【正文】 22 年 4 月 25 日概念設(shè)計(jì) 68 天 2022 年 5 月 24 日－2022 年 7 月 30 日方案設(shè)計(jì) 152 天 2022 年 9 月 10 日－2022 年 2 月 8 日方案報(bào)建文本制作 14 天方案評審會召開 63 天取得方案評審意見 61 天擴(kuò)初設(shè)計(jì) 156 天 2022 年 12 月 11 日－2022 年 5 月 15 日擴(kuò)初報(bào)審文本制作 80 天根據(jù)方案意見調(diào)整擴(kuò)初 7 天擴(kuò)初評審會召開 53 天取得擴(kuò)初報(bào)審意見 23 天施工圖設(shè)計(jì) 421 天 2022 年 3 月 1 日－2022 年 4 月 25 日地下部分施工圖 98 天 2022 年 3 月 1 日－2022 年 6 月 6 日試樁圖完成 7 天樁基招標(biāo)圖完成 7 天樁基調(diào)整施工圖完成 3 天樁基施工圖審圖完成 1 天結(jié)構(gòu)招標(biāo)圖設(shè)計(jì) 30 天留洞圖完成 5 天人防施工圖設(shè)計(jì) 30 天結(jié)構(gòu)招標(biāo)圖審圖 15 天地上部分施工圖 323 天 2022 年 6 月 7 日－2022 年 4 月 25 日建筑招標(biāo)圖設(shè)計(jì) 116 天結(jié)構(gòu)招標(biāo)圖設(shè)計(jì) 116 天機(jī)電招標(biāo)圖設(shè)計(jì) 116 天地上部分施工圖審圖 25 天全部施工圖完成 60 天公共部位裝飾施工圖設(shè)計(jì) 120 天其他部位裝飾施工圖設(shè)計(jì) 30 天景觀施工圖設(shè)計(jì) 40 天幕墻施工圖設(shè)計(jì) 60 天燈光照明施工圖設(shè)計(jì) 30 天幕墻設(shè)計(jì)（ALT 共 323 天） 2022 年 3 月 15 日－2022 年 1 月 31 日初步設(shè)計(jì) 120 天深化圖完成 139 天招標(biāo)圖設(shè)計(jì) 64 天燈光設(shè)計(jì)（BPI 共 167 天） 2022 年 9 月 15 日－2022 年 2 月 28 日26 / 59確定燈光設(shè)計(jì)單位 77 天配合進(jìn)行燈光方案設(shè)計(jì) 60 天燈光施工圖設(shè)計(jì) 30 天 、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的建議(　) 建筑設(shè)計(jì)溝通方式主要以 、電話 、視頻會議為主，設(shè)計(jì)師現(xiàn)場視察及交流為輔，保持24 小時(shí)溝通，但在具體問題的解決上效率依然很低。中建國際在具體實(shí)施上與專業(yè)顧問（茂盛、 邁進(jìn)）有抵觸情況。建議在初期確定好職責(zé)范圍。明確各階段兩家公司的責(zé)任及權(quán)限，并在 過程中充分體現(xiàn) 。時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制， （應(yīng)考慮到不同境外 設(shè)計(jì)公司的工作流程、本地是否有對本項(xiàng)目負(fù)責(zé)的資深設(shè)計(jì)師等）因?qū)懽謽琼?xiàng)目周期長，設(shè)計(jì)單 位的人員變動(dòng)比較大， 應(yīng)有措施控制。幕墻、日照、環(huán)保、抗震、地鐵等專項(xiàng)研究應(yīng)提前進(jìn)行。模型、效果圖、動(dòng)畫等設(shè)計(jì)表現(xiàn)工作未明確。要求境外設(shè)計(jì)單位承擔(dān)對施工圖設(shè)計(jì)單位圖紙審核的工作。(　) 裝修設(shè)計(jì)境外設(shè)計(jì)單位提供的材料及樣板為境外材料，加工工 藝也 為境外工藝， 導(dǎo)致招標(biāo)送樣的材料確定以及現(xiàn)場施工效果很難達(dá)到設(shè)計(jì)要求。建議裝修設(shè)計(jì)盡可能找境內(nèi)設(shè)計(jì)師。境外設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)師在國外， 對于裝修這種進(jìn)度較快的施工 問題很難及時(shí)反饋，影響項(xiàng)目進(jìn)度。境外設(shè)計(jì)公司對于原設(shè)計(jì)，是在 樣板施工過程中不斷完善及 調(diào)整， 對于進(jìn)度及成本控制不利。