【正文】 段應(yīng)考慮消防、上下水、排 污等因素并應(yīng)考慮經(jīng)營品種分類，干濕分區(qū)。可邀請專業(yè)人士提早對內(nèi)部設(shè)計進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合實際需要，完善建筑細(xì)部設(shè)計和功能配套。? 本項目在銷售過程中對攤位沒有進(jìn)行銷售分區(qū)分期，而進(jìn)行了分散銷售，銷售率不高，導(dǎo)致未銷商鋪和已售商鋪混雜，后期處理起來難度很大。? 主動與知名的特色品牌店接洽，招入主力店，一方面增強(qiáng)客戶購買信心，另一方面吸引更多人氣。? 對于人氣不旺的區(qū)域，可考慮先培育市場再銷售，同時在市場培育時需要相應(yīng)的策略（推廣、優(yōu)惠）。? 前期采用低費(fèi)用水平的整體承包或分別租賃方式進(jìn)行經(jīng)營，待市場成熟37 / 55后以拍賣經(jīng)營權(quán)的方式可以獲取高收益，安全系數(shù)更高。? 和當(dāng)?shù)亟值擂k事處密切合作，盡可能多的爭取政策的支持。? 可以考慮請專業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場，而不是由物業(yè)公司經(jīng)營。? 據(jù)項目發(fā)展策劃，農(nóng)貿(mào)市場的價格定位為 11,000 元/㎡，從實際銷售角度來看，價格定位沒有尊重商業(yè)物業(yè)價值規(guī)律，過多考慮指標(biāo)測算，從而也是造成后期銷售困難。同時， 05 年因利潤指標(biāo)壓力， 為達(dá)成階段性銷售目標(biāo)出貨，影響了農(nóng)貿(mào)市場重新整合。? 會所會所定位與實際結(jié)果存在以下問題:? 會所的定位設(shè)計時將會所大堂入口設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部，一方面不利于會所后期對外經(jīng)營，另一方面存在安全隱患。? 會所設(shè)計時未充分考慮各功能區(qū)的面積配比，部分設(shè)施僅是滿足銷售期對其類型的陳述而未考慮功能的實用性，如健身房等。? 會所內(nèi)配套設(shè)施設(shè)置既要從經(jīng)營角度與后期維護(hù)角度考慮，又要從為業(yè)主服務(wù)角度考慮。? 車位車位定位與實際使用對比效果分析：? **戶數(shù)車位比為 1：，作為高品質(zhì)項目， 這種車位配置比例有利于后期車位銷售，減少庫存積壓，但在后期物業(yè)管理方面存在隱患，影響 項目品質(zhì)與口碑。? 由于項目物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，車位定位時對商業(yè)業(yè)主與住宅業(yè)主實際使用中對區(qū)域流線劃分未做到有郊分隔，存在安全隱患。未來開發(fā)的項目中應(yīng)考慮各物業(yè)特點(diǎn)及安防。38 / 55? 由于前期設(shè)計對車位采取最低標(biāo)準(zhǔn)配置原則，未預(yù)留多余面積，造成修建完成后為達(dá)到政策規(guī)定比例，在車位劃分時“硬湊數(shù)量 ”，使得業(yè)主后期使用時存在車流動線、車位面積劃分不合理的現(xiàn)象。10. 品牌建設(shè)? 品牌建設(shè)的預(yù)期*******是***進(jìn)入成都以來的第二個項目，并于 03 年開始雙項目運(yùn)作的模式。品牌建設(shè)的預(yù)期為：通過**名城的后期銷售，以及****的銷售及呈現(xiàn)，增加市場份額的同時，將 **擅長的高層豪宅開發(fā)理念引入成都，豐富成都的產(chǎn)品線， 穩(wěn)步提高市場地位。? 