【正文】 高自身素質。 按觀賞要求，負責編制草花翻種計劃，提出花草采購申請。 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 50 頁 （十二）綠化員崗位 職責 綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個人包干的職責范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。 維持責任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。 定期對室外果皮箱和垃圾中轉站（房）的清潔、清運和消殺工作。 負責小區(qū)周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。 認真做好交接班記錄工作。堅持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。 及時提醒車主關好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。 （十）車輛管理員崗位職責 懂得一般交通管理指揮知識，熟悉停車場路況環(huán)境，以及底層車庫車位使用狀況，熟悉車主、車牌號碼和停車位號碼。 按時開關公共照明路燈，保護小區(qū)內(nèi)的公共 照明設施、公用市政設施、綠化，如有損壞，查明事故責任者。 熟悉和愛護小區(qū)配套的公共設施、機電設備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災處理程序。 檢查機動車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應立即制止，如駕駛員不在場可記下車牌號查詢處理。發(fā)現(xiàn)情況異常時，應立即查明原因，視情況報告帶班員或管理處。 注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務。 積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報告。 堅守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、 事、物，預防治安案件的發(fā)生。如一時不能修復應向業(yè)主說明情況。 工作完畢及時清理場地，清點工具和剩余材料，并保管好所轄工具。 定期巡回檢查，做到小修不過時，大修不拖延，特殊維修及時報上級審批。 （七）給排水工崗位職責 負責小區(qū)水泵房的運行管理，負責所有管道的日常維修，熟悉管道閥門用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設施完好。 負責消防管理及低配值班。 積 極主動為業(yè)主服務，接到施工單，應立即趕往處理，并在最短時間內(nèi)完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請業(yè)主在維修單上簽字。合閘前應仔細普查一遍，確認無問題后方可合閘。小修不過時，大修不拖延，會判斷和處理發(fā)生的故障和事故。 熟悉小區(qū)供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機電設備的性能和使用狀況，保證低壓配電設備的正常運行。 應對消防設備、設施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時修復，必要時向管理處報告， 并提出預防性建議。 （五）消防管理員崗位職責 遵守管理處各項規(guī)章制度和消防管理制度。 熟悉小區(qū)分布結構、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 50 頁 （四）環(huán)境班班長崗位職責 保潔主管在管理處主任領導下，負責實施小區(qū)的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。 1定期對義務消防員進行培訓，不斷提高他們的操作技能和應變能力。 每月召開一次班務會，組織講評工作。 對新隊員做好培訓及傳帶工作，了解員工思想動態(tài)，及時做好思想教育工作，對離職人員談話，主持辦理交接工作。 做好保安班的月工作安排。 熟悉各崗位職責、任務、工作要求、考核標準，掌握小區(qū)保安工作的規(guī)律及特點，加強重點部位的安全防范。 （三）保安班長崗位職責 保安班長在管理處主任的帶領下，負責保安工作并協(xié)助主任做好其他管理服務工作。 經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。 組織消防設施、防盜設施和機電設備的定期檢查工作。 制定小區(qū)設備、設施維修保養(yǎng)計劃，并抓好落實，及時提出設備、設施的更新和質量管理建議。 1完成領導交辦的其他任務。 提高全體員工的消防安全意識，消除不安全隱患。 負責各項服務過程中質量記錄的正確、清晰、完整。 負責物業(yè)維修服務、保潔、綠化服務過程的管理和控制。 負責保安、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。 二、崗位職責 （一）管理處主任崗位職責 熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領導要求，根據(jù)小區(qū)實際， 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 50 頁 完善有關規(guī)章制度，不斷提高管理水平。資料、檔案齊全 ，保存完好。行政管理盡職盡責，監(jiān)督機制完善。 （八）樓內(nèi)文化 積極開展文化活動，宣傳教育活動內(nèi)容豐富，活動開展有計劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護公物，遵守法紀，團結互助，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。管理處嚴格執(zhí)行財經(jīng)紀律 ，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。 （六）經(jīng)費管理 嚴格按照國家和市有關部門制定的收費標準，無亂收費、亂攤派行為。 （五）治安管理 小區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災害，有制度、有設施、有公約、有專人負責。做到 ：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，小區(qū)公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達到國家規(guī)定排放標準。小區(qū)整體外貌無損壞，房屋達到完好或基本完好的標準，保證居住安全和正常使用，車輛停放整齊有序。管理處各類員工守時守紀，著裝整潔，禮貌待人，嚴格按《服務準則》，做好各項服務。 二、辦公裝備計劃及費用 （見附表二） 三、設施設備折舊安排 按照 3年直線折舊計算，在綜合服務 費中列支。 