【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 配筋重新出圖。 3. 設(shè)計(jì)輸入條件應(yīng)盡早提供完善。設(shè)計(jì)要滿足各種要求，其前提條件就是要相關(guān)部門將要求在設(shè)計(jì)前期提清楚，在施工、銷售、驗(yàn)收等階段再提出的要求，或者難以實(shí) 施，或者會(huì)引起成本的追加，都是要在今后的項(xiàng)目中得以改進(jìn)的。 4. 在前期設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)多部門配合，提前考慮物業(yè)用房的問(wèn)題，避免非法建筑。 5. 避免因設(shè)計(jì)不滿足規(guī)范或規(guī)劃要求而影響驗(yàn)收 6. 作為高端的鏟平，在設(shè)計(jì)上應(yīng)該充分而細(xì)致的考慮客戶個(gè)性華要求，如風(fēng)水和景觀遮擋等問(wèn)題。 7. 室外水景及泳池工程的設(shè)計(jì)不但要考慮建造成本，還要考慮運(yùn)行成本和管理效果，對(duì)于水景等新型技術(shù)，需認(rèn)真研究，并進(jìn)行成本分析，在今后的項(xiàng)目中在滿足環(huán)境效果的前提下盡量少做大面積的水景。另大面積水池的防水設(shè)計(jì)方案需切實(shí)可行。 8. 阿魯克系統(tǒng)門窗外平開窗在歐洲很少采用，在 深圳較多采用，原設(shè)計(jì)沒有考慮限位，之后我司又作了一些改進(jìn)。 9. 泛光照明能保證項(xiàng)目的夜間效果，對(duì)項(xiàng)目形象和銷售均有積極意義。但泛光燈具對(duì)建筑外立面的破壞較大。故建議在立面方案階段同時(shí)進(jìn)行泛光照明設(shè)計(jì)，在燈具的選擇、設(shè)置的位置方面綜合考慮，通過(guò)立面和燈具的適當(dāng)調(diào)整保證立面的完整性和夜間效果。 六、 新技術(shù)的應(yīng)用 (一 ) 電梯智能刷卡系統(tǒng)，高層住戶考慮電梯開門直接入戶，采用智能卡識(shí)別住戶身份并控制電梯進(jìn)入住戶樓層。設(shè)計(jì)與對(duì)講系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)功能，確保訪客來(lái)訪時(shí)達(dá)到。 (二 ) 智能燈光照明系統(tǒng)。該系統(tǒng)采用目前世界上最先進(jìn)、應(yīng)用最廣泛的總線控制 技術(shù)。傳感器（按鈕）與驅(qū)動(dòng)器之間用單根雙絞線連接（ DC24V控制電壓），可采取串接連接或菊花鏈?zhǔn)竭B接，每個(gè)智能元件之間都可互通信息。住戶可以通過(guò)編程確定每個(gè)開關(guān)的控制的燈具，達(dá)到一鍵控制情景燈光的目的。 (三 ) 高速道閘系統(tǒng)，本項(xiàng)目停車場(chǎng)采用了最先進(jìn)的高速道閘系統(tǒng)和車輛識(shí)別系統(tǒng)，住戶進(jìn)出小區(qū)不用停車開窗刷卡，直接進(jìn)入，盡顯尊貴身份 。 (四 ) 室內(nèi)泳池?zé)岜孟到y(tǒng)，香蜜湖 1號(hào)作為高檔小區(qū)，室內(nèi)恒溫泳池必不可少，恒溫泳池除了進(jìn)行循環(huán)水處理外，還需注意解決四個(gè)問(wèn)題，①室內(nèi)結(jié)露；②室內(nèi)氯氣味；③加熱池水的運(yùn)行成本；④室內(nèi)的空氣調(diào)節(jié)（ 新風(fēng)和溫度）。此四個(gè)問(wèn)題彼此關(guān)聯(lián)，解決不好，將嚴(yán)重影響使用功能，本項(xiàng)目采用復(fù)合熱泵方式加臭氧消毒綜合解決，對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行復(fù)合處理。采用本設(shè)備將泳池水蒸氣進(jìn)行收集（減少了水蒸氣，解決了室內(nèi)結(jié)露問(wèn)題），對(duì)水蒸氣的熱量進(jìn)行回收，用收集的熱量對(duì)泳池進(jìn)行加熱，同時(shí)熱泵對(duì)空氣進(jìn)行調(diào)節(jié)，利用臭氧消毒技術(shù)對(duì)泳池水進(jìn)行消毒，不但可以一攬子解決以上問(wèn)題，而運(yùn)行成本也僅為池水電加熱的 26％。 