【正文】 的水準，做到高標準、嚴要求、規(guī)范化服務，實現(xiàn)“六無”，即無垃圾污物、無碎紙皮核、無煙蒂、無痰跡、無污水贓物、無衛(wèi) 生死角。 大廈的清潔保潔工作，我們將要求外委方采取“五定”，即定人、定地點、定任務、定時間、定質量的方式，對服務管轄范圍進行清掃、擦洗、上蠟以及垃圾清運等日常清潔保潔工作，以維持大廈公共部位的清潔衛(wèi)生。 公司對外委方的保潔工作過程進行嚴格的監(jiān)督控制，確保其保質保量地完成自己所承擔的保潔任務。 我們將以高水平的保潔標準為指導，制訂出大廈高水平、高標準、高要求、高細致、高督導的保潔標準和操作規(guī)范，并切實將管 理意圖傳達到專業(yè)清潔公司，使其管理服務滿足大廈的清潔保潔要求。因此，對大廈的清潔保潔工作，我們將選擇一家品質優(yōu)、信譽好的專項服務企業(yè)承擔。 因物業(yè)管理市場中清潔保潔外委市場已經(jīng)基本成熟，因此在高檔寫字樓管理中清潔保潔項目基本采用外委形式。 大廈建筑及定位的高檔次，對清潔、保潔提出了相 應的高要求，大廈的保潔工作應達到五星級賓館的檔次。 大廈作為綜合性商務辦公樓，每天來往賓客川流不息，給大廈的清掃保潔將帶來一定的難度。 大廈使用功能豐富，保潔工作必須切合實際不同功能需要。 大廈作為甲級寫字樓，其建筑所用材料多種多樣，保潔工作必須適應各種材料清潔保潔要求。同時，也是對建筑物和設備維護保養(yǎng)，使物業(yè)保值增值的需要。保潔服務工作的到位與否， 直接影響到整個大廈各樓層的企業(yè)形象。 如我公司成為大廈的物業(yè)管理方，我們將全力保證大廈各項設備設施的正常、安全運行。 裝修完畢 裝修施工中 裝修施工前 裝修管理 大廈交付客戶的房屋為毛坯房，因此每一客戶在進駐前必須進行內(nèi)部裝修裝飾方可進駐，因此大廈的裝修監(jiān)管工作十分重要。 弱電系統(tǒng)（門禁、應急廣播、安保監(jiān)視、防盜、消防報警、紅外線報警等） 排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象 保證消防控制中心及消防設施配備齊全、完好，按相關消防法律法規(guī)配備人員，建立突發(fā)性 火災應急方案，保證消防疏散通道暢通，應急照明、指示標志完好，無火災隱患。以確保設備處于正常待命狀態(tài)，并做好相關記錄。 水泵控制柜、水控制器、傳感器定期檢查，并做好相關記錄。 生活水箱定期清洗，并由 為衛(wèi)生部門進行檢測，要求符合標準。 根據(jù)管理處要求的操作規(guī)程，對水泵設備進行日巡檢、周檢和保潔工作，并做好相關記錄。 對中央空調(diào)機組聘請專業(yè)保養(yǎng)單位做好維護保養(yǎng)工作，以確保機組的正常運行，并及時做好每次的保養(yǎng)記錄。 按客戶要求管理處負責開、關機操作，每日做好巡視記錄。 空調(diào)設備的維修保養(yǎng) 垂直運輸系統(tǒng) 照明和室內(nèi)供電 供配電系統(tǒng) 建筑物外觀完好、整潔、無有礙市容和觀瞻的搭建，建筑墻面、玻璃幕墻、地磚、天花板等各種損壞物及時修復，保持建筑整體的美感。 臺風季節(jié)對大廈高空及室外建筑的懸掛物等進行檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改，避免意外事故的發(fā)生。 做好季節(jié)性養(yǎng)護工作，確保大廈內(nèi)干燥、通風，雷雨季節(jié)對避雷設施的完整有效性重點進行巡查。 規(guī)范機房管理 嚴格執(zhí)行公司的機房管理規(guī)范，保證機房環(huán)境良好。 合理使用能源 重視能源管理，制訂經(jīng)濟、合理的用電方案，對空調(diào)機組、照明等重點耗能設施作動態(tài)跟蹤，采集數(shù)據(jù)，使能耗達到合理的運行水平。 