【正文】 10098100102辦公集聚條件10098100102個別因素容積率100100100100臨路條件1001009999基礎(chǔ)設(shè)施100100100100因素比較修正系數(shù)表（表54）如下：表54 比較修正系數(shù)表比較因素案例1案例2案例3交 易 時 間100/100100/100100/101交 易 方 式100/100100/100100/100使 用 年 限100/100100/100100/100用 途100/100100/100100/100區(qū)域因素公共交通100/100100/99100/98距二環(huán)路距離100/100100/100100/99公共設(shè)施條件100/98100/100100/102辦公集聚條件100/98100/100100/102個別因素容積率100/100100/100100/100臨路條件100/100100/99100/99基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100交易價格185019802100比準價格192620202081由于三個可比案例與委估土地用途相同，且交易日期接近，故取三個修正結(jié)果的算術(shù)平均值作為委估土地的比準價格。對三個可比案例計算而得的比準價格進行簡單算術(shù)平均，即得被評宗地的樓面毛地價，即2009元/平方米。熟地價格是毛地價格加上相應(yīng)土地開發(fā)費用，本次評估委估土地的土地開發(fā)費及其它費用指土地拆遷費用。根據(jù)我們對估價對象所屬區(qū)域地面拆遷費的調(diào)查，估價對象所屬區(qū)域地面拆遷費平均為11800元/平方米，這里我們根據(jù)實際情況取11800元/平方米。單位毛地價＝2009＝7855元/平方米單位熟地價＝7855＋11800＝19655元/平方米樓面熟地價＝19655247。＝5027元/平方米熟地總價＝5027＝毛地總價＝2009＝依據(jù)國家和北京市有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)，評估對象應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，即應(yīng)向政府補交地價款。根據(jù)評估方掌握的出讓地價資料，采用市場比較法測算出該地區(qū)綜合用途用地樓面毛地價水平為2009元/平方米。根據(jù)北京市同類型房地產(chǎn)的交易情況和評估人員的經(jīng)驗，土地使用權(quán)的出讓金一般為樓面毛地價的40%，則應(yīng)剔除補交的地價款(即土地使用權(quán)出讓金)為： 土地使用權(quán)出讓金＝200940%＝八、綜合確定采用成本途徑測算的房地產(chǎn)總價格將重置成本法測算的建筑物價格和采用市場比較法測算的土地使用權(quán)價格加總即估價對象的現(xiàn)時價格。但由于估價對象的土地使用權(quán)為劃撥使用權(quán)，如若使其價格得以實現(xiàn)，例如進行有償轉(zhuǎn)讓，則需向政府補繳出讓金，因此應(yīng)將上述房地產(chǎn)現(xiàn)實價格扣除應(yīng)補繳的出讓金才是委托方真正現(xiàn)時擁有的房地產(chǎn)總價格，即：房地產(chǎn)總價格＝建筑物價格+土地使用權(quán)價格土地出讓金＝+＝九、運用收益法求取房地產(chǎn)總價格在估價對象評估過程中，假設(shè)其未來凈收益每年不變，房地產(chǎn)綜合資本化率每年不變。估價對象商業(yè)用途部分全部用于出租經(jīng)營，根據(jù)估價人員對北京市特別是估價對象所在區(qū)域的市場行情的分析，以及對估價對象附近同類型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營和價格水平的掌握情況，確定估價對象商業(yè)用途部分在正常情況下經(jīng)營收益。項目的客房分為標準間、商務(wù)套房、大使套房等許多種類型，共計450套，這些都可以折算成標準間，以便于進行市場價格比較和預(yù)測，根據(jù)資料可折算成504間標準客房。根據(jù)北京市五星級酒店的市場調(diào)查，預(yù)期項目酒店平均房價為100美元/間天，預(yù)期空置率為20%。1美元＝，則：其年收益＝100504365（120%）＝121855104元 根據(jù)北京市頂級寫字樓的市場調(diào)查，考慮到寫字樓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，寫字樓部分的公用面積很小，預(yù)期的寫字樓的平均租金水平為30美元/平方米月，預(yù)期空置率為15%。