【正文】 如用鋁合金隱形紗窗費(fèi)用增加約為 10萬元。折合進(jìn)總建筑面積內(nèi)約增加成本 。優(yōu)點(diǎn)：對(duì)提升項(xiàng)目的品質(zhì)，拉動(dòng)銷售以及減少入住后報(bào)修量都有明顯的提升。? 太陽能熱水器統(tǒng)一購買安裝的問題。東營地區(qū)太陽能應(yīng)用較多，盈城一期太陽能熱水均由業(yè)主自行購買并安裝，存在以下問題：（1）對(duì)小區(qū)外部效果造成影響。（2）出現(xiàn)業(yè)主爭搶熱水器安裝位的現(xiàn)象。 （3）野蠻安裝造成屋面防水被破壞及上人孔處污染。建議熱水器由我公司統(tǒng)一購買安裝，單價(jià)約為 2022元左右，盈城一期共計(jì) 1079戶，費(fèi)用共計(jì) ，總可售面積 120224平方，增加成本約 18元/平方。優(yōu)點(diǎn)：提升項(xiàng)目檔次，保持外觀整齊統(tǒng)一，增加銷售賣點(diǎn)，保護(hù)屋面及上人口不被破壞。? 綜合管網(wǎng)施工與室外環(huán)境施工，綜合管網(wǎng)施工（特別是自來水管線施工、電力管線施工）與室外環(huán)境施工交叉進(jìn)行，經(jīng)常出現(xiàn)施工過程中扯皮現(xiàn)象。糾紛認(rèn)定不清。建議綜合管網(wǎng)近可能選擇同一施工單位。優(yōu)點(diǎn)：不會(huì)出現(xiàn)因交叉施工出現(xiàn)的糾紛及扯皮情況。東營地區(qū)卸車費(fèi)及當(dāng)?shù)厥┕f(xié)調(diào)費(fèi)現(xiàn)象? 東營地區(qū)“吃地皮”情況嚴(yán)重，我公司甲供材料需繳納材料總額的約 3%5%的卸車費(fèi)，分包工程需繳納約計(jì)總工程款 3%5%的當(dāng)?shù)厥┕f(xié)調(diào)費(fèi)，盈城一期項(xiàng)目卸車費(fèi)約計(jì) 217萬元，當(dāng)?shù)厥┕f(xié)調(diào)費(fèi)約計(jì) 258萬元。? 東營地區(qū)材料質(zhì)檢費(fèi)借鑒，東營地區(qū)材料檢測費(fèi)按樓座送樣檢測，且 PPR、PVC管材管件均要求每樓座送檢兩組?？倷z測費(fèi)約為青島地區(qū)兩倍左右。? 換熱站問題借鑒，東營地區(qū)供熱情況特殊，熱源由東營市熱力辦公室、勝利油21 / 55田按東城、西城分別控制，我盈城項(xiàng)目熱源隸屬西城勝利油田公司。勝利油田對(duì)熱源審批及換熱站均有特殊要求，需我公司提前對(duì)熱源審批、換熱站圖紙確認(rèn)、設(shè)備配置確認(rèn)、熱源接入位置等問題進(jìn)行解決，為后續(xù)設(shè)備采購、施工單位確定提供時(shí)間。成本分析：盈城一期換熱站設(shè)備及安裝費(fèi) 148萬元。較青島地區(qū)成本增加約48萬元。? 車位鎖問題，盈城一期共計(jì)車位鎖 286個(gè)，采用 0型車位鎖，由于車位尺寸大，車鎖尺寸相對(duì)較小，導(dǎo)致兩個(gè)車位鎖之間可以輕松停車。車位管理相對(duì)混亂。建議：采用 K型車位鎖，K 型車位鎖單價(jià)約為 350元/個(gè)；O 型車位鎖一期合同單價(jià) 140元/個(gè)。優(yōu)點(diǎn)：有利于車位管理工作，并提升小區(qū)檔次，拉動(dòng)車位銷售。案例匯總：工程質(zhì)量管理中存在的問題： 一） 、設(shè)計(jì)方面地下室埋深太深導(dǎo)致一系列問題，并成為投訴熱點(diǎn)：1)、東營地下水位太高，導(dǎo)致地下水從穿線管中往室內(nèi)進(jìn)水；2)、降低了儲(chǔ)藏室的功能（電動(dòng)車無法入內(nèi)） ；3)、地下水位太高，地下室通風(fēng)太差，導(dǎo)致地下室潮濕。