freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款調(diào)查評(píng)估報(bào)告-資料下載頁

2025-01-18 11:04本頁面
  

【正文】 15工程勘察費(fèi)626216工程設(shè)計(jì)費(fèi)18618617工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)627518建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)121219工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)999920建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)222221人防費(fèi)12412422墻改基金費(fèi)用767623其他505026(三)建筑安裝工程費(fèi)用6048430821521250827土建工程5674340112351031028給排水燃?xì)夤こ?9849629899229采暖及供熱系統(tǒng)7214414435930強(qiáng)電系統(tǒng)7615115137831弱電系統(tǒng)28575714232電梯工程16516533消防工程505010034綠化10536335(四)配套費(fèi)用15029118062136其中:基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)37大市政配套費(fèi)15029118062138(五)維修基金見評(píng)估報(bào)告39(六)銷售費(fèi)用5930443813693740(七)管理費(fèi)用2841557751641(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用208416416208124842(九)不可預(yù)見費(fèi)1891035234443(十)其他項(xiàng)目開發(fā)成本123464599233219277期間費(fèi)用7409789823442700工程款支付:新疆地區(qū)冬季無法施工,因此施工季節(jié)僅有春季、夏季及秋季,項(xiàng)目施工基本為跨年度工程。該工程可分為擠出機(jī)地下室部分、主體部分、內(nèi)外裝修、設(shè)備安裝、室外工程及管網(wǎng)分別支付工程款。開工時(shí)支付工程總費(fèi)用的20%30%工程預(yù)付款,以后隨形象進(jìn)度每月結(jié)付當(dāng)月完成的工程量款項(xiàng)。四、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)從總資金來源與運(yùn)用表可以看出,200202012012年年均資金來源大于資金運(yùn)用并有盈余,完全可以滿足工程進(jìn)度對(duì)資金需求的剛度和強(qiáng)度要求。由于本項(xiàng)目的資本金和自籌資金已基本落實(shí),項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題是能否按期完工和能否按計(jì)劃銷售回款。 第六章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)及償債能力分析一、評(píng)估原則與評(píng)估依據(jù)原國家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和參數(shù)》項(xiàng)目單位提供的可研報(bào)告、補(bǔ)充材料、相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表《烏魯木齊地區(qū)2008年10月份建安工程價(jià)格信息》、《新疆烏魯木齊地區(qū)2008年79月建筑工種人工成本信息表》、《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》及烏魯木齊建筑網(wǎng)提供的近期高層造價(jià)。二、銷售收入估算銷售價(jià)格的確定:項(xiàng)目評(píng)估人員針對(duì)與項(xiàng)目類似檔次、相同用途及同一供需圈內(nèi)的其他物業(yè)進(jìn)行了市場調(diào)查。調(diào)查的項(xiàng)目包括: 龍庭華清園、山水華庭、朗月星城。調(diào)查內(nèi)容涉及物業(yè)性質(zhì)、用途、地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑形式、主力戶型、內(nèi)外裝修情況、設(shè)施設(shè)備情況、區(qū)內(nèi)自然環(huán)境與周邊人文環(huán)境、商服、體育娛樂、教育配套設(shè)施情況、現(xiàn)銷售均價(jià)等方面。評(píng)估人員將調(diào)查結(jié)果匯總,運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)中的市場比較法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行技術(shù)處理,包括對(duì)交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正并在對(duì)項(xiàng)目未來開發(fā)建設(shè)完畢類似物業(yè)市場情況合理預(yù)測的基礎(chǔ)上,確定項(xiàng)目在現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)條件下,按照已確定的初步建設(shè)方案,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)完畢的平均銷售價(jià)格的合理范圍為3700元4300元。本項(xiàng)目的住宅期房銷售均價(jià)確定為3925元/平方米。 商業(yè)門面為4964平方米。經(jīng)與周邊物業(yè)比較,本次評(píng)估認(rèn)為5500元/平方米.:原定方案為8萬元/個(gè),經(jīng)與周邊物業(yè)樓宇比較,定價(jià)偏高,. 按照銷售計(jì)劃,2009年計(jì)劃銷售7%、2010年銷售34%、2011年銷售46%、2012年銷售13%.銷售收入為: 收入預(yù)測表 萬元序號(hào) 2009年2010年2011年2012合計(jì)一可售住宅銷售收入(萬元)1865955413597393728953 銷售面積(平方米)51092481533573948872984 預(yù)銷售比率(%)%%%%% 平均銷售單價(jià)(萬元/平方米)二可售商業(yè)銷售收入(萬元)373826703571446 銷售面積(平方米)7469511165952481 預(yù)銷售比率(%)%%%%% 平均銷售單價(jià)(萬元/平方米)三機(jī)動(dòng)車位銷售收入(萬元)60180240160640 車位個(gè)數(shù)1030302090 預(yù)銷售比率(%)%%%%% 平均銷售單價(jià)(萬元/個(gè))66887四出租收入(萬元)337789198 出租面積(平方米)41296011092481 出租平均價(jià)格(萬元/年平方米)五租售收入(萬元)19621014914584454331238三、項(xiàng)目盈利能力及清償能力評(píng)價(jià)全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)經(jīng)測算,全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)%,從該指標(biāo)看大大高于銀行貸款利率,項(xiàng)目可行。