品牌建設(shè)工作〖*****〗時的推廣，是以項目開發(fā)塑品牌形象，在 〖******〗的營銷推廣中，更注重公司品牌帶動項目品牌。品牌推廣語：光榮夢想|精品精粹 |超越卓越。? 推廣要點(diǎn)? 集團(tuán)強(qiáng)大的背景支持? 全國多個城市 25 年開發(fā)經(jīng)驗的積淀? “誠信卓越精品永恒 ”的開 發(fā)理念? 推廣調(diào)性? 大氣、沉穩(wěn)，同時更注重親和力與溝通性? 宣傳手段? 硬廣立勢，軟文炒作，雜志保溫? 品牌建設(shè)的實際效果? 企業(yè)品牌美譽(yù)度持續(xù)提高：通過****的一年多的銷售，消除了成都人對高層電梯住宅的心理抗性，同時改變了九眼橋片區(qū)的居住結(jié)構(gòu)，使之成為目前成39 / 55都又一高檔居住區(qū)。? 對項目銷售的有利促進(jìn)：短短一年內(nèi)，從成都人不接受高層住宅，到房價的持續(xù)飆升，公司品牌在成都的召號力已日益強(qiáng)大。? 客戶基礎(chǔ)的夯實：****的銷售體現(xiàn)的**物業(yè)增值的潛力，以及產(chǎn)品呈現(xiàn)力，在成都市場以及業(yè)內(nèi)，培育了數(shù)量較大的**忠實客戶，為公司的持續(xù)開發(fā)積蓄了豐富且高質(zhì)的資源。? 綜合分析及建議? 品牌推廣的一些不足之處? 品牌推廣目的性、系統(tǒng)性有待提高：0 05 年的品牌推廣僅僅依托于項目推廣，并在項目立勢前為項目形象或銷售服務(wù)，無系統(tǒng)的年度推廣計劃及主題。? 項目給品牌的支撐不夠：項目推廣時只注重自身推廣，沒有給到品牌支持，項目與公司品牌的互動性不夠，就品牌而品牌的推廣方式，缺乏本地產(chǎn)品有力的支撐。? 品牌整合力度不夠：名城后期銷售與****亮相時間有一定重合，但對于名城的借勢方面力度不夠，項目推廣各做各，沒有形成整合的推廣力，削弱推廣力度。? 客戶關(guān)系維護(hù)多數(shù)為銷售服務(wù)：客戶回訪及客戶聯(lián)誼活動大多與銷售節(jié)點(diǎn)掛鉤，節(jié)點(diǎn)性、季節(jié)性的客戶維系工作力度不夠。? 對品牌推廣的建議? 整合推廣；? 項目聯(lián)動；? 渠道多樣；40 / 55? 搭建**會平臺；? 整合客戶資源；? 加強(qiáng)與集團(tuán)的溝通。中海格林威治城項目作為集住宅、商業(yè)、商 務(wù)公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的多物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項目，從 項目整體定位中各物業(yè)規(guī)模的關(guān)系考慮與利潤指標(biāo)的測算，到定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位及價格的定位，再到 營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機(jī)的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，****項目整體運(yùn)營及操作較為成功。住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的 觀念，奠定與鞏固了成都公司市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新奠定了區(qū)域娛樂行業(yè)霸主的地位，推動了娛樂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù)公寓、 農(nóng)貿(mào) 市場的銷售使我們積累了大量的實際經(jīng)驗，同時更清晰的認(rèn)識 到短期目標(biāo)與長期目標(biāo)的關(guān)系。