【正文】 委托合同 選定主要管理人員 印制驗收表格 確定驗收日期 物業(yè)發(fā)展商 (或業(yè)主委員會 )、原物業(yè)公司、中海物業(yè)公司組成聯(lián)合驗收小組 實物驗收 每項、每間、每個查驗 缺陷登記 移交鑰匙 缺陷登記匯總?cè)礁鞒忠环? 與發(fā)展商 (業(yè)主委員會 )討論缺陷解決辦法 資 料 移 交 產(chǎn) 權(quán) 資 料 技 術(shù) 資 料 政府驗收合格證 水電 供應(yīng)合同 物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理 解決缺陷 發(fā)現(xiàn)問題的解決辦法 WI/JR003 YGJY A/0 1/1 樓宇驗收分物業(yè)公司 (管理處 )初驗和小業(yè)主復(fù)驗。 一、在初驗中發(fā)現(xiàn)的問題，處理如下 ： ㈠ 一般項目的返修 對接管驗收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司驗收組應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建單位），由承建單位負(fù)責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由建設(shè)單位委托管理處代為返修，所需費用由發(fā)展商支付。 ㈡ 房屋結(jié)構(gòu)的加固補強 在接管驗收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由建設(shè)單位對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進 行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向發(fā)展商索取加固補強的措施和復(fù)驗結(jié)果的記錄并存檔備查。 ㈢ 不具備使用功能問題的處理 接管驗收時，對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。 二、小業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法 對小業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建商）， 由承建商負(fù)責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。 對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，回答內(nèi)容見《工程規(guī)章制度手冊》中的相關(guān)裝修管理規(guī)定。 對小業(yè)主提出的有關(guān)入住等方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，并盡力提供幫助。 三、相關(guān)文件及記錄 : 《業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定》 《接管驗收記錄》 新接樓宇的入伙 WI/JR004 YGJY A/0 1/12 一、物業(yè)接管前的工作： 實地考察： 對已確定接管的物業(yè)，由公司在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營管理部、工程技術(shù)部、安全部和清潔綠化部等部門有關(guān)人員前往物業(yè)現(xiàn)場，圍繞接收后管理工作所涉及的有關(guān)問題進行考察，（必要時可多次進行實地考察），在此基礎(chǔ)上，提交公司董事會或總經(jīng)理辦公會議討論確認(rèn)，制定入伙工作方案。 ２、成立管理處： 新的物 業(yè)管理處應(yīng)于已確定的入伙日期前三個月成立，并開始運轉(zhuǎn)，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。 管理處各類人員按以下程序進入物業(yè)現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整： ①入伙前１００天，任命管理處主任，另配備助理員１人，財務(wù)室會計、出納各１人，組成管理處籌建班子，編制入伙工作方案報公司研究批準(zhǔn)后，立即投入實質(zhì)性準(zhǔn)備工作。 ②入伙前三個月，調(diào)派機電管理維修人員若干進駐施工現(xiàn)場，參與機電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，填寫工作記錄，全面掌握大廈機電設(shè)備的 第一手資料。 ③入伙前一個半月，調(diào)配炊事班長１人，開展管理處食堂的籌備工作。 ④入伙前一個月，管理層人員配齊，管理處掛牌辦公。 ⑤入伙前一個月，組建護衛(wèi)班進駐現(xiàn)場，負(fù)責(zé)對所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。 ⑥入伙前一個月，炊事班人員到位，食堂開伙。 ⑦入伙前２５天，組建清潔班，開始對已接收的房屋進行衛(wèi)生清潔工作。（或確定清潔外包工作，由外包單位開展清潔工作。） ⑧入伙前２０天，護衛(wèi)三個班的人員配齊、上崗。 ⑨入伙前半個月，水電維修班正式成立，人員配齊就位。 ３、管理處進駐小區(qū)前的工作： ①、管理處應(yīng)要求公司提前派出部分工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施， 新接樓宇的入伙 WI/JR004 YGJY A/0 2/12 熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能；熟悉水、電、氣管道線 路的鋪設(shè)位置及走向等，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。 ②、由公司（或發(fā)展商）為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品的采購計劃，報公司審批后購置。 ③、在公司的指導(dǎo)下，印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如《住戶手冊》、《公共契約》，《管理規(guī)定》等。