附圖：地下室埋深達(dá) 2 米22 / 55地下室樓梯，坡度太大，無坡道，電動(dòng)車無法上下 。坡屋面屋脊太高，坡度太大，有以下缺陷：1)、影響了外立面效果；2)、增加了施工難度，特別是第二坡度處；3)、增加了成本，沒達(dá)到增加閣樓高度帶來的經(jīng)濟(jì)效益。附圖：采光井的設(shè)置，在原室內(nèi)外高差滿足地下室采光要求的前提下，設(shè)置采光井，最終又將其取消，造成了工程的返工、浪費(fèi)。窗臺(tái)高度滿足防水要求外立面造型裝飾線條太多，增加了施工難度及成本投入。附圖：僅屋面檐溝處，線條多達(dá) 4 層。在未充分了解太陽能熱水器安裝工藝的基礎(chǔ)上，在屋面上盲目設(shè)置太陽能熱水器基礎(chǔ)，最終導(dǎo)致返工、浪費(fèi)。附圖：23 / 55太陽能安裝現(xiàn)狀。134樓消防箱安裝位置土建與安裝專業(yè)脫節(jié)，導(dǎo)致后期變更，造成 4 萬余元的返工浪費(fèi)?？照{(diào)預(yù)留擱板、空調(diào)孔、插座位置不統(tǒng)一。1空調(diào)擱板設(shè)置目的不明確，基本上無用（餐廳處） （6樓） 。24 / 551同樣的建筑形式，做法不同一（院景 house 樓梯雨棚處） 。25 / 55玻璃磚墻上有墻體。26 / 55玻璃磚墻上方無墻體。1后期確定公共部位地面做法滯后，導(dǎo)致室內(nèi)外高差發(fā)生變化，影響單元入口處整體效果（177。 發(fā)生變化） 。附圖：27 / 551功能劃分不明確，導(dǎo)致后期返工及投訴，如：院景 house 地下室設(shè)備間。1環(huán)境設(shè)計(jì)在材料選用及做法上不細(xì)，成本意識(shí)較差，導(dǎo)致成本投入過大，如景觀示范區(qū)樹池壓頂。28 / 55變更前，壓頂為整塊石材。29 / 55變更后，拼裝石材1環(huán)境設(shè)計(jì)只注重其整體效果，而未考慮其技術(shù)可行性，導(dǎo)致后期效果被破壞、返工，如：景觀示范區(qū)水池內(nèi)花崗巖燈箱做法，大門口路面鋪裝材料。附圖：30 / 55修復(fù)后，因不銹鋼與花崗巖變形系數(shù)不一致，花崗巖脫落。大門口鋪裝變更后，變更前未 300*300 耐火磚，被壓碎。1環(huán)境設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)不合理，不利于成品保護(hù)。如：小區(qū)道路設(shè)計(jì)、綠地內(nèi)缺汀步。31 / 55變更后，此類問題較多。1設(shè)計(jì)階段，投入產(chǎn)出比考慮不到位，既增加了施工難度，又降低了效益，如換熱站設(shè)在商鋪地下室。32 / 551自來水主管道控制閥門較少，為管道維修帶來不便（后期雖出變更增加，但因施工協(xié)調(diào)難度太大，至今未加） 。道路雨水排放設(shè)計(jì)不合理，存在雨水排放不及時(shí)現(xiàn)象。2綠化工程設(shè)計(jì)與建筑物矛盾，如：1026樓南側(cè)喬木設(shè)計(jì)。33 / 55變更后，變更前全為喬木。2自行車棚的設(shè)置太過集中，導(dǎo)致后期的變更、返工。34 / 55變更后，增加簡易自行車棚。2設(shè)計(jì)階段細(xì)部處理不細(xì)，導(dǎo)致后期變更、返工，如：圍墻壓頂。35 / 55變更前，花崗巖壓頂36 / 55變更后，砼壓頂建議：以上問題，都應(yīng)該作為今后工程設(shè)計(jì)及施工的案例進(jìn)行分析，特別是方案設(shè)計(jì)階段及圖紙會(huì)審階段。