配合移交接收 在對每一項設備或系統(tǒng)進行檢查移交驗收時，物業(yè)管理方將積極參與配合，盡可能使各種問題能夠在免保期內(nèi)發(fā)現(xiàn)并得到解決。 設備建檔 對所有設備及大廈的結構、設備狀況，建立基本資料及維修保養(yǎng)檔案，并作動態(tài)跟蹤，及時記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容。 應急預案 根據(jù)大廈特點和設備配置，制訂出發(fā)生停電、斷水、電梯困人、水溢、火災等事故時的應急處理方案，以防萬一發(fā)生情況即能及時、妥當?shù)奶?理，不致造成嚴重后果。接到報修后應在第一時間到達現(xiàn)場，立即進行處理，并達到公司報修處理要求。 定期保養(yǎng) 遵照公司對設備管理以防為主、養(yǎng)重于修的指導思想，制訂出各類設備的中、長期保養(yǎng)維修計劃，并嚴格按計劃操作。 日常巡檢 以保證各系統(tǒng)的正常開通和運行為目的，按公司設備管理規(guī)范做好日常巡檢，對巡查 中發(fā)現(xiàn)的問題及時處理和解決，一切巡視和保養(yǎng)均應有書面記錄。盡管大廈采用了兩路進線并有自備發(fā)電設備等，但對大廈安全用電管理不能有絲毫的掉以輕心。大廈內(nèi)無論哪一種設備稍有差池，都有可能會給客戶和大廈帶來很大損失。 必須全天候運 作，零故障要求 由于大廈的業(yè)務將十分繁忙，大廈內(nèi)的水電供應、內(nèi)外照明、垂直運輸、空調(diào)新風、安全監(jiān)控、消防報警等等必須保證全天侯運作。 必須統(tǒng)籌 兼顧，突出重點 大廈的設備運行管理工作十分重要，有非常復雜，在涉及機電、水務、空調(diào)、電梯、通訊、監(jiān)控、計算機系統(tǒng)等現(xiàn)代化設備，特別是涉及到科技含金量高、運行要求嚴，維護難度大的各類專業(yè)化設備的運行管理時，一定要妥善安排好工程技術力量，統(tǒng)籌兼顧各類設備的技術保障工作，要在兼顧面上的同時，突出抓好重點設備和薄弱環(huán)節(jié)的運行管理和故障預防工作，要充分認識到越是現(xiàn)代化的綜合性大廈，對各類設備正常運行的程度就越高，一旦設備出現(xiàn)故障，大廈的正常運作就會受到影響，而且?guī)缀跛性O備的功能都無法由人取代。 設備運行管理的主要特點 從大廈整體情況來看，其從使用功能上對設施設備的日常運行和管理提出了高可靠性、高安全性的高要求。 2 房屋建筑及設備管理 大廈建筑要求十分高，它體現(xiàn)了一幢高級涉外辦公樓的內(nèi)涵與品味，因此大廈的設備也考慮得十分周全。 進行車輛進出指引 因大廈周邊區(qū)域內(nèi)部道路復雜，賓客來往行車可能不便，為解決這一問題，我公司將設立專職車輛管理指引員，對車輛進出進行指引，以方便賓客，給賓客一種人性化服務的體會。關注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減少損失。 出入登記管理 貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關人員進入和逗留。 標識系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場標識系統(tǒng)的設立建議，如限高牌、限速牌、轉彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛導向牌、禁停標識、行駛停放識別標記等。同時，建立完善地管理制度，確保大廈的停車秩序。作為物業(yè)管理方，我們將定期檢查消防設備的完好，禁止擅自更改消防設備的行為，特別是客戶進行裝修時，必須嚴格審查消防設備的完好程度，公共走道必須保證暢通，絕對不準放置其他物品。