【項 目 進(jìn) 度 、工 程 管 理 評 估 】1. 項目發(fā)展進(jìn)度執(zhí)行及管理? 項目開發(fā)周期本項目分三個批次開發(fā)。項目發(fā)展總進(jìn)度控制點(diǎn)如下表：41 / 55批次? 主要施工進(jìn)度計劃與完成情況對比表（B 區(qū)）1 施工項目名稱計劃完成時間實際完成時間（天）計劃起止時間 實際起止時間2 開工 1 1 3土方施工（含地基換填）60 87 ～ ～4 地下室施工 60 46～6～5 三層轉(zhuǎn)換層施工 48 48 ～ ～6 十五層以下結(jié)構(gòu)施工 138 138 ～ ～7 主體結(jié)構(gòu)封頂（32 層） 247 247 ～ ～8 機(jī)房結(jié)構(gòu)封頂 263 263 ～ ～9 主體驗收 265 265 ～ ～10 屋面工程 24 24～～11 頂層外裝飾 40 99 ～ ～12 頂層下架 40 99 ～ ～進(jìn)度控制點(diǎn)A1 區(qū) A16樓 B 區(qū)項目整體從拿地到主要節(jié)點(diǎn)時間原計劃 節(jié)超簽定土地合同 定位及規(guī)劃設(shè)計 開工日期 13 個月 10 個月 3 個月開盤 18 個月 17 個月 1 個月地下室結(jié)構(gòu)封頂日期 / 主體結(jié)構(gòu)封頂日期 工程質(zhì)監(jiān)驗收日期 入伙日期 43 個月 43 個月 0 個月42 / 5513 十五層以上外飾工程 150 171～～14 十五層以下外裝飾 115 94 ～ ～15 內(nèi)飾工程 265 265～～16 大堂及架空層裝飾 53 53～～17 電梯安裝調(diào)試 132 132～～18 消防工程 299 299 ～ ～19 燃?xì)夤こ?281 281～～20 外架下架 230 230～～21 竣工驗收 731 731 ～ ～22 室外綠化、景觀 146 146～～2. 土建工程經(jīng)驗總結(jié)? 綜合管理? 項目發(fā)展總體進(jìn)度計劃的管理。項目發(fā)展總體進(jìn)度計劃是項目發(fā)展的“綱” ，編制總體計劃一定要結(jié)合項目特點(diǎn)，集以往經(jīng)驗和集體智慧，認(rèn)真推敲， 過程中根據(jù) 實際情況的變化及時調(diào)整并知會相關(guān)部門，對要求 時間較長的材料采購，材料認(rèn)樣、 設(shè)計樣板等工作要提早跟進(jìn)，做到未雨綢繆。? 與公司各部門的協(xié)調(diào)。設(shè)計出圖計劃及物資采購計劃必須按照項目制定的項目發(fā)展計劃來制定。43 / 55同時項目應(yīng)充分發(fā)揮對業(yè)務(wù)部門的推動作用，避免過程中跟蹤不夠，待提交成果時間臨近，相關(guān)工作還未安排的事件發(fā)生。本工程發(fā)展過程中項目管理模式經(jīng)歷了前期的地盤經(jīng)理制和后期的項目發(fā)展經(jīng)理制，雖然此時的項目發(fā)展經(jīng)理制尚不完善，各業(yè)務(wù)部門指定的項目負(fù)責(zé)人， 實際上僅為聯(lián)絡(luò)人，但相比以前，聯(lián)系更通暢了，協(xié)調(diào)效率提高了。建議今后項目發(fā)展經(jīng)理制度應(yīng)更深入實施，使權(quán)責(zé)一致。? 各施工單位之間的協(xié)調(diào)。主包單位是施工單位的核心，主包作用發(fā)揮不出來，工程進(jìn)展會很慢也很不協(xié)調(diào)，要利用總包去管理分包，可以減輕甲方的壓 力和節(jié)約精力，但也要 進(jìn)行監(jiān)督，要遏制顯失公平的事情 發(fā)生，要支持分包不能讓分包處于絕對的弱勢，開展工作才會順利。