【正文】 報(bào)警，填寫運(yùn)行記錄表。 ⑥ 凡火災(zāi)報(bào)警消防主機(jī)應(yīng)收到火警信息和設(shè)備聯(lián)動信息。 ③ 噴淋頭噴水，濕式壓力閥動作，水警鈴響 ,噴淋泵啟動。 ④ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過調(diào)試，必須達(dá)到使用說明書的技術(shù)指標(biāo)、性能。 4） 維修責(zé)任 ① 對于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義『學(xué)習(xí)改變?nèi)松缬屑皶r報(bào)修。 ⑦ 3 天內(nèi)能隨時提供錄像查詢。 ③ 動態(tài)報(bào)警時，蜂鳴器響，錄像機(jī)自動錄像 ，有報(bào)警時間記錄。 ④ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過調(diào)試，必須達(dá)到使用說明書的技術(shù)指標(biāo)、性能。 4） 維修責(zé)任 ① 對于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)管，并對甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 ② 清除設(shè)備、器件灰塵、污漬。 ⑩ 保證電梯轎廂內(nèi)空調(diào)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 ⑥ 轎廂與監(jiān)控室通話正常。 ② 電源斷電或錯相時，電梯不會啟動運(yùn)行。 ② 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問題造成給排水系統(tǒng)設(shè)備、管網(wǎng)及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。 ⑥ 撥動電器元件活動部分，檢查電器動作靈活性。 ② 清理水泵、電柜、管道、閥門的塵埃、銹跡；涂防銹漆。 ② 按操作規(guī)程操作設(shè)備，填寫設(shè)備運(yùn)行記錄表。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 位能報(bào)警。運(yùn)行時工作電流在電動機(jī)額定電流范圍內(nèi)；運(yùn)行時揚(yáng)程（ m ）、流量（ m3/h ）、水壓（ MPa ）滿足樓層用水要求；生活變頻供水壓力設(shè)定滿足用水要求，一般略高于樓高的壓力。 4)維修責(zé)任 ① 對于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)管，并對甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 ② 按保養(yǎng)計(jì)劃定期清理電柜外表塵埃、銹跡；刷防銹漆。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ③ 除市電停電外，力保每天 24 小時樓宇內(nèi)用電正常。 4） 凡在用的設(shè)備都要設(shè)立標(biāo)示牌，其編號與設(shè)備卡一致。 4． 設(shè)備檔案資料管理 1） 建立小區(qū)設(shè)備檔案管理制度，實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 3． 設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌管理 1) 標(biāo)牌齊全、統(tǒng)一，字跡清晰。 7) 溢水管防蚊網(wǎng)安裝規(guī)范，水池蓋完整無損，放置平穩(wěn)，上鎖。 3) 儀表完好 ，操作顯示屏完好，顯示參數(shù)清晰、筆劃完整。 7) 地面如鋪設(shè)橡膠墊，保持膠墊潔凈完好。 地漏排水暢通，無阻塞。 十、 設(shè)備管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （一） 設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn) 1． 設(shè)備機(jī)房管理 1) 機(jī)房排煙、通風(fēng)良好 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ③ 有醒目的警示和防護(hù)標(biāo)識。 ④ 有醒目的安全警示標(biāo)識及防護(hù)標(biāo)識。 ⑦ 有 醒目齊全的安全警示及防護(hù)標(biāo)識。 ③ 游泳池內(nèi)光線充足（光照度在 150LUX 以上），無陰暗面（角）。 