公司會定期開展工作，一是對其加強防火業(yè)務指導，二是對其進行滅火技能培訓，三是定期開展檢查，達到充分發(fā)揮這支隊伍的作用 。 建立一支高素質的消防隊伍 為加強物業(yè)的消防管理，物業(yè)管理方的全體員工都必須熟悉《中華人民共和國消防條例》和公安部發(fā)布的《高層建筑消防管理規(guī)則》。作為物業(yè)管理方應定期組織安保人員進行消防演練，以提高安保人員的實際作戰(zhàn)能力。 備用發(fā)電機、消防水泵、消防電梯能應急使用。報警系統(tǒng)準確無誤，達到應急要求。 定期開展消防安全檢查制度。每年年初由物業(yè)管理方招集大廈客戶簽訂《防火責任書》，確定消防聯(lián)絡員名單，并確定職責，層層明確責任，建立全方位的監(jiān)督體系。 建立消防崗位責任制度。我們將建立防火檔案，對火險隱患、消防設備狀況 (位置、功能、狀態(tài)等 )、重點消防部位、消防工作概況等要記錄在案，以備隨時查閱；還要根據(jù)檔案記載的前期消防工作概況，定期進行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。 建立消防中心值班制度。 制止任何違反 消防安全的行為和企圖。 建立切實可行的應急預案，一旦發(fā)生火警時，進行有效的現(xiàn)場撲救。 管理好消防監(jiān)視中心的各種設備、設施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。特別是檢查大廈內(nèi)的電器、電線、燃氣管道有無腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災。 組織消防宣傳教育，宣傳方式可靈活多樣，生動活潑，培養(yǎng)建立客戶的消防意識。 管理好管轄區(qū)域內(nèi)的各種消防設備、設施和器具，定期進行檢查 、試驗、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。 負責管轄區(qū)域內(nèi)動用明火的批準和現(xiàn)場監(jiān)護工作。專職消防人員必須每天巡視管轄區(qū)域的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災隱患；定期對防火責任制、防火崗位責任制執(zhí)行情況進行檢查，并進行匯報、交流；定期對客戶進行防火制度執(zhí)行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當行為。 值班人員應忠于職守，認真工作。 做好消防監(jiān)控中心的日常值班。 認真組織安保人員及所有員工學習有關消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設施和器材。 消防管理方案 對于一幢高層甲級寫字樓，其對消防等級的要求相當高， 消防管理是大廈安全管理的重點之一。在對大廈的管理過程中，我們將進一步加強與這些部門的溝通聯(lián)系，尋求必要的支持和幫助，從而有力地保障大廈的安全運作。 加強外部聯(lián)絡，取得外部支持。我們建議在今后的日常管理中，安保人員的制服為西服式樣，堅持貫徹外松內(nèi)緊原則，時刻保持高度警覺但不露于言表，從而縮短與賓客的距離。例如廣場上交通疏導的指揮工作、大廈廣場區(qū)域的值勤巡邏均以停車管理的服務面貌出現(xiàn)，更符合大眾的接受心理。不言而喻，要真正做到機密性與開放性的矛盾統(tǒng)一，僅靠專職的安保、技保的力量而忽視各類服務中的全員安全意識是遠遠不夠的。在大廈的安全管理方面，我們將著力減少賓客察覺安保崗位的頻次，使賓客感覺一種寬松的商務氛圍。 對于送外賣的情況，我公司擬進行嚴格的門禁控制。