(　) 幕墻設(shè)計(jì)中建大廈幕墻顧問直接對業(yè)主負(fù)責(zé)，產(chǎn)生了與 KPF 工作時(shí)間不同步， 額外增加協(xié)調(diào)工作量，影響工程進(jìn)度。建議在境外設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)工作正增加 對幕墻專業(yè)的約束和審核。ALT 的審圖工作在菲律賓進(jìn)行，因?yàn)闀r(shí)間及空間的差異，影響了工作效率。建議幕墻顧問最好在本地有技術(shù)負(fù)責(zé)人。(　) 機(jī)電設(shè)計(jì)在前期方案確定階段利用好專業(yè)顧問的專業(yè)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，同是協(xié)調(diào)好中建國際與二者的關(guān)系對項(xiàng)目順利進(jìn)展有重要作用。(　) 燈光設(shè)計(jì)境外設(shè)計(jì)公司的方案均為進(jìn)口燈具，招 標(biāo)需要提供替代產(chǎn) 品，造成 時(shí)間的延誤以及成本控制的難度。建議選擇 境內(nèi)施工圖設(shè)計(jì)單位。燈具光源的特殊性，會增加后期維護(hù)成本的增加。建 議在追求效果的同 時(shí)嚴(yán)格控制成本。 【項(xiàng)目營銷工作評估】、 項(xiàng)目投資時(shí)市場判斷與定位(　) 項(xiàng)目可研及定位階段市場情況根據(jù)項(xiàng)目投資可研階段調(diào)查結(jié)論，從 1999 年起至 2022 年上海市甲 級辦公樓市場保持良好的發(fā)展態(tài)勢，每年的吸 納量均大于市場供應(yīng)量，存量甲級辦公樓逐步消化完畢，市場空置率大幅下降，租售價(jià)格有 較大漲幅。2022 年和 2022 年市場供需缺口較大，市場供不應(yīng)求，這種狀況要到 2022 年后方能逐步得到緩解，但在 2022 年和 2022 年可能將是市場供應(yīng)的高峰，屆時(shí)競 爭將較為激烈。 預(yù)計(jì)上海甲 級寫字樓市場在今后幾年27 / 59將會保持穩(wěn)定走勢，每年新增供 應(yīng)量均保持在 500,000 平方米左右。中建大廈所在的浦東陸家嘴地區(qū)分為小陸家嘴核心區(qū)和竹園商貿(mào)區(qū)兩個(gè)板塊，小陸家嘴屬于陸家嘴地區(qū)的核心區(qū)，區(qū)域內(nèi) 標(biāo)志性建筑眾多，如金茂大廈、中 銀大廈和交銀大廈等，金融行業(yè)（銀行、保險(xiǎn)和證券為主）客戶占到該區(qū)域的 50%以上，同時(shí)該區(qū)域辦公樓的租金水平處于上海的最高端，平均租金 約為 美元/m2*天；竹園商貿(mào)區(qū)則主要以省部樓宇為主，除辦公樓外尚有 較多高級酒店和賓館 ，區(qū)域內(nèi)高品 質(zhì)辦公樓較少，在區(qū)域形象和享受政策方面與小陸家嘴相比處于劣勢 ，辦公樓租金與小陸家嘴有較大差距，平均租金約為 美元/m2*天。租戶中金融企業(yè)所占比例明顯降低（約 30%），并且以基金、投資公司、證券等非銀行、保險(xiǎn)公司為主，同時(shí)貿(mào)易和通訊 IT 業(yè)也占有較大比重，相對而言所吸引的境外企 業(yè)也略少。隨著竹園商 貿(mào) 區(qū)寫字樓項(xiàng)目的陸續(xù)建成，其商務(wù)氛圍必將得到進(jìn)一步的提升。但同 時(shí)區(qū)域內(nèi)較為集中的供 應(yīng)量也將使寫字樓項(xiàng)目面臨一定的招商壓力。作為規(guī) 劃中的商貿(mào)區(qū)，竹園 現(xiàn)在的商 務(wù)氛圍正在形成，陸家嘴商務(wù)中心區(qū)的擴(kuò)張推動(dòng)了竹園商貿(mào)區(qū)的發(fā)展，而跨國制造型企業(yè)由于在金橋、 張江高科以及外高橋的開發(fā)區(qū)設(shè)廠，他 們大都選擇在竹園租賃自己的寫字樓，也為竹園商貿(mào)區(qū)提供了租戶來源。