【正文】 條款規(guī)定用語含糊、不夠準(zhǔn)確、對實(shí)際可能發(fā)生的情況未做預(yù)料和規(guī)定及合同條款之間存在矛盾，潛在自索賠機(jī)會。如：南區(qū)AB標(biāo)外墻涂料工程，由于招標(biāo)時間緊迫，合約部在①沒有熟讀招標(biāo)圖且對招標(biāo)圖理解不倒位②沒有認(rèn)真計(jì)算外墻涂料工程量的情況下進(jìn)行外墻涂料招標(biāo)，當(dāng)時只能以暫定額來發(fā)包：合同暫定總價(jià)為：***元，暫定施工面積為：****m2；結(jié)果結(jié)算總價(jià)為：***元（含簽證45000元），增加面積為：****m2；因合同文件簽定不嚴(yán)謹(jǐn)，不夠準(zhǔn)確、對實(shí)際可能發(fā)生的情況未做預(yù)料，暫定額與實(shí)際發(fā)生額的差距甚大，導(dǎo)致南區(qū)成本一調(diào)再調(diào)。南區(qū)的成本失控，給我合約部敲響了警鐘，所以在簽定北區(qū)合同文件時要求：合同條款必須嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確，工程量一定要計(jì)算。北區(qū)簽署的38個合同全是總價(jià)包干的閉口合同；如：北區(qū)外墻涂料合同，外墻墻涂底、中、面漆同樣采用的來威漆系列，面積為：24400 m2，總價(jià)以66萬元包干（），，因此合同是準(zhǔn)繩，是成本控制的關(guān)鍵；﹑結(jié)算審核南區(qū)因招標(biāo)、合同及項(xiàng)目部管理等問題，給結(jié)算工作帶來了一定的難度，使結(jié)算計(jì)劃一推再推，也影響了承包商的利益；如：南區(qū)總包、園林景觀及精裝修等合同結(jié)算，審核結(jié)算過程中均存在的共性問題有：（1）、三方確認(rèn)：結(jié)算方簽證無責(zé)任方確認(rèn)； （2）、缺變更指令：因當(dāng)時趕工，口頭指令較多，現(xiàn)場施工與設(shè)計(jì)圖紙有太多變化，但部分無書面依據(jù)、設(shè)計(jì)指令、工程簽證等；（3）、簽證缺少依據(jù)：大部分簽證缺少證明依據(jù)，是否由公司相關(guān)部門后補(bǔ)相關(guān)資料；（4）、簽證內(nèi)容不完整；只對事實(shí)進(jìn)行確認(rèn)，現(xiàn)場簽證既無計(jì)量依據(jù)，又無對事實(shí)進(jìn)行量化；（5）、后期結(jié)算進(jìn)行緩慢：施工單位對結(jié)算重視針對以上問題公司專題召開《關(guān)于解決南區(qū)結(jié)算問題》會議，擬定了解決方案（可供參考），方案如下：（1）、三方確認(rèn)：由我司先認(rèn)可，先審核，不需第三方確認(rèn)，相關(guān)扣款放在第三方結(jié)算時再處理，但項(xiàng)目部一定要明確索賠與扣款工作內(nèi)容及施工單位。（2）、缺少變更指令：無完整結(jié)算資料的，可由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)及合約三個部門與合同分判商現(xiàn)場核對確認(rèn)，設(shè)計(jì)做法與現(xiàn)場做法形成書面意見，后由合約部進(jìn)行結(jié)算。（3）、簽證缺少依據(jù)：相關(guān)指令由相關(guān)部門配合補(bǔ)齊相關(guān)結(jié)算資料，簽證內(nèi)容以項(xiàng)目部確認(rèn)為準(zhǔn)，后由合約部根據(jù)合同原則進(jìn)行審核結(jié)算。（4）、簽證內(nèi)容不完整：項(xiàng)目部需明確工作內(nèi)容及對事實(shí)進(jìn)行量化，工程量以項(xiàng)目部簽認(rèn)的為準(zhǔn)，合約部根據(jù)合同結(jié)算條款進(jìn)行審核、結(jié)算。