全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)設(shè)當(dāng)年Ic=10%。FNPV=2861萬元0,項(xiàng)目可行。動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期=項(xiàng)目貸款償還期 項(xiàng)目貸款償還期= 借款期綜合償債保證比借款期綜合償債保證比=綜上所述,本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)尚好,償還銀行借款本息有保證,項(xiàng)目實(shí)施方案基本可行。第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)評(píng)價(jià)一、不確定性分析盈虧平衡點(diǎn)分析盈虧平衡點(diǎn)= 固定成本/銷售收入流轉(zhuǎn)稅費(fèi)銷售費(fèi)用*%=%:,低于本項(xiàng)目銷售加權(quán)均價(jià)3925元/平方米:,低于本項(xiàng)目的可售面積77949平方米。敏感性分析雖然能夠影響項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果的因素很多,但就本項(xiàng)目而言,開發(fā)建設(shè)投資和銷售收入對(duì)本項(xiàng)目的影響最大,因而本項(xiàng)目只選擇這兩個(gè)主要因素來進(jìn)行敏感性分析,計(jì)算模擬詳細(xì)結(jié)果見敏感性分析表。從敏感性分析表中看出兩個(gè)因素分別發(fā)生變化時(shí),F(xiàn)IRR和FNPV兩指標(biāo)對(duì)銷售收入的變化比對(duì)開發(fā)投資的變動(dòng)較為敏感。當(dāng)開發(fā)投資比基本方案增加16%時(shí),項(xiàng)目處于臨界狀態(tài)。%時(shí),項(xiàng)目出于臨界狀態(tài)。當(dāng)兩個(gè)因素同時(shí)變化,即比基本方案減少7%時(shí),項(xiàng)目出于臨界狀態(tài)。綜上所述,當(dāng)單個(gè)因素在一定的范圍內(nèi)向不利方向發(fā)生變化時(shí),項(xiàng)目均有一定的‘寬容度’,但兩個(gè)因素同時(shí)向不利方向發(fā)生變化時(shí),項(xiàng)目的“寬容程度”大大降低。因此項(xiàng)目單位要嚴(yán)格控制好成本支出,做好周密詳實(shí)可行的銷售計(jì)劃,特別要防止兩因素向不利方向發(fā)生變化。敏感性分析表 基準(zhǔn)項(xiàng)目總投資增加10%租售收入下降10%償債保證比內(nèi)部收益率%%%投資回收期貸款償還期盈虧平衡點(diǎn)%%%二、貸款風(fēng)險(xiǎn)分析通過市場考察和預(yù)測,本項(xiàng)目市場前景良好,經(jīng)過經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的分析和測算,本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好,并具有很大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,故本項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)(一)定量分析經(jīng)測算,企業(yè)信用等級(jí)(A);;貸款方式為資產(chǎn)抵押貸款,;,項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。(二)定性分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析(1)項(xiàng)目市場銷售的風(fēng)險(xiǎn)。由于目前烏魯木齊房地產(chǎn)市場處于購房者持幣觀望的低迷情況。如果項(xiàng)目銷售計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn),將直接影響項(xiàng)目收益。(2)項(xiàng)目資金管理的風(fēng)險(xiǎn)。借款人目前受集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)控制較多,融資和投資有復(fù)雜性,項(xiàng)目資金存在一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目效應(yīng)分析(1)對(duì)該項(xiàng)目注入開發(fā)貸款支持,除增加應(yīng)有的貸款收益外,項(xiàng)目的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)也將由我行辦理,對(duì)化解開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)和提高投資收益有積極的作用。(2)新疆天山建材(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是具有良好的品質(zhì)在烏市有一定的知名度。通過該項(xiàng)目的合作,可以進(jìn)一步擴(kuò)大我行的社會(huì)影響力和資金實(shí)力。(3)在項(xiàng)目開發(fā)過程中,對(duì)新疆天山建材(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量分析進(jìn)行指導(dǎo)。三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)以天山博雅文軒二期項(xiàng)目所占土地使用權(quán)及在建工程進(jìn)行抵押。四、項(xiàng)目封閉管理方案項(xiàng)目貸款在項(xiàng)目四證齊全的前提下發(fā)放,我行與借款人簽訂財(cái)務(wù)監(jiān)管協(xié)議,并設(shè)立專門的項(xiàng)目資金監(jiān)管帳戶及保證金帳戶,項(xiàng)目按揭業(yè)務(wù)要求在我行辦理,項(xiàng)目銷售回籠資金要求進(jìn)我行資金監(jiān)管專戶。還款方式設(shè)定如下:項(xiàng)目銷售開始至銷售到20%(含):30%售樓款用于償還貸款,60%用于項(xiàng)目投入;項(xiàng)目銷售進(jìn)行至21%50%(含):60%售樓款用于償還貸款,40%用于項(xiàng)目投入;項(xiàng)目銷售進(jìn)行至51%以上:全部售樓款用于償還貸款直至還清貸款。)五、貸款風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施針對(duì)“天山博雅文軒”項(xiàng)目開發(fā)貸款我行將采取下列規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施或發(fā)放貸款的附加條件:對(duì)該項(xiàng)目的整個(gè)資金運(yùn)行進(jìn)行封閉式管理,嚴(yán)格監(jiān)控貸款的使用和銷售款的回籠,要求借款人在我行開立項(xiàng)目資金專戶及施工企業(yè)付款戶,對(duì)資金的使用在我行監(jiān)管。