則：其年總收益＝30127390（115%）＝18723895元估價對象公寓用途部分全部用于出租經(jīng)營，根據(jù)估價人員對北京市特別是估價對象所在區(qū)域的市場行情的分析，以及對估價對象附近同類型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營情況和價格水平的掌握情況，考慮到公寓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，公寓部分的公用面積很小，確定估價對象公寓用途部分在正常情況下，其預(yù)期的空置率為20％，預(yù)期的公寓年平均租金水平為35美元/平方米月，則：其年總收益＝35127410（120%）＝20615213元根據(jù)委估方提供的有關(guān)資料及市場上同類型房地產(chǎn)的一般運營費用和評估人員的經(jīng)驗，酒店其它收入包括餐飲、宴會、商品、會議、停車等，其年總收益約占其年總租金收入的20%。所以，項目預(yù)期年總收益＝（酒店年總收益+寫字樓年總收益+公寓年總收益）＝193433054元商業(yè)用途房地產(chǎn)運營費用包括營業(yè)成本、管理費、維修費、保險費、稅金、空房損失費等，根據(jù)委估方提供的《一九九八年度經(jīng)營情況》及市場上同類型房地產(chǎn)的一般運營費用和評估人員的經(jīng)驗測算，則：年管理費按總收益的10%測算，則：年管理費＝19343305410% ＝19343305元年維修費按建筑物重置價的2%測算，則：年維修費＝9837087002% ＝19674174元依照有關(guān)法規(guī)，房產(chǎn)稅率為年總收益的12%，則：房產(chǎn)稅＝19343305412% ＝23211967元‰測算，其保險費為：保險費＝983708700‰ ＝1475563元 指營業(yè)稅及其附加費，%。營業(yè)稅＝193433054% ＝10638818元 合計年總費用為74343827元年純收益＝年總收益－年總費用 ＝119089227元物業(yè)的價格為其經(jīng)營凈收益于估價時點的收益折現(xiàn)值，資本化率從純理論上講，應(yīng)等于同等風險條件下資本的平均獲利率。資本化率的確定方法有市場提取法、安全利率加風險調(diào)整值法、投資收益率排序插入法等方法。本次估價我們采取定期貸款利率加風險調(diào)整值法。%；依據(jù)對影響估價對象的社會經(jīng)濟因素的分析結(jié)果，確定風險調(diào)整值為3%，最終求出：綜合還原利率＝貸款利率＋風險調(diào)整值，%。根據(jù)下面公式，計算房地產(chǎn)價格： a為純收益119089227元；%；n為房地產(chǎn)剩余使用年期50年； 則房地產(chǎn)總價格為：。采用上述方法測算的總價格包含了土地使用權(quán)形成的收益價格。估價對象的土地使用權(quán)為劃撥使用權(quán)，若欲取得完整的有限期有償土地使用權(quán)需向政府補繳出讓金，因此應(yīng)將上述測算結(jié)果扣除應(yīng)補繳的出讓金才是委托方真正現(xiàn)時擁有的房地產(chǎn)總價格，根據(jù)上述采用市場比較法測算的土地出讓金總額，測算如下：估價對象收益價格土地出讓金＝＝十、綜合確定估價結(jié)果由于估價對象屬綜合用途，為收益性房地產(chǎn)，因此，采用收益途徑測算出的房地產(chǎn)現(xiàn)值與采用成本途徑測算出的房地產(chǎn)價格的加權(quán)平均數(shù)作為最終估價結(jié)果。根據(jù)估價師經(jīng)驗，估價對象為收益性房地產(chǎn)，建筑物和土地分開測算的方法多是從成本角度評估物業(yè)，不能全面反映經(jīng)營物業(yè)在市場中的整體價格情況，采用收益還原法測算出的房地產(chǎn)現(xiàn)值更能反映估價對象的市場價格，所以此次評估我們以收益還原法的評估值為主，將收益途徑測算出的房地產(chǎn)價格的權(quán)重取為80％，成本途徑測算出的房地產(chǎn)價格的權(quán)重取為20％。進行加權(quán)平均測算，得出估價最終結(jié)果為：評估結(jié)果＝80%+20% ＝房地產(chǎn)現(xiàn)值：大寫金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬柒仟玖佰元整附 件；《關(guān)于在京修建A項目的復函》（計資號）；4.《土地使用合同》()；5. 《中華人民共和國國有土地使用證》[京市澳臺國用（）字第號]6.《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》（京房權(quán)證市澳臺字第號）；7.