【正文】 2） 飼養(yǎng)狗只必須持有政府頒發(fā)的有效牌照。 6. 未成年兒童 監(jiān)護 1） 監(jiān)護人對未成年兒童（ 16 歲以下）要進行有效保護，在公共場 所避免可能危及兒童安全的事項。 5. 公共環(huán)境 1） 不得影響建筑物外觀統(tǒng)一、美觀。超長超大物件禁止進入升降電梯 。 2） 安全用電、動火，包括但不限于下列要求： ① 用電器應確保室內電氣總負荷符合線路設計限制； 第 36 頁，共 45 頁 ② 不得除去室內開關電箱的防護面蓋； ③ 應按消防規(guī)定配備標準，配備家庭用消防器材，做好消防安全防范工作； ④ 禁止私拉亂接電線； ⑤ 立即整改查出的消防安全隱患。 b) 油漆施工及其他產(chǎn)生異味污染性氣體施工要注意通風，盡量排向空 第 35 頁，共 45 頁 曠戶外，不得排向電梯廳及樓道相鄰住宅單位； c) 施工過程中戶門 要保持關閉，但不得反鎖。包括但不限于下列物品： a. 煤氣瓶； b. 汽油； c. 氰化物； d. 天那水； e. 炸藥； f. 其他危險物品。 2) 修訂表決通過后，由管理處負責實施。 4. 電梯維修保養(yǎng)，做好計劃，錯開來進行維修保養(yǎng)工作，保證電梯運行。 十三、 公共設施開關控制標準 （一） 公共照明 1. 大堂照明：一般夏季晚 7： 00次日早 6： 00開啟；冬季晚 6： 30次日早 7： 00開啟。結合節(jié)日，安排時花擺設。 （三） 節(jié)日綠化布置 1. 主要節(jié)日：在春節(jié)、中秋、十 5. 除蟲 及時發(fā)現(xiàn)病、蟲害，根據(jù)實際情況噴灑除蟲劑。 2. 施肥： 1） 施肥頻度：每年施肥三次。 2. 葉色正常，修剪造型美觀，草坪定期修剪。 （七） 污水處理及排放 1. 根據(jù)市政要求進行污水處理及排放。 7. 每天用消毒藥水對公共衛(wèi)生間消毒一次。 4. 除臭丸：安裝在公共衛(wèi)生間，按需更換。 5） 每月對高位管道抹塵一次。 6. 地毯地面 1） 雨天及時鋪設防滑地毯。 4. 電梯廳 1） 天花板、燈具無蜘蛛網(wǎng)及積塵； 2） 地腳線干凈無積塵； 3） 大理石地面干凈無灰塵，有光澤； 4） 瓷磚地面干凈無雜物、污跡； 5） 地毯無積塵及污漬。在 2個工作日內給出同意意見或修改意見。 4） 保持照明系統(tǒng)完好，送、排風系統(tǒng)符合設備管理要求，保持場內空氣相對清新。 6） 電箱、燈具基本無塵、無銹跡，不脫漆。 3） 每日巡查公共通道標識，發(fā)現(xiàn)有污損、損壞立即進行清潔和維修。 3. 維修責任 1） 對巡檢中發(fā)現(xiàn)樓內公共場所及其設施有損壞現(xiàn)象，及時組織維修。 二、 公共設施維修保養(yǎng) （一） 樓內公共場所及其設施 1. 狀態(tài)要求 1） 樓內公共場所及其設施包括大堂、樓梯、走廊之地面、天花、墻面、消防門、閉門器、門栓、合頁、燈具、裝飾、垃圾筒等。有污損情況及時安排粉刷。 2. 維修責任 1） 乙方及時處理和維修影響房屋功能的滲漏問題，方法可采取堵、排和引流、做裝飾面覆蓋等多種方式進行 。 ② 檢查外立面觀瞻狀況，糾正違規(guī)行為。 5） 對室內裝修進行檢查，防止對樓體承重結構進行改動或打、鑿等行為。 ⑤ 因使用不當或人為過失造成 消防報警系統(tǒng)設備及零部件 損壞的，由責任人負責修復或負 賠償責任 。 f. 探頭保養(yǎng)。 ⑧ 定期清掃水泵電控柜的灰塵。 ⑧ 滅火器在正常使用時限內。 ② 破玻報警，消防栓泵啟動。 ② 清除設備外表塵埃、污漬。 ⑤ 市電停電，圖像數(shù)據(jù)不丟失。 ② 因產(chǎn)品或施工質量問題造成電梯系統(tǒng)設備及其零部件發(fā)生故障或意外事 故，及由 第 18 頁，共 45 頁 此造成的第三方人身及財產(chǎn)損失，由相關責任方承擔法律責任及經(jīng)濟賠償責任。 2） 操作職責 ① 記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內容。 ③ 限速器、安全鉗可靠聯(lián)動并制停電梯。 ⑥ 撥動電器元件活動部分，檢查電器動作靈活性。 ② 按操作規(guī)程操作設備，填寫設備運行記錄表。 2. 給排水系統(tǒng)管理標準 1） 系統(tǒng)狀態(tài)目標及標準 ① 水泵電動機轉動靈活，無異聲；機械密封完好，無漏水，運轉平穩(wěn)，不失轉。 3)保養(yǎng)職責 ① 按照保養(yǎng)計劃，實施月度、季度、半年項目保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。各開關操作靈活可靠。 3) 設備電動機銘牌完好清晰。 第 14 頁，共 45 頁 4) 設備如有煙道、廢氣排放等管道，則包裝密封完好，排放通暢。 4) 工具擺放整齊，高壓工具按規(guī)定送檢并保持安全有效。 九、 公共安全輔助設施設置及管理標準 對經(jīng)公共地方進入業(yè)戶私家住宅單位進行必要的阻隔和布置防控報警裝置，包括保持門禁完好、固定消防走道窗戶的開啟程度和增加分隔欄，在易攀爬處設置紅外對射報警裝置、天臺門磁報警等措施，使外部人員不能輕易進入到業(yè)戶家中。 ④ 有醒目的安全警示標識及防護標識。 ③ 游泳池內光線充足（光照度在 150LUX 以上），無陰暗面（角）。 11) 物業(yè)內有網(wǎng)欄的地方設置 “ 禁止攀爬 ” 標識。 3) 公共部位有潮濕或石材、瓷磚等光滑地面設置 “ 小心摔傷 ” 警示標識。 3． 設施及相關場所安全防范管理 1) 樓宇內的電表房、各種管井等在正常情況下 實行 上鎖 管理 。 3) 地面清潔選用中性清潔劑，不 使用 用強腐蝕性清潔劑。 2) 因公共作業(yè)造成人員、車輛通行不便的除設置警示標識外，加 設 護欄（高度80— 100CM、間隔 30CM）防護，進行下挖作業(yè)時進行封閉式防護。 9) 按照《交通標識、標線樣本》規(guī)范設置停車場內的各種標線。 四、 停車場及交通管理標準 1． 停車場標識標線管理 1) 停車場設置限速標識，限速 5 公里 /小時，設置適當減速帶。 4. 消防安全內部管理 1) 消防設施、器材檢查 建立消防安全三級檢查制度，每季度對消防栓、滅火器進行一次全面檢查，并對其有效性（完好）進行標示封貼。 3) 消防自救呼吸面具 在小區(qū)各棟大堂、會所公共走道、地庫部分消防箱上放置有防毒面具。 2) 斗毆事件 ① 發(fā)現(xiàn)（或接報）物業(yè)內有業(yè)主（戶）之間或業(yè)主（戶）與他人爭吵、斗毆情況時，盡可能制止、阻隔雙方肢體接觸，然后以中立態(tài)度了解情況，可協(xié)助報警處理。 2） 備好防洪沙包及隔水布，防止水浸地庫。如有困人，安撫被困乘客，并實施緊急救援服務。 3. 消防緊急協(xié)助服務：義務消防隊第一時間到火警現(xiàn)場處理報警、初期滅火、人員疏散 第 6 頁，共 45 頁 等各項緊救援協(xié)助措施。 4. 盡可能判別及阻止尾隨人員進入小區(qū)。 （七） 公共辦事指引清晰 1. 管理處收集業(yè)主更名、遷戶口、辦理暫住證等政府部門辦事程序明示公布，提供需要的服務。 （六） 投訴管理 1. 設立業(yè)戶服務電話，受理服務投訴及建議。 2. 物業(yè)管理延伸服務包括但不限于： 1） 保安員門崗幫助業(yè)戶搬運物品； 2） 大堂保安員幫助業(yè)戶提運物品、按電梯按鈕； 3） 工作人員為 弱勢群體，如老年人、兒童、傷殘人士提供幫助等。 4） 工作人員統(tǒng)一 著裝，佩戴清晰名字標牌，業(yè)戶 2 米范圍內能清楚識別工作人員姓名。 第一章 物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)基本情況 : 物業(yè)名稱： 中海錦苑 小區(qū)； 物業(yè)類型： 住宅、會所及停車場 ； 座落位置： 廣州市海珠區(qū)濱江東路 957 號、 959 號、 961 號及小區(qū)地下停 車場； 本物業(yè)服務范圍 —— 主體建筑物描述： A A A3 共 3 棟高層、會所、以及地下共二層停車場。 ① 星期一至星期五 ： 8:30 至 17:30 ② 星期六： 9:00 至 12:00 2） 管理處對外服務追加時段，安排工作人員值班，提供處理緊急事項；處理投訴；受理個別業(yè)戶的服務需求。 2. 公布有償服務收費標準，由業(yè)戶自愿選擇。 5. 針對業(yè)戶意見中涉及物業(yè)共用配套設施改造及超出本合同約定的物業(yè)管理服務事 第 4 頁，共 45 頁 項的，與業(yè)主委員會商議處理。 4. 公司設立服務質量監(jiān)督電話、總經(jīng)理辦公電話，可以直接受理對管理層或領導的服務投訴及建議。 2. 對來訪人員可用可視對講與待訪住戶聯(lián)絡，得到住戶確認后，方可進入。 8. 對嚴格禁止入內的物 品（譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等，見《 中海錦苑 管理公約》）拒絕進入 ,必要時報警。 3) 因設備維修保養(yǎng)需要停電，事前在相關樓宇張貼停電通知。 8. 爆管（水浸）事故應急處理服務：當發(fā)現(xiàn)（或接報）爆管（水浸）信息，在 10 分鐘內派員到現(xiàn)場處理。 12. 醉酒及精神病人鬧事的應急服務：發(fā)現(xiàn)（或接報）有醉酒者及精神病人鬧事的信息后，保安員在 5 分鐘內 到達現(xiàn)場，隔離、勸阻他人接近，并視情況報 110 處理。 2. 消防輔助設施及器材設置 管理處對公共區(qū)域的消防輔助器材合理配置、統(tǒng)一管理。 3. 公眾消防宣傳 1) 消防宣傳教育 ① 制訂公眾消防安全制度，開展消防安全宣傳教育。 ③ 每天不少于 兩次對裝修施工現(xiàn)場巡視，制止、處罰、限令改正違章施工行為。 6) 人車共用通道設置提醒行人、車輛注意交通、車輛安全的標識。 2． 進行防災抗災準備，建立各項防災抗 災管理程序，在地下停車場入口、出口準備足量的沙袋和雨布一塊，手推車一部，鐵鍬 2把，以預防洪水搶險之用。 6) 對業(yè)戶聘請來的裝空調、加雪種等高空作業(yè)納入管理，要求業(yè)戶督促做好安全工作。 7) 要求溜寵物狗的業(yè)戶在晚上 10 點之后至次日 6： 30 之前進行，并且有狗鏈牽 第 11 頁，共 45 頁 行、戴口護套。 6) 各種動力設備懸掛運行狀態(tài)（正在運行、正在檢修 等）標識 。 8) 兒童樂園設施經(jīng)常性巡視，每月全面檢查一次，及時更換損壞物件。 