七、 經(jīng)營性服務(wù)項(xiàng)目安全防范管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1) 合法資格管理 經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目 必須 具有合 法、齊全的經(jīng)營證、照；所有的經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目中直接為業(yè)戶提供服務(wù)的人員持有《健康合格證》及相關(guān)崗位的上崗資格證，每年進(jìn)行一次健康檢查。 12) 電梯（含扶梯）設(shè)置 “ 兒童（ 8 歲以下）乘坐必須有大人陪同 ” 及 “ 注意夾傷 ” 的標(biāo)識。 8) 兒童樂園設(shè)施經(jīng)常性巡視，每月全面檢查一次，及時更換損壞物件。 4) 對于大堂門前，會所門前在嚴(yán)重潮濕天氣或陰雨天，鋪設(shè)防滑地毯。 6) 各種動力設(shè)備懸掛運(yùn)行狀態(tài)（正在運(yùn)行、正在檢修 等）標(biāo)識 。 3) 物業(yè)的重點(diǎn)部位（電梯控制房、空調(diào)控制房、配電房、發(fā)電機(jī)房、電話總機(jī)房、水泵房、消防監(jiān)控中心、倉庫等控制、管理用房）明確安全管理責(zé)任人，無人值班時加鎖，并要采取人、技防措施。對違規(guī)行為進(jìn)行勸止。 5) 對園區(qū)的喬木進(jìn)行修剪，及時除去枯枝，消除安全隱患。 2． 環(huán)境安全防范 管理 1) 物業(yè) 區(qū)域的定期 投放鼠藥時，放置在 非顯眼位置的專用“鼠屋”內(nèi) ，并設(shè)置 圖文的 “ 有毒鼠餌 ” 警示標(biāo)識。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 要用圍欄（高度在 80CM— 100CM）防護(hù)，圍欄面積 =作業(yè)面積 +作業(yè)半徑 高度 ,并有專人守護(hù)。 六、 防止公眾意外傷害預(yù)防管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1． 公共 作業(yè)安全防范 管理 1) 所有公共作業(yè) 均 設(shè)置 “ 正在施工 ” 等 警示標(biāo)識。 3) 維護(hù)車場秩序，對停放的車輛進(jìn)行巡視檢查，正確疏導(dǎo)出入車輛，指揮進(jìn)庫的車輛按規(guī)定泊車。 8) 停車場內(nèi)設(shè)置道路（含進(jìn)出口、停車區(qū)）指示及消防疏散通道指示標(biāo)識。 4) 停車場內(nèi)設(shè)置禁鳴喇叭標(biāo)識。 四、 停車場及交通管理標(biāo)準(zhǔn) 1． 停車場標(biāo)識標(biāo)線管理 1) 停車場設(shè)置限速標(biāo)識，限速 5 公里 /小時，設(shè)置適當(dāng)減速帶。督促施工單位清理好現(xiàn)場、使用合格的臨時施工用電線路和照明裝置、配備合格、足量的滅火器、控制易燃材料（如天那水、油漆等）按施工進(jìn)度的限量進(jìn)入、施工現(xiàn)場的禁止吸煙等工作。 4. 消防安全內(nèi)部管理 1) 消防設(shè)施、器材檢查 建立消防安全三級檢查制度，每季度對消防栓、滅火器進(jìn)行一次全面檢查，并對其有效性（完好）進(jìn)行標(biāo)示封貼。 3. 公眾消防宣傳 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松诹x務(wù)消防隊(duì)人員的崗位放置有 34 個防毒面具。 2. 消防輔助設(shè)施及器材設(shè)置 管理處對公共區(qū)域的消防輔助器材合理配置、統(tǒng)一管理。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 13. 治安事件緊急救援協(xié)助服務(wù) 1) 搶劫（盜竊）事件 ① 遇到（或接報(bào)）搶劫（盜竊）報(bào)警，在盡力確保護(hù)業(yè)主（戶）及自身安全的前提下設(shè)法制止犯罪并將犯罪嫌疑人扭送公安機(jī)關(guān)處理；現(xiàn)場有傷員時要及時送傷員到醫(yī)院救治或撥打“ 120”求救。 2） 當(dāng)嗅到（或接報(bào)）公寓單元內(nèi)有煤氣泄漏時，立即聯(lián)系業(yè)戶或居委（片警），采取措施進(jìn)入戶內(nèi)，關(guān)閉煤氣總閥，打開門窗。服務(wù)追加時段 20 分鐘內(nèi)到位處理。 3) 維護(hù)現(xiàn)場秩序，協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行搶救。 5) 故障停電情況，接報(bào) 3 分鐘內(nèi)檢查電梯是否困人。情況嚴(yán)重時，及時告知業(yè)戶。 2. 配備緊急救助工具、物品：保安監(jiān)控中心 配備電筒、 人字 梯、電梯 開門 專用鑰匙、擔(dān)架、絕緣棒、高空緩降器、 輪椅 、 止血繃帶 等應(yīng)急物品。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 7. 批量物品進(jìn)入小區(qū)，查看是否夾帶有禁止入內(nèi)的物品 。 4. 