【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載。房商網(wǎng)-全國(guó)最低價(jià)銷售《2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系QQ：1053527879

　　

【正文】 束 一期第二批房源的基本去化 月初 持續(xù)銷售期 一期第三批房源的基本去化 ～ 二期開(kāi) 盤 二期樓盤主體落成 二期第一批房源的推出 在亮相準(zhǔn)備期，仍以企業(yè)品牌推廣結(jié) 合產(chǎn)品（含湖濱一號(hào)、 ）推廣推進(jìn)，在進(jìn)行品牌推廣的過(guò)程中相應(yīng)的填充產(chǎn)品的相關(guān)信息，作為進(jìn)入蓄水期之前的鋪墊。 實(shí)際項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度及銷售量 – 企業(yè)產(chǎn)品推廣過(guò)度階段 亮相準(zhǔn)備期 參加 第二屆住博會(huì)，以兩個(gè)項(xiàng)目的形象亮相 市場(chǎng) 結(jié)合房展會(huì)開(kāi)始亮相，正式打出 名字和基本概念。 產(chǎn)品推廣階段 蓄水期 7 月初宮巷接待點(diǎn)開(kāi)放，正式積累客戶；接受電話咨詢和客戶登記； 開(kāi)始以多渠道推出項(xiàng)目，儲(chǔ)備客戶并進(jìn)行市場(chǎng)摸底分析。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 7月中旬 9月中旬 開(kāi)盤準(zhǔn)備期 7月 30日，會(huì)所正式對(duì)外開(kāi)放； 8月 27日樣板區(qū)正式開(kāi)放，并同期舉行產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)；后期開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 接受客戶預(yù)定，為開(kāi)盤充分積累客源 開(kāi)盤 中秋夜晚會(huì)，開(kāi)盤儀式 一期的第一批房源推出 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 一期樓盤主體落成 產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)加上項(xiàng)目的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷手法造成 的轟動(dòng)效應(yīng)，塑造了項(xiàng)目的品牌。一期第一批房源的基本去化。 持續(xù)銷售期 一期外觀基本結(jié)束 一期第二批房源的基本去化 月初 持續(xù)銷售期 一期第三批房源的基本去化 二期開(kāi)盤 一期尾盤基本消化完畢 對(duì)比一期實(shí)際營(yíng)銷進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度基本無(wú)異，基本按照計(jì)劃實(shí)行，并按照計(jì)劃在 2020年的 4月基本完成了一期的銷售。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二期營(yíng)銷實(shí)際營(yíng)銷進(jìn)度 二期實(shí)際營(yíng)銷進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度基本無(wú)異，基本按照計(jì)劃實(shí)行。 項(xiàng)目發(fā)展中幾個(gè)關(guān)鍵的銷售節(jié)點(diǎn)： 2020年 8月 27日 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 一期入伙 9月2日小高層樣板房完工 企劃準(zhǔn)備期 別墅蓄水期 別墅認(rèn)籌期 別墅推廣期 賣場(chǎng)整改結(jié)束 別墅內(nèi)部解籌 別墅公開(kāi)發(fā)售 正式推售 入伙SP\中介店SP 房展會(huì)加推期 園區(qū)參觀展示活動(dòng)配SP期 價(jià)格裝戶 9月17日小高層開(kāi)盤 企劃準(zhǔn)備期 小高層蓄水期 小高層認(rèn)籌期 小高層解籌期 房展會(huì)促銷期 開(kāi)始正式蓄水 5．1期間別墅基本售罄 6月小高層正式蓄水開(kāi)始 房展會(huì)小高層加推及別墅消化 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 一期入伙 7月底小高層樣板房完工 企劃準(zhǔn)備期 別墅蓄水期 別墅認(rèn)籌期 別墅推廣期 賣場(chǎng)整改結(jié)束 別墅內(nèi)部解籌 別墅公開(kāi)發(fā)售 正式推售 入伙SP\中介店SP 房展會(huì)加推期 園區(qū)參觀展示活動(dòng)配SP期 價(jià)格裝戶 8月底9月初小高層開(kāi)盤 企劃準(zhǔn)備期 小高層蓄水期 小高層認(rèn)籌期 小高層解籌期 房展會(huì)促銷期 開(kāi)始正式蓄水 5月1日推出第二批單位 6月小高層正式蓄水開(kāi)始 房展會(huì)小高層加推及別墅消化 7月22日首推第一批小高曾 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 2020年 9月 17日 開(kāi)盤 2020年 4月 8日 二期別墅推出 2020年 9月 2日 湖景公寓樣板房開(kāi)放 由于 項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，并沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的市場(chǎng)波動(dòng)，整體按照我司既定的推廣和銷售節(jié)奏進(jìn)行。 