【正文】 15工程勘察費626216工程設計費18618617工程招標代理服務費627518建設工程許可證執(zhí)照費121219工程建設監(jiān)理費999920建設工程質(zhì)量監(jiān)督費222221人防費12412422墻改基金費用767623其他505026（三）建筑安裝工程費用6048430821521250827土建工程5674340112351031028給排水燃氣工程19849629899229采暖及供熱系統(tǒng)7214414435930強電系統(tǒng)7615115137831弱電系統(tǒng)28575714232電梯工程16516533消防工程505010034綠化10536335（四）配套費用15029118062136其中：基礎設施配套費37大市政配套費15029118062138（五）維修基金見評估報告39（六）銷售費用5930443813693740（七）管理費用2841557751641（八）財務費用208416416208124842（九）不可預見費1891035234443（十）其他項目開發(fā)成本123464599233219277期間費用7409789823442700工程款支付：新疆地區(qū)冬季無法施工，因此施工季節(jié)僅有春季、夏季及秋季，項目施工基本為跨年度工程。該工程可分為擠出機地下室部分、主體部分、內(nèi)外裝修、設備安裝、室外工程及管網(wǎng)分別支付工程款。開工時支付工程總費用的20%30%工程預付款，以后隨形象進度每月結付當月完成的工程量款項。四、項目投資計劃評價從總資金來源與運用表可以看出，200202012012年年均資金來源大于資金運用并有盈余，完全可以滿足工程進度對資金需求的剛度和強度要求。由于本項目的資本金和自籌資金已基本落實，項目成功的關鍵問題是能否按期完工和能否按計劃銷售回款。 第六章 項目財務及償債能力分析一、評估原則與評估依據(jù)原國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價和參數(shù)》項目單位提供的可研報告、補充材料、相關財務報表《烏魯木齊地區(qū)2008年10月份建安工程價格信息》、《新疆烏魯木齊地區(qū)2008年79月建筑工種人工成本信息表》、《民用建筑可行性研究與快速報價》及烏魯木齊建筑網(wǎng)提供的近期高層造價。二、銷售收入估算銷售價格的確定：項目評估人員針對與項目類似檔次、相同用途及同一供需圈內(nèi)的其他物業(yè)進行了市場調(diào)查。調(diào)查的項目包括: 龍庭華清園、山水華庭、朗月星城。調(diào)查內(nèi)容涉及物業(yè)性質(zhì)、用途、地理位置、建筑結構、建筑形式、主力戶型、內(nèi)外裝修情況、設施設備情況、區(qū)內(nèi)自然環(huán)境與周邊人文環(huán)境、商服、體育娛樂、教育配套設施情況、現(xiàn)銷售均價等方面。評估人員將調(diào)查結果匯總，運用房地產(chǎn)估價當中的市場比較法對數(shù)據(jù)進行技術處理，包括對交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等修正并在對項目未來開發(fā)建設完畢類似物業(yè)市場情況合理預測的基礎上，確定項目在現(xiàn)有規(guī)劃建設條件下，按照已確定的初步建設方案，建設標準開發(fā)完畢的平均銷售價格的合理范圍為3700元4300元。本項目的住宅期房銷售均價確定為3925元/平方米。 商業(yè)門面為4964平方米。經(jīng)與周邊物業(yè)比較，本次評估認為5500元/平方米.:原定方案為8萬元/個,經(jīng)與周邊物業(yè)樓宇比較,定價偏高,. 按照銷售計劃，2009年計劃銷售7%、2010年銷售34%、2011年銷售46%、2012年銷售13%.