四、獎勵條例 （一）獎勵對象 在改進公司經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益和管理效益方面有顯著成績者； 工作努力，深得業(yè)主表揚者； 在危急時刻為保護他人生命安全，保護小區(qū)財產(chǎn)方面有特殊成績者； 在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻者； 因其行為為公司帶來榮譽者； （二）獎勵辦法 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 50 頁 凡符合獎勵條件者，經(jīng)公司批準予以確認，獎勵形 式。 （三）重大警告（違反下列一項者，給予最后警告一次）： 連續(xù)曠工三天； 接受賄賂； 毆打他人或相互打架斗毆 由于工作過失，造成公司財務損失價值達 3000元以上。 三、過失性質 （一）輕微過失（違反下列一項者，給 予警告一次） 一個月遲到或早退三次； 違反保安制度，拒絕保安人員檢查； 違反安全制度但未造成后果； 在小區(qū)內(nèi)行為不檢點，如大聲喧嘩、追逐打鬧； 不講衛(wèi)生，在小區(qū)公共場所說臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰； 工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊； 由于工作過失，造成公司財務損失達成 100元以上 1000元以下； 業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實）； 私扣業(yè)主（使用人）提出的一般意見。 二、種類 （一）警告 適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。 第五章 員工獎懲機制 我們將實行獎勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對小區(qū)管理處工作的考評，每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工，得到榮譽的進行獎勵，不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等 階段的處理；根據(jù)每季度的考評結果年末對管理處全年工作進行綜合評議，評出管理處先進個人。 在為業(yè)主服務時不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。 咳嗽、打噴嚏時應轉身向 后，并說對不起。 行走時不要勾肩搭背，與業(yè)主相遇應靠邊而走，不得從二人中穿行， 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 50 頁 請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。 上崗時不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。不得東張西望、心不在焉。 三、儀態(tài)行為規(guī)范 面對業(yè)主（或客人）應隨時保持 微笑，不準給業(yè)主（或客人）看臉色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。 上崗時必須佩戴工作牌，工作牌應端正佩戴于左胸。 穿西裝制服時，領帶必須結正，不得卷起衣袖和褲腳。 一、著裝 所有員工一律穿制服上崗。 培訓階段 培訓對象 培訓內(nèi)容 目標及效果 培訓時間 接管前 培訓 全體員工 小區(qū)概況、崗位制度、工作流程、服務質量、服務技巧、物業(yè)管理知識等 通過崗前培訓，使小區(qū)各類管理人員基本具備上崗能力 接管前 日常管理 培訓 新進員工 管理處概況、管理處規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識、崗位基本技 能培訓等 具備上崗基本能力 進入管理處一周內(nèi) 管理人員 物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓等 提高管理服務能力水平 常年進行 操作層培訓 崗位技能技巧、服務意識、溝通能力 提高服務水平 常年進行 全體員工 儀容儀表、文明禮貌用語、服務行為規(guī)范 建立良好的公司文化氛圍 常年進行 第四章 員工的儀表、行為規(guī)范 物業(yè)管理是該住宅小區(qū)的一個組成部分，員工的儀容儀表，標志著物業(yè)公司形象，也是小區(qū)業(yè)主（使用人）開展小區(qū)活動的對外窗口。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 50 頁 （三）會議討論 針對日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織管理處各類人員進行討論，提高員工實際工作能力。 二、培訓方式 （一）外派培訓： 依托寧波大學為培訓基地，積極開展行業(yè)交流； 依靠我公司為寧波大學物業(yè)管理學生的實習基地，每年引進 1－ 2名學生到小區(qū)實習，引進新觀念、新理論、新思維，達到實踐和理論的結合； 選送業(yè)務骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓班，接受新事物，學習好方法，提高業(yè)務能力。 二、管理人員的配備分類和數(shù)量： 崗 位 崗位及人數(shù) 人 數(shù) 備 注 管理處 主 任 1 全面負責小區(qū)的管理 安保班 保安員 （兼消防員、車管員） 10 班長一名，隊員 9 人 工程維修班 維修工 1 含電工、給排水工 環(huán)境班 清 衛(wèi) 3 小區(qū)道路、樓道清掃等 綠化工 1 負責小區(qū)的綠化工作 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 50 頁 接待服務 接待（兼文員） 1 負責與業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)系 合 計 17 三、人員配備標準 分類 崗 位 職 責 具備條件 管理中心 主 任 全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作 大專以上文化，協(xié)調管理能力強，有 2 年以上物業(yè)管理經(jīng)驗， 接待員 （兼文員） 負責接待受理業(yè)主（使用人）的投訴，管理公司發(fā)放的文件和小區(qū)技術檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員，負責小區(qū)的文化宣傳工作，落實各項小區(qū)服務措施 中專以上學歷，懂檔案管理，有物業(yè)管理經(jīng)驗 1 年以上 工程維修班 維修工 負責小區(qū)的房屋和設施、設備的管理、維修 具有初級以上技術職稱 安保班 班長 全面負責小區(qū)的治安、消防和車輛管理工作 高中文化、退伍軍人，有3 年的物業(yè)公司治安隊管理經(jīng)驗 保安 負責小區(qū)治安、消防、車輛管理工作 高中文化， 35 歲以下，退伍軍人 環(huán)保班 道路保潔 負責小區(qū)各主、干支道清掃、垃圾清運、消毒 勤勞 樓道保潔 負責小區(qū)樓道的保潔 勤勞