深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 (五 ) 動(dòng)力新風(fēng)換氣系統(tǒng)，本項(xiàng)目為了保證安靜的居住環(huán)境，窗戶均采用了雙層夾膠玻璃。同時(shí)，為了保證室內(nèi)新鮮的空氣流通，打造健康人居生活，本項(xiàng)目創(chuàng)新采 用了動(dòng)力新風(fēng)換氣系統(tǒng)。戶內(nèi)房間窗戶上端安裝防噪音氣孔，衛(wèi)生間、廚房等地方安裝的專業(yè)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)通過(guò)管道和房間連接，利用風(fēng)機(jī)抽吸房間內(nèi)的空氣，使房間相對(duì)室外為負(fù)壓，來(lái)對(duì)房間空氣進(jìn)行更換。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)新風(fēng)量按每人每小時(shí) 30 立方米設(shè)（或每小時(shí)房間換氣 ）計(jì)，香蜜湖 1號(hào)采用多主機(jī)式，主機(jī)一般安裝在衛(wèi)生間，采用進(jìn)口電機(jī)，噪音僅 38分貝，可以連續(xù) 24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn) 15 年，保證在不開窗的情況下，室內(nèi)的空氣也能保持清新舒適。 【項(xiàng)目營(yíng)銷工作評(píng)估】 一、 項(xiàng)目各類物業(yè)銷售情況 (一 ) 住宅銷售情況 香蜜湖 1 號(hào)項(xiàng)目所推住宅單位累計(jì) 447套，沒有商鋪單位。截止到 2020 年 3 月20日，除 1華旭 8B、 1華旭 24B兩套單位因整體可售面積超出規(guī)劃指標(biāo)無(wú)法銷售以及 2華日 25B、 3華升 24B兩套單位未出售，共計(jì)四套單位外，其余單 位已全部售罄，具體銷售資料如下： 從上表中得出，截止到 2020年 3月 20日，一期的銷售率為 100%，二期為 %，總體銷售率為 %；如果不考慮無(wú)法銷售的兩套單位因素，二期實(shí)際的銷售率為%，整體的銷售率為 %。 (二 ) 車位租賃情況 在車位方面，香蜜湖 1號(hào)高層車位共有 467個(gè)，其中包括：風(fēng)險(xiǎn)保留 24個(gè)、平層保留車位 9個(gè)、微型車位（不售） 5個(gè)，頂復(fù)贈(zèng)送車位 22個(gè)，車位具體租賃資料如下： 二、 與市場(chǎng)定位時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)比分析 項(xiàng)目定位階段，央行上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率由 7%上調(diào)到 %；同時(shí)國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包括經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從 20%提高到 35%以上。這種緊縮的政策一方面削弱銀行對(duì)外的放貸能力，加大了開發(fā)商向銀行融資的難度，另一方面也使一些經(jīng)濟(jì)勢(shì)力較弱的開發(fā)商在豪宅項(xiàng)目開發(fā)中困難重重，故豪宅的供應(yīng)量減少，呈現(xiàn)出“物以稀為貴”的特征，所 以價(jià)格的上揚(yáng)已是必然，此時(shí)也充分的顯現(xiàn)出巨大的投資價(jià)值。同時(shí)，政府不斷加大宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的力度，項(xiàng)目 期數(shù) 開盤時(shí)間 推出套數(shù) 成交套數(shù) 成 交面積（㎡） 成交額 (元 ) 成交單價(jià)(元 ) 成交率 一期 129 129 44, 100% 二期 318 314 82, % 累計(jì) 447 443 126, % 地下層位 位數(shù) 租賃位數(shù) 臨定套數(shù) 臨定金額 (元 ) 租賃金額 (元 ) 租賃率 地下一層 353 134 3 % 地下二層 114 58 1 % 累計(jì) 467 192 4 % 深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 相繼出臺(tái)系列行政性措施，限制高檔商品房的土地供應(yīng)。