銷售收入為： 收入預測表 萬元序號　2009年2010年2011年2012合計一可售住宅銷售收入（萬元）1865955413597393728953　銷售面積（平方米）51092481533573948872984　預銷售比率(％)%%%%%　平均銷售單價(萬元/平方米)二可售商業(yè)銷售收入（萬元）373826703571446　銷售面積（平方米）7469511165952481　預銷售比率(％)%%%%%　平均銷售單價(萬元/平方米)三機動車位銷售收入（萬元）60180240160640　車位個數(shù)1030302090 預銷售比率(％)%%%%%　平均銷售單價(萬元/個)66887四出租收入（萬元）337789198　出租面積（平方米）41296011092481　出租平均價格（萬元/年平方米）五租售收入（萬元）19621014914584454331238三、項目盈利能力及清償能力評價全投資財務內(nèi)部收益率（FIRR）經(jīng)測算，全投資財務內(nèi)部收益率（FIRR）%，從該指標看大大高于銀行貸款利率，項目可行。全投資財務凈現(xiàn)值（FNPV）設當年Ic=10%。FNPV=2861萬元0，項目可行。動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期=項目貸款償還期 項目貸款償還期= 借款期綜合償債保證比借款期綜合償債保證比=綜上所述，本項目的財務指標尚好，償還銀行借款本息有保證，項目實施方案基本可行。第七章 貸款風險及效應評價一、不確定性分析盈虧平衡點分析盈虧平衡點= 固定成本/銷售收入流轉(zhuǎn)稅費銷售費用*%=%:,低于本項目銷售加權均價3925元/平方米:，低于本項目的可售面積77949平方米。敏感性分析雖然能夠影響項目評估結果的因素很多，但就本項目而言，開發(fā)建設投資和銷售收入對本項目的影響最大，因而本項目只選擇這兩個主要因素來進行敏感性分析，計算模擬詳細結果見敏感性分析表。從敏感性分析表中看出兩個因素分別發(fā)生變化時，F(xiàn)IRR和FNPV兩指標對銷售收入的變化比對開發(fā)投資的變動較為敏感。當開發(fā)投資比基本方案增加16%時，項目處于臨界狀態(tài)。％時，項目出于臨界狀態(tài)。當兩個因素同時變化，即比基本方案減少7％時，項目出于臨界狀態(tài)。綜上所述，當單個因素在一定的范圍內(nèi)向不利方向發(fā)生變化時，項目均有一定的‘寬容度’，但兩個因素同時向不利方向發(fā)生變化時，項目的“寬容程度”大大降低。因此項目單位要嚴格控制好成本支出，做好周密詳實可行的銷售計劃，特別要防止兩因素向不利方向發(fā)生變化。敏感性分析表　基準項目總投資增加10%租售收入下降10%償債保證比內(nèi)部收益率%%%投資回收期貸款償還期盈虧平衡點%%%二、貸款風險分析通過市場考察和預測，本項目市場前景良好，經(jīng)過經(jīng)濟技術指標的分析和測算，本項目的經(jīng)濟效益良好，并具有很大的抗風險能力，故本項目可行。 項目風險（一）定量分析經(jīng)測算，企業(yè)信用等級（A）；；貸款方式為資產(chǎn)抵押貸款，；，項目具有一定的抗風險能力。（二）定性分析項目風險分析（1）項目市場銷售的風險。由于目前烏魯木齊房地產(chǎn)市場處于購房者持幣觀望的低迷情況。如果項目銷售計劃不能實現(xiàn)，將直接影響項目收益。（2）項目資金管理的風險。借款人目前受集團關聯(lián)企業(yè)控制較多，融資和投資有復雜性，項目資金存在一定的管理風險。項目效應分析（1）對該項目注入開發(fā)貸款支持，除增加應有的貸款收益外，項目的個人住房按揭貸款業(yè)務也將由我行辦理，對化解開發(fā)貸款風險和提高投資收益有積極的作用。（2）新疆天山建材（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是具有良好的品質(zhì)在烏市有一定的知名度。通過該項目的合作，可以進一步擴大我行的社會影響力和資金實力。（3）在項目開發(fā)過程中，對新疆天山建材（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行資金使用計劃、現(xiàn)金流量分析進行指導。三、貸款擔保評價以天山博雅文軒二期項目所占土地使用權及在建工程進行抵押。四、項目封閉管理方案項目貸款在項目四證齊全的前提下發(fā)放，我行與借款人簽訂財務監(jiān)管協(xié)議，并設立專門的項目資金監(jiān)管帳戶及保證金帳戶，項目按揭業(yè)務要求在我行辦理，項目銷售回籠資金要求進我行資金監(jiān)管專戶。還款方式設定如下：項目銷售開始至銷售到20%（含）：30%售樓款用于償還貸款，60%用于項目投入；項目銷售進行至21%50%（含）：60%售樓款用于償還貸款，40%用于項目投入；項目銷售進行至51%以上：全部售樓款用于償還貸款直至還清貸款。）