（5）、后期結(jié)算進(jìn)行緩慢：我公司主動配合結(jié)算，要求承建商在規(guī)定時間內(nèi)提供結(jié)算依據(jù)及辦理結(jié)算，逾期者資料作廢，結(jié)算放置來年辦理。（6）、總結(jié)南區(qū)結(jié)算過程中存在的問題，吸取教訓(xùn)，避免在以后工程中以后的項(xiàng)目簽證、工程結(jié)算資料要求嚴(yán)格按公司制度執(zhí)行，同時合約部根據(jù)合同結(jié)算條款可在過程中進(jìn)行審核、辦理結(jié)算及出糧。有了南區(qū)的教訓(xùn)，我合約部編制了結(jié)算計(jì)劃，并出臺了《現(xiàn)場簽證管理制度》，規(guī)定了申報(bào)和審核時間期限，過程中進(jìn)行審核、辦理結(jié)算，提高其時效性，避免了以往因簽證缺少依據(jù)、結(jié)算資料不全及簽署時間拖延造成結(jié)算時扯皮的現(xiàn)象；為提升結(jié)算速度，使結(jié)算工作做到既快又準(zhǔn)，加強(qiáng)了計(jì)劃性及執(zhí)行力度，對補(bǔ)充預(yù)算、結(jié)算報(bào)告，在強(qiáng)調(diào)雙審制度的基礎(chǔ)上，又建立了會商制度（由部門經(jīng)理、項(xiàng)目合約主管及地盤經(jīng)辦負(fù)責(zé)人組成，一至兩周召開一次結(jié)算商討會），嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制，并及時更新等改進(jìn)措施，從而使結(jié)算速度大為提升，既控制了花園（南北區(qū)）成本，還節(jié)約了結(jié)算成本（見附件），同時也保證了北區(qū)結(jié)算工作的順利進(jìn)行?；▓@***年一、二期結(jié)算成本分析序號開發(fā)期數(shù)單位上半年金額下半年金額節(jié)約金額上報(bào)時間1一期（南區(qū)）萬元 2二期（北區(qū)）萬元 合計(jì)萬元　　 　項(xiàng)目，位于園區(qū)****東南****景區(qū)一類住宅區(qū)內(nèi)。整個地塊由南、北兩塊組成，中部有東西向區(qū)級道路穿過，南、。地塊東臨****街，北側(cè)、西側(cè)均為****東南綠化河道，南側(cè)隔規(guī)劃道路為其他居住用地。，， m2，％，％。， m2，不計(jì)容面積7972 m2，％，％。本項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)由聯(lián)排別墅和小高層兩種物業(yè)組成，除聯(lián)排別墅自帶停車位外（共計(jì)190個），規(guī)劃設(shè)計(jì)停車庫1個， m2，設(shè)計(jì)停車位63個。通過公司與集團(tuán)的共同努力，在項(xiàng)目發(fā)展周期較短的前提下，確定深圳華藝建筑設(shè)計(jì)有限公司為本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)單位，香港梁黃顧設(shè)計(jì)公司為本項(xiàng)目的立面設(shè)計(jì)單位，由****設(shè)計(jì)公司完成景觀設(shè)計(jì)工作，會所兼賣場由****公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)完成。面對眾多設(shè)計(jì)單位的參與，設(shè)計(jì)管理工作較為繁重，但亦對本項(xiàng)目的高檔次定位提供了有利的保證。在整個項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)在各個階段均遇到不同問題，對于經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)在本總結(jié)報(bào)告的第三、五點(diǎn)有詳細(xì)敘述。