盡可能判別及阻止尾隨人員進(jìn)入小區(qū)。 （二） 人員及物品出入管理 1. 住戶 憑 IC 卡感應(yīng)刷卡開門進(jìn)入樓棟。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 要的服務(wù)。 4. 公司設(shè)立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督電話、總經(jīng)理辦公電話，可以直接受理對管理層或領(lǐng)導(dǎo)的服務(wù)投訴及建議。 2. 工作人員均可受理業(yè)戶一般性意見反映，工作人員 20 分鐘內(nèi)了解具體情況給業(yè)戶回復(fù)，并跟進(jìn)后續(xù)工作。 5. 針對業(yè)戶意見中涉及物業(yè)共用配套設(shè)施改造及超出本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)的，與業(yè)主委員會商議處理。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 1. 建立業(yè)戶滿意度管理機(jī)制，每年至少進(jìn)行一次隨機(jī)抽樣的業(yè)戶滿意度調(diào)查，并收集業(yè)戶對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議。個性化特約有償服務(wù)，由雙方自行約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 6） 對使用物業(yè)必須關(guān)注的問題，如涉及禁止高空拋物、室內(nèi)裝修、車輛管理、消防安全、用電安全、使用電梯以及預(yù)留有效通訊地址、緊急聯(lián)絡(luò)電話等，編制規(guī)范的指引性文件并進(jìn)行公布。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ① 星期一至星期五 ： 8:30 至 20:00 ② 星期六： 9:00 至 20:00 ③ 公眾假日： 8:30 至 20:00 3） 對當(dāng)日 20： 00 至次日的 8： 30 期間，如發(fā)生明顯影響業(yè)戶生活的如室內(nèi)跳閘失電、水管漏水、管道嚴(yán)重堵塞等緊急情況時，由 24 小時值班保安員立即通知有關(guān)工作人員在 20 分鐘內(nèi)及時進(jìn)行處理。 十一、 法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。 第一章 物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)基本情況 : 物業(yè)名稱： 中海錦苑 小區(qū)； 物業(yè)類型： 住宅、會所及停車場 ； 座落位置： 廣州市海珠區(qū)濱江東路 957 號、 959 號、 961 號及小區(qū)地下停 車場； 本物業(yè)服務(wù)范圍 —— 主體建筑物描述： A A A3 共 3 棟高層、會所、以及地下共二層停車場。做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 中海錦苑物業(yè)管理承包合同 根據(jù)現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣州市物業(yè)管理辦法》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及《中海錦苑管理公約》（以下簡稱《公約》），甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方受甲方委托承包 對 中海錦苑 （以下簡稱 “本物業(yè) ”）提供專業(yè)化、一體化的物業(yè)服務(wù)訂立本合同。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 第二章 乙方的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括： 一、 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 二、 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 三、 物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通； 四、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)交通、車輛行駛及停泊秩序的管理； 五、 公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理（法律法規(guī)所明確的管理責(zé)任）； 六、 裝飾裝修管 理服務(wù)； 七、 物業(yè)檔案資料管理； 八、 組織開展轄區(qū)內(nèi)的文化娛樂活動； 九、 物業(yè)檔案、資料的管理，包括工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料及法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理的資料； 十、 在業(yè)戶提出委托時，乙方可接受委托對業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)并按明示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 5） 接待咨詢、投訴受理。 