2樓梯設(shè)計(jì)不符合規(guī)范要求37 / 55樓梯寬度違反強(qiáng)制性條文。38 / 55變更后2效果定位不明確，重復(fù)變更陽臺(tái)欄板返工39 / 55會(huì)所雨篷整改前會(huì)所雨篷整改后40 / 55二） 、施工質(zhì)量屋面瓦污染嚴(yán)重。施工期間，因清理不及時(shí)，導(dǎo)致屋面瓦上的砂漿清理難度加大，污染嚴(yán)重。地面起砂，因地面采用“細(xì)拉毛”做法，導(dǎo)致表層壓實(shí)不密實(shí)，在后期工程中，建議地面采用“壓光”做法。在施工過程，技術(shù)參數(shù)掌握不及時(shí)，造成技術(shù)參數(shù)變化未能及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，導(dǎo)致出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，如：20樓室外臺(tái)階與一層院內(nèi)高差、小高層殘坡等。地下室穿線管未及時(shí)封堵，導(dǎo)致雨水進(jìn)入往地下室，引起業(yè)主投訴，此一現(xiàn)象在后續(xù)的施工中應(yīng)引以為戒，并建議提前封堵穿線管作為類似工程的一項(xiàng)措施。隱形紗窗因?yàn)橐讐亩蔀榻桓逗蟮臉O大投訴熱點(diǎn)，建議在后續(xù)工程中此類易壞的產(chǎn)品盡量受用或不用，采取其他的替代產(chǎn)品。在配套工程施工過程中，因?yàn)閷?duì)各專業(yè)間協(xié)調(diào)不到位，造成個(gè)專業(yè)間相互破壞比較嚴(yán)重，如：綠化單位對(duì)自來水、電力、天然氣管道的破壞，自來水、電力對(duì)道路、污水管道的破壞等，影響了交付后的使用質(zhì)量，因此，在配套工程施工過程中，協(xié)調(diào)好各專業(yè)的施工順序，并采取相應(yīng)的施工工藝加強(qiáng)成品保護(hù)尤為重要。景觀示范區(qū)為前集成區(qū)域，在其施工期間施工的水電等工程，因?yàn)槲床扇∮行У谋Ｗo(hù)方式，使得后期水電與正式管線連接時(shí)，造成相當(dāng)大的困難。細(xì)部處理（設(shè)計(jì)未注明部位）1） 、路沿石收邊，采用倒斜角的方式。2） 、古力井周邊，采用植草皮的方式。41 / 553）單元門口，采用調(diào)整地面坡度的方式。室內(nèi)自來水管道與室外自來水管道連接劃分不清楚（發(fā)包合同中界定不清楚） ，導(dǎo)致無人施工，最終高價(jià)發(fā)包給室外自來水施工單位施工，影響工程及時(shí)供水。建議：以上問題，在后續(xù)施工過程中，應(yīng)從圖紙會(huì)審階段進(jìn)行排查、預(yù)控，同時(shí)，也應(yīng)42 / 55是施工管理階段的管理重點(diǎn)問題。特別是技術(shù)管理一定要到位，并應(yīng)重視專業(yè)間的協(xié)調(diào)工作。業(yè)主投訴情況分析：:一） 、施工質(zhì)量類墻體裂縫。原因分析：蒸壓粉煤灰磚干縮造成；解決方法：外墻沿窗臺(tái)部位增設(shè)一道圈梁，并按照構(gòu)造要求增設(shè)通長防裂鋼筋網(wǎng)片；超過 5 米的墻體應(yīng)設(shè)構(gòu)造柱斷開，并設(shè)通長防裂鋼筋網(wǎng)片。投訴情況：業(yè)主反映較為強(qiáng)烈，有索賠意向，且對(duì)工程結(jié)構(gòu)安全產(chǎn)生懷疑。解決方案：委托有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，消除業(yè)主疑慮；解釋裂縫原因非施工質(zhì)量問題，拒絕賠償，僅對(duì)裂縫進(jìn)行維修。 