【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 完好。 （十）管住關(guān)系 “業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂(yōu)解難”，使業(yè)主（使用人）滿(mǎn)意。 二、崗位職責(zé) （一）管理處主任崗位職責(zé) 熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)小區(qū)實(shí)際， 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 50 頁(yè) 完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。 根據(jù)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂和實(shí)施小區(qū)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃，建立健全保安、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車(chē)輛、市政等管理制度。 負(fù)責(zé)保安、消防過(guò)程的控制和管理，營(yíng)造安全、舒適的工作環(huán)境。 搞好小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、車(chē)輛管理、供 電、供水、消防、電梯運(yùn)行等管理和市政房屋設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。 負(fù)責(zé)物業(yè)維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過(guò)程的管理和控制。 負(fù)責(zé)各類(lèi)設(shè)備的運(yùn)行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。 負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)過(guò)程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。 對(duì)維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。 提高全體員工的消防安全意識(shí)，消除不安全隱患。 堅(jiān)持對(duì)轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。 1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 （二）工程維修班崗位職責(zé) 工程維修班在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門(mén)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)維修 工作。 制定小區(qū)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并抓好落實(shí)，及時(shí)提出設(shè)備、設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議。 負(fù)責(zé)處理維修申請(qǐng)，及時(shí)安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證維修工作。 組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查工作。 熟悉轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類(lèi)、分布、安全要求，掌握地上、地下各類(lèi)管線的分布、走向、位置和使用狀況， 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 50 頁(yè) 開(kāi)展定期檢修工作；延長(zhǎng)房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。 經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。 了解本部門(mén)員工思想動(dòng)態(tài)，做好思想教育工作。 （三）保安班長(zhǎng)崗位職責(zé) 保安班長(zhǎng)在管理處主任的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)保安工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。 主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。 熟悉各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握小區(qū)保安工作的規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的安全防范。 處事公道，言行文明，對(duì)自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心接受工作建議和意見(jiàn)。 做好保安班的月工作安排。 經(jīng)常巡視小區(qū)檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅(jiān)持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向管理處匯報(bào)，及時(shí) 解決。 對(duì)新隊(duì)員做好培訓(xùn)及傳帶工作，了解員工思想動(dòng)態(tài)，及時(shí)做好思想教育工作，對(duì)離職人員談話(huà)，主持辦理交接工作。 協(xié)助管理處做好房管工作。 每月召開(kāi)一次班務(wù)會(huì)，組織講評(píng)工作。 及時(shí)做好保安員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ?。 1定期對(duì)義務(wù)消防員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力。 1帶領(lǐng)保安班配合其他管理服務(wù)工作。 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 50 頁(yè) （四）環(huán)境班班長(zhǎng)崗位職責(zé) 保潔主管在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。 負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)了解保潔員的思想和生活 動(dòng)態(tài)，解決疑難問(wèn)題，并定期向主任匯報(bào)。 熟悉小區(qū)分布結(jié)構(gòu)、車(chē)行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。 制訂工作計(jì)劃，加強(qiáng)組織落實(shí)，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計(jì)劃及落實(shí)各項(xiàng)工作，每月組織召開(kāi)保潔分析會(huì)，總結(jié)保潔工作。 （五）消防管理員崗位職責(zé) 遵守管理處各項(xiàng)規(guī)章制度和消防管理制度。 熟悉小區(qū)消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點(diǎn)，掌握消火栓、滅火器、“ 119”報(bào)警的使用方法和程序。 應(yīng)對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)修復(fù)，必要時(shí)向管理處報(bào)告， 并提出預(yù)防性建議。 （六）電工崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。 熟悉小區(qū)供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運(yùn)行。 嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度。小修不過(guò)時(shí)，大修不拖延，會(huì)判斷和處理發(fā)生的故障和事故。 各類(lèi)電器設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時(shí)必須切斷電源，掛上警告 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 50 頁(yè) 牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后方可合閘。 盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險(xiǎn)場(chǎng)所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。 積 極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時(shí)間內(nèi)完成，工作完畢清理場(chǎng)地，完工后在維修單上填寫(xiě)修理內(nèi)容及所用材料，請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明情況。 負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。 每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，保證機(jī)電設(shè)備的完好率，保持機(jī)房、設(shè)備整潔。 （七）給排水工崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)小區(qū)水泵房的運(yùn)行管理，負(fù)責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門(mén)用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。 保證小區(qū) 給排水設(shè)備的正常運(yùn)行。 定期巡回檢查，做到小修不過(guò)時(shí)，大修不拖延，特殊維修及時(shí)報(bào)上級(jí)審批。 工作時(shí)，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。 工作完畢及時(shí)清理場(chǎng)地，清點(diǎn)工具和剩余材料，并保管好所轄工具。 積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到報(bào)修電話(huà)或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時(shí)間內(nèi)完成，完工后請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明情況。 （八）保安員崗位職責(zé) 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 50 頁(yè) 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處理各類(lèi)事件，樹(shù)立保安人員的良好形象。 堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、 事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。 遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，等待處理。 積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報(bào)告。 熟悉并掌握小區(qū)分布基本情況，加強(qiáng)管理力度，做好保密工作。 注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。 （九）巡邏崗位職責(zé) 檢查轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)設(shè)備、物品有無(wú)移動(dòng)、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時(shí)，應(yīng)立即查明原因，視情況報(bào)告帶班員或管理處。 檢查防火門(mén)、消防窗、路燈、開(kāi)關(guān)面板、消 火栓、滅火器和給排水管道有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)采取有效措施并及時(shí)報(bào)告管理處。 檢查機(jī)動(dòng)車(chē)停放，如有在消防通道、路口停車(chē)、修車(chē)、洗車(chē)等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場(chǎng)可記下車(chē)牌號(hào)查詢(xún)處理。 檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對(duì)形跡可疑人員進(jìn)行查詢(xún)。 熟悉和愛(ài)護(hù)小區(qū)配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時(shí)， 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 50 頁(yè) 立即報(bào)告帶班員并迅速報(bào)警，就近采用滅火器材撲救。 按時(shí)開(kāi)關(guān)公共照明路燈，保護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共 照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。 發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。 （十）車(chē)輛管理員崗位職責(zé) 懂得一般交通管理指揮知識(shí)，熟悉停車(chē)場(chǎng)路況環(huán)境，以及底層車(chē)庫(kù)車(chē)位使用狀況，熟悉車(chē)主、車(chē)牌號(hào)碼和停車(chē)位號(hào)碼。 提醒和指揮司機(jī)，按路線行駛，有序停放，對(duì)不聽(tīng)指揮的車(chē)主有禮貌的耐心勸說(shuō)。 及時(shí)提醒車(chē)主關(guān)好車(chē)窗、門(mén)，勿將貴重物品遺留在車(chē)上。 保持高度警惕，對(duì)停放的車(chē)輛實(shí)行巡視查看，保證車(chē)輛停放安全。堅(jiān)持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問(wèn)題。 定期檢查消防設(shè)施 、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時(shí)報(bào)修。 認(rèn)真做好交接班記錄工作。 （十一）保潔員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)小區(qū)外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。 負(fù)責(zé)小區(qū)周?chē)鷫w、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。 負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。 定期對(duì)室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運(yùn)和消殺工作。 定期對(duì)天臺(tái)、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作。 維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。 積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 50 頁(yè) （十二）綠化員崗位 職責(zé) 綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個(gè)人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹(shù)木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹(shù)木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特征、培植管理方法等。 對(duì)花草樹(shù)木要定期清除雜草、防治病蟲(chóng)害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。 按觀賞要求，負(fù)責(zé)編制草花翻種計(jì)劃，提出花草采購(gòu)申請(qǐng)。 加強(qiáng)對(duì)盆花的修剪、造型等管理工作。 綠化員有接受專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。 要保證綠化地不留雜物、不缺水、無(wú)死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時(shí)加以勸阻，不聽(tīng)勸阻的要及時(shí) 報(bào)告保安員或環(huán)境主管，協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。 綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。 三、內(nèi)部管理運(yùn)作制度 公司文明禮貌用語(yǔ)及服務(wù)文明禮貌用語(yǔ)規(guī)范 維修工管理細(xì)則 保安員管理細(xì)則 清衛(wèi)綠化工管理細(xì)則 房屋維修管理規(guī)定 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 50 頁(yè) 設(shè)備大中小維修制度 保安員值班巡邏制度 環(huán)境衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn) 應(yīng)急處理程序（火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案） 四、考核制度 員工工作紀(jì)律考核細(xì)則 物業(yè)管理日常工作考核辦法 物業(yè)管理日常工作考核細(xì)則 管理處考核細(xì)則 維修工考核細(xì)則 保安員考核細(xì)則 清衛(wèi)綠化工考核細(xì)則 五、公眾制度 外來(lái)人員、車(chē)輛出入查驗(yàn)登記制度 大件貴重物品出入小區(qū)登記制度 小區(qū)治安管理規(guī)定 小區(qū)房屋管理規(guī)定 小區(qū)停車(chē)管理規(guī)定 小區(qū)消防安全管理規(guī)定 中國(guó)最大管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 50 頁(yè) 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 小區(qū)綠化管理規(guī)定 小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定 小區(qū)用水用電管理規(guī)定