【正文】 包括但不限于下列行為： ① 不得改 變玻璃顏色、粘貼反光膜； ② 不得改變窗框顏色、形狀； ③ 不得改變戶(hù)門(mén)顏色、形狀； ` ④ 不得安裝設(shè)置在門(mén)外或窗外的防盜門(mén)及紗窗； ⑤ 空調(diào)室外機(jī)僅限于安裝在建筑設(shè)計(jì)指定位置，不得安裝超出設(shè)計(jì)要求尺寸之空調(diào)機(jī)，并需在安裝完畢后，將百葉窗裝回原位； 2） 不得影響公共觀瞻?？砂淳張?bào)警，等待維修搶救人員援救； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ǖ幌抻谙铝行袨椋? ① 禁止在 公共樓道 燃燒任何物品； ② 室內(nèi)禁止貯存汽油、天那水、 燃?xì)馄康纫兹家妆锲罚? ③ 禁止 向窗外 隨意丟棄 煙頭 。 ⑦ 對(duì)施工人員要約束管理，不得干擾管理區(qū)域居民正常生活秩序，包括但不限于下列事項(xiàng)： a. 任何施工人員不得在裝修現(xiàn)場(chǎng)居住、過(guò)夜； b. 施工人員 要由業(yè)主或業(yè)主授權(quán)人員辦理專(zhuān)用出入證，經(jīng)管理區(qū)域主入口經(jīng)識(shí)別后方可進(jìn)入管理區(qū)域； c. 施 工人員不得使用管理區(qū)域公共設(shè)施進(jìn)行休息、聚集、飲食等影響管理區(qū)域整體形象的行為； d. 施工人員要嚴(yán)格按照管理處所規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行作業(yè)，違規(guī)者按相關(guān)規(guī)定給予處罰。 ③ 進(jìn)行任何施工均要符合各專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施的要求，包括但不限于下列事項(xiàng)： a. 使用電器應(yīng)確保室內(nèi)電器總負(fù)荷符合線路設(shè)計(jì)限制 ，不得隨意增大住宅單位內(nèi)供電容量，不得隨意改動(dòng)住宅單位內(nèi)供配電設(shè)施； b. 不得違反管道煤氣、有線電視、電話等專(zhuān)項(xiàng)管理規(guī)定； c. 不得隨意改動(dòng)室內(nèi)保安對(duì)講、消防 、智能家居 系統(tǒng)； d. 不得改變玻璃顏色、粘貼反光膜、禁止在鋁合金窗臺(tái)鉆孔。 管理區(qū)域?qū)嵤┓忾]式管理，任何人士擬進(jìn)入本管理區(qū)域須得到業(yè)戶(hù) 授權(quán)并經(jīng)過(guò)確認(rèn)后方可進(jìn)入，應(yīng)遵守下列管理原則： ① 住戶(hù)由業(yè)主授權(quán)辦理有效住戶(hù)卡，憑卡經(jīng)識(shí)別后進(jìn)入； ② 無(wú)住戶(hù)陪同之訪客，須通過(guò)對(duì)講機(jī)得到住戶(hù)確認(rèn)同意后方可進(jìn)入； ③ 住戶(hù)可為其長(zhǎng)期 所雇請(qǐng)的家政工人申辦住戶(hù)卡，但不得為非常住人士辦理住戶(hù)卡。 2) 對(duì)有書(shū)面正式異議的條款，可以通過(guò)向全體業(yè)主發(fā)單的形式表決，超過(guò) 1/2的同意的即獲通過(guò)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （六） 防凍措施： 遇寒冷氣流，對(duì)樹(shù)干基部、怕凍地花及露天蔭生植物用薄膜遮蓋或遮擋。 3. 園藝擺設(shè)種類(lèi)：主要為觀賞盆栽。 （三） 節(jié)日綠化布置 1. 主要節(jié)日：在春節(jié)、中秋、十 5. 除蟲(chóng) 及時(shí)發(fā)現(xiàn)病、蟲(chóng)害，根據(jù)實(shí)際情況噴灑除蟲(chóng)劑。 2） 施肥時(shí)間：根據(jù)植物類(lèi)型，選擇在早春、仲夏或早秋施肥。 3. 及時(shí)清除落葉、枯葉、病蟲(chóng)葉，保持植物通風(fēng)透氣，降低濕度，保持綠化環(huán)境清潔衛(wèi)生，減少病蟲(chóng)害的侵染。有異常情況時(shí)，及時(shí)清理。 9. 所用藥劑均符合國(guó)家規(guī)定并選環(huán)保類(lèi)藥劑。 （四） 環(huán)境消殺 1. 每季度清洗水池一次。 11. 樓層收集垃圾 每天上各樓層收垃圾 4 次。 2） 每日對(duì)樓層銘牌進(jìn)行抹塵一次，每周上不銹鋼保養(yǎng)劑一次。