【正文】 萬元? 高低壓配電柜及其安裝費(fèi)目標(biāo)成本 160 萬元，動(dòng)態(tài)成本 291 萬元分析： 箱式變壓器 目標(biāo)成本 160 萬元， 動(dòng)態(tài)成本 萬元配電箱原由總包單位領(lǐng)用后改為設(shè)備類材料，增加 費(fèi)用 54 萬元。? 室內(nèi)精裝修工程 目標(biāo)成本為 萬元 動(dòng)態(tài)成本 萬元分析：營(yíng)銷活動(dòng)贈(zèng)送電冰箱計(jì)入精裝修費(fèi)用 12 萬元，增加樣板間一套及電梯間精裝修，精裝修及家具配飾 共計(jì)增加 48 萬元， 增加戶內(nèi)管道井隔墻 4 萬元， 增加家具及零星采購(gòu) 23 萬元，拋除上述因素目 標(biāo)成本符合率 112%。? 采購(gòu)部值得借鑒及推廣的經(jīng)驗(yàn)? 塑鋼窗分包工程招標(biāo)采取引進(jìn)當(dāng)?shù)睾细袷┕挝环椒ǎ?jié)省成本約 萬元。? 地暖分包工程采取引進(jìn)當(dāng)?shù)睾细袷┕挝坏姆椒?，?jié)省成本約 萬元。? 室外環(huán)境綠化工程及綜合管網(wǎng)工程為我公司第一個(gè)實(shí)行《工程量清單》招標(biāo)的項(xiàng)目，有效的控制了成本，為總部其他項(xiàng)目提供可鑒經(jīng)驗(yàn)。? 采購(gòu)部存在的問題及教訓(xùn)? 防盜門成品保護(hù)及售后服務(wù)不力。? 自海信盈城一期交付以來，因入戶防盜門安裝質(zhì)量問題，投訴量居高不下，造成了極不好的影響。盡管我公司采取各種方法全力維修，仍感到十分被動(dòng)。建議：防盜門售后服務(wù)問題較多，建議盡量從當(dāng)?shù)?進(jìn)行采購(gòu)，可以及 時(shí) 解決投訴問題。同時(shí)為有效區(qū)分責(zé)任單位，防盜門安裝完 畢后，由防盜 門廠家與總包 單位進(jìn)行交接（總包合同中注明），由總包單位統(tǒng)一做好成品保 護(hù)工作。 優(yōu)點(diǎn)：（1）在售后服 務(wù)的反應(yīng)時(shí)間上能有較大提高。 （2）避免防盜門安裝完成后至交付 業(yè)主期間，因責(zé)任不清無法確認(rèn)責(zé)任單位。? 隱形紗窗質(zhì)量問題，由于隱形紗窗屬于使用頻率較高的部品，塑鋼型材的紗窗容易損壞，建議隱形紗窗使用鋁 合金型材。以海信盈城一期 為 例，如用鋁合金隱形紗窗費(fèi)用增加約為 10 萬元。折合進(jìn)總 建筑面積內(nèi)約增加成本 元/ 平方。優(yōu)點(diǎn)：對(duì)提升項(xiàng)目的品質(zhì)，拉動(dòng)銷售以及減少入住后 報(bào)修量都有明顯的提升。? 太陽能熱水器統(tǒng)一購(gòu)買安裝的問題。東營(yíng)地區(qū)太陽能應(yīng)用較多，盈城一期太陽能熱水均由業(yè)主自行購(gòu)買并安裝，存在以下 問題：（1）對(duì)小區(qū)外部效果造成影響。 （2）出21 / 57現(xiàn)業(yè)主爭(zhēng)搶熱水器安裝位的現(xiàn)象。 （3）野蠻安裝造成屋面防水被破壞及上人孔 處污染。建議熱水器由我公司統(tǒng)一購(gòu)買安裝， 單價(jià)約為 2022 元左右，盈城一期共計(jì) 1079 戶，費(fèi)用共計(jì) 萬元，總可售面 積 120224 平方，增加成本約 18 元/平方。優(yōu)點(diǎn)：提升項(xiàng)目檔次，保持外觀整齊統(tǒng)一，增加銷售賣點(diǎn)，保護(hù)屋面及上人口不被破壞。? 