【正文】 ，做到員工之間任務(wù)分工明確，責(zé)任落實(shí)，有檢查、考核標(biāo)準(zhǔn)，每半月考核、評定員工工作績效。三、保證每天有40%時間在工作現(xiàn)場巡視，督導(dǎo)工作，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量。定期走訪、回訪住戶，密切業(yè)主、住戶關(guān)系，主動爭取業(yè)主、住戶對物業(yè)部工作的支持和參與。四、負(fù)責(zé)制定公共設(shè)施大、中修計(jì)劃，審核施工方案和預(yù)決算，把住現(xiàn)場質(zhì)量控制和竣工驗(yàn)收關(guān)。五、根據(jù)員工情況和管理工作的需要，修訂員工崗位職責(zé)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定并實(shí)施管理處員工的教育培訓(xùn)計(jì)劃。六、健全業(yè)主、住戶檔案，組織收集管理工作檔案，歸類整理。七、定期組織召開業(yè)主會議，積極參加“文明住宅小區(qū)”、“全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”的創(chuàng)建工作，組織、參加物業(yè)服務(wù)中心重大社區(qū)活動。八、積極鉆研電腦應(yīng)用新技術(shù)，能熟練操作電腦，熟練應(yīng)用物業(yè)管理專用軟件，探索計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和多媒體技術(shù)在物業(yè)管理上的應(yīng)用，不斷提高工作效率。九、完成物業(yè)部和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。第二十一節(jié) 房管員職責(zé) 一、房管員必須遵守公司的一切規(guī)章制度，要充分認(rèn)識到自已是代表公司工作。 二、房管員必須熟悉本小區(qū)的住戶（包括業(yè)主、租房戶、借住戶）的分布情況，對各樓層業(yè)主姓名、職業(yè)、籍貫、聯(lián)系電話等工作明細(xì)登記，定期整理。 三、建立住戶檔案，住戶卡，使住戶管理形成一個體系，便以接受上級主管部門的檢查。 四、房管員必須嚴(yán)格控制出租房的管理，凡是出租者，必須到當(dāng)?shù)胤课葑赓U所辦理《房屋租賃許可證》方可出租，然后持合同到物業(yè)管理服務(wù)中心辦理登記手續(xù)，或直接到物業(yè)管理服務(wù)中心辦理租賃手續(xù)。 五、對于業(yè)主委托親戚、員工居?。ɑ蜣k公）的，必須持有效的證明材料（包括戶籍關(guān)系，營業(yè)執(zhí)照，合作證明，雇員合同，工作證，身份證）經(jīng)房管員核準(zhǔn)由保安隊(duì)長審核并報(bào)物業(yè)管理服務(wù)中心審批方能入住。 六、對新搬進(jìn)住戶，必須憑主任批注，然后到物業(yè)管理服務(wù)中心進(jìn)行變換或建立包括業(yè)主本人身份證，購房合同或租房合同、居住（或辦公）人員身份證及復(fù)印件、暫住證，《住戶登記表》及有關(guān)證明材料在內(nèi)的住戶檔案。 七、對搬出小區(qū)的住戶，必須到管理處辦理搬遷手續(xù)，保安隊(duì)長簽字，核對搬出時的家私、家用電器、日常生活用品清單。房管員收回住戶的出入證，撤消其住戶檔案，并作好記錄。 八、對臨時居住的人員，三天內(nèi)必須持合法證件辦理報(bào)戶手續(xù)。 九、協(xié)助有關(guān)部門需要處理的其它問題。十、房管員除正常上班外，一般情況不得離開小區(qū)，以便處理小 區(qū)突發(fā)的有關(guān)問題。 第二十二節(jié) 房管員收費(fèi)崗位職責(zé) 房管員在物業(yè)部和公司財(cái)務(wù)部的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)的經(jīng)濟(jì)和各種費(fèi)用的收費(fèi)工作，并對主任和公司財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)。 一、嚴(yán)格遵守執(zhí)行公司規(guī)章制度和財(cái)務(wù)制度，不得擅自離崗，有事外出必須請假。 二、對住戶、業(yè)主以禮相待，遇到問題耐心解釋，服務(wù)周到。收集各種維修、服務(wù)信息及投訴電話。 三、熟悉小區(qū)的戶數(shù)和面積、管理費(fèi)、水電費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。 四、按規(guī)定收費(fèi)，不得多收、漏收或少收。 五、做到帳目清楚、日清月結(jié)，管好各種憑證及時將款項(xiàng)存入銀行。嚴(yán)禁私自挪用、貪污公款。 六、完成公司隨時需要的各種報(bào)表和數(shù)據(jù)。每月的業(yè)主情況一覽表于次月5日前上報(bào)。 七、配合抄水、電表員，計(jì)出當(dāng)月水電費(fèi)和收繳工作，算出本月水電收支平衡表，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報(bào)。 八、及時通知業(yè)主按時繳費(fèi)，并做好追繳拖欠的各項(xiàng)租金和管理費(fèi)。 九、統(tǒng)計(jì)未交戶數(shù)，再進(jìn)行催交工作，并作出相應(yīng)措施。十、每月提交各種費(fèi)用收繳情況表，并報(bào)公司和物業(yè)部。 第二十三節(jié) 電工崗位職責(zé) 一、電工必須熟悉小區(qū)供電線路，消防系統(tǒng)，公共控制設(shè)備運(yùn)行位置，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況。懂得安全用電操作，會使用消防設(shè)備，會排除故障。 二、若小區(qū)電力如突然停電，應(yīng)先檢查小區(qū)總開關(guān)是否正常，及時向供電公司聯(lián)系詢明情況。 三、經(jīng)常檢查備用電源是否正常，能否在停電時及時正常運(yùn)轉(zhuǎn)及送出緊急電源。