對于商務辦 公人士，我們將盡可能營造一種較為寬松的商務氛圍；對于關鍵客戶的快遞要求，因其機密性，我們將與其共同協(xié)商確定外來人員放行范圍。而送快遞人員、送外賣人員因其個人素質參差不齊，很可能會給大廈帶來安全隱患，并且會在一定程度上對大廈的管理檔次有所影響。對于寫字樓來說，人員進出復雜。 此外，大廈還采用各種預警設施，與人防力量互相補充，共同構成 嚴密的安全網(wǎng)絡，外松內(nèi)緊，加強防范，從而有效發(fā)揮二者的綜合優(yōu)勢。 一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質來執(zhí)行日常任務；特殊情況下的安全管理，按事件的性質采取相應的應急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在大廈的安全管理工作中，設定緊急事件和突發(fā)事件處理預案。安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控等綜合安保系統(tǒng)為主，輔之以安保固定崗、流動崗、機動應急人員，建立一個嚴密、可靠的安全網(wǎng)絡。 根據(jù)上述原則，我們提出以下設想： — 物業(yè)管理方必須處理好機密性與開放性的矛盾，使二者有機地統(tǒng)一起來。因為，倘若只考慮大廈的機密性而采取相對封閉式的管理，對來往賓客嚴加盤查，固然會使大廈的安全得到較為全面的保障，但同時會因其森嚴的氣氛而令大廈的商業(yè)性公司感到不便，喪失其顧客。 做為物業(yè)管理方，必須對大廈周邊及本大廈車輛管理方面的狀態(tài)有一個全面的估計 ，在實施日常物業(yè)管理服務前就應對車輛管理有一個前瞻性的交通組織設計，從而保證日常管理服務的正常開展。從大廈整個建筑體量及使用功能來看，這些停車位數(shù)量與滿足大廈客戶及賓客車輛停放需求之間可能會有一定差距。另外，在消防管理方面，必須與大廈客戶建立協(xié)同機制，組織大廈所有客戶全面參與消防管理，并使客戶加 強消防管理意識及掌握應急、避難等措施。 消防等級要求高，決定了消防預案的重要性 大廈作為一幢甲級寫字樓，其對消防等級的要求相當高，又由于其為高層建筑，一旦發(fā)生火災，在高層人員疏散方面必須有周密考慮。如何掌握好二者之間的關系，把握好分寸，是直接體現(xiàn)大廈安保工作優(yōu)劣的關鍵之一。也就是說，大廈的安保工作，既要保證大廈內(nèi)具有一定機密性的客戶日常業(yè)務的的安全、正常開展，又要讓大廈客戶和出入賓客感受到在普通賓館、飯店、酒樓等高度開放的場所里消費或工作時所能感受到的祥和氣氛。由于大廈為多功能的寫字樓物業(yè)類型，其安保工作就具有不同于其它物業(yè)類型的一些特點。在安全管理方面，我們將充分運用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進技術設備與工具，科學組織，精心安排，提供高水平、高水準、全方位的安全管理，確保大廈的安全。 進駐準備和裝修指南 我司將在大廈落成之前制定一套詳盡完整的交樓流程，并附上裝修指南，以便可以在各單元交付給客戶使用之前能通知客戶，從而確保用戶在正式接收單元時充分了解項目的裝潢規(guī)章及審批程序，以便使客戶的裝修工程時刻處于全面的專業(yè)監(jiān)管之下。我們將運用自身的優(yōu)勢代表大廈與所在地政府部門及時溝通協(xié)調(diào)相關事項，為今后管理工作打下較好的公關基礎，同時確保各類需審批、評定手續(xù)的完整有序。 對外聯(lián)絡 我們深知大廈所屬地域中各政府機構、街道居委、警署、消防局、勞動局、交通管理部門以及各公用事業(yè)主管部門的友好合作關系對于項目順利交接以及日常管理工作的重要性。并可根據(jù)委托方的不同要求提供不同的印制式樣。我們還將對受訓員工