綜合管網(wǎng)施工與室外環(huán)境施工，綜合管網(wǎng)施工（特別是自來水管線施工、電力管線施工）與室外環(huán)境施工交叉進(jìn)行， 經(jīng)常出現(xiàn)施工過程中扯皮 現(xiàn)象。 糾紛認(rèn)定不清。建議綜合管網(wǎng)近可能選擇同一施工單位。 優(yōu)點(diǎn)：不會(huì)出現(xiàn)因交叉施工出 現(xiàn)的糾紛及扯皮情況。東營(yíng)地區(qū)卸車費(fèi)及當(dāng)?shù)厥┕?協(xié)調(diào)費(fèi)現(xiàn)象? 東營(yíng)地區(qū)“吃地皮” 情況嚴(yán) 重，我公司甲供材料需 繳納材料 總額的約 3%5%的卸車費(fèi)，分包工程需繳納約計(jì)總工程款 3%5%的當(dāng)?shù)厥┕f(xié)調(diào)費(fèi)，盈城一期項(xiàng)目卸車費(fèi)約計(jì) 217 萬元，當(dāng)?shù)厥┕f(xié)調(diào)費(fèi)約計(jì) 258 萬元。? 東營(yíng)地區(qū)材料質(zhì)檢費(fèi)借鑒，東營(yíng)地區(qū)材料檢測(cè)費(fèi)按樓座送樣檢測(cè)，且 PPR、PVC管材管件均要求每樓座送檢兩組?？倷z測(cè)費(fèi)約為青島地區(qū)兩倍左右。? 換熱站問題借鑒，東營(yíng)地區(qū)供熱情況特殊，熱源由東營(yíng)市熱力辦公室、勝利油田按東城、西城分別控制，我盈城項(xiàng)目熱源隸屬西城勝利油田公司。勝利油田對(duì)熱源審批及換熱站均有特殊要求，需我公司提前對(duì)熱源審批、 換熱 站圖紙確認(rèn)、設(shè)備配置確認(rèn)、熱源接入位置等問題進(jìn)行解決，為后續(xù)設(shè)備采購(gòu)、施工單位確定提供時(shí)間。成本分析：盈城一期換熱站設(shè)備及安裝費(fèi) 148 萬元。 較青島地區(qū)成本增加 約 48 萬元。? 車位鎖問題，盈城一期共計(jì)車位鎖 286 個(gè)，采用 0 型車位鎖，由于車位尺寸大， 車鎖尺寸相對(duì)較小，導(dǎo)致兩個(gè)車 位鎖之間可以輕松停車。 車位管理相 對(duì)混亂。建議：采用 K 型車位鎖，K 型車位鎖單價(jià)約為 350 元/ 個(gè)；O 型車位鎖一期合同單價(jià) 140 元/個(gè)。優(yōu)點(diǎn)：有利于車位管理工作，并提升小區(qū)檔次，拉動(dòng)車位銷售。案例匯總：工程質(zhì)量管理中存在的問題： 一）、設(shè)計(jì)方面地下室埋深太深導(dǎo)致一系列 問題，并成 為投訴熱點(diǎn)：1)、東營(yíng)地下水位太高，導(dǎo)致地下水從穿線管中往室內(nèi)進(jìn)水；2)、降低了儲(chǔ)藏室的功能（電動(dòng)車無法入內(nèi)）；3)、地下水位太高，地下室通風(fēng)太差， 導(dǎo)致地下室潮濕。附圖：22 / 57地下室埋深達(dá) 2 米地下室樓梯，坡度太大，無坡道，電動(dòng)車無法上下 。坡屋面屋脊太高，坡度太大，有以下缺陷：1)、影響了外立面效果；2)、增加了施工難度，特別是第二坡度處；3)、增加了成本，沒達(dá)到增加閣樓高度帶來的經(jīng)濟(jì)效益。附圖：23 / 57第二坡度角度達(dá) 66186。，屋脊高度 米。雨水系統(tǒng)（陽臺(tái)）未形成有組織 排水，成 為業(yè)主投訴熱點(diǎn)。附圖：整改前，院景 House 陽臺(tái)雨水直排，排入一層院內(nèi)。24 / 57整改后、效果較差，增加地漏做法應(yīng)更好。接業(yè)主投訴后，整改結(jié)果。建議此種做法屋面落水管設(shè)置不合理，及影響外立面效果，又增加了成本投入。