對(duì)于土地供應(yīng)的緊縮，直接導(dǎo)致高檔房屋產(chǎn)品供應(yīng)數(shù)量的減少，而在需求持續(xù)增長(zhǎng)的要求下，市場(chǎng)必然會(huì)將房?jī)r(jià)推向一個(gè)更高點(diǎn)。 通過(guò)對(duì)與政策形勢(shì)分析把握，發(fā)現(xiàn)政策調(diào)控背后存在巨大的開發(fā)契機(jī)，同時(shí)結(jié)合我司經(jīng)濟(jì)實(shí)力與品牌知名度兩大優(yōu)勢(shì)，將此項(xiàng)目產(chǎn)品定位于開發(fā)以別墅為首的豪宅項(xiàng)目，是非常合理的，也是最能發(fā)揮本地塊所具稀缺資源的巨大潛力的，為我司在后期銷售期間所產(chǎn)生的空前盛世的震撼 ，寫下堅(jiān)實(shí)的一筆。 三、 項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)分析 推售時(shí)機(jī)的選擇上，以 TH先行，因其開發(fā)周期短，可先發(fā)售、早回籠資金，保證后續(xù)開發(fā)；同時(shí)先以 TH入市樹立起品牌形象與項(xiàng)目勢(shì)能，隨后發(fā)售高層，當(dāng) 價(jià)值已經(jīng)深深打動(dòng)客戶， 價(jià)格上借勢(shì)而發(fā)、水到渠成，從而實(shí)現(xiàn)整體效益的最大化。 (一 ) 別墅的推售時(shí)機(jī) 2020 年上半年， 144 平方米以上的非普通商品住宅價(jià)格同比增長(zhǎng) ％，超過(guò)深圳市整體住宅價(jià)格同比上漲率 ％ ,二級(jí)市場(chǎng)豪 宅銷售形勢(shì)良好，客戶需求保持旺盛，并且價(jià)格堅(jiān)挺；且分析下半年市場(chǎng)供應(yīng)情況，項(xiàng)目雙拼及聯(lián)排別墅推出時(shí)市場(chǎng)沒有同類 產(chǎn)品供應(yīng)，沒有直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。于是在綜合分析市場(chǎng)狀況與客戶積蓄情況下，順勢(shì)而為，項(xiàng)目于 2020年 10月 25日推出第一批 34套別墅單位，當(dāng)天售罄，實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)最大與銷售速度的平衡。 (二 ) 高層及頂復(fù)的推售時(shí)機(jī) 2020 年下 半年至 2020 年上半年，香蜜湖 1號(hào)適應(yīng)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整銷售策略，根據(jù) 客戶 摸底情況制定長(zhǎng)線動(dòng)態(tài)價(jià)格。并把握住 2020 年 5－ 6月份黃金銷售期，于 7月完成了高層平面單位 100％銷售的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)最大與銷售速度的平衡。 07年上半年華府銷售 71套，下半年市場(chǎng)驟變，香蜜湖 1號(hào)頂復(fù)針對(duì)小眾目標(biāo)客戶低調(diào)推售，利用 頂復(fù)樣板房震撼開放，采取體驗(yàn)式營(yíng)銷策略，也取得了以較高均價(jià)售罄的銷售佳績(jī)。 (三 ) 車位的發(fā)售時(shí)機(jī) 鑒于深圳市 07 年上半年出現(xiàn)幾起高端項(xiàng)目入伙后車位銷售遭業(yè)主聯(lián)合抵制而最終未能事先銷售的案例，為避免業(yè)主入伙后聯(lián)合干擾車位銷售，于是在高層集中入伙前，對(duì)外發(fā)售車位，采取統(tǒng)一通知，先到先得的方式，規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。 