水、暖漏水，給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失，業(yè)主提出索賠。原因分析：1）未按照要求對(duì)管線進(jìn)行打壓試驗(yàn)，導(dǎo)致使用過程中連接薄弱部位開裂漏水； 2）專業(yè)交叉施工過程中，成品保護(hù)不利，導(dǎo)致管道被破壞，在后期打壓過程中未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)； 3）新材料應(yīng)用不當(dāng)，或新材料達(dá)不到說明書要求性能，導(dǎo)致后續(xù)使用過程中，管件連接處漏水，這一現(xiàn)象多發(fā)生在熱水管道上。解決方法：1）嚴(yán)格按照規(guī)范要求對(duì)管道進(jìn)行壓力試驗(yàn)，并嚴(yán)格落實(shí)打壓驗(yàn)收制度，要求驗(yàn)收人員按照不同批次、不同部位進(jìn)行驗(yàn)收簽字，以防止打壓遺漏情況，并可形成追溯；2）有工序穿插的部位，于最后一道工序完成后，進(jìn)行最后一次成品保護(hù)檢驗(yàn)打壓，并按照不同部位進(jìn)行驗(yàn)收簽字，防止遺漏并形成追溯； 3）對(duì)新材料的使用應(yīng)慎重，特別是熱水管道連接，絲接部位墊片應(yīng)嚴(yán)格杜絕橡膠制品，包括膠結(jié)材料，應(yīng)提倡使用石棉墊子或油麻。屋面漏水，影響交付率，易給業(yè)主造成損失導(dǎo)致索賠。原因分析：1）泛水處防水材料連接開裂、粘結(jié)不密實(shí)； 2）防水層驗(yàn)收不嚴(yán)謹(jǐn)、不到位，導(dǎo)致泛水處防水高度不足； 3）防水層被破壞 4）屋面坡度太大，施工難度大；解決方法：1）加強(qiáng)泛水處防水質(zhì)量控制 2）加強(qiáng)成品保護(hù)； 3）屋面坡度設(shè)計(jì)不應(yīng)過大，降低施工難度。門斗泄水孔易堵，雨水倒灌。 、原因分析：1）門斗圍墻過高（高于 25cm） 2）泄水孔易堵且不易發(fā)現(xiàn)；解決方法：門斗圍墻高度不應(yīng)高于 25cm.地下室埋設(shè)太深，雨水倒灌原因分析：1）降雨期間，穿線管低于地下水，雨水倒灌； 2）因穿線管內(nèi)有電纜等，不易封堵；解決方法：1）取消深地下室做法，地下室地面高于豐水期地下水位； 2）穿線管連續(xù)進(jìn)入室內(nèi)，出線口高于室外平 10cm。二）部品質(zhì)量類樓梯間燈、紗窗等低值易耗品損壞頻率高，業(yè)主投訴量大。43 / 55防盜門開關(guān)不靈活；門禁損壞率高塑鋼窗五金件維修率高防腐木花架開裂三）設(shè)計(jì)質(zhì)量類地下室埋深大，坡度陡；院景 house 露臺(tái)無組織排水地暖室內(nèi)無閥門。上述業(yè)主投訴熱點(diǎn)且易發(fā)生重大損失及索賠的問題，在后續(xù)工程建設(shè)中，應(yīng)加強(qiáng)控制。設(shè)計(jì)類案例規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：單體設(shè)計(jì)方面的不足在工程施工階段明顯顯現(xiàn)出來，針對(duì)前期設(shè)計(jì)不足，特別是施工圖階段因時(shí)間壓縮較多，部分設(shè)計(jì)沒有深入討論其可實(shí)施性，有些設(shè)計(jì)甚至出現(xiàn)建筑與結(jié)構(gòu)不符，平面與立面不符的低級(jí)錯(cuò)誤。還有由于前期市場拓展存在的漏項(xiàng)（閣樓面積超規(guī)劃簡單的封堵方案對(duì)后期規(guī)劃驗(yàn)收及面積實(shí)測、產(chǎn)證辦理沒有考慮周全，埋下很大的隱患。 ）產(chǎn)品單體設(shè)計(jì)階段存在的不足主要概括為以下四個(gè)方面：影響使用功能的設(shè)計(jì)1. 地下室下沉深度達(dá) ，坡度陡，不符合東營當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣。當(dāng)?shù)鼐用褚话懔?xí)慣將自行車、電動(dòng)車推進(jìn)地下室。解決措施：總部對(duì)該問題舉行過會(huì)簽以尊重當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣為前提，要求出具相應(yīng)增加自行車坡道的變更措施。當(dāng)時(shí)考慮到地下室的埋深及坡度問題的現(xiàn)實(shí)問題，考慮到增加自行車坡道后的由于坡度過大，存在下地下室方便，推車上來同樣存在投訴隱患，故建議暫不變更。經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：希望在以后的項(xiàng)目中可以借鑒該經(jīng)驗(yàn)。2. 室外樓梯沒有頂棚。雨雪天氣容易給給業(yè)主帶來不便，尤其是年齡較大的業(yè)主。 解決措施：后期進(jìn)行變更不能很好的結(jié)合原有立面設(shè)計(jì)，造成立面上的不協(xié)調(diào)。3. 采光井的設(shè)計(jì)過多地考慮了地下室的采光問題沒有考慮到業(yè)主對(duì)庭院大小的需求。院景系列樓座一層附帶的地下室均有明窗采光，且業(yè)主對(duì)地下室功能沒有更高的其他要44 / 55求，業(yè)主更關(guān)注采光井建好后對(duì)占用庭院面積的大小的影響，有業(yè)主提出將采光井取消的要求。解決措施：采光井的剪力墻隨同一層基礎(chǔ)一同澆注，業(yè)主提出時(shí)已澆注完畢，考慮到拆除施工方便及業(yè)主對(duì)庭院的使用要求，將剪力墻拆除至室外景觀標(biāo)高以下 20公分。經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：因?yàn)樵摰叵率掖盀樾「叽拔挥诘孛嬉陨?20公分，已滿足采光要求，故建議取消，增大院子使用面積，以滿足業(yè)主需求。4. 散水問題。前期圖紙?jiān)O(shè)計(jì)為隱形散水，但是雨水管為明排，后出變更將院景 7個(gè)樓座的雨水管在地下引入市政雨水井，但多層系列樓座仍為明排，明排的雨水將地面沖擊出大坑。解決措施：最后方案定為每根雨水管下做 50cm*50cm素混凝土塊。5. 屋頂檐溝不交圈，分段零碎的檐溝必須設(shè)置雨水管，以至于造成立面雨水管過多。解決措施：現(xiàn)場看后，去掉部分雨水管，但是立面感覺雨水管數(shù)量仍然過多。6. 屋頂太陽能管道井的設(shè)計(jì)瑕疵一期錯(cuò)層單體管道井設(shè)置于較高的屋頂處，按照給排水壓力要求，較低的一單元戶內(nèi)無法安裝太陽能。解決措施：錯(cuò)層較低的一單元安裝時(shí)在衛(wèi)生間排氣道走太陽能水管線及信號(hào)線7. 院景系列樓座的儲(chǔ)藏室層的入口為公共通道，不是在樓座的業(yè)主，也可自由出入，給業(yè)主早成很大的心里不安，存在安全隱患解決措施：擬在拐角處增設(shè)鐵門，與外界隔離。如下圖所示：45 / 55232 等樓座頂層兩戶之間的露臺(tái)之間的隔離為欄桿，不能滿足業(yè)主的隱私及安全需求變更后解決措施：在兩戶陽臺(tái)中間通過增加與外立面風(fēng)格相互應(yīng)的隔墻的方式進(jìn)行間隔。經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：該問