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 十二、 環(huán)境管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一、 清潔管理服務(wù) （一） 清潔衛(wèi)生管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1. 小區(qū)廣場(chǎng)、道路 道路平整、干凈、無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)泥沙及痰跡、無(wú)油污等污漬。 3） 因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成損壞的，由 乙方督促 責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任 。 2）道路指示明顯清楚，停車(chē)標(biāo)識(shí)、車(chē)位牌 字跡清晰、外觀整潔。 4） 燈罩、燈、燈座完好，安裝牢固。 2） 每月對(duì)地下管井、雨水溝清理 1 次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物，并消殺消毒，每季度對(duì)地下管井徹底疏通 1 次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。保持地面無(wú)壞損及嚴(yán)重污漬，地面、地磚破損有影響的必須進(jìn)行修補(bǔ)與更換；墻面、頂面無(wú)起皮、污跡和劃痕，無(wú)明顯裂縫；地腳線無(wú)脫落及損壞；天花無(wú)缺少及嚴(yán)重污染，天花板有污染和殘缺的進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)，完好率達(dá)到 98%以上。 二、 公共設(shè)施維修保養(yǎng) （一） 樓內(nèi)公共場(chǎng)所及其設(shè)施 1. 狀態(tài)要求 1） 樓內(nèi)公共場(chǎng)所及其設(shè)施包括大堂、樓梯、走廊之地面、天花、墻面、消防門(mén)、閉門(mén)器、門(mén)栓、合頁(yè)、燈具、裝飾、垃圾筒等。有污損情況及時(shí)安排粉刷。 2） 屬過(guò)了保修期，而又發(fā)生在業(yè)戶(hù)室內(nèi)（包括上下樓層之間及業(yè)戶(hù)衛(wèi)生間沉箱滲水出墻外而滴入他人窗臺(tái)）的滲漏維修責(zé)任由業(yè)戶(hù)負(fù)責(zé)。 ③ 定期對(duì)房屋外墻進(jìn)行目視查看，對(duì)外墻面磚有脫落或大面積污損的，對(duì)脫落的較大區(qū)域進(jìn)行圍閉，并及時(shí)安排進(jìn)行全面檢查處理，稍后即安排修復(fù)。 2） 房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生損壞，乙方有責(zé)任及時(shí)向開(kāi)發(fā)商通報(bào)，并積極組織開(kāi)展有關(guān)維修工作，但不限于下列情況： ① 因設(shè)計(jì)或施工原因，造成建筑物的地基下陷、開(kāi)裂、傾斜及主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件開(kāi)裂、變形、破損； ② 因設(shè)計(jì)、施工或防水材料的質(zhì)量問(wèn)題，造成天面滲水、滴漏； ③ 非因乙方保養(yǎng)責(zé)任造成的房屋結(jié)構(gòu)的其它損壞。由相應(yīng)單位負(fù)責(zé)。 ② 定期進(jìn)行系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試，檢測(cè) 系統(tǒng)的功能。 a. 消防栓泵和噴淋泵保養(yǎng)。 ④ 定期巡檢探頭、模塊的狀態(tài)是否正常。 ⑤ 凡火災(zāi)報(bào)警切斷非消防電源。 ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責(zé)范圍內(nèi)及時(shí)檢修或更換新的線路或元件。 ③ 檢查攝像機(jī)（含云臺(tái)）是否有松脫、損壞；視頻線是否有松脫、損壞。 ② 云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)、鏡頭、光圈調(diào)節(jié)、調(diào)焦、放大 /縮小、圖像切換畫(huà)面分割等功能正常。 ⑤ 按照國(guó)家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢限速器檢測(cè)和電梯準(zhǔn)用證。 ⑨ 電梯轎廂內(nèi)不得展示商業(yè)性廣告牌。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 3. 電梯系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 1） 系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) ① 電梯停層準(zhǔn)確，平 層度在規(guī)定的數(shù)值內(nèi)。 ⑤ 檢查管網(wǎng)、管件是否牢固、有無(wú)變形。 2） 操作職責(zé) ① 每天巡查 3 次，檢查設(shè)備清潔、機(jī)房環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)識(shí)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。 2. 給排水系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 1） 系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn) ① 水泵電動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)異聲；機(jī)械密封完好，無(wú)漏水，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，不失轉(zhuǎn)。 3)保養(yǎng)職責(zé) ① 按照保養(yǎng)計(jì)劃，實(shí)施月度、季度、半年項(xiàng)目保養(yǎng)，并填寫(xiě)保養(yǎng)記錄。 ② 電容補(bǔ)償柜功率因數(shù) COSφ≥ ；能自動(dòng)投入運(yùn)行或手動(dòng)投入運(yùn)行。 4) 管道涂漆顏色正確；箭頭和文字清晰，噴印距離符合規(guī)定。 6) 設(shè)備聯(lián)軸器罩（套）安裝良好，保護(hù)功能完善；不變形、不生銹。 6) 照明燈具完好，照度符合使用要求。做好安全防范。 ② 明示有關(guān)設(shè)施使用注意事項(xiàng)等有關(guān)安全防范的內(nèi)容。 ⑥ 有配套的水質(zhì)檢測(cè)設(shè)備，每周對(duì)水質(zhì)檢測(cè)不少于二次，保持池水 氯 含量在 。對(duì)泳池按照安全防范要求進(jìn)行標(biāo)識(shí)、警示、非開(kāi)放時(shí)間進(jìn)行鎖閉等管理控制。 7) 兒童游樂(lè)場(chǎng)所 沒(méi)有 低矮（ 1 米以下）的尖銳物體外露。 5) 物業(yè)內(nèi)設(shè)置樓座號(hào)、樓層號(hào)、電梯號(hào)、物業(yè)管理處位置、道路方向、各個(gè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目位置、停車(chē)場(chǎng)及進(jìn)出口等指示標(biāo)識(shí)。 7) 要求溜寵物狗的業(yè)戶(hù)在晚上 10 點(diǎn)之后至次日 6： 30 之前進(jìn)行，并且有狗鏈牽行、戴口護(hù)套。 6) 對(duì)業(yè)戶(hù)聘請(qǐng)來(lái)的裝空調(diào)、加雪種等高空作業(yè)納入管理，要求業(yè)戶(hù)督促做好安全工作。組織抗災(zāi)培訓(xùn)。 7) 設(shè)置禁止在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)加（過(guò)）油及維修車(chē)輛的標(biāo)識(shí)牌。 ⑤ 協(xié)助進(jìn)行裝修施工消防驗(yàn)收。 2) 消防演習(xí) 每年舉行一次有業(yè)戶(hù)參加的綜合性消防演習(xí) 和物業(yè)管理處的內(nèi)部人員的消防演習(xí) 。 3) 消防自救呼吸面具 在小區(qū)各棟大堂、會(huì)所公共走道、地庫(kù)部分消防箱上放置有防毒面具。 ② 現(xiàn)場(chǎng)有傷員時(shí)要立即送 醫(yī)院救治或撥打“ 120”求援。 10. 煤氣泄露的應(yīng)急處理服務(wù) 1） 當(dāng)嗅到（或接報(bào)）煤氣管網(wǎng)有煤氣泄漏時(shí)，就近保安員立即封隔現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)報(bào)煤氣公司緊急處理。 2) 對(duì)心血管、高血壓、心臟病等急癥病人，在醫(yī)務(wù)人員達(dá)到前，協(xié)助尋找病人身邊的急救藥品，查看說(shuō)明，協(xié)助病人服用，嚴(yán)禁隨便移動(dòng)病人。 