如發(fā)現(xiàn)異常情況，及時維修。 四、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)使用人、住戶的照明用電維修和更換工作，并按規(guī)定收取工本費(fèi)。 五、負(fù)責(zé)總開關(guān)、走廊及樓梯之照明，消防系統(tǒng)的線路日常檢查，如有損壞或發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，應(yīng)立即進(jìn)行維修。 六、如接到供電公司通知停電，應(yīng)提前貼出通知，清楚列明停電時間、日期及受影響的設(shè)備。如供水系統(tǒng)，公共照明，室內(nèi)電力等，以便用戶有所準(zhǔn)備，停電完畢后，應(yīng)檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常操作。 七、保持小區(qū)內(nèi)的總配電室及各層電表箱整潔，禁止放置任何雜物。八、供電系統(tǒng)應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行定期檢查保養(yǎng)，保證供電正常和安全用電。 第二十四節(jié) 巡邏崗位職責(zé) 一、巡邏人員必須熟悉小區(qū)的環(huán)境、掌握小區(qū)各住戶人數(shù)及相貌，注意外來人員的流動，檢查外來人員登記與房號是否相符，發(fā)現(xiàn)問題，立即向物業(yè)管理服務(wù)中心報(bào)告。 二、注意裝飾隊(duì)垃圾堆放，廣告張貼，發(fā)現(xiàn)違章者，責(zé)令其清理并告知物業(yè)管理服務(wù)中心。如果不聽勸阻，按有關(guān)規(guī)定給予處罰。 三、檢查小區(qū)公共設(shè)施(包括消防設(shè)施、門窗、消防通道)是否完好、堵塞、發(fā)現(xiàn)問題及時向管理處報(bào)告。 四、熱情禮貌，了解住戶對小區(qū)治安意見及隱患，共同維護(hù)小區(qū)治安秩序。 五、巡邏時要敬老扶幼，拾金不昧，不得利用執(zhí)勤之便堅(jiān)守自盜，敲詐勒索，賄賂，不得隨意干擾住戶，更無權(quán)進(jìn)屋詢查，發(fā)現(xiàn)問題只能及時報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)中心。 六、遇到火警時不得驚慌，立即敲碎報(bào)警玻璃開關(guān)，了解燃燒物品的品質(zhì)，立即向物業(yè)管理服務(wù)中心報(bào)告，并及時通知、疏導(dǎo)、指揮各戶有秩序地從樓梯離開險境，保護(hù)現(xiàn)場，防止趁火打劫，不得讓住戶乘坐電梯逃生。 七、遇到案情發(fā)生，及時阻止案件擴(kuò)大，應(yīng)立即向治安辦和物業(yè)管理服務(wù)中心報(bào)告，保護(hù)現(xiàn)場，并封鎖大門及其他通道，以待警方人員到現(xiàn)場處理，不得擅自處理。 八、必須保持著裝整潔、精神飽滿，有問有答，文明執(zhí)勤，樹立良好保安形象。 九、不得參予與值班無關(guān)的事情。 第二十五節(jié) 維修管理員崗位職責(zé)維修工在物業(yè)部的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)施對小區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備、樓宇外墻、天面以及住宅室內(nèi)外的維修保養(yǎng)。具體崗位職責(zé)如下：一、熟悉小區(qū)的結(jié)構(gòu)，安全要求及其養(yǎng)護(hù)方法，及時維護(hù)房屋，延長房屋的使用壽命。二、熟悉小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握小區(qū)各種類管線（地上和地下）的分布、走向位置及其養(yǎng)護(hù)辦法，并做好養(yǎng)護(hù)工作。三、具備工民建筑的基礎(chǔ)知識，能識讀施工圖紙，會做簡單預(yù)算，并有熟練施工技能，保證線直、面平、外表美觀。四、經(jīng)常巡視小區(qū)，掌握公用設(shè)施的狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時處理，確保公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)用、運(yùn)轉(zhuǎn)正常。五、保證上下水、排污管道暢通，每季度疏通雨水井、污水井及其管道一次，化糞池充滿80%即應(yīng)及時清理，不得造成污水外溢。六、及時滿足業(yè)主、住戶的維修要求，急修不過夜，小修小補(bǔ)應(yīng)即時完成，上門維修時應(yīng)態(tài)度熱情、服務(wù)周到，按規(guī)定收取的維修費(fèi)應(yīng)及時上交管理處，并及時給業(yè)主、住戶開具收據(jù)，不得向業(yè)主、住戶索要小費(fèi)或利益，如有收費(fèi)不交公或向業(yè)主、住戶索要小費(fèi)者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按收取額的10倍處罰并予以辭退處理。七、完成物業(yè)部和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 第二十六節(jié) 保安員工作守則 為了維護(hù)小區(qū)的社會秩序，保障居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，有效的打擊各種犯罪活動，防止各類案件的發(fā)生，保安員必須履行以下職責(zé)。 一、遵守紀(jì)律、不遲到、不早退、不曠工。 二、服從命令，聽從指揮，堅(jiān)守工作崗位，不擅離職守。 三、儀表大方，衣冠整潔，上班一律按要求著裝。上班期間必須做到待人處事有理有節(jié)，文明執(zhí)勤。 四、遵紀(jì)守法，嚴(yán)禁打人、罵人、索賄、受賄、貪贓枉法、徇私舞弊等行為。 五、做好防盜、防火、防劫、防破壞等工作，維護(hù)業(yè)主的正常工作、生活秩序。 