《中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（副本）（注冊號：企合國副字第號）；8.《中華人民共和國外商投資企業(yè)批準證書》（外經(jīng)貿(mào)資審字號）；9.《北京項目酒店簡介》；10.《項目工程竣工總結(jié)》；；。估價師心得此報告是為委托方核實房地產(chǎn)現(xiàn)值所制作的，委估房地產(chǎn)為一個綜合性建筑，土地使用權(quán)現(xiàn)狀為劃撥，目前用于租賃經(jīng)營。在估價時我們充分考慮了委估房地產(chǎn)的特殊性，即收益性房地產(chǎn)和土地劃撥使用權(quán)現(xiàn)狀，選擇了成本途徑和收益途徑兩種估價路徑。在成本途徑中，為了精確地對建筑物進行評估，我們?nèi)嬲{(diào)查取證，結(jié)合委托方對委估房地產(chǎn)的管理方法，將其分為很多細項，分別進行重置全價測算和成新率估計。在確定綜合成新率時考慮到委估房地產(chǎn)的維護保養(yǎng)情況很好，采用了使用年限法加觀察法綜合評定成新率的方法。土地價格的測算中，首先利用充分的市場資料求取毛地價水平，最后加上委估房地產(chǎn)所在區(qū)域的平均拆遷費水平。在收益途徑中，結(jié)合委托方提供的各種用途物業(yè)的正常報價，通過充分的市場調(diào)查研究，確定公寓、寫字樓和酒店等三部分不同的出租經(jīng)營收益水平，測算平均年收益后根據(jù)我們大量的同類型物業(yè)評估經(jīng)驗扣除合理的費用，采用客觀、科學的房地產(chǎn)資本化率將委估房地產(chǎn)未來收益年限中的年凈收益折現(xiàn)為房地產(chǎn)現(xiàn)值。由于委估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥現(xiàn)狀，因此上述測算過程的結(jié)果是一個完全假設(shè)條件下的房地產(chǎn)綜合價格，由于該房地產(chǎn)如果進入市場交易時必須先繳納土地出讓金，因此我們根據(jù)城區(qū)土地出讓金的一般取費水平確定了委估房地產(chǎn)所適用的土地出讓金水平，進行扣減后才為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時房地產(chǎn)市場價值。由于委估房地產(chǎn)是收益型物業(yè)，因此在估價結(jié)果的確定時我們給予了收益法結(jié)果更大的權(quán)重，采用加權(quán)平均法確定最終的估價結(jié)果。評估過程中，感覺對于此類物業(yè)進行評估，收益法的評估結(jié)果更具有說服力，但在收益測算時，不能簡單依據(jù)委托方提供的報價資料，要詳細了解周邊同檔次、同類型物業(yè)的平均情況而確定，對于費用的確定也是如此。在確定酒店的收益時，我們發(fā)現(xiàn)委估房地產(chǎn)的房間類型特別多，有20種以上類型，報價也相差很遠，而且同一種房間，例如普通標準間，還有標價、優(yōu)惠價、季節(jié)價、公司價、合作單位價格等多種類型，如何解決這個問題呢？如果進行大撒網(wǎng)式的調(diào)查，工作量巨大結(jié)果并不一定準確，結(jié)合我們的工作經(jīng)驗、地方統(tǒng)計部門的統(tǒng)計方法和一些酒店管理專家的建議，我們進行了簡化處理，按照一定的比例將所有房間折算為一定數(shù)量的標準間（這種房間類型在市場上最為普遍，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也更為可靠），然后進行收益測算，結(jié)果經(jīng)過各方面的驗證，還是比較理想的。當然，對于此類房地產(chǎn)進行評估，成本法是一個特別難以掌握的技術(shù)路線，一般情況下，成本價格都要低于收益價格，這也是我們要注意的，最好同時采用兩種以上的估價方法進行評估。評析 本報告采用成本法和收益法估價五星級酒店(含寫字樓、公寓)物業(yè)，思路清楚，技術(shù)路線明確，估價結(jié)果合理。報告寫作認真細致，市場背景分析深入。 酒店、寫字樓、公寓這樣的綜合物業(yè)估價結(jié)果的價值定義應(yīng)有較細致的界定，如僅包括房地產(chǎn)，還是也包括其它動產(chǎn)和商業(yè)設(shè)備，如家俱、廚房設(shè)備等。 因物業(yè)用途多樣，在收益法中，運營成本就沒有單純出租房屋那幺簡單，會包括客房成本、餐飲成本、能源等公共事業(yè)費用、旅店管理經(jīng)營的收益等，如能分類列支，將更符合飯店業(yè)客觀情況。成本法中熟地價也應(yīng)計利息、利潤；總的銷售稅費也不要漏計。30 /