【正文】 巡視查看，保證車輛停放安全。檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進(jìn)行查詢。遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場，及時向上級報告，等待處理。保證小區(qū)給排水設(shè)備的正常運行。各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。制訂工作計劃，加強(qiáng)組織落實，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計劃及落實各項工作，每月組織召開保潔分析會，總結(jié)保潔工作。協(xié)助管理處做好房管工作。了解本部門員工思想動態(tài)，做好思想教育工作。堅持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。根據(jù)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂和實施小區(qū)創(chuàng)優(yōu)計劃，建立健全保安、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。（七）設(shè)施齊備小區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)施齊全完備，運作正常，不改變原設(shè)計用途，發(fā)現(xiàn)破損及時修理。（三）清潔衛(wèi)生小區(qū)內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。（四）開除（犯有下列錯誤，立即予以開除或辭退）連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計曠工十五天；偷竊公司、同事或業(yè)主財務(wù)；用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利；嚴(yán)重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失；威脅上級，侮辱刁難業(yè)主及來訪客人；因觸犯國家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審；犯有其他嚴(yán)重錯誤。1上班時要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。二、儀表行為規(guī)范公司各崗位員工上班時間必須穿規(guī)定制服，制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。一、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能，提高管理處全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)隊伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好小區(qū)提供人力資源保證，確保管理人員100％合格上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá)100％，合格率達(dá)100％。①做好達(dá)標(biāo)宣傳工作；②做好員工培訓(xùn)工作，提高管理水平；③對照創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，參照先進(jìn)管理，對薄弱環(huán)節(jié)、不足之處加以改進(jìn)；④按計劃分配任務(wù)，責(zé)任到部門、到人，簽定責(zé)任書；⑤定期進(jìn)行自檢，不斷改進(jìn)、總結(jié)；⑥迎接考評，實現(xiàn)創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)。配合和協(xié)助當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作。以良好的售后服務(wù)建立該住宅小區(qū)的品牌形象，以高附加值回饋業(yè)主，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。三、管理方式我們將該住宅小區(qū)的物業(yè)管理按照國家二級物業(yè)管理服務(wù)化標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范進(jìn)行管理。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務(wù)，我公司將從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足業(yè)主（使用人）的“安全需求”需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。在此期間，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是關(guān)鍵，性價比高的物業(yè)管理對房屋的銷售將起到積極作用，根據(jù)這一特點，我公司將在管理初期加強(qiáng)物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，集中管理優(yōu)勢，盡快創(chuàng)出該住宅小區(qū)的物業(yè)管理品牌，形成良好的市場口碑，促進(jìn)房屋的銷售。海景花苑物業(yè)管理知識方案作者：日期：第一部分　整體管理目標(biāo)和理念貴公司所開發(fā)的“海景花苑”以其優(yōu)越的布局、高檔的配置和建筑的現(xiàn)代風(fēng)格，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀，是集多元化、時尚化、現(xiàn)代化于一體的高檔次住宅小區(qū)。第二步：該住宅小區(qū)房屋銷售結(jié)束以后此后的物業(yè)管理進(jìn)入成熟期，隨著業(yè)主委員會的成立，工作重心轉(zhuǎn)移到與業(yè)主委員會的配合，積極配合與其開展延伸服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)增值、保值，打造該住宅小區(qū)在慈溪市住宅小區(qū)中的領(lǐng)頭地位，達(dá)到社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面。在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實行獨立核算自負(fù)盈虧，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。五、管理原則根據(jù)全國《物業(yè)管理條例》、《寧波市物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則，本著“以樓養(yǎng)樓，略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，實行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。消防管理。第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及物資的配備第一章 管理架構(gòu)根據(jù)該住宅小區(qū)的實際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設(shè)置一些專門的機(jī)構(gòu)，一人多崗，重在管理。二、培訓(xùn)方式（一）外派培訓(xùn)：依托寧波大學(xué)為培訓(xùn)基地，積極開展行業(yè)交流；依靠我公司為寧波大學(xué)物業(yè)管理學(xué)生的實習(xí)基地，每年引進(jìn)1－2名學(xué)生到小區(qū)實習(xí)，引進(jìn)新觀念、新理論、新思維，達(dá)到實踐和理論的結(jié)合；選送業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓(xùn)班，接受新事物，學(xué)習(xí)好方法，提高業(yè)務(wù)能力。穿西裝制服時，領(lǐng)帶必須結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。上崗時不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。第五章 員工獎懲機(jī)制我們將實行獎勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對小區(qū)管理處工作的考評，每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工，得到榮譽的進(jìn)行獎勵，不稱職員工進(jìn)行待崗培訓(xùn)、限期改進(jìn)、辭退等階段的處理；根據(jù)每季度的考評結(jié)果年末對管理處全年工作進(jìn)行綜合評議，評出管理處先進(jìn)個人。