一期總平面圖（建筑、景觀）二期總平面圖（建筑、景觀）項(xiàng)目建成前圖片項(xiàng)目建成后照片本項(xiàng)目各主要設(shè)計(jì)出圖進(jìn)度如下：開始進(jìn)行設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作；20**年12月設(shè)計(jì)委托： 20**年12月規(guī)劃報(bào)建文本： 20**年1月南區(qū)擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)： 20**年3月北區(qū)擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)： 20**年1月南區(qū)景觀施工圖設(shè)計(jì)： 20**年5月北區(qū)景觀施工圖設(shè)計(jì)： 20**年9月售樓處及樣板房設(shè)計(jì)： 20**年6月項(xiàng)目南區(qū)開始施工： 20**年4月項(xiàng)目北區(qū)開始施工： 20**年3月項(xiàng)目南區(qū)開始銷售： 20**年9月項(xiàng)目北區(qū)開始銷售： 20**年4月項(xiàng)目南區(qū)主體結(jié)構(gòu)封頂：20**年9月項(xiàng)目北區(qū)主體結(jié)構(gòu)封頂：20**年7月項(xiàng)目南區(qū)入伙： 20**年4月項(xiàng)目北區(qū)入伙： 20**年5月：園區(qū)主要競爭對手項(xiàng)目介紹“的房產(chǎn)看園區(qū)，園區(qū)的未來看雙湖”。從園區(qū)現(xiàn)有的市場入手，剖析園區(qū)的市場發(fā)展現(xiàn)狀，對競爭市場進(jìn)行解碼，尋求可突破處，預(yù)估后市走向，尋求市場機(jī)會點(diǎn)和空白處。比起20**年，**年并無別墅或高檔住宅的新增量，項(xiàng)目的主要競爭對手情況如下：【****】基本情況****別墅坐落于****東南岸，北眺****，西接***，雙面臨水而立，整個小區(qū)以獨(dú)棟別墅和雙拼別墅為主。占地達(dá)13萬平方米，,共有199套別墅。最近的臨湖別墅距離湖面僅30米，景觀資源比較豐富。銷售情況***從20**年6月即開始公開銷售，銷售周期已經(jīng)超過兩年，整個二期規(guī)劃有100余幢，分為雙拼、聯(lián)排、獨(dú)幢多種類別，該批物業(yè)最大的賣點(diǎn)是沿湖景觀，獨(dú)棟價(jià)格在880011000元/平方米左右，面積范圍在344－426平方米之間；聯(lián)排面積在221261平方米，均價(jià)在7200元/平方米左右。二期已全部售完。隨著新推競爭項(xiàng)目的出現(xiàn)，****的劣勢愈發(fā)明顯：A、 產(chǎn)品落后：****項(xiàng)目，無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是建筑單體外觀、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀都缺乏新意，除了擁有臨湖的景觀優(yōu)勢外，缺乏市場競爭力；B、 項(xiàng)目銷售基本沒有什么策略可言，基本屬于自然消化的做法。C、 不具備文化內(nèi)涵，整體形象不具有品質(zhì)感，市場形象一般?；谏鲜鲈?，****在市場上幾乎無法與其他項(xiàng)目形成瓜分市場份額的勢頭，銷售局面處于尷尬境地。【****】基本情況****由****建設(shè)開發(fā),該項(xiàng)目位于園區(qū)****東與鐘園路交匯處，小區(qū)總共占地15萬平方米，總建27萬平方米，由23棟疊加別墅和25棟高層組成，規(guī)劃套數(shù)在1900余套左右。