浦東主要辦公樓項(xiàng)目租金情況表（匯率為 左右）28 / 591,213,380300,000662,435520,604 500,892708,0001,074,200 995,900 1,222,700 1,258,1007,116,4315,903,0515,603,0514,954,7164,450,60402,000,0004,000,0006,000,0008,000,0002022 2022 2022 2022 2022－2022新 增 供 應(yīng) 量 每 年 預(yù) 計(jì) 吸 納 量 總 供 應(yīng) 量樓盤項(xiàng)目 層數(shù) 發(fā)展商 租金報(bào)價(jià)（平方米/天）出租率物業(yè)管理費(fèi)（平方米/月）車位（個(gè)/月） 所屬區(qū)域金茂大廈 88中國金茂（集團(tuán)）股份有限公司 USD 95% USD USD 180小陸家嘴匯豐大廈 46 森茂國際房地 產(chǎn)有限公司 USD 90% USD USD 130 小陸家嘴招商局大廈 40 上海招商局 USD 98% USD USD 150小陸家嘴京銀大廈 39上海京銀大廈建設(shè)發(fā)展有限公司USD 98% USD USD 160小陸家嘴浦項(xiàng)商務(wù)廣場 34上海浦項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司USD 92% USD USD 150竹園商貿(mào)區(qū)期貨大廈 37 長江經(jīng)濟(jì)聯(lián)合發(fā)展集團(tuán)公司 USD 100% USD USD 60 竹園商貿(mào)區(qū)湯臣國際金融中心 25湯臣嘉地房地產(chǎn)有限公司 USD 98% USD USD 100竹園商貿(mào)區(qū)華都大廈 30 上海市農(nóng)工商 集團(tuán)總公司 USD 98% USD USD 75 竹園商貿(mào)區(qū)上海甲級寫字樓預(yù)計(jì)未來供應(yīng)預(yù)計(jì)各年供應(yīng)量2022 年： 所在區(qū)域 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)量 物業(yè)等級 供應(yīng)時(shí)間上海銀行大廈 85,000 平方米 A 第一季度花旗銀行大廈 89,000 平方米 A+ 第一季度中融世紀(jì)廣場 60,000 平方米 A 第二季度陸家嘴匯亞大廈 60,000 平方米 A+ 第三季度嘉華中心 66,000 平方米 A+ 第一季度徐匯區(qū)港匯廣場 94,940 平方米 A+ 第一季度29 / 59黃浦區(qū) 都市總部大廈 40,952 平方米 A 第四季度靜安區(qū) 中央大廈 65,000 平方米 A+ 第四季度2022 年：所在區(qū)域 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)量 物業(yè)等級 供應(yīng)時(shí)間印尼黃金置地 78,066 平方米 A+ 第二季度合生國際大廈 50,000 平方米 A 待定高寶金融中心 79,016 平方米 A 待定城建國際中心 60,000 平方米 A 待定陸家嘴國際證券大廈 44,100 平方米 A 待定徐匯區(qū) 中青旅大廈 42,618 平方米 A 第一季度越洋大廈 79,470 平方米 A+ 第一季度會德豐大廈 84,075 平方米 A+ 第四季度靜安區(qū)恒隆廣場二期 80,000 平方米 A+ 待定未來其他供應(yīng)量：所在區(qū)域 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)量 物業(yè)等級 供應(yīng)時(shí)間中融碧玉藍(lán)天 100,000 平方米 A+ 2022 年Treasure BayOriental Dev.Building80,000 平方米 A 待定環(huán)球金融中心 226,380 平方米 A+ 2022 年伊藤忠大廈 38,700 平方米 A 待定陸家嘴平安保險(xiǎn)大廈 90,000 平方米 A 待定徐匯區(qū) 萬都襄陽路項(xiàng)目 75,000 平方米 A 待定大中立項(xiàng)目 71,000 平方米 A 待定靜安區(qū) 嘉里中心二期 67,000 平方米 A 待定盧灣區(qū) 企業(yè)天地三期 59,000 平方米 A 待定 部分代表性項(xiàng)目概覽合生國際大廈 會德豐大廈 越洋大廈 合生國際大廈將于2022 年供應(yīng)市場。該項(xiàng)目共計(jì) 37 層，總體量約40,000 平方米，具體得房率待定。會德豐大廈將于2022 年供應(yīng)市場。該項(xiàng)目共計(jì) 58 層，總體量約114,075 平方米，得房率約為 70％越洋大廈將于 2022年供應(yīng)市場。該項(xiàng)目共計(jì) 48 層，總體量約88,000 平方米，具體得房率待定。