四、 原定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果的對(duì)比分析 (一 ) 產(chǎn)品定位戶型、面積比 物業(yè)類型 戶型 面積 （ M2） 總面積（ M2） 面積比(%) TOWNHOUSE 5（ 6）房 3 廳 4 衛(wèi)＋儲(chǔ)藏室、工人房 280－ 420 38,740 31% 高層 3 房 2 廳 3 衛(wèi)：雙套房＋臥房 +工人房 170－ 180 87,760 5% 4房 2廳 3衛(wèi)：雙套房＋書房＋臥房＋家庭廳 +工人房 200230 22% 240－ 250 22% 5房 3廳 4衛(wèi) :雙套房＋書房＋臥房＋家庭廳 +工人房 260280 5% 頂層復(fù)式 280－ 350 5% 深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 純復(fù)式高層 復(fù)式（送前后陽(yáng)臺(tái)） 300320 10% 總計(jì) 約 500 套單位 126,500 100% (二 ) 產(chǎn)品實(shí)際建成戶型、面積比 綜合 兩者權(quán)衡，結(jié)合 不同規(guī)劃方案測(cè)算 比較后，香蜜湖 1號(hào)實(shí)際建 成戶型、面積配比如下： 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比 面積比 高層 3 房 184 30 % % 4 房 238245 184 % % 5 房 291 48 % % 獨(dú)棟復(fù)式 327329 44 % % 頂層復(fù)式 342434 12 % % 低層 疊拼 297302 36 8% % 聯(lián)排 304377 81 18% % 雙拼 446 12 % % 合計(jì) —— 447 100% 100% (三 ) 小結(jié) 1. 從世紀(jì)村、天鵝堡二期二區(qū)、水榭花都等連續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目來(lái)看，豪宅戶型面積在放大，房均面積的大小成為衡量豪宅的一個(gè)硬指標(biāo)。本項(xiàng)目旨在打造一個(gè)臨湖純大戶型高尚社區(qū)，也有必要人為地提高置業(yè)門檻。其中，平面四房報(bào)建面積區(qū)間為 238－ 245 平米，較之定位時(shí)四房 200－ 250平米，面積下限有大幅提高； TH類單位報(bào)建面積區(qū)間為 297－ 446 平米，與定位時(shí)的 TH類面積區(qū)間 280－ 420 平米相比也有攀升。 因香蜜湖產(chǎn)品設(shè)計(jì)中戶型設(shè)計(jì)中創(chuàng)新點(diǎn)較多，查丈的邊緣地帶也相對(duì)較多，如部分戶型超過(guò)雙層高的部分也 記入面積，從而出現(xiàn)了竣工查丈面積普遍高于定位時(shí)面積區(qū)間的情況。 2. 較之定位報(bào)告中各類產(chǎn)品面積比： 4 房面積比略有降低， 5房面積比略有增加； TH與獨(dú)棟復(fù)式單位與定位規(guī)劃中面積比基本持平。 五、 預(yù)期銷售價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的對(duì)比分析 (一 ) 根據(jù)項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃報(bào)告中對(duì)區(qū)域供應(yīng)價(jià)格的分析：香蜜湖片區(qū)豪宅 2020 年左右的小高層均價(jià)區(qū)間在 8,200— 10,000元 /m178。 之間，多層在 8,400— 10,000元 /m178。 之間，洋房在 12,000 元 /m178。 左右，水岸 TH 為 17,000— 18,000元 /m178。 之間，聯(lián)排在 11,000— 17,500元 /m178。 之間，疊加在 9,80014,000元 /m178。 左右，總的價(jià)格區(qū)間跨度不大。 (二 ) 各類產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)與實(shí)際售價(jià)對(duì)比分析 各類 產(chǎn)品 實(shí)際銷售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)定位、策劃階段的價(jià)格預(yù)期，樹立了片區(qū)最高端樓盤標(biāo)桿。 