我行發(fā)放項(xiàng)目開發(fā)貸款,企業(yè)承諾該項(xiàng)目按揭貸款業(yè)務(wù)由我行辦理,同意發(fā)放個(gè)人住房貸款后,等量或確定合適的比例以按揭貸款置換開發(fā)貸款,當(dāng)項(xiàng)目完成銷售的70%時(shí)收回全部貸款本息。六、項(xiàng)目可行性結(jié)論(一)問題與建議本項(xiàng)目定位于中高檔住宅,項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢,但在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。按照國際慣例,房價(jià)一般是居民收入的3~6倍,而目前烏魯木齊市房價(jià)每平方米為4000元(一般市區(qū)住宅),一套90平方米的住宅總價(jià)在36萬以上,相當(dāng)于家庭收入的10倍,難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房價(jià)為3825元/㎡,低于目前房價(jià)的均價(jià),符合目前房地產(chǎn)市場的狀況。為保證項(xiàng)目成功,開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量,做好方案規(guī)劃,項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上,包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃,從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者,減小項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。目前烏魯木齊市房地產(chǎn)市場持幣待購情緒嚴(yán)重,價(jià)格有小幅下降,銷售過程中應(yīng)當(dāng)制定好銷售計(jì)劃,加強(qiáng)銷售力度,以保證項(xiàng)目順利實(shí)施。經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作,做好商品房的銷售,加大促銷力度,多渠道、多種方式推廣促銷,盡快銷售,才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì),采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案,在施工管理中,控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用,降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出,工程投資降低1%,將比基本方案增加凈現(xiàn)值168萬元,%;反之,利潤減少,銷售收益下降。因此,降低工程造價(jià),控制投資成本,也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一。金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金分為三塊:一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)定金房款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮,減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)采用多種付款方式促銷,可以選擇采用:①一次性付款方式;②分期付款方式;③八成銀行按揭方式;④建筑分期付款+銀行按揭;⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式,使開發(fā)資金按預(yù)期回籠,消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(二)、結(jié)論項(xiàng)目地理位置優(yōu)越,周邊環(huán)境良好,有一定的市場競爭能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目自籌資金部分已落實(shí)到位,項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益尚好,償還借款本息有保證,如輔之完善的市場營銷計(jì)劃和有效的項(xiàng)目管理,項(xiàng)目籌資方案可行。 借款人應(yīng)提交的材料清單材料名稱有或無證書號(hào)一、企業(yè)基本資料 公司章程及公司成立批復(fù)文件有 公司成立驗(yàn)資報(bào)告有 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照有(副本) 法人代碼證有(副本) 貸款證(卡)有 法定代表人身份證有 借款人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告有 資質(zhì)等級(jí)證書有二、項(xiàng)目資料 項(xiàng)目立項(xiàng)文件有 項(xiàng)目可行性報(bào)告有企業(yè)自己做國有土地出讓合同(動(dòng)遷安置合同)有 建設(shè)用地規(guī)劃許可證有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 國有土地使用證建設(shè)工程施工許可證 商品房預(yù)(銷)售許可證 投資估算調(diào)整表 投資計(jì)劃與資金籌措表 貸款申請(qǐng)書 還款計(jì)劃表 貸款行認(rèn)為需要的其他項(xiàng)目建設(shè)文件三、擔(dān)保資料 抵押人同意抵押證明(附抵押物清單) 抵押物權(quán)屬證明 抵押物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 出質(zhì)人同意質(zhì)押證明(附質(zhì)押財(cái)產(chǎn)清單) 質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)屬證明 質(zhì)押財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 保證人同意擔(dān)保證明 保證人營業(yè)執(zhí)照 保證人法人代碼證 保證人法定代表人身份證 保證人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告 保證人公司章程、合同及公司成立批復(fù)文件 擔(dān)保人貸款證(卡)四、主要關(guān)系人的資料(同一)新疆天山建材(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)公司基礎(chǔ)資料五、銀行評(píng)審所需的其他資料Page 39 of 40
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
醫(yī)療健康相關(guān)推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
備案圖鄂ICP備17016276號(hào)-1