由于甲方直接分包的單位太多， 協(xié)調(diào) 、配合工作量很大，主要是通過開協(xié)調(diào)會或相關(guān)人員現(xiàn)場碰頭的方式來做好協(xié)調(diào)、配合工作，協(xié)調(diào)會主要由總包單位主持，甲方、監(jiān)理參與決策。 為了減少扯皮，各分包單位剛進(jìn)場就應(yīng)做好以下工作：組織相關(guān)單位審圖，解決圖紙沖突，明確收邊收口的責(zé)任劃分；明確管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行，先嚴(yán)隱患少，先松后 嚴(yán)難 。? 對監(jiān)理的管理。質(zhì)量控制中一定要堅持施工單位的自檢在前，監(jiān)理的檢查在中，甲方的檢查在后， 這樣不僅檢查了質(zhì) 量，同 時也對監(jiān)理的工作起到了監(jiān)督和檢查作用。 對監(jiān)理部定期進(jìn)行考評，有效利用新監(jiān)理合同中監(jiān)理費(fèi)的獎金部分的激勵作用，根據(jù)考評結(jié)果決定獎金的支付比例，考評不合格的人員不得留在項目監(jiān)理，增強(qiáng)監(jiān)理人員的責(zé)任心和危機(jī)感。同時要發(fā)揮監(jiān)理的主觀能動性，一方面激勵他們，充分相信他們，另一方面要加強(qiáng)對監(jiān)理的監(jiān)督， 對監(jiān)理做出的不適當(dāng)事宜及44 / 55時予以糾正，采取問責(zé)制，對監(jiān)理簽的字或作的決定依據(jù)事實進(jìn)行問責(zé)制。很多時候監(jiān)理的簽字很草率（如技術(shù)核定單、簽證單、 質(zhì)量評定表等），常常是甲方在糾正，事后不了了之，這樣助長了監(jiān)理的隨意性。? 售樓合同主要技術(shù)條款要清楚，避免施工過程中違背合同的修改引起糾紛。? 質(zhì)量管理? 質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行。本工程在開工前即對管理體系和表格進(jìn)行了檢討和優(yōu)化，過程中注重體系的有效運(yùn)行。對防水、大體積砼、土方回填等關(guān) 鍵工序和特殊工序的施工方案、人員資格、材料驗收、過程控制、完工 驗收嚴(yán)格把關(guān)，使得本工程入伙后漏水、沉降、裂縫等質(zhì)量通病的業(yè) 主投訴大大減少。? 變更的預(yù)見性。為了達(dá)到效果變更是難免的，但變更時間盡量在需變更的工程施工前變動，可以減少返工量和經(jīng)濟(jì)損失， 這就要求工程師和設(shè)計師提前認(rèn)真看圖紙及研究節(jié)點(diǎn)作法等。重要的是項目部工程師一定要樹立精品意識和細(xì)節(jié)、節(jié)點(diǎn)由項目負(fù)責(zé)的責(zé)任意識，主動在細(xì)節(jié) 、節(jié)點(diǎn)上想辦法，消除依賴設(shè)計部的思想。? 加大材料質(zhì)量控制力度。為能有效控制進(jìn)場材料質(zhì)量，甲供及甲指乙供材料均應(yīng)有經(jīng)物資部確定的樣板或詳細(xì)的材料驗收標(biāo)準(zhǔn)， 應(yīng)由設(shè)計、物 資封板后送 項目部方可進(jìn)行驗收及施工；而對于施工過程中由于設(shè)計變更新發(fā)生的需甲方認(rèn)價的乙供材料，項目在審核《乙供材料價格報批表》時一定要控制先審《乙供材料樣板報批表》，先認(rèn)樣、封樣 ，避免施工單位認(rèn)價材料和實際采購材料之 間的偷梁換柱。由于乙供材料數(shù)量少，進(jìn)場時間分散，也是材料質(zhì)量控制的一個重點(diǎn)，必須加強(qiáng)材料的進(jìn)場45 / 55驗收工作。? 