五、貸款風險規(guī)避措施針對“天山博雅文軒”項目開發(fā)貸款我行將采取下列規(guī)避風險措施或發(fā)放貸款的附加條件：對該項目的整個資金運行進行封閉式管理，嚴格監(jiān)控貸款的使用和銷售款的回籠，要求借款人在我行開立項目資金專戶及施工企業(yè)付款戶，對資金的使用在我行監(jiān)管。我行發(fā)放項目開發(fā)貸款，企業(yè)承諾該項目按揭貸款業(yè)務由我行辦理，同意發(fā)放個人住房貸款后，等量或確定合適的比例以按揭貸款置換開發(fā)貸款，當項目完成銷售的70%時收回全部貸款本息。六、項目可行性結論（一）問題與建議本項目定位于中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定的風險。按照國際慣例，房價一般是居民收入的3～6倍，而目前烏魯木齊市房價每平方米為4000元（一般市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價在36萬以上，相當于家庭收入的10倍，難以形成有效需求。本項目銷售房價為3825元/㎡，低于目前房價的均價，符合目前房地產(chǎn)市場的狀況。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質(zhì)量，做好方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應杜絕規(guī)劃設計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。目前烏魯木齊市房地產(chǎn)市場持幣待購情緒嚴重，價格有小幅下降，銷售過程中應當制定好銷售計劃，加強銷售力度，以保證項目順利實施。經(jīng)營管理風險分析本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風險。在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低投資成本。從財務評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值168萬元，%；反之，利潤減少，銷售收益下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險因素之一。金融財務風險分析本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預定金房款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠，消減金融財務風險（二）、結論項目地理位置優(yōu)越，周邊環(huán)境良好，有一定的市場競爭能力和抗風險能力。項目自籌資金部分已落實到位，項目財務效益尚好，償還借款本息有保證，如輔之完善的市場營銷計劃和有效的項目管理，項目籌資方案可行。 借款人應提交的材料清單材料名稱有或無證書號一、企業(yè)基本資料 公司章程及公司成立批復文件有 公司成立驗資報告有 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照有（副本） 法人代碼證有（副本） 貸款證（卡）有 法定代表人身份證有 借款人近三年經(jīng)審計的財務報表及審計報告有 資質(zhì)等級證書有二、項目資料 項目立項文件有 項目可行性報告有企業(yè)自己做國有土地出讓合同（動遷安置合同）有 建設用地規(guī)劃許可證有 建設工程規(guī)劃許可證 國有土地使用證建設工程施工許可證 商品房預（銷）售許可證 投資估算調(diào)整表 投資計劃與資金籌措表 貸款申請書 還款計劃表 貸款行認為需要的其他項目建設文件三、擔保資料 抵押人同意抵押證明（附抵押物清單） 抵押物權屬證明 抵押物資產(chǎn)評估報告 出質(zhì)人同意質(zhì)押證明（附質(zhì)押財產(chǎn)清單） 質(zhì)押財產(chǎn)權屬證明 質(zhì)押財產(chǎn)評估報告 保證人同意擔保證明 保證人營業(yè)執(zhí)照 保證人法人代碼證 保證人法定代表人身份證 保證人近三年經(jīng)審計的財務報表及審計報告 保證人公司章程、合同及公司成立批復文件 擔保人貸款證（卡）四、主要關系人的資料（同一）新疆天山建材（集團）房地產(chǎn)開發(fā)公司基礎資料五、銀行評審所需的其他資料Page 39 of 40