，提出花草采購(gòu)申請(qǐng)。（十二）綠化員崗位職責(zé)綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個(gè)人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹(shù)木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹(shù)木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特征、培植管理方法等。維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。定期對(duì)室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運(yùn)和消殺工作。負(fù)責(zé)小區(qū)周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。認(rèn)真做好交接班記錄工作。堅(jiān)持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問(wèn)題。及時(shí)提醒車主關(guān)好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。（十）車輛管理員崗位職責(zé)懂得一般交通管理指揮知識(shí)，熟悉停車場(chǎng)路況環(huán)境，以及底層車庫(kù)車位使用狀況，熟悉車主、車牌號(hào)碼和停車位號(hào)碼。按時(shí)開(kāi)關(guān)公共照明路燈，保護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。熟悉和愛(ài)護(hù)小區(qū)配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。檢查機(jī)動(dòng)車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場(chǎng)可記下車牌號(hào)查詢處理。發(fā)現(xiàn)情況異常時(shí)，應(yīng)立即查明原因，視情況報(bào)告帶班員或管理處。注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報(bào)告。堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明情況。工作完畢及時(shí)清理場(chǎng)地，清點(diǎn)工具和剩余材料，并保管好所轄工具。定期巡回檢查，做到小修不過(guò)時(shí)，大修不拖延，特殊維修及時(shí)報(bào)上級(jí)審批。（七）給排水工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)水泵房的運(yùn)行管理，負(fù)責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時(shí)間內(nèi)完成，工作完畢清理場(chǎng)地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后方可合閘。小修不過(guò)時(shí)，大修不拖延，會(huì)判斷和處理發(fā)生的故障和事故。熟悉小區(qū)供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運(yùn)行。應(yīng)對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)修復(fù)，必要時(shí)向管理處報(bào)告，并提出預(yù)防性建議。（五）消防管理員崗位職責(zé)遵守管理處各項(xiàng)規(guī)章制度和消防管理制度。熟悉小區(qū)分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。（四）環(huán)境班班長(zhǎng)崗位職責(zé)保潔主管在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。1定期對(duì)義務(wù)消防員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力。每月召開(kāi)一次班務(wù)會(huì)，組織講評(píng)工作。對(duì)新隊(duì)員做好培訓(xùn)及傳帶工作，了解員工思想動(dòng)態(tài)，及時(shí)做好思想教育工作，對(duì)離職人員談話，主持辦理交接工作。做好保安班的月工作安排。熟悉各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握小區(qū)保安工作的規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的安全防范。（三）保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)保安班長(zhǎng)在管理處主任的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)保安工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查工作。制定小區(qū)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并抓好落實(shí)，及時(shí)提出設(shè)備、設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議。1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。提高全體員工的消防安全意識(shí)，消除不安全隱患。負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)過(guò)程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。負(fù)責(zé)物業(yè)維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過(guò)程的管理和控制。負(fù)責(zé)保安、消防過(guò)程的控制和管理，營(yíng)造安全、舒適的工作環(huán)境。二、崗位職責(zé)（一）管理處主任崗位職責(zé)熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)小區(qū)實(shí)際，完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。資料、檔案齊全，保存完好。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。（八）樓內(nèi)文化積極開(kāi)展文化活動(dòng)，宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，活動(dòng)開(kāi)展有計(jì)劃、有制度，積極培養(yǎng)愛(ài)護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會(huì)人員無(wú)貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。（六）經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂收費(fèi)、亂攤派行為。（五）治安管理小區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無(wú)積污堵塞，小區(qū)公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)整體外貌無(wú)損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用，車輛停放整齊有序。管理處各類員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》，做好各項(xiàng)服務(wù)。