【正文】 5%），銷售收入轉投入9472萬元,銀行貸款5000萬元。周邊工業(yè)園區(qū)、住宅、商業(yè)項目都在大力投資建設，這必將進一步刺激和增強該區(qū)域住宅的消費潛力。該項目周邊市政道路及配套設施的不斷完善，帶動區(qū)域人流量，地段優(yōu)勢日益增強，區(qū)域開發(fā)建設力度加大。項目規(guī)劃有四棟多層，七棟小高層。二期計劃于2009年上半年開工建設，2011年中旬全部竣工。項目規(guī)劃有十一棟小高層、六棟多層住宅。一期項目已于2008年6月份開工，2010年6月全部竣工。博雅文軒”項目的順利完成，以期樹立和提升企業(yè)的品牌形象，計劃以滾動開發(fā)方式將項目總體分為三期規(guī)劃實施：已開發(fā)建設的一期項目為鄰河灘快速路一側，㎡，㎡（含地下車庫）。建設規(guī)劃有多層住宅二十八棟、小高層住宅十九棟，并配建有幼兒園、學校、社區(qū)文化會所、醫(yī)療所等設施，把實用、經(jīng)濟與建筑美學要求有機結合起來的住宅小區(qū)。 “天山公司股東情況：名稱投資額比例新疆天山建材（集團）有限公司2100萬元100％三 項目評價“天山博雅文軒”二期項目開發(fā)的豐富經(jīng)驗，有一定的資產(chǎn)規(guī)模，信用狀況良好，財務狀況正常，公司具備一定的投資能力和擔保能力。博雅文軒”二期項目開發(fā)商：新疆天山建材（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目用途：住宅項目現(xiàn)狀：期房投資方案：自籌資金占35%，銀行貸款占20%，銷售回款再投入占45%(二)、建設規(guī)模（1）占地面積：（2）建筑面積：（3）居住戶數(shù)：696戶（4）容 積 率：（5）綠地面積：38%（6）建筑概況：住宅十七棟（十一棟多層棟，六棟小高層棟），幼兒園，會所，物業(yè)管理用房（7）使用年限：50年二、 借款人及項目主要關系人評價“天山公司向我行申請項目開發(fā)貸款人民幣5000萬元，經(jīng)過我行評估，項目總投資22322萬元，貸款5000萬元，期限為三年，用于項目開發(fā)支付材料款和工程款。2008年6月該公司擬開發(fā)建設“天山博雅文軒”項目。報告全面反映了貸款申請人及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。新疆廣匯房地產(chǎn)和楓雅居項目貸款調查報告房地產(chǎn)項目貸款調查評估報告借 款 人：新疆天山建材（集團）房地產(chǎn)開發(fā)公司項目名稱：“天山博雅文軒”二期項目上海浦東發(fā)展銀行烏魯木齊分行二〇〇八年十二月主評估人：評估小組：評估組長： 調查評估報告： 第一章 評估人 調查評估報告： 第二章 評估人 調查評估報告： 第三章 評估人 調查評估報告： 第四章 評估人 調查評估報告： 第五章 評估人 調查評估報告： 第六章 評估人 調查評估報告： 第七章 評估人 聲 明 與 保 證我們在此聲明與保證：本報告是按照《上海浦東發(fā)展銀行房地產(chǎn)項目貸款評估辦法》和有關規(guī)定，根據(jù)貸款申請人和承貸行提供的資料，經(jīng)我們審慎調查、核實、分析和整理后完成的。貸款評估人員簽字：年 月 日主評估人簽字： 目 錄第一章 概 要 一、 評估背景 二、 借款人及項目主要關系人評價 三、 項目評價 四、 償債能力和風險提示 五、 評估結論 第二章 借款人及項目主要關系人評價 一、 基本概況 二、 經(jīng)營情況評價 三、 財務狀況分析 四、 信用情況評價 五、 發(fā)展前景評價 第三章 項目建設情況評價 一、 項目基本情況評價 二、 項目建設條件評價 三、 項目實施進程評價 四、 設計施工監(jiān)理評價 五、 環(huán)境保護評價 第四章 項目市場評估 一、 房地產(chǎn)投資環(huán)境評價 二、 項目市場定位評價 三、 項目市場競爭力評價 第五章 投資估算和籌資評價 一、 投資估算評價 二、 資金籌措評價 三、 項目投資計劃評價 第六章 項目財務及償債能力分析 一、 評估原則與評估依據(jù) 二、 項目基礎數(shù)據(jù)預測 三、 項目財務效益評價 四、 償債能力評價五、 項目不確定性分析 第七章 貸款風險及效應評價 一、 貸款風險分析 二、 貸款擔保評價 三、 項目的封閉管理方案 四、 貸款效應評價 五、 避險措施 第一章 概 要一、 評估背景新疆天山建材（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱天山房產(chǎn)公司）于2008年6月在烏魯木齊西八家戶路，原天山建化制品廠,開發(fā)占地面積：㎡，㎡的“天山根據(jù)天山房產(chǎn)公司近幾年在該地段的開發(fā)和銷售情況分析， “天山花園”1~5期項目已開發(fā)完畢，且所有住房已銷售完畢。博雅文軒”項目，共分三期開發(fā)，目前一期項目均已達到預售條件，且銷售狀況良好，計劃于2009年初進行二期項目開發(fā)，故我行與該公司積極聯(lián)系、介入，對該二期項目進行評估。(一)、項目簡介項目名稱：“天山博雅文軒”二期項目項目由天山房產(chǎn)公司投資、開發(fā)，天山房產(chǎn)公司具備和“天山天山房產(chǎn)公司有一定的項目投入和資產(chǎn)規(guī)模，負債低，短期償債壓力小，具備一定的舉債能力和償債能力。