25 / 57基本上是一間屋一處落水管。閣樓木花架非但起不到裝飾 效果（業(yè)主封閉陽臺(tái)），反而成為投訴熱點(diǎn)（木材開裂、變形）。附圖：26 / 57采光井的設(shè)置，在原室內(nèi)外高差滿足地下室采光要求的前提下，設(shè)置采光井，最終又將其取消，造成了工程的返工、浪費(fèi)。窗臺(tái)高度滿足防水要求外立面造型裝飾線條太多，增加了施工難度及成本投入。附圖：27 / 57僅屋面檐溝處，線條多達(dá) 4 層 。在未充分了解太陽能熱水器安裝工 藝的基礎(chǔ)上，在屋面上盲目設(shè)置太陽能熱水器基礎(chǔ)，最終導(dǎo)致返工、浪費(fèi)。附圖：28 / 57太陽能安裝現(xiàn)狀。134樓消防箱安裝位置土建與安裝專業(yè)脫節(jié)，導(dǎo)致后期變更，造成 4 萬余元的返工浪費(fèi)?？照{(diào)預(yù)留擱板、空調(diào)孔、插座位置不統(tǒng)一。1空調(diào)擱板設(shè)置目的不明確，基本上無用（餐 廳處）（6樓）。29 / 571同樣的建筑形式，做法不同一（院景 house 樓梯雨棚處）。30 / 57玻璃磚墻上有墻體。31 / 57玻璃磚墻上方無墻體。1后期確定公共部位地面做法滯后，導(dǎo)致室內(nèi)外高差發(fā)生變化，影響單元入口處整體效果（177。 發(fā)生變化）。附圖：32 / 571功能劃分不明確，導(dǎo)致后期返工及投訴，如：院景 house 地下室設(shè)備間。1環(huán)境設(shè)計(jì)在材料選用及做法上不 細(xì)，成本意 識(shí)較差，導(dǎo)致成本投入過大，如景觀示范區(qū)樹池壓頂。33 / 57變更前，壓頂為整塊石材。34 / 57變更后，拼裝石材1環(huán)境設(shè)計(jì)只注重其整體效果，而未考慮其技術(shù)可行性，導(dǎo)致后期效果被破壞、返工，如：景觀示范區(qū)水池內(nèi)花崗巖燈箱做法，大 門口路面鋪裝材料。附圖：35 / 57修復(fù)后，因不銹鋼與花崗巖變 形系數(shù)不一致，花 崗巖脫落。大門口鋪裝變更后，變更前未 300*300 耐火磚，被 壓碎。1環(huán)境設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)不合理，不利于成品保護(hù)。如：小區(qū)道路設(shè)計(jì)、綠地內(nèi)缺汀步。36 / 57變更后，此類問題較多。1設(shè)計(jì)階段，投入產(chǎn)出比考慮不到位，既增加了施工難度，又降低了效益，如換熱站設(shè)在商鋪地下室。37 / 571自來水主管道控制閥門較 少， 為管道維修帶來不便（后期 雖出變更增加，但因施工協(xié)調(diào)難度太大，至今未加）。道路雨水排放設(shè)計(jì)不合理，存在雨水排放不及時(shí)現(xiàn)象。2綠化工程設(shè)計(jì)與建筑物矛盾，如：1026樓南側(cè)喬木設(shè)計(jì)。38 / 57變更后，變更前全為喬木。2自行車棚的設(shè)置太過集中，導(dǎo)致后期的變更、返工。39 / 57變更后，增加簡(jiǎn)易自行車棚。2設(shè)計(jì)階段細(xì)部處理不細(xì)，導(dǎo)致后期變更、返工，如： 圍墻壓頂。40 / 57變更前，花崗巖壓頂41 / 57變更后，砼壓頂建議：以上問題，都應(yīng)該作為今后工程 設(shè)計(jì)及施工的案例進(jìn) 行分析，特 別是方案設(shè)計(jì)階段及圖紙會(huì)審階段。2樓梯設(shè)計(jì)不符合規(guī)范要求42 / 57樓梯寬度違反強(qiáng)制性條文。