二、辦公裝備計(jì)劃及費(fèi)用（見(jiàn)附表二）三、設(shè)施設(shè)備折舊安排按照3年直線折舊計(jì)算，在綜合服務(wù)費(fèi)中列支。四、獎(jiǎng)勵(lì)條例（一）獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)象在改進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績(jī)者；工作努力，深得業(yè)主表?yè)P(yáng)者；在危急時(shí)刻為保護(hù)他人生命安全，保護(hù)小區(qū)財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績(jī)者；在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者；因其行為為公司帶來(lái)榮譽(yù)者；（二）獎(jiǎng)勵(lì)辦法凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者，經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn)，獎(jiǎng)勵(lì)形式。（三）重大警告（違反下列一項(xiàng)者，給予最后警告一次）：連續(xù)曠工三天；接受賄賂；毆打他人或相互打架斗毆由于工作過(guò)失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值達(dá)3000元以上。三、過(guò)失性質(zhì)（一）輕微過(guò)失（違反下列一項(xiàng)者，給予警告一次）一個(gè)月遲到或早退三次；違反保安制度，拒絕保安人員檢查；違反安全制度但未造成后果；在小區(qū)內(nèi)行為不檢點(diǎn)，如大聲喧嘩、追逐打鬧；不講衛(wèi)生，在小區(qū)公共場(chǎng)所說(shuō)臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰；工作時(shí)間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊；由于工作過(guò)失，造成公司財(cái)務(wù)損失達(dá)成100元以上1000元以下；業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實(shí)）；私扣業(yè)主（使用人）提出的一般意見(jiàn)。二、種類（一）警告適用于第一次觸犯輕微過(guò)失的規(guī)定。第五章 員工獎(jiǎng)懲機(jī)制我們將實(shí)行獎(jiǎng)勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對(duì)小區(qū)管理處工作的考評(píng)，每季度評(píng)出最佳工作人員以及不稱職的員工，得到榮譽(yù)的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，不稱職員工進(jìn)行待崗培訓(xùn)、限期改進(jìn)、辭退等階段的處理；根據(jù)每季度的考評(píng)結(jié)果年末對(duì)管理處全年工作進(jìn)行綜合評(píng)議，評(píng)出管理處先進(jìn)個(gè)人。在為業(yè)主服務(wù)時(shí)不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應(yīng)做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。咳嗽、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)對(duì)不起。行走時(shí)不要勾肩搭背，與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中穿行，請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞，粗俗無(wú)禮。上崗時(shí)不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。不得東張西望、心不在焉。三、儀態(tài)行為規(guī)范面對(duì)業(yè)主（或客人）應(yīng)隨時(shí)保持微笑，不準(zhǔn)給業(yè)主（或客人）看臉色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。上崗時(shí)必須佩戴工作牌，工作牌應(yīng)端正佩戴于左胸。穿西裝制服時(shí)，領(lǐng)帶必須結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。一、著裝所有員工一律穿制服上崗。培訓(xùn)階段培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)及效果培訓(xùn)時(shí)間接管前培訓(xùn)全體員工小區(qū)概況、崗位制度、工作流程、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧、物業(yè)管理知識(shí)等通過(guò)崗前培訓(xùn)，使小區(qū)各類管理人員基本具備上崗能力接管前日常管理培訓(xùn)新進(jìn)員工管理處概況、管理處規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識(shí)、崗位基本技能培訓(xùn)等具備上崗基本能力進(jìn)入管理處一周內(nèi)管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓(xùn)等提高管理服務(wù)能力水平常年進(jìn)行操作層培訓(xùn)崗位技能技巧、服務(wù)意識(shí)、溝通能力提高服務(wù)水平常年進(jìn)行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語(yǔ)、服務(wù)行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進(jìn)行第四章 員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該住宅小區(qū)的一個(gè)組成部分，員工的儀容儀表，標(biāo)志著物業(yè)公司形象，也是小區(qū)業(yè)主（使用人）開(kāi)展小區(qū)活動(dòng)的對(duì)外窗口。（三）會(huì)議討論針對(duì)日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織管理處各類人員進(jìn)行討論，提高員工實(shí)際工作能力。二、培訓(xùn)方式（一）外派培訓(xùn)：依托寧波大學(xué)為培訓(xùn)基地，積極開(kāi)展行業(yè)交流；依靠我公司為寧波大學(xué)物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)習(xí)基地，每年引進(jìn)1－2名學(xué)生到小區(qū)實(shí)習(xí)，引進(jìn)新觀念、新理論、新思維，達(dá)到實(shí)踐和理論的結(jié)合；選送業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓(xùn)班，接受新事物，學(xué)習(xí)好方法，提高業(yè)務(wù)能力。二、管理人員的配備分類和數(shù)量：崗 位崗位及人數(shù)人 數(shù)備 注管理處主 任1全面負(fù)責(zé)小區(qū)的管理安保班保安員（兼消防員、車管員）10班長(zhǎng)一名，隊(duì)員9人工程維修班維修工1含電工、給排水工環(huán)境班清 衛(wèi)3小區(qū)道路、樓道清掃等綠化工1負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化工作接待服務(wù)接待（兼文員）1負(fù)責(zé)與業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)系合 計(jì)17三、人員配備標(biāo)準(zhǔn)分類崗　位職　責(zé)具備條件