2. 公布有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)戶自愿選擇。 （四） 業(yè)戶滿意度管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4. 對合理的建議乙方應(yīng)積極采納，并回訪業(yè)戶對改進(jìn)后的滿意程度 。 （六） 投訴管理 1. 設(shè)立業(yè)戶服務(wù)電話，受理服務(wù)投訴及建議。 3. 業(yè)戶對普通員工的投訴可向其上級領(lǐng)導(dǎo)提出，工作人員有義務(wù)清楚告知業(yè)戶有關(guān)聯(lián)絡(luò)方式。 （七） 公共辦事指引清晰 1. 管理處收集業(yè)主更名、遷戶口、辦理暫住證等政府部門辦事程序明示公布，提供需『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 二、 公共安全管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （一） 保安崗位設(shè)置 1. 固定崗 位設(shè)置 小區(qū)正門崗 1 個崗位 監(jiān)控中心 1 個崗位 A1 大堂 1 個崗位 地庫入口 1 個崗位 B1 層、 B2 層 2 個崗位 A2 大堂 1 個崗位 地庫出口 1 個崗位 班長崗 1 個崗位 A3 大堂 1 個崗位 2. 按照政府要求，給下崗人員提供就業(yè)機(jī)會，在各大堂崗口、停車場崗，可由廣州市的下崗人員擔(dān)任“樓管員”、或“車管員”工作，工作應(yīng)合格。對現(xiàn)場處置情況做簡要記錄。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （三） 公共安全應(yīng)急服務(wù) 1. 二十四小時緊急救助協(xié)助服務(wù)：設(shè)有 24 小時人工接聽直線電話，派員處理如室內(nèi)停電故障、上水管道（管件）破裂、下水嚴(yán)重堵塞處理，協(xié)助派員提供下述相應(yīng)緊急協(xié)助服務(wù)。 2) 故障停水情況，接報(bào)后 10 分鐘內(nèi)到位處理。 4) 故障停電情況，接報(bào)后 10 分鐘內(nèi)到位處理，服務(wù)追加時段 20 分鐘內(nèi)到位處理。 2) 對心血管、高血壓、心臟病等急癥病人，在醫(yī)務(wù)人員達(dá)到前，協(xié)助尋找病人身邊的急救藥品，查看說明，協(xié)助病人服用，嚴(yán)禁隨便移動病人。 8. 爆管（水浸）事故應(yīng)急處理服務(wù)：當(dāng)發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）爆管（水浸）信息，在 10 分鐘內(nèi)派員到現(xiàn)場處理。 10. 煤氣泄露的應(yīng)急處理服務(wù) 1） 當(dāng)嗅到（或接報(bào)）煤氣管網(wǎng)有煤氣泄漏時，就近保安員立即封隔現(xiàn)場，同時報(bào)煤氣公司緊急處理。 12. 醉酒及精神病人鬧事的應(yīng)急服務(wù)：發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）有醉酒者及精神病人鬧事的信息后，保安員在 5 分鐘內(nèi) 到達(dá)現(xiàn)場，隔離、勸阻他人接近，并視情況報(bào) 110 處理。 ② 現(xiàn)場有傷員時要立即送 醫(yī)院救治或撥打“ 120”求援。 3) 落實(shí)消防安全巡視、檢查制度，經(jīng)常性的進(jìn)行巡視、檢查、監(jiān)督管理。 3) 消防自救呼吸面具 在小區(qū)各棟大堂、會所公共走道、地庫部分消防箱上放置有防毒面具。 6) 應(yīng)急照明燈（手提式） 消防監(jiān)控中 心配置兩盞。 2) 消防演習(xí) 每年舉行一次有業(yè)戶參加的綜合性消防演習(xí) 和物業(yè)管理處的內(nèi)部人員的消防演習(xí) 。 ② 檢查、督促施工單位履行相應(yīng)責(zé)任，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防預(yù)防措施。 ⑤ 協(xié)助進(jìn)行裝修施工消防驗(yàn)收。 3) 停車場進(jìn)出口設(shè)置限制高度標(biāo)志。 7) 設(shè)置禁止在停車場內(nèi)加（過）油及維修車輛的標(biāo)識牌。 2) 車輛刷卡計(jì)時收費(fèi)，出、