除高檔豪華會所外，小區(qū)還配套了超市、診所、健身房等，為業(yè)主的休閑、生活提供便利。****小區(qū)的高層住宅車位數(shù)按2：1配比，別墅按1：1配比，以滿足購房者的車位需求。小區(qū)做成水系社區(qū)，樓盤套型面積比較齊全，有90平方米的兩房、130－140平方米的三房及躍層。一期率先推出的是小區(qū)中央景觀區(qū)的6棟高層和部分疊加別墅，高層的售價(jià)在4800－6000元／平方米左右，疊加別墅報(bào)價(jià)均價(jià)在9000元／平方米，**年11月推入市場。其中疊加別墅信息如下：疊加別墅底層單位報(bào)價(jià)10000元/平方米（送花園，面積最大者達(dá)400平方米），頂層單位報(bào)價(jià)9000元/平方米（送露臺，內(nèi)部有共享空間）并且銷售不是太好。據(jù)分析，項(xiàng)目滯銷主要原因首先是別墅區(qū)未做出良好的內(nèi)環(huán)境，現(xiàn)有的營銷環(huán)境未能打動客戶，除了臨水單位得到預(yù)定外，其余單位基本無法推出；其次該疊加別墅的戶型設(shè)計(jì)廳、主要功能用房開間偏小，未能體現(xiàn)項(xiàng)目的豪氣，此外幾乎沒有附送的實(shí)用面積，對客戶的吸引力缺乏。【****】基本情況“***”是****集團(tuán)在投資開發(fā)的高檔純住宅項(xiàng)目，也是第一個國際公寓。小區(qū)位于****，依托****及****、20萬平米香樟園、園區(qū)城市廣場等得天獨(dú)厚環(huán)境資源，規(guī)劃成一個集五星級酒店、高級公寓、Townhouse 、國際化Service、Apartment為一體的頂級住宅區(qū)?！?***”，共有9幢12—22層的板式塔樓與2幢4層疊加別墅，中間環(huán)抱著1萬平方米的中心主題園林。在建筑風(fēng)格上，***移植溫哥華北美豪宅的氣蘊(yùn)，以厚實(shí)通透的手法，體現(xiàn)一種簡約的北美現(xiàn)代風(fēng)格。****的酒店式公寓基本售罄，主力面積95平方米的一室兩廳和140平方米的二室兩廳為主，采用前5年包租每年返利8%的模式銷售，銷售均價(jià)在15800元/平方米左右。****的小高層項(xiàng)目繼續(xù)沿用精裝修房的營銷路線， 6月份會推出兩棟小高層約100戶，面積集中在160平米三房，售價(jià)約16000元/平方米左右。疊加別墅的規(guī)劃與價(jià)位尚未公布。其中，10號樓、11號樓規(guī)劃為疊加別墅（20套左右），面積約在300平方米/套。 “********”的營銷工作相對是比較成功的，首先其對于產(chǎn)品的高端定位、目標(biāo)客戶的抓取比較準(zhǔn)確，以產(chǎn)品的市場空白點(diǎn)入市，并找準(zhǔn)投資人士上海、江浙投資人士為主要目標(biāo)客戶；其次由于定位無偏差，推廣手法，相對平實(shí)但有效；依托已有的現(xiàn)場環(huán)境資源及通過營銷環(huán)境包裝刻意透出的貴氣使得客戶對項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同感?？傊涓邫n產(chǎn)品的定位、品牌已經(jīng)得到了市場的公認(rèn)?！?***˙十棟洋房】****占地百萬平米，****的出現(xiàn)揭開了“大盤時代”的面紗。****擁有Block形式的多層情景洋房、半開放式的高層和小高層、以及別墅多種建筑形式；2所學(xué)校、3所幼兒園構(gòu)建的二階段教育關(guān)懷體系；包括shopping mall、特色河道商業(yè)街、廣場商業(yè)；2所功能會所以及社區(qū)泛會所?；▓@洋房的概念一出現(xiàn)，便引起了房地產(chǎn)市場的矚目。“10棟洋房”－。