原定位如下： 整個(gè)小區(qū)㎡ 北區(qū)㎡ 南區(qū)㎡ 用地面積 72345 25835 46510 建筑面積 容積率 TOWNHOUSE 疊加復(fù)式 — 多層住宅 — 會(huì)所 — 架空層面積 — 地下室面積 建筑總棟數(shù) 42 — — 覆蓋率 % % % 綠地率 % % % 一期基本按照原有設(shè)計(jì)進(jìn)行，共有 119套聯(lián)排別墅，戶型分布如下： 房型 總套數(shù) 面積 A 31 256 A1 7 256 B 42 230 B1 7 230 C 20 200 C1 4 200 D 6 230 D1 2 230 合計(jì) 119 二期考慮到一期 townhouse在市場(chǎng)上的稀缺性，加大了該類物業(yè)的整體比例，取消了原有定位中的疊加復(fù)式，在項(xiàng)目的北側(cè)只設(shè)立一排的 9層公寓。 二期戶型配比如下： 房型 總套數(shù) 面積 B1 12 230 B2 19 230 B3 3 230 C 1 12 200 C2 18 200 C3 7 200 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 公寓 53 161 本項(xiàng)目南地塊別墅客戶構(gòu)成中 本地區(qū)域的 私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高級(jí)管理人為主力客層，他們需要通過(guò)自己所居住的社區(qū)來(lái)物化身份，同時(shí)他們比較講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，這一點(diǎn)從本項(xiàng)目南地塊別墅的不同戶型的去化速度可以得到體現(xiàn)。在本項(xiàng)目北地塊別墅客戶構(gòu)成中，這部分人還會(huì)大量存在，因此根據(jù)他們的需求我們可以對(duì)北地塊的別墅產(chǎn)品戶型進(jìn)行調(diào)整，增加了別墅的體量并對(duì)面積進(jìn)行了調(diào)整。 由于二期及時(shí)進(jìn)行了定位調(diào)整，在 2020年的銷售過(guò)程中搶占時(shí)機(jī)，利用 townhouse 在市場(chǎng)上的稀缺性，為項(xiàng)目的快速去化提供了有利的保障。 會(huì)所及商業(yè)定位對(duì)比： 原定位： 面積及位置建議 按政府規(guī)劃要求，公 建配套面積在建筑面積的 1— 3%，以項(xiàng)目建筑面積 58600平方米計(jì)，公建面積上下限在 580— 1760平方米，規(guī)劃獨(dú)立商業(yè)顯然不足條件，因此本項(xiàng)目的商業(yè)及會(huì)所是合二為一，統(tǒng)一規(guī)劃。 鑒于地塊被規(guī)劃道路分為南北兩部分，將會(huì)所設(shè)置在任何一組團(tuán)都勢(shì)必造成另一組團(tuán)的不便，不利于體現(xiàn)出項(xiàng)目自身的高端形象。 建議南地塊沿中央水系北端設(shè)置休閑及商業(yè)性會(huì)所一座，命名為“ 會(huì)”，建議會(huì)所面積 1200平方米。 “ 會(huì)”功能配套建議 內(nèi)部設(shè)施功能以動(dòng)靜分區(qū)： 動(dòng)：室內(nèi)溫水泳池、室外園林泳池、壁球館、健身館、形體室、網(wǎng)球場(chǎng)（人工 草坪）、室內(nèi)景觀恒溫泳池 靜： SPA、紅酒屋、雪茄屋、書室、咖啡吧、多功能廳 會(huì)內(nèi)設(shè)中、西式餐廳各一個(gè)。 會(huì)之 SPA：療養(yǎng)身心，舒暢滿懷 引入全球最知名的美國(guó) Pevonia SPA，提供美容、瘦身、削減壓力、水療等多種服務(wù)。追求精致、高貴、優(yōu)雅生活，完美享受時(shí)尚、健康、休閑的養(yǎng)生館。 本項(xiàng)目會(huì)所負(fù)一樓最終為物業(yè)管理配套用房及一個(gè)恒溫泳池，而地上部分在售樓功能喪失以后準(zhǔn)備以商業(yè)形態(tài)銷售，目前未售出。 面積 銷售額 實(shí)際均價(jià) 計(jì)劃均價(jià) 可研階段 一期 119套 11000 9500 二期 71套 11500 9500 小高層 7500 7500 一期、二期別墅及小高曾銷售均價(jià)略超過(guò)計(jì)劃銷售價(jià)格，成功完成計(jì)劃銷售任務(wù)，并適度提升了 的整體銷售價(jià)格，使 成為這一片區(qū)內(nèi)別墅價(jià)格最高，小高層價(jià)格高出周邊單位 1500－ 2020的項(xiàng)目。 