2) 故障停水情況，接報(bào)后 10 分鐘內(nèi)到位處理。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 二、 公共安全管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （一） 保安崗位設(shè)置 1. 固定崗 位設(shè)置 小區(qū)正門(mén)崗 1 個(gè)崗位 監(jiān)控中心 1 個(gè)崗位 A1 大堂 1 個(gè)崗位 地庫(kù)入口 1 個(gè)崗位 B1 層、 B2 層 2 個(gè)崗位 A2 大堂 1 個(gè)崗位 地庫(kù)出口 1 個(gè)崗位 班長(zhǎng)崗 1 個(gè)崗位 A3 大堂 1 個(gè)崗位 2. 按照政府要求，給下崗人員提供就業(yè)機(jī)會(huì)，在各大堂崗口、停車(chē)場(chǎng)崗，可由廣州市的下崗人員擔(dān)任“樓管員”、或“車(chē)管員”工作，工作應(yīng)合格。 3. 業(yè)戶(hù)對(duì)普通員工的投訴可向其上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提出，工作人員有義務(wù)清楚告知業(yè)戶(hù)有關(guān)聯(lián)絡(luò)方式。 4. 對(duì)合理的建議乙方應(yīng)積極采納，并回訪業(yè)戶(hù)對(duì)改進(jìn)后的滿(mǎn)意程度 。 2. 公布有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)戶(hù)自愿選擇。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 中海錦苑物業(yè)管理承包合同 根據(jù)現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣州市物業(yè)管理辦法》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及《中海錦苑管理公約》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公約》），甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方受甲方委托承包 對(duì) 中海錦苑 （以下簡(jiǎn)稱(chēng) “本物業(yè) ”）提供專(zhuān)業(yè)化、一體化的物業(yè)服務(wù)訂立本合同。 十一、 法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。 6） 對(duì)使用物業(yè)必須關(guān)注的問(wèn)題，如涉及禁止高空拋物、室內(nèi)裝修、車(chē)輛管理、消防安全、用電安全、使用電梯以及預(yù)留有效通訊地址、緊急聯(lián)絡(luò)電話等，編制規(guī)范的指引性文件并進(jìn)行公布。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 1. 建立業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意度管理機(jī)制，每年至少進(jìn)行一次隨機(jī)抽樣的業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查，并收集業(yè)戶(hù)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議。 2. 工作人員均可受理業(yè)戶(hù)一般性意見(jiàn)反映，工作人員 20 分鐘內(nèi)了解具體情況給業(yè)戶(hù)回復(fù)，并跟進(jìn)后續(xù)工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 要的服務(wù)。 4. 盡可能判別及阻止尾隨人員進(jìn)入小區(qū)。 2. 配備緊急救助工具、物品：保安監(jiān)控中心 配備電筒、 人字 梯、電梯 開(kāi)門(mén) 專(zhuān)用鑰匙、擔(dān)架、絕緣棒、高空緩降器、 輪椅 、 止血繃帶 等應(yīng)急物品。 5) 故障停電情況，接報(bào) 3 分鐘內(nèi)檢查電梯是否困人。服務(wù)追加時(shí)段 20 分鐘內(nèi)到位處理。 13. 