10棟洋房的建筑形態(tài)以BLOCK結(jié)合板式、點(diǎn)式布局，以開放式、圍合式空間對比，形成多層次的空間風(fēng)貌，每BLOCK約有35戶，底層享有私家花園，頂層享有天庭花園，最小樓間距也有22米，全部建筑南北朝向，通風(fēng)、采光效果都比較突出。推出的10棟花園洋房計(jì)劃140套花園洋房面積從140平方米起，大戶型在200平方米出頭，以5300元/平方米的均價(jià)一入市便受到不少客戶的追捧，樣板房的示范效應(yīng)使花園洋房基本售盡。 “****”、順馳地產(chǎn)在已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)挠绊懥?，這得益于20**年順馳強(qiáng)勢的推廣舉措，推項(xiàng)目先推企業(yè)是其可取的策略之一；其次，順馳一改當(dāng)?shù)刭u圖紙、簡單營銷環(huán)境的做法，推項(xiàng)目之機(jī)在項(xiàng)目現(xiàn)場將示范環(huán)境率先展示，給客戶一定的沖擊力，這是可取策略之二。第三，玩概念是其較成功手法，用新穎的“十棟洋房”概念包裝多層住宅，引起市場的好奇、接受心理，起到較好的輔助作用?！?***】****由鴻意地產(chǎn)開發(fā)，正處在****與獨(dú)墅湖之間的上，北臨****、南為獨(dú)墅湖，東側(cè)為高爾夫別墅區(qū)和新建中的高爾夫球場，西側(cè)為鄰里中心及湖濱花園，三面臨水，自然景觀條件得天獨(dú)厚。****以****與獨(dú)墅湖的“雙湖”景觀為最大賣點(diǎn),各類別墅形態(tài)在其小區(qū)規(guī)劃中占了相當(dāng)體量，包括獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，疊加別墅等均有分布。****的疊加別墅，面積在180—220平方米，共計(jì)88套，**年4月開盤，開盤均價(jià)約8500元/平方米左右，去化形式良好，銷售率在50％以上。由于本身別墅產(chǎn)品投資比重就要小，相比受到新政出臺的影響要小的多?！?***】定位于“海岸渡假式小鎮(zhèn)”風(fēng)格的大型生活社區(qū)****坐落獨(dú)墅湖西岸占地面積為400畝，建筑面積36萬平方米，共分3期開發(fā)，開發(fā)周期為3～5年，一期首批共推出2幢25層的高層住宅，房源300多套，主力面積在110—130平方米，均價(jià)在4400元/平方米左右。一期在**年的7月份左右交房。根據(jù)規(guī)劃,****有100套左右的聯(lián)排別墅,全部臨湖而建,首批推出約18套，面積在200—250平方米，于20**年9月開盤,售價(jià)在8800元/平方米左右。4．本項(xiàng)目售價(jià)及銷售情況簡介：小區(qū)物業(yè)主要為別墅及小高層為主。南區(qū)別墅第一批于20**年9月30日開盤，推出90套，當(dāng)天成交65套，于20**年底售完。北區(qū)于20**年4月8日開盤，當(dāng)天成交32套，于20**年6月23日售完。北區(qū)小高層15＃樓于20**年7月22日開盤，當(dāng)天成交24套，于****年8月底售完。北區(qū)小高層16＃樓20**年9月17日開盤，當(dāng)天成交13套，于20**年11月底全部售完。5．項(xiàng)目配套情況：本項(xiàng)目配有會所一個，建筑面積為1667㎡，地上兩層，㎡；㎡；功能主要為服務(wù)業(yè)主。其中地下層設(shè)置室內(nèi)恒溫游泳池一個，從使用率來看，不是太高。從現(xiàn)在入伙后來看，公司準(zhǔn)備整體打包銷售或租賃。：本項(xiàng)目住宅分兩期，一期均為27棟連排別墅，1棟會所；二期為14棟連排別墅和2棟小高層。建筑工程等級為二級，設(shè)計(jì)使用年限為50年。防火設(shè)計(jì)按照二類建筑等級設(shè)計(jì)，耐火等級為二級，屋面防水等級為Ⅱ級，地下室抗震等級為六級。本項(xiàng)目按抗震設(shè)防烈度