此部分工作最好于入伙前一個月完成。 ④、根據(jù)入伙工作方案，編制管理處員工生活用品采購計劃，報公司審批后訂購。 二、物業(yè)接管中的工作： 管理處要主動與發(fā)展商（地盤）和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接 問題，及時將協(xié)商情況匯報給物業(yè)公司并在公司領(lǐng)導(dǎo)下組織驗收小組。由地盤、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項和交接日期。 準(zhǔn)備驗收項目表格，物業(yè)公司對所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要分別準(zhǔn)備充足的驗收記錄表格。 全面驗收交接。驗收時須有發(fā)展商（地盤）、承建單位和物業(yè)公司（含管理處指派人員）三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接 ，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。 對于已經(jīng)接收的項目，管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設(shè)備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。 搞好公關(guān)工作，管理處要指派專人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝、液化石油氣開戶點火、確定街區(qū)門牌號碼以及通郵等工作。 ①、管理處應(yīng)于入伙前三個月與深大電話公司聯(lián)系，確定管理處安裝電話門數(shù)和業(yè)主入住 后申請安裝電話的辦法。 新接樓宇的入伙 WI/JR004 YGJY A/0 3/12 ②、管理處應(yīng)于入伙前半個月與市液化石油氣公司聯(lián)系住戶使用液化氣開戶點火手續(xù)。 ③、于入伙前１００天，從新管理處主任任命之日起，即向轄區(qū)派出所申請確定新接收物業(yè)的街區(qū)門牌號碼。 ④、管理處于入伙前３個月與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系辦理通郵手續(xù)，并向地產(chǎn)商提出合理建議設(shè)計、定做信報箱。 代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設(shè)施。管理處應(yīng)從堅固美觀、價格合理的原則出發(fā)，于入伙前一個半月組織定購并代為業(yè)主統(tǒng)一安裝防盜門、防盜窗花，為每戶業(yè)主配備市消防處規(guī)定型號的手提滅火器，并于入伙前安裝完畢。（防盜門、防盜窗花也可指定樣式，由業(yè)主裝修時自行安裝。） ７、積極、妥善解決員工的食宿問題。在物業(yè)公司指導(dǎo)協(xié)助下，管理處根據(jù)所接管物業(yè)的具體情況，提出管理處辦公、員工住宿、食堂用房的規(guī)劃、設(shè)計方案，經(jīng)批 準(zhǔn)后，具體抓好改建裝飾工作的落實。 三、入伙前的工作： 通過登報和寄發(fā)通知書的形式，提前一個月（至少提前十天）向業(yè)主發(fā)出入伙通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料： ①、入伙通知書； ②、收樓須知； ③、入伙手續(xù)； ④、入伙收費表． 規(guī)劃整理物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，設(shè)置必要的設(shè)施、標(biāo)志。 逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進行衛(wèi)生清理，并注意保潔，其項目和標(biāo)準(zhǔn)如下： A、對于送裝修的單位： ①、大小房間：玻璃擦凈，地 板潔凈，窗臺干凈，踢腳線干凈，燈具潔凈。 ②、客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對講機干凈無灰。 ③、洗手間：鏡面光潔，臺面潔凈，浴缸干凈、抽水馬桶潔凈無污物痕 新接樓宇的入伙 WI/JR004 YGJY A/0 4/12 跡，下水暢通，地面潔凈顯現(xiàn)本色，地漏暢通，地面無積 水。 ④、廚房：壁廚干凈，木柜里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無灰。內(nèi)陽臺擦拖干凈，地面擦凈顯現(xiàn)本色。 ⑤、陽臺：墻面、地面、玻璃擦凈，護欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。 ⑥、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。 B、對于不送裝修的單位： ①、大小房間：玻璃擦凈，地面清潔，窗臺干凈。 ②、客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對講機干凈無灰。 ③、洗手間：下水暢通，地面清潔，地漏暢通，地面無積水。 ④、廚房： 水管及液化氣管擦拭無灰，內(nèi)陽臺擦拖干凈，地面干凈。 ⑤、陽臺：墻面、地面、玻璃干凈，護欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。 ⑥、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。 對標(biāo)準(zhǔn)層走廊、后樓梯的清潔工作： ①、 四壁潔凈，地面光潔； ②、防火門干凈，并按要求緊閉； ③、后樓梯扶手、臺階干凈無塵土； ④、門燈及一切能附著灰塵的附屬設(shè)施擦拭干凈； ⑤、每層后樓梯走火通道口擺放一個垃圾桶。 研究制定集中入伙時的接待工作方案、場景布置方案，圍繞完成任務(wù)對人員進行合理分工，并在物資上做好充分準(zhǔn)備。 四 、入伙時的工作： 場景布置：根據(jù)制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