43 / 57變更后2效果定位不明確，重復(fù)變更陽臺(tái)欄板返工44 / 57會(huì)所雨篷整改前會(huì)所雨篷整改后45 / 57二）、施工質(zhì)量屋面瓦污染嚴(yán)重。施工期間，因清理不及時(shí)， 導(dǎo)致屋面瓦上的砂漿清理難度加大，污染嚴(yán)重。地面起砂，因地面采用“ 細(xì) 拉毛”做法，導(dǎo)致表層壓實(shí)不密實(shí)，在后期工程中，建議地面采用“壓光”做法。在施工過程，技術(shù)參數(shù)掌握不及時(shí)，造成技術(shù)參數(shù)變化未能及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，導(dǎo)致出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，如：20樓室外臺(tái) 階與一層院內(nèi)高差、小高層殘坡等。地下室穿線管未及時(shí)封堵，導(dǎo)致雨水進(jìn)入往地下室，引起業(yè)主投訴，此一現(xiàn)象在后續(xù)的施工中應(yīng)引以為戒，并建議提前封堵穿 線管作為類似工程的一 項(xiàng)措施。隱形紗窗因?yàn)橐讐亩蔀榻桓逗蟮臉O大投 訴熱點(diǎn)，建 議 在后續(xù)工程中此類易壞的產(chǎn)品盡量受用或不用，采取其他的替代產(chǎn)品。在配套工程施工過程中，因?yàn)閷?duì)各專業(yè)間協(xié)調(diào)不到位，造成個(gè)專業(yè)間相互破壞比較嚴(yán)重，如：綠化單位對(duì)自來水、電力、天然氣管道的破壞，自來水、電力對(duì)道路、 污水管道的破壞等，影響了交付后的使用質(zhì)量，因此，在配套工程施工過程中，協(xié)調(diào)好各專業(yè)的施工順序，并采取相應(yīng)的施工工藝加強(qiáng)成品保護(hù)尤為重要。景觀示范區(qū)為前集成區(qū)域，在其施工期間施工的水電等工程，因?yàn)槲床扇∮行У谋Ｗo(hù)方式，使得后期水電與正式管線連 接時(shí)，造成相當(dāng)大的困 難。細(xì)部處理（設(shè)計(jì)未注明部位）1）、路沿石收邊，采用倒斜角的方式。2）、古力井周邊，采用植草皮的方式。46 / 573）單元門口，采用調(diào)整地面坡度的方式。室內(nèi)自來水管道與室外自來水管道連接劃分不清楚（發(fā) 包合同中界定不清楚）， 導(dǎo)致無人施工，最終高價(jià)發(fā)包給室外自來水施工 單位施工，影響工程及時(shí)供水。建議：以上問題，在后續(xù)施工過 程中， 應(yīng)從圖紙會(huì)審階段進(jìn) 行排查、預(yù)控，同時(shí)，也應(yīng)是施工47 / 57管理階段的管理重點(diǎn)問題。特 別是技術(shù)管理一定要到位，并應(yīng)重視專業(yè)間的協(xié)調(diào)工作。業(yè)主投訴情況分析：:一）、施工質(zhì)量類墻體裂縫。原因分析：蒸壓粉煤灰磚干縮造成；解決方法：外墻沿窗臺(tái)部位增 設(shè)一道圈梁，并按照構(gòu)造要求增設(shè)通長(zhǎng)防裂鋼筋網(wǎng)片；超過 5 米的墻體應(yīng)設(shè)構(gòu)造柱斷開，并 設(shè)通長(zhǎng)防裂鋼筋網(wǎng)片。投訴情況：業(yè)主反映較為強(qiáng)烈，有索 賠意向，且 對(duì)工程結(jié)構(gòu)安全 產(chǎn)生懷疑。解決方案：委托有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，消除 業(yè)主疑慮 ；解釋裂縫原因非施工質(zhì)量問題，拒絕賠償，僅對(duì)裂縫進(jìn)行維修。