30 / 59 印尼黃金置地 高寶金融中心 城建國際上述代表性項(xiàng)目原預(yù)計(jì)在 2022 年前將大部分完工， 進(jìn)入項(xiàng) 目推廣租賃階段，成 為未來 2022 年甲級寫字樓市場供應(yīng)的主要項(xiàng)目，但由于寫字樓項(xiàng)目在項(xiàng)目投資、 設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工等方面都存在較大的不確定性造成 實(shí)際進(jìn)度滯后的原因，實(shí)際除城建國際項(xiàng)目準(zhǔn)時(shí)竣工外，其余項(xiàng)目均延后至 2022 年竣工，其中合生國際大廈（建設(shè)期轉(zhuǎn)讓予韓國基金更名為“ 未來資產(chǎn)大廈”）、高寶金融中心、印尼黃金置地大廈由于地處浦東小陸家嘴地區(qū)，中低區(qū)租賃價(jià)格與中建大廈整體價(jià)格段接近成為主要競爭項(xiàng)目。(　) 項(xiàng)目建筑定位經(jīng)對上海、浦東、竹園商貿(mào)區(qū)三個(gè)層面甲級寫字樓市場的仔 細(xì)調(diào)研，根據(jù)對典型項(xiàng)目及典型企業(yè)的分析，確立金融企 業(yè)、中型企 業(yè)、三資企業(yè)將會是未來本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群，在產(chǎn)品的定位上應(yīng) 關(guān)注這部分客戶群對辦公樓的相關(guān)需求。中建大廈位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi) 現(xiàn)已形成了高檔商 務(wù)辦公環(huán)境，周 邊交通極為便捷，適合發(fā)展高檔辦公樓項(xiàng) 目。中建大廈定位 為甲級寫字樓，具有人性化的、生態(tài)的、智能化的、高效的、綜合性特點(diǎn)的辦公樓項(xiàng)目。項(xiàng)目定位需具有一定的前瞻性，在滿足當(dāng)前辦公樓功能和形象要求的基礎(chǔ)上，適當(dāng)考 慮未來市場 的需求。中建大廈在 樹立外在良好形象的同時(shí)，需滿足較 好的投資回報(bào)，努力 尋求樓宇品 質(zhì)、功能與收益的最佳平衡點(diǎn)。以此為出發(fā)點(diǎn)，對樓宇的各項(xiàng)硬件標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了定位。1. 層高和凈高印尼黃金置地項(xiàng)目將于 2022 年供應(yīng)市場。該項(xiàng)目共計(jì) 40 層，總體量約 98,978 平方米，得房率約為 70％。高寶金融中心將于2022 年供應(yīng)市場。該項(xiàng)目共計(jì) 43 層，總體量約79,106 平方米，得房率約為 72％。城建國際項(xiàng)目將于2022 年供 應(yīng)市場。該項(xiàng)目共計(jì) 25 層，總體量約60,000 平方米，得房率約為 75％。31 / 59參考項(xiàng)目 層數(shù) 總高度（米） 層高（m） 室內(nèi)凈高（m）浦項(xiàng)商務(wù)廣場 34 140 匯豐銀行 46 206 震旦廣場 38 158 浦發(fā)銀行 34 153 05 年前后市場上高檔甲級辦公樓室內(nèi)凈高（裝修后）為 － 米，層高 －米，層高相差較大與樓宇所采用的 結(jié)構(gòu)形式、通 風(fēng)等管道的高度有關(guān)。按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，中建大廈 140 米高度可建 33－35 層。建 議 中建大廈室內(nèi)凈高為－ 米。2. 標(biāo)準(zhǔn)層和得房率參考項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn)層面積（m 2） 標(biāo)準(zhǔn)層形式 得房率 最小分隔面積（m 2）浦項(xiàng)商務(wù)廣場 1,655 62% 120匯豐銀行 1,900 75% 75震旦廣場 2,226 70% 500浦發(fā)銀行 1,700 65% 80華都大廈 1,320 67% 9805 年前后市場上辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層以正方形或長方形為主， 標(biāo) 準(zhǔn)層面積大都為1,700－2,200 平方米，得房率一般在 65%－75%的范圍內(nèi)。辦公樓得房率與標(biāo)準(zhǔn)層形狀以及標(biāo)準(zhǔn)層面積有較大關(guān)系。最小分隔面 積 80－120 平方米。本項(xiàng)目可建 33－35 層，地上建筑面 積