四、獎勵條例（一）獎勵對象在改進(jìn)公司經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績者；工作努力，深得業(yè)主表揚者；在危急時刻為保護(hù)他人生命安全，保護(hù)小區(qū)財產(chǎn)方面有特殊成績者；在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者；因其行為為公司帶來榮譽者；（二）獎勵辦法凡符合獎勵條件者，經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn)，獎勵形式。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，小區(qū)公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達(dá)到國家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。（八）樓內(nèi)文化積極開展文化活動，宣傳教育活動內(nèi)容豐富，活動開展有計劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。負(fù)責(zé)保安、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（三）保安班長崗位職責(zé)保安班長在管理處主任的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)保安工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。每月召開一次班務(wù)會，組織講評工作。（五）消防管理員崗位職責(zé)遵守管理處各項規(guī)章制度和消防管理制度。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無問題后方可合閘。定期巡回檢查，做到小修不過時，大修不拖延，特殊維修及時報上級審批。積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報告。熟悉和愛護(hù)小區(qū)配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。堅持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入小區(qū)機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計劃，做好管理保養(yǎng)工作。定期進(jìn)行消防安全檢查，保安員每天巡視小區(qū)的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)消防火險隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查小區(qū)自動消防報警系統(tǒng)是否正常運行；每天對小區(qū)安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測試，并做好記錄。管理處主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對清潔工進(jìn)行考核。垃圾桶清倒及時，桶內(nèi)無異味。進(jìn)入樓道感到清潔、明亮、舒適除四害按季節(jié)要求除四害配合社區(qū)居委會，及時購買、投放、回收小區(qū)內(nèi)無明顯的四害侵害和活動公廁每天清掃二次廁內(nèi)無糞便堆積，地上無污染廁所內(nèi)無臭味，地面干凈，無糞便污染第五章 綠化管理方案根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求，細(xì)化養(yǎng)護(hù)計劃和考核指標(biāo)，做到小區(qū)內(nèi)外的花卉、樹木生長正常，布局合理。對枯萎的花草及時清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生；及時清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦拭綠化小品一次。二、資料分類整理收集后的所有信息資料，統(tǒng)一由檔案管理員整理。一、設(shè)想及安排突出特點：開展小區(qū)文化活動，逐步成為創(chuàng)建文明住宅小區(qū)宇的特色；找準(zhǔn)切入點，開展形式多樣的主題活動、節(jié)日活動和經(jīng)常性活動；把握基本點，吸引業(yè)主（使用人）廣泛參與，喜聞樂見；設(shè)想定期舉辦小區(qū)內(nèi)業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)誼活動，增進(jìn)業(yè)主（使用人）之間的交流。業(yè)主互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。入住率達(dá)到50％后，由物業(yè)公司向市物業(yè)管理科及當(dāng)?shù)亟值捞岢錾暾垼闪I(yè)主代表大會籌委會。如在規(guī)劃設(shè)計一項上,針對配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見,提請設(shè)計單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。、打算。業(yè)主入住前7天，管理處掛牌辦公，交付前5天所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。三、收費標(biāo)志上墻及宣傳工作在小區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費一覽表，列明本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費及有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。維護(hù)房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點：陽臺、窗臺、天臺、空調(diào)安裝及管線走向。針對違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。車流控制通過停車場IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號、車型等信息。第六部分 經(jīng)營核算一、增收節(jié)支、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計劃努力提高各種費用的收繳率，力爭達(dá)到100％；開展多種經(jīng)營服務(wù)；制定各項費用開支計劃，從而達(dá)到節(jié)約開支的作用；充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理成本；通過公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費用，降低能耗。第四章　入住期間的安全防范措施一、入住期間的治安分析入住高峰期中的裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。四、裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實施“全過程”追蹤監(jiān)管。在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場，準(zhǔn)備部分收費標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。四、配合工作與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。（四）為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。（二）察看工程建設(shè)現(xiàn)場、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。業(yè)主委員會根據(jù)《全國物業(yè)管理條例》行使相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、小區(qū)環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請，由政府有關(guān)部門審批，物業(yè)管理處備案后方能實施，違章