2① 水、暖漏水，給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失，業(yè)主提出索賠。原因分析：1）未按照要求對(duì)管線進(jìn)行打壓試驗(yàn)，導(dǎo)致使用過 程中連接薄弱部位開裂漏水； 2）專業(yè)交叉施工過程中，成品保 護(hù)不利， 導(dǎo)致管道被破壞，在后期打壓過程中未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)； 3）新材料應(yīng)用不當(dāng)，或新材料達(dá)不到 說明書要求性能，導(dǎo)致后續(xù)使用過程中，管件連接處漏水，這一現(xiàn)象多 發(fā)生在熱水管道上。解決方法：1）嚴(yán)格按照規(guī)范要求對(duì)管道進(jìn)行壓力試驗(yàn)，并 嚴(yán) 格落實(shí)打壓驗(yàn)收制度，要求 驗(yàn)收人員按照不同批次、不同部位 進(jìn)行驗(yàn)收簽字，以防止打 壓遺 漏情況，并可形成追溯；2）有工序穿插的部位，于最后一道工序完成后，進(jìn)行最后一次成品保護(hù)檢驗(yàn)打壓，并按照不同部位進(jìn)行驗(yàn)收 簽字，防止 遺漏并形成追溯； 3）對(duì)新材料的使用應(yīng)慎重，特 別是熱水管道連 接， 絲接部位墊片應(yīng)嚴(yán)格杜絕橡膠制品，包括膠結(jié)材料， 應(yīng)提倡使用石棉墊子或油麻。屋面漏水，影響交付率，易給業(yè)主造成損失導(dǎo)致索賠。原因分析：1）泛水處防水材料連接開裂、粘 結(jié)不密實(shí)； 2）防水層驗(yàn)收不嚴(yán)謹(jǐn)、不到位，導(dǎo)致泛水處防水高度不足； 3）防水層被破壞 4）屋面坡度太大，施工 難度大；解決方法：1）加強(qiáng)泛水處防水質(zhì)量控制 2）加強(qiáng)成品保護(hù)； 3）屋面坡度設(shè)計(jì)不應(yīng)過大，降低施工 難度。門斗泄水孔易堵，雨水倒灌。 、原因分析：1）門斗圍墻過高（高于 25cm） 2）泄水孔易堵且不易發(fā)現(xiàn)；解決方法：門斗圍墻高度不應(yīng)高于 25cm.地下室埋設(shè)太深，雨水倒灌原因分析：1）降雨期間，穿線管低于地下水，雨水倒灌； 2）因穿線管內(nèi)有電纜等，不易封堵；解決方法：1）取消深地下室做法，地下室地面高于豐水期地下水位； 2）穿線管連續(xù)進(jìn)入室內(nèi)，出 線口高于室外平 10cm。二）部品質(zhì)量類樓梯間燈、紗窗等低值易耗品損壞頻率高，業(yè)主投訴量大。防盜門開關(guān)不靈活；門禁損壞率高48 / 57塑鋼窗五金件維修率高防腐木花架開裂三）設(shè)計(jì)質(zhì)量類地下室埋深大，坡度陡；院景 house 露臺(tái)無組織排水地暖室內(nèi)無閥門。上述業(yè)主投訴熱點(diǎn)且易發(fā)生重大損失及索賠的問題，在后續(xù)工程建設(shè)中， 應(yīng)加強(qiáng)控制。設(shè)計(jì)類案例規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：?jiǎn)误w設(shè)計(jì)方面的不足在工程施工階段明顯顯現(xiàn)出來， 針對(duì) 前期設(shè)計(jì)不足，特 別是施工圖階段因時(shí)間壓縮較多，部分 設(shè)計(jì)沒有深入討論其可實(shí)施性，有些設(shè)計(jì)甚至出現(xiàn)建筑與結(jié)構(gòu)不符，平面與立面不符的低級(jí)錯(cuò)誤。 還有由于前期市場(chǎng)拓展存在的漏 項(xiàng)（閣樓面積超規(guī)劃簡(jiǎn)單的封堵