【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 50 頁(yè) 第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案 第一章 總體管理目標(biāo) 指標(biāo)名稱 管理 標(biāo)準(zhǔn) 管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施 房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率 98％ 建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄 房屋零修、急修及時(shí)率 100％ 建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話 維修工程質(zhì)量合格率 100％ 分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān) 綠化完好率 99％ 實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)土地裸露 保潔率 99％ 保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力 道路完好率 98％ 落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng) 投訴處 理率 100％ 加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見(jiàn)，及時(shí)排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪 消防火災(zāi)發(fā)生率 0 全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理 治安案件發(fā)生率 因管理因素的發(fā)率低于1‰ 實(shí)行 12 小時(shí)站崗、 24 小時(shí)巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保小區(qū)的人身財(cái)產(chǎn)安全，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度 第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案 總體要求做到三無(wú)，設(shè)備無(wú)故障，設(shè)施無(wú)損壞，管線無(wú)堵漏 ，具體方案如下： 一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目示意表 中國(guó)最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 50 頁(yè) 類 別 項(xiàng) 目 定期養(yǎng)護(hù) 周 期 內(nèi) 容 實(shí)施效果 房屋本體 外墻面、屋面、樓梯通道 外墻面 3年一次，屋面5 年一次，樓梯通道 5年一次 檢查修理 無(wú)損壞 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、砼道牙、人行道 每年一次 檢修 整潔、無(wú)損壞 區(qū)內(nèi)照明 樓道燈、廣場(chǎng)燈、車庫(kù)燈、草坪燈、路燈 每年一次 燈桿刷漆、線路開(kāi)關(guān)檢測(cè) 符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用 溝渠池井 雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門(mén)井、噴水池 每年一次 清理淤泥、化糞池抽吸及閥門(mén)檢測(cè)保養(yǎng) 暢通、無(wú)損壞 停車場(chǎng) 停車場(chǎng) 每年一次 翻新、更換舊標(biāo)識(shí)牌、消防設(shè)施檢測(cè) 標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好 公共 標(biāo)識(shí)牌 標(biāo)識(shí)牌、警示牌 每月一次 翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌 標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好 自行車 停放處 自行車房 每年一次 翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌 標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好 智能化 系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)等 每年二次 檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換 傳感靈敏，使用正常 供水供電 系統(tǒng) 水泵、水塔、變壓器、配電房等 每月一次 檢測(cè) 運(yùn)轉(zhuǎn)正常 公用設(shè)備 電梯等 每月兩次 檢測(cè)、保養(yǎng) 運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠 公共設(shè)施 圍 欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng) 每周一次 檢測(cè)、試驗(yàn)、 維修、更換 無(wú)損壞，廣播正常 二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù) 定期檢查小區(qū)，確保安全，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。 制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè) 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 50 頁(yè) 施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。 做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過(guò)夜，保證房屋正常的使用功能。 大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時(shí)制定養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)業(yè)主委員會(huì)同意后安排實(shí)施。 三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作 建立聯(lián)系卡制度，與小區(qū)所有的設(shè)備廠家及安 裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運(yùn)作狀態(tài) 將小區(qū)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗(yàn)收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺(tái)帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對(duì)，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料。 派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入小區(qū)機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。 建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄 及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到 100％，并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。 第三章 安保管理方案 人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實(shí)，各項(xiàng)治安 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 50 頁(yè) 防范制度落到實(shí)處，確保小區(qū)無(wú)重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。 一、治安管理 小區(qū)實(shí)行 24小時(shí)值班巡邏制度、外來(lái)人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度等各項(xiàng)安全防范制度；制定保安人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，保障小區(qū)安全。 （一）保安人員配備 小區(qū) 的保安人員共配備 10名保安人員，其中隊(duì)長(zhǎng) 1人，隊(duì)員 9人，值班分為早、中、晚三班，對(duì)小區(qū)實(shí)行 24小時(shí)不間斷管理。 早班 4人：門(mén)崗 2人，監(jiān)控 1人，巡邏 1人； 中班 3人：門(mén)崗 1人，監(jiān)控 1人；巡邏 1人； 晚班 3人：門(mén)崗 1人，監(jiān)控 1人；巡邏 1人。 （二）靈活、高效、人性化的值班方式 我們?cè)谥伟补芾碇屑纫ＷC安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來(lái)往，具體表現(xiàn)為： 強(qiáng)化安全措施，確保小區(qū)業(yè)主（使用人）的財(cái)產(chǎn)和人身安全； 禮貌待人，營(yíng)造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕“戒備森嚴(yán)、一味盤(pán)問(wèn)”的小區(qū)管理模式，達(dá)到“內(nèi)緊外松”。 提高保安人員的素質(zhì)，所謂“來(lái)的都是客”，保安人員要善于察言觀色，對(duì)出入人員區(qū)別對(duì)待，不因?yàn)楸０踩藛T的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動(dòng)； 中國(guó)最大管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 50 頁(yè) 二、消防管理 對(duì)保安員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，掌握國(guó)家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉小區(qū)自動(dòng)消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。 定期進(jìn)行消防安全檢查，保安員每天巡視小區(qū)的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防火險(xiǎn)隱患；定期對(duì)消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查小區(qū)自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；每天對(duì)小區(qū)安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對(duì)消防設(shè)備（消防泵、水 噴淋等）進(jìn)行測(cè)試，并做好記錄。 在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí)，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時(shí)有效地組織自消自救，對(duì)重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立保安員為主、小區(qū)工作人員為輔的消防隊(duì)，每年進(jìn)行 1－ 2次實(shí)地消防方案預(yù)演。 定期組織管理處員工學(xué)習(xí)消防知識(shí)，對(duì)小區(qū)工作人員進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。 三、車輛管理 做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對(duì)臨時(shí)停車車位進(jìn)行劃線，使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序，保障小區(qū)道路暢通。 我公司參考停車 場(chǎng)設(shè)計(jì)，為便于管理，為維護(hù)小區(qū)的良好停車秩序，建議安裝 IC卡智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)一套，將整個(gè)小區(qū)的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。 中國(guó)最大管理資源中心 第 33 頁(yè) 共 50 頁(yè) 管理處將設(shè)置專門(mén)的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。 做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，在小區(qū)出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌，對(duì)臨時(shí)停車車位進(jìn)行劃線，使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序，保障車輛人員安全。 第四章 清潔衛(wèi)生管理方案 嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)環(huán)境衛(wèi) 生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保小區(qū)常年干凈整潔。管理處主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對(duì)清潔工進(jìn)行考核。結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定如下管理方案： 一、管理目標(biāo) 通過(guò)嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保小區(qū)公共場(chǎng)所保潔率達(dá)到 98％以上。 二、人員配備及工作制度 （一）人員配備： 小區(qū)道路： 1名；樓道等公共部位： 2名。 （二）工作時(shí)間 擬定上班時(shí)間為早 7： 00－下午 17： 00。 （三）保潔范圍 小區(qū)所有公共部位、小區(qū)外道路、停車場(chǎng)、地下室等。 中國(guó)最大管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 50 頁(yè) 三、衛(wèi)生 標(biāo)準(zhǔn) 目視樓層通道地面干凈無(wú)雜物 、無(wú)煙蒂、無(wú)紙屑、無(wú)果皮、無(wú)污跡，墻身有光澤，踢腳線干凈、無(wú)灰塵。 用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施，無(wú)明顯污跡。 標(biāo)識(shí)牌、公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵； 不銹鋼表面無(wú)污跡。 垃圾桶清倒及時(shí)，桶內(nèi)無(wú)異味。 墻角、門(mén)框上目視無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)。 衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器潔凈無(wú)黃漬、無(wú)異味。 小區(qū)外道路、綠地?zé)o雜物等。 四、清潔內(nèi)容 小區(qū)外路面清掃，每日 10小時(shí)保潔； 小區(qū)大廳、樓梯、走廊每天打掃、拖洗一次， 10 小時(shí)保潔，不間斷對(duì)垃圾桶收集、清運(yùn)； 一樓大廳玻璃門(mén)每天擦拭一次，樓 梯玻璃每月擦拭一次； 每周對(duì)樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識(shí)牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭，并不斷巡視保持干凈整潔； 電梯間一天兩次打掃，三天消毒一次； 垃圾收取，固定垃圾桶每天定時(shí)收取兩次； 中國(guó)最大管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 50 頁(yè) 綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑； 五、具體實(shí)施方案 項(xiàng)目 計(jì)劃 方案 實(shí)施效果 生活垃圾 在樓幢間設(shè)置垃圾桶 早晚二次由清潔工直運(yùn)垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾桶每天清洗一次 防止垃圾二次污染，減少垃圾在小區(qū)內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)路程，對(duì)清潔路面，提高小小區(qū)次，減少垃圾帶來(lái)的污染源 建筑垃圾 設(shè)置建筑垃圾堆放點(diǎn) 袋裝集中 清運(yùn)，每周定期將建筑垃圾拉往傾倒點(diǎn) 消除亂堆亂放現(xiàn)象，及時(shí)清除建筑垃圾污染問(wèn)題 果殼類 設(shè)置數(shù)個(gè)果殼箱放置點(diǎn) 一天收集一次，每天清洗一次 減少地上果殼、煙蒂、紙屑 道路廣場(chǎng) 10小時(shí)動(dòng)態(tài)清掃保持，清衛(wèi)員 1 小時(shí)循環(huán)、動(dòng)態(tài)一次清衛(wèi) 果殼紙屑地上不超過(guò)一小時(shí)。加強(qiáng)接壤部位的保潔力度 地上無(wú)明顯的雜物、煙蒂，道路清潔暢通。 公共樓梯走廊 樓梯、走廊每天清掃一次，每天拖洗一次，扶手 3 天擦拭一次，樓梯玻璃每月擦一次。 樓梯、走廊無(wú)煙蒂、紙屑，扶手無(wú)灰塵，玻璃窗時(shí)凈無(wú)灰塵，清衛(wèi)工包干。 進(jìn)入樓道感到清潔、明亮、舒適 除四害 按季節(jié)要求除四害 配合社區(qū)居委會(huì)，及時(shí)購(gòu)買(mǎi)、投放、回收 小區(qū)內(nèi)無(wú)明顯的四害侵害和活動(dòng) 公廁 每天清掃二次 廁內(nèi)無(wú)糞便堆積，地上無(wú)污染 廁所內(nèi)無(wú)臭味，地面干凈，無(wú)糞便污