原 定位客戶分析 原有定位客戶群比較： 自住為主（ 70%） 投資為主（ 30%） 層次細(xì)分 園區(qū)目標(biāo)客戶 近郊私營(yíng)企業(yè)主 江浙、上海一帶 企業(yè)家 市區(qū)各精英 階層 —— 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 所占比例 35% 25% 15% 25% —— 人群描述 中方企業(yè)主、高管、政府官員占 25%；外資企業(yè)高管占10% 以 市區(qū)為核心的周邊地區(qū)，包括昆山、常熟、張家港等地區(qū) 在 兩地有生意往來(lái)或是看重園區(qū)良好教育環(huán)境 以市區(qū)企業(yè)主、高級(jí)管理人員、政府官員等為主 本地、周邊地區(qū)以及外省市的具有投資眼光和經(jīng)濟(jì)頭腦的富 有者 特征描述 對(duì)別墅環(huán)境質(zhì)量，設(shè)計(jì)風(fēng)格和物業(yè)管理較為關(guān)注；歐美人士對(duì)娛樂(lè)配套的要求較高，如高爾夫球場(chǎng)等。中方人士 多為有海外生活背景。 文化層次不一定很高，但是非常富 有，多有艱苦創(chuàng)業(yè)的經(jīng)歷，成功后向往舒適的生活。 這群人往往有多處置業(yè)經(jīng)歷的，他們看重園區(qū)的生活環(huán)境，在 有生意或是重要客戶，選擇置業(yè)為方便生意 上往來(lái)。 關(guān)心別墅的面積、戶型、花園的大??；關(guān)注物業(yè)管理；基本生活配套要求高?？粗貓@區(qū)國(guó)際化的教育環(huán)境。 有較為豐富的投資置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，看好園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有閑錢，只要有高投資回報(bào)率的物業(yè)和優(yōu)質(zhì) 的租賃客源，該出手 時(shí)就出手 價(jià)格接受度 不確定，對(duì)價(jià)格要 求不高 對(duì)價(jià)格比較敏感，心理價(jià)位低于市場(chǎng)價(jià)格 對(duì)價(jià)格比較敏感，心理價(jià)位低于市場(chǎng)價(jià)格 對(duì)價(jià)格比較敏感，心理價(jià)位低于市場(chǎng)價(jià)格 價(jià)格敏感，租賃市場(chǎng)敏感 年齡 3045 3055 3550 3555 2545 家庭結(jié)構(gòu) 三口或四口之家（家里 2個(gè)小孩）；有保姆 多為三口之家或者長(zhǎng)輩健在的五口之家；有保姆 多為三口之家； 多為三口之家或者長(zhǎng)輩健在的五口之家；有保姆 —— 戶型需求 四房 四房或五房 四房 四房或五房 三房或四房 戶分析 客戶國(guó)籍情況 可以看出， 的主要客戶還是來(lái)自中國(guó)戶籍人士，達(dá)到 181戶，達(dá)到了 76%；其次是中國(guó)臺(tái)灣，有 48戶，占到了 20%；中國(guó)香港 4戶，外籍人士中有 3戶美籍人士、 3戶韓國(guó)人士、 1戶意大利人士、 1戶丹麥人士和 1戶新加坡人士，非大陸人士合計(jì) 61戶，占了總國(guó)籍 戶數(shù) 中國(guó)內(nèi)陸 181 中國(guó)臺(tái)灣 48 中國(guó)香港 4 意大利 1 韓國(guó) 3 新加坡 1 丹麥 1 美國(guó) 3 合計(jì) 242 成交客戶國(guó)籍分析 76% 20% 2% 0% 1% 0% 0% 1% 中國(guó)內(nèi)陸 中國(guó)臺(tái)灣 中國(guó)香港 意大利 韓國(guó) 新加坡 丹麥 美國(guó) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 戶數(shù)2%50%11%6%2%2%7%14%2%4%外企業(yè)主私企業(yè)主臺(tái)企業(yè)主高級(jí)公務(wù)員國(guó)企高級(jí)管理人員私企高級(jí)管理人員臺(tái)企高級(jí)管理人員外企高難管理人員文藝工作者、律師其它戶數(shù)的 25%。 客戶身份情況 成交客 戶身份分析 從實(shí)際成交和原有定位的客戶群比較來(lái)看，有著不少的差距。實(shí)際成交的客戶來(lái)源，園區(qū)客戶遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于原有定位的標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)外來(lái)的客戶群及私營(yíng)業(yè)主的比例 也相差不少。這和 作為 第一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)和客戶群的挖掘缺乏本地的最直接和清晰的認(rèn)識(shí)有關(guān)。 項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 別墅： /平米 公寓： /平米