重視施工樣板的指導(dǎo)和預(yù)控作用。成熟的項目管理，應(yīng)該將更多的時間來關(guān)注項目的計劃及預(yù)控措施。而施工樣板對于我們的重要性也就在于此。首先應(yīng)確定需認(rèn)樣的范圍。需要根據(jù)相關(guān)規(guī)范、 強(qiáng)條及考慮滿足小業(yè)主的使用功能，關(guān)注每一個細(xì)節(jié) 。對于清水房而言，通常有如下 項目需定樣：? 入戶門：顏色、材質(zhì)、門扇開向、 門跺尺寸、 門扇下標(biāo)高確定；? 鋁合金門窗：顏色、材質(zhì)（含玻璃，五金件）、門窗扇開向、開啟方式、門窗分隔方式、門扇下標(biāo)高確定；? 鐵花欄桿：顏色、材質(zhì)（含玻璃，五金件）；? 防水：施工部位、施工范圍；? 開關(guān)、插座、配電箱：設(shè)置位置應(yīng)滿足業(yè)主使用功能，重點(diǎn)又在廚房、衛(wèi)生間內(nèi)開關(guān)、插座、給水點(diǎn)位置；? 空調(diào)機(jī)設(shè)置：外機(jī)的放置位置、冷凝管及冷媒管走向；? 外墻節(jié)點(diǎn)：滴水節(jié)點(diǎn)、窗盤節(jié)點(diǎn)、面 磚，涂料收口位置。施工樣板的確認(rèn)應(yīng)組織設(shè)計、營銷、物管等部 門和監(jiān)理、施工 單位參加，且應(yīng)及時完成認(rèn)樣記錄。對精裝工程更應(yīng)該以樣板牽頭，對每個分項工程都應(yīng)認(rèn)樣。? 逐步將交樓標(biāo)準(zhǔn)集成化、模塊化。交樓標(biāo)準(zhǔn)不但是建筑施工的重要依據(jù)，同時也是控制工程造價的重要內(nèi)容，之所以希望交樓標(biāo)準(zhǔn)能夠集成化、模塊化，是因 為每一個新項目都會拋開建施中的建筑做法，重新編寫交樓 標(biāo)準(zhǔn)，不但耗 時，而且未能合理利用以往項目的有46 / 55益經(jīng)驗。對此，有以下幾點(diǎn)想法：? 按樓盤的檔次定位，將同一分項工程的建筑做法分為高中低至少三個檔次以供選用（也可按單方造價分類）；? 盡量能夠直接選用國家或地方的標(biāo)準(zhǔn)圖集做法，如因特殊原因需要修改的也應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)圖集與工程實際經(jīng)驗為參考；? 應(yīng)將已確定交樓標(biāo)準(zhǔn)作為設(shè)計任務(wù)書內(nèi)容，要求設(shè)計按此出圖，從而避免過多的設(shè)計修改及費(fèi)用變更；? 確立新項目交樓標(biāo)準(zhǔn)僅需對有新要求或此前無類似工程經(jīng)驗的做法進(jìn)行討論，從而可以節(jié)約大量人力、 時間；? 在項目完成后，交樓標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)作為一個重點(diǎn)總結(jié)內(nèi)容，進(jìn)行全方面的修改，從而形成一套可以代表**水平的經(jīng)濟(jì)、高質(zhì)的交樓做法。3. 水電安裝工程經(jīng)驗總結(jié)? 圖紙審查的深度圖紙審查中除了審查系統(tǒng)的功能性外還應(yīng)結(jié)合實用性要求。如地下室安裝的下排風(fēng)管道、配電箱柜、消火栓及排水管道等位置布置對日后停車位及行車規(guī)劃的影響；空調(diào)外機(jī)位的設(shè)置合理性問題等。? 盡量使環(huán)境施工與總平管線施工的工序穿插安排更趨合理景觀施工單位應(yīng)在總平雨污水管線施工開始時同步進(jìn)場，雨污水管敷設(shè)前對主要的景觀進(jìn)行定位（如水體，雕塑、硬質(zhì)景觀上的樹 池等），水池、 泵坑等先期施工，這樣雨污水管道敷設(shè)時可