【文章內(nèi)容簡介】 完好。 （十）管住關(guān)系 “業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項管理服務(wù)之中，切實體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。 二、崗位職責(zé) （一）管理處主任崗位職責(zé) 熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)小區(qū)實際， 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 50 頁 完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。 根據(jù)有關(guān)達標(biāo)條件，制訂和實施小區(qū)創(chuàng)優(yōu)計劃，建立健全保安、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。 負責(zé)保安、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。 搞好小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、安全防范、車輛管理、供 電、供水、消防、電梯運行等管理和市政房屋設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護。 負責(zé)物業(yè)維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過程的管理和控制。 負責(zé)各類設(shè)備的運行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運行。 負責(zé)各項服務(wù)過程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。 對維修人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。 提高全體員工的消防安全意識，消除不安全隱患。 堅持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。 1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 （二）工程維修班崗位職責(zé) 工程維修班在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門開展專業(yè)維修 工作。 制定小區(qū)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，并抓好落實，及時提出設(shè)備、設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議。 負責(zé)處理維修申請，及時安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場驗證維修工作。 組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機電設(shè)備的定期檢查工作。 熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況， 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 50 頁 開展定期檢修工作；延長房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。 經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。 了解本部門員工思想動態(tài)，做好思想教育工作。 （三）保安班長崗位職責(zé) 保安班長在管理處主任的帶領(lǐng)下，負責(zé)保安工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。 主持全隊工作，堅決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責(zé)，認真做好安全保衛(wèi)工作。 熟悉各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握小區(qū)保安工作的規(guī)律及特點，加強重點部位的安全防范。 處事公道，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見。 做好保安班的月工作安排。 經(jīng)常巡視小區(qū)檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問題及時向管理處匯報，及時 解決。 對新隊員做好培訓(xùn)及傳帶工作，了解員工思想動態(tài)，及時做好思想教育工作，對離職人員談話，主持辦理交接工作。 協(xié)助管理處做好房管工作。 每月召開一次班務(wù)會，組織講評工作。 及時做好保安員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日常考核工作。 1定期對義務(wù)消防員進行培訓(xùn)，不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力。 1帶領(lǐng)保安班配合其他管理服務(wù)工作。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 50 頁 （四）環(huán)境班班長崗位職責(zé) 保潔主管在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)實施小區(qū)的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。 負責(zé)保潔工作現(xiàn)場管理，及時了解保潔員的思想和生活 動態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報。 熟悉小區(qū)分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。 制訂工作計劃，加強組織落實，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計劃及落實各項工作，每月組織召開保潔分析會，總結(jié)保潔工作。 （五）消防管理員崗位職責(zé) 遵守管理處各項規(guī)章制度和消防管理制度。 熟悉小區(qū)消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點，掌握消火栓、滅火器、“ 119”報警的使用方法和程序。 應(yīng)對消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時修復(fù)，必要時向管理處報告， 并提出預(yù)防性建議。 （六）電工崗位職責(zé) 負責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。 熟悉小區(qū)供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運行。 嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運行維修保養(yǎng)制度。小修不過時，大修不拖延，會判斷和處理發(fā)生的故障和事故。 各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進行檢查，在檢修時必須切斷電源，掛上警告 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 50 頁 牌，并設(shè)人監(jiān)護。合閘前應(yīng)仔細普查一遍，確認無問題后方可合閘。 盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險場所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。 積 極主動為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時間內(nèi)完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。 負責(zé)消防管理及低配值班。 每天要巡查設(shè)備、儀表運行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證機電設(shè)備的完好率，保持機房、設(shè)備整潔。 （七）給排水工崗位職責(zé) 負責(zé)小區(qū)水泵房的運行管理，負責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。 保證小區(qū) 給排水設(shè)備的正常運行。 定期巡回檢查，做到小修不過時，大修不拖延，特殊維修及時報上級審批。 工作時，嚴格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。 工作完畢及時清理場地，清點工具和剩余材料，并保管好所轄工具。 積極主動為業(yè)主服務(wù)，接到報修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時間內(nèi)完成，完工后請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。 （八）保安員崗位職責(zé) 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 50 頁 嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立保安人員的良好形象。 堅守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、 事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。 遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴大，并注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告，等待處理。 積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報告。 熟悉并掌握小區(qū)分布基本情況，加強管理力度，做好保密工作。 注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。 （九）巡邏崗位職責(zé) 檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時，應(yīng)立即查明原因，視情況報告帶班員或管理處。 檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消 火栓、滅火器和給排水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時，應(yīng)采取有效措施并及時報告管理處。 檢查機動車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場可記下車牌號查詢處理。 檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進行查詢。 熟悉和愛護小區(qū)配套的公共設(shè)施、機電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時， 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 50 頁 立即報告帶班員并迅速報警，就近采用滅火器材撲救。 按時開關(guān)公共照明路燈，保護小區(qū)內(nèi)的公共 照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。 發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。 （十）車輛管理員崗位職責(zé) 懂得一般交通管理指揮知識，熟悉停車場路況環(huán)境，以及底層車庫車位使用狀況，熟悉車主、車牌號碼和停車位號碼。 提醒和指揮司機，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。 及時提醒車主關(guān)好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。 保持高度警惕，對停放的車輛實行巡視查看，保證車輛停放安全。堅持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。 定期檢查消防設(shè)施 、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時報修。 認真做好交接班記錄工作。 （十一）保潔員崗位職責(zé) 負責(zé)小區(qū)外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。 負責(zé)小區(qū)周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。 負責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運和消殺工作。 定期對室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運和消殺工作。 定期對天臺、明溝、污水池進行清理和消殺工作。 維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。 積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項臨時任務(wù)。 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 50 頁 （十二）綠化員崗位 職責(zé) 綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。 對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。 按觀賞要求，負責(zé)編制草花翻種計劃，提出花草采購申請。 加強對盆花的修剪、造型等管理工作。 綠化員有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。 要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時 報告保安員或環(huán)境主管，協(xié)助對其勸阻和處置。 綠化員要維護和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。 三、內(nèi)部管理運作制度 公司文明禮貌用語及服務(wù)文明禮貌用語規(guī)范 維修工管理細則 保安員管理細則 清衛(wèi)綠化工管理細則 房屋維修管理規(guī)定 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 50 頁 設(shè)備大中小維修制度 保安員值班巡邏制度 環(huán)境衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn) 應(yīng)急處理程序（火災(zāi)應(yīng)急行動實施預(yù)案） 四、考核制度 員工工作紀(jì)律考核細則 物業(yè)管理日常工作考核辦法 物業(yè)管理日常工作考核細則 管理處考核細則 維修工考核細則 保安員考核細則 清衛(wèi)綠化工考核細則 五、公眾制度 外來人員、車輛出入查驗登記制度 大件貴重物品出入小區(qū)登記制度 小區(qū)治安管理規(guī)定 小區(qū)房屋管理規(guī)定 小區(qū)停車管理規(guī)定 小區(qū)消防安全管理規(guī)定 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 50 頁 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 小區(qū)綠化管理規(guī)定 小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定 小區(qū)用水用電管理規(guī)定