本 項(xiàng)目 別墅價(jià)格區(qū)間的確定通過(guò)與深圳別墅市場(chǎng)同期可類比的同質(zhì)近質(zhì)產(chǎn)品相比較的方法（而非傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法），并綜合當(dāng)時(shí)深圳房?jī)r(jià)整體增長(zhǎng)趨勢(shì)、雙拼產(chǎn)品屬于市場(chǎng)非常稀缺的壟斷產(chǎn)品，且客戶的需求略大于產(chǎn)品供應(yīng)等溢價(jià)因素進(jìn)行價(jià)格修正，最終得出項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間。實(shí)際銷售過(guò)程中，根據(jù)對(duì)客戶心態(tài)的不斷摸查，實(shí)現(xiàn)了價(jià)深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 格的動(dòng)態(tài)攀升。 在前期 TH 單位蓄積的品牌形象勢(shì)能與社區(qū)價(jià)值的驅(qū)動(dòng)下，后期高層價(jià)格水到渠成， 扶搖直上 ，實(shí)現(xiàn)了 令人矚目的價(jià)格空間，項(xiàng)目整體效益達(dá)到最大化。 經(jīng)過(guò) 2020年、 2020年價(jià)格的大幅上漲，平面價(jià)格與別墅價(jià)格差距縮小。進(jìn)入 2020年 3月，高層平面價(jià)格大幅上調(diào)，超過(guò)當(dāng)初別墅發(fā)售時(shí)價(jià)格。高層 20樓以上平面單位成交金額甚至超過(guò)別墅單位的成交金額。 六、 物業(yè)管理和管理費(fèi)價(jià)格確定檢討 (一 ) 客戶品牌的建設(shè) 中海物業(yè)為配合頂級(jí)豪宅“香蜜湖 1號(hào)”推出升級(jí)產(chǎn)品中海“深藍(lán)”物業(yè)服務(wù)：中?！吧钏{(lán)”物業(yè)對(duì)業(yè)主提供五星級(jí)服務(wù)，業(yè)主私人助理崗位更是深藍(lán)組 織結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，它的引入使得深藍(lán)物管區(qū)別于以往傳統(tǒng)物業(yè)管理模式，是中海物業(yè)升級(jí)服務(wù)產(chǎn)品的重要標(biāo)志及特色亮點(diǎn)之一。 (二 ) 物業(yè)管理費(fèi)的確定 香蜜湖 1號(hào)從項(xiàng)目的檔次和客戶的定位等方面均為高端，故在制定物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的思路，也同時(shí)推出中海物管升級(jí)版中海深藍(lán)為深圳中海地產(chǎn)頂極樓盤提供專署物管服務(wù)，并深入了解了客戶群的接受能力，適度拔高價(jià)格。由于所定價(jià)格超出政府指導(dǎo)價(jià)，雖業(yè)主在簽署深圳市房地產(chǎn)買賣合同時(shí)未對(duì)合同內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)價(jià)產(chǎn)生異議，但為避免后期因收取物業(yè)管費(fèi)所產(chǎn)生投訴，在入伙階段又與業(yè) 主簽訂了《管理費(fèi)收取知會(huì)函》， 95%以上業(yè)主表示認(rèn)可并簽字確認(rèn)。具體價(jià)格如下： 雙拼別墅： /㎡ 雙車位，免車位管理費(fèi)，業(yè)主比較滿意。 聯(lián)排別墅： /㎡ 雙車位，免車位管理費(fèi)，業(yè)主比較滿意。 疊加別墅： /㎡ 雙車位，免車位管理費(fèi)，業(yè)主比較滿意。 高層： /㎡ 地下車位 250元 /個(gè)月。 七、 項(xiàng)目計(jì)劃銷售期、速度與實(shí)際情況的對(duì)比分析 從 2020年 10月第一批房號(hào)的公開發(fā)售，到 2020年底兩年的銷售周期內(nèi)，除 1華旭 8B、 1華旭