六、熟悉和掌握各樓宇消防設(shè)備的位置、工作效能和基本操作方法。 七、對違法犯罪分子有勸阻、制止、檢舉、監(jiān)視、調(diào)查和擒拿并扭送公安機(jī)關(guān)的責(zé)任。 八、對刑事犯罪現(xiàn)場應(yīng)主動協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)秩序，保護(hù)現(xiàn)場。 九、完成公司領(lǐng)導(dǎo)及物業(yè)部交辦的其他工作。 第二十七節(jié) 倉管員崗位職責(zé) 一、倉管員負(fù)責(zé)入庫物品的驗(yàn)收、標(biāo)識和進(jìn)出的記錄。二、每月月底對庫房內(nèi)物資進(jìn)行一次盤點(diǎn)，作出下月補(bǔ)充物資的采購計(jì)劃。三、根據(jù)《物品進(jìn)倉單》核對入庫物資的數(shù)量、型號、規(guī)格并進(jìn)行外觀檢查，技術(shù)資料清查等。四、入庫物品由倉管員進(jìn)行收發(fā)登記和帳薄登記，做到帳、物、卡相符。五、倉管員應(yīng)將物品按區(qū)分類，放置合適環(huán)境，擺放便于拿取，存放處與物料卡相對應(yīng)。六、對庫房經(jīng)常清掃，保持住房內(nèi)干凈整潔。七、領(lǐng)用時由主管批準(zhǔn)后憑《領(lǐng)料單》領(lǐng)取。八、緊急性情況時先發(fā)放，后補(bǔ)手續(xù)。 第二十八節(jié) 電梯管理員崗位職責(zé) 一、每周對電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時聯(lián)系、督促電梯保養(yǎng)單位及時處理并作相關(guān)檢查處理記錄。二、當(dāng)電梯年檢期即將接近時，督促電梯公司作年檢年審。三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)維修、保養(yǎng)單位工作，在維修保養(yǎng)單位工作人員工作時負(fù)責(zé)監(jiān)督與管理。四、對維修、保養(yǎng)單位工作報(bào)告、記錄表格等簽可后交由資料員收執(zhí)。 六、公司管理目標(biāo)（一）、公司總目標(biāo)年度業(yè)主綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。（二）、目標(biāo)分解接待室：（包括收費(fèi)員）（1）、接待處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)率100%（2）、業(yè)主有效投訴處理率100%（3）、限時服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%（4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%（5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%（6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時率100%,準(zhǔn)確率≥98%,正確傳遞100%（7）、物管費(fèi)收取率≥90%（8）、收費(fèi)金額差錯率≤1‰（9）、購買物品合格率≥90%，帳目清楚率100%綠化保潔組：（1）、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%（3）、綠化檢查合格率≥85%（4）、小區(qū)綠化年成活率≥95%水電維修組：（包括電梯工）（1）、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)合格率率100%（2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%（5）、機(jī)電設(shè)備檢修及時率100%（6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%（7）、業(yè)主的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%（8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%（9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%（10）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率100%，完好率98%保衛(wèi)隊(duì)：（1）、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)良好（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%（4）、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（5）、機(jī)動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%（6）、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%會計(jì)：（1）、帳目清楚，收支記錄準(zhǔn)確。（2）、帳目抽查良好率100%。七、公司服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議；施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收；參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收；行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問題的整改、督促；接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。（一）、