七、 經(jīng)營性服務項目安全防范管理服務標準 1) 合法資格管理 經(jīng)營服務項目 必須 具有合 法、齊全的經(jīng)營證、照；所有的經(jīng)營服務項目中直接為業(yè)戶提供服務的人員持有《健康合格證》及相關崗位的上崗資格證，每年進行一次健康檢查。 3) 桑拿管理 ① 桑拿室要有明確禁止高血壓、心臟病患者、皮膚傳染病者、醉酒者、性病患者進入的規(guī)定。 ④ 有合理的消防疏散通道和按規(guī)定配備消防器材。 2) 墻壁、天花無滲漏、無水跡、無污跡。 2． 設備外觀 1) 保持設備外表無銹跡，不脫漆，無積塵。 9) 設備電源電線、數(shù)據(jù)線等捆扎整齊，無破損或脫落。 3） 對大型、重要的設備要建立技術檔案，一機一檔，內容含：裝箱單、說明書、圖紙、設備出廠合格證、開箱驗收單、設備安裝移交驗收單、設備中修大修次數(shù)、時間、主要備件的更換、大修完工報告書等。 ② 電柜外表每周清抹一次；電柜內不少于每半年清掃一次；墻壁、地面污漬隨時清除。 4)維修責任 ① 對于一些技術專屬部分的設備，聘請合格的分包維修方進行維修保養(yǎng)，乙方有義務進行現(xiàn)場監(jiān)管，并對甲方承擔維修責任。 ⑤ 集水井浮球或水位開關動作靈活，滿水位能使泵啟動，低水位能使泵停轉；監(jiān)視模塊能正常監(jiān)視水井狀態(tài)。 ③ 給水泵、閥門閥桿加潤滑油。 ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，及時檢修或更換新的線路或元件。 ⑧ 火警時電梯能迫降到首層，并被切斷電源。 ④ 每年對所有電梯進行 1 次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試；每臺電梯每隔 23 年必須進行 1 次負荷校調試驗。 ② 云臺轉動、鏡頭、光圈調節(jié)、調焦、放大 /縮小、圖像切換畫面分割等功能正常。 ③ 檢查攝像機（含云臺）是否有松脫、損壞；視頻線是否有松脫、損壞。 ④ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設備，經(jīng)過調試，必須達到使用說明書的技術指標、性能。 ⑥ 凡火災報警消防主機應收到火警信息和設備聯(lián)動信息。 ⑤ 定期抹擦警鈴、喇叭、破玻的灰塵、污漬。 c. 消防管道、閥門保養(yǎng)。 ② 因產(chǎn)品或施工質量問題造成消防報警系統(tǒng)設備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財產(chǎn)損失，由相關責任方承擔法律責任及經(jīng)濟賠償責任。 2） 在冬、雨季和天氣異常時安排房屋設施巡視，對易出問題的部位重點檢查。 ② 保持無亂建、亂掛等違規(guī)現(xiàn)象。 ⑥ 定期檢查陽臺鐵欄桿，并對出現(xiàn)銹蝕情況的進行翻新油漆，保持觀瞻亮麗。 2） 門窗、欄桿等無塵、無銹跡，不脫漆。 3） 私家陽臺欄桿、門窗本體由業(yè)主負責維修。 2. 保養(yǎng)和管理責任 1） 每周巡查 1 次樓內公共場所的門窗、消防門、閉 門器、門栓、垃圾筒，保持無污漬、無破損，能正常使用。 4） 保持公共通道標識清晰、完好。 3） 各類開關操作靈活，控制可靠，安全措施得當。 （四） 地下停車場 1. 狀態(tài)要求 1） 保持車道 路面平整 完好 、 排水溝通暢，無堵塞現(xiàn)象。 3） 因使用不當或人為過失造成損壞的，由 乙方督促 責任人負責修復或負賠償責任 。 十二、 環(huán)境管理服務標準 一、 清潔管理服務 （一） 清潔衛(wèi)生管理服務標準 1. 小區(qū)