治安事件緊急救援協(xié)助服務(wù) 1) 搶劫（盜竊）事件 ① 遇到（或接報(bào)）搶劫（盜竊）報(bào)警，在盡力確保護(hù)業(yè)主（戶(hù)）及自身安全的前提下設(shè)法制止犯罪并將犯罪嫌疑人扭送公安機(jī)關(guān)處理；現(xiàn)場(chǎng)有傷員時(shí)要及時(shí)送傷員到醫(yī)院救治或撥打“ 120”求救。 2. 消防輔助設(shè)施及器材設(shè)置 管理處對(duì)公共區(qū)域的消防輔助器材合理配置、統(tǒng)一管理。 3. 公眾消防宣傳 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松酱偈┕挝磺謇砗矛F(xiàn)場(chǎng)、使用合格的臨時(shí)施工用電線路和照明裝置、配備合格、足量的滅火器、控制易燃材料（如天那水、油漆等）按施工進(jìn)度的限量進(jìn)入、施工現(xiàn)場(chǎng)的禁止吸煙等工作。 4) 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)設(shè)置禁鳴喇叭標(biāo)識(shí)。 3) 維護(hù)車(chē)場(chǎng)秩序，對(duì)停放的車(chē)輛進(jìn)行巡視檢查，正確疏導(dǎo)出入車(chē)輛，指揮進(jìn)庫(kù)的車(chē)輛按規(guī)定泊車(chē)。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 要用圍欄（高度在 80CM— 100CM）防護(hù)，圍欄面積 =作業(yè)面積 +作業(yè)半徑 高度 ,并有專(zhuān)人守護(hù)。 5) 對(duì)園區(qū)的喬木進(jìn)行修剪，及時(shí)除去枯枝，消除安全隱患。 3) 物業(yè)的重點(diǎn)部位（電梯控制房、空調(diào)控制房、配電房、發(fā)電機(jī)房、電話總機(jī)房、水泵房、消防監(jiān)控中心、倉(cāng)庫(kù)等控制、管理用房）明確安全管理責(zé)任人，無(wú)人值班時(shí)加鎖，并要采取人、技防措施。 4) 對(duì)于大堂門(mén)前，會(huì)所門(mén)前在嚴(yán)重潮濕天氣或陰雨天，鋪設(shè)防滑地毯。 12) 電梯（含扶梯）設(shè)置 “ 兒童（ 8 歲以下）乘坐必須有大人陪同 ” 及 “ 注意夾傷 ” 的標(biāo)識(shí)。 ③ 游泳池內(nèi)光線充足（光照度在 150LUX 以上），無(wú)陰暗面（角）。 ④ 有醒目的安全警示標(biāo)識(shí)及防護(hù)標(biāo)識(shí)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?地漏排水暢通，無(wú)阻塞。 3) 儀表完好 ，操作顯示屏完好，顯示參數(shù)清晰、筆劃完整。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 3． 設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理 1) 標(biāo)牌齊全、統(tǒng)一，字跡清晰。 4） 凡在用的設(shè)備都要設(shè)立標(biāo)示牌，其編號(hào)與設(shè)備卡一致。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4)維修責(zé)任 ① 對(duì)于一些技術(shù)專(zhuān)屬部分的設(shè)備，聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 位能報(bào)警。 ② 清理水泵、電柜、管道、閥門(mén)的塵埃、銹跡；涂防銹漆。 ② 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問(wèn)題造成給排水系統(tǒng)設(shè)備、管網(wǎng)及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。 ⑥ 轎廂與監(jiān)控室通話正常。 ② 清除設(shè)備、器件灰塵、污漬。 ④ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過(guò)調(diào)試，必須達(dá)到使用說(shuō)明書(shū)的技術(shù)指標(biāo)、性能。 ⑦ 3 天內(nèi)能隨時(shí)提供錄像查詢(xún)。 4） 維修責(zé)任 ① 對(duì)于一些技術(shù)專(zhuān)屬部分的設(shè)備，聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修保