博雅文軒”㎡，天山房產(chǎn)公司于2007年2月5日，烏市國土資源局舉辦的編號為2006－C－026地塊國有土地使用權掛牌出讓活動中，經(jīng)過公開競價成交取得了該宗國有土地使用權（成交金額6370萬元），并及時全額繳納了土地出讓金及契稅（共計6887萬元），市國土資源局核發(fā)了烏國用（2007）第002113第0021133號《國有土地使用證》。博雅文軒”商品房住宅項目位于烏魯木齊西八家戶路，㎡，建筑容積率≤，土地用途為商住用地，最大建筑密度為25%，最小綠地率為35％，㎡，其中：㎡，㎡，㎡，地下車位、㎡，㎡。天山房產(chǎn)公司為保證“天山共規(guī)劃有六棟小高層、十六棟多層住宅，其中：㎡（不含車庫）；㎡；㎡（含人防）；㎡。二期計劃為該項目臨銀河青城小區(qū)一側，㎡，㎡。（含地下室），（含地下室），幼兒園、會所、（含地下消防水池）。三期為該項目剩余部分，㎡，㎡（含地下車庫）。計劃于2009年下半年開工建設，2012年中旬全部竣工。該項目所在區(qū)域是未來規(guī)劃的主要居住區(qū)，而新市區(qū)人均收入較高，收入穩(wěn)定。周邊已開發(fā)項目銷售率良好，有利帶動該區(qū)域周邊住宅消費潛力，促進該地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，提升地塊升值潛力。項目建設情況動工前期及基礎工程主體工程安裝綠化管網(wǎng)竣工2009年4月2009年4月至2009年6月2009年6月至2010年11月2011年4月至2011年5月2011年6月企業(yè)自籌：根據(jù)新疆地大不動房地產(chǎn)評估咨詢有限公司新地大估字（2007）第D00新地大估字（2007）第D001002號報告，關于“天山博雅文軒” 。折合我行評估土地“天山企業(yè)支付設計費、前期手續(xù)費、熱網(wǎng)接口費用、四、 償債能力和風險提示項目在資金籌措上，在施工技術上，還是在公司的實力上，不可預測的因素相對較小，項目風險較低。還款方案時間住宅銷售比例當期資金回籠當期還款2009年第二季度————2009年三、四季度7%20272010年一、二季度13%37642010年三、四季度21%60802011年一、二季度16%46322011年三、四季度30%86862012年一、二季度13%3764 按照以上匡算，項目貸款預計在2011年四季度完全收回，資金實際使用期限約為三年。第二章 借款人及項目主要關系人評價一、 基本概況從2000年至2007年已累計開發(fā)50萬平方米，綠化率為35%，連續(xù)八年工程質量合格率100%，住宅售房率100%。 自2000年4月2007年7月，先后開發(fā)建設了“天山花園”小區(qū)一至四期、“天山景軒”小區(qū)、“雅仕居”小區(qū)、以及庫爾勒的“天山綠苑”小區(qū)和 “天山美食城”。 2002年天山房產(chǎn)公司積極參與了市委市政府的第一批“改變屋面造型”項目,投資160余萬元將三期工程9棟樓作為試點項目進行修建，擺脫了陳舊的“火柴盒”式的建筑立面造型，并使該建筑在沿河灘公路上成為一道建筑景觀，受到廣大購房者青睞。 2006年天山房產(chǎn)公司在位于烏市高新技術開發(fā)區(qū)河北路開發(fā)雅仕居小區(qū)，雅仕居純板式小高層公寓，尊嚴華貴、數(shù)字化在線配置、衛(wèi)星視訊可視門鈴，滿足知性而又智慧的氣質人士對居住文明的要求。發(fā)展中的天山房產(chǎn)將按照新疆天山建材集團有限責任公司的發(fā)展戰(zhàn)略和現(xiàn)代企業(yè)管理的制度要求，發(fā)揮整體優(yōu)勢和規(guī)模效應，以“天山房產(chǎn)經(jīng)典永恒”為目標，堅持“以人為本，誠信經(jīng)營”為宗旨，致力房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)營，著力提升房地產(chǎn)業(yè)的服務信譽，傾力打造房地產(chǎn)業(yè)的品牌公司。項目的實際投資人——新疆天山建材（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司有開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)驗，且項目地理位置較好，項目開發(fā)預期較好。流動資產(chǎn)合計144861810131809長期投資：長期投資686733733長期投資凈額686733733長期投資合計686733733固定資產(chǎn)原價982953989減：累計折舊170169203固定資產(chǎn)凈值812784786固定資產(chǎn)凈額812784786在建工程固定資產(chǎn)合計812784786無形資產(chǎn)135無形資產(chǎn)凈值135流動負債合計6248929218732長期借款應付債券長期應付款4153專項應付款其他長期負債所有者權益合計97371032910448負債及所有者權益總計159851962133333公司11月末報表反映貨幣資金較多，公司還有較多可投入資金。其他應收款7668萬元，主要是借給巴州房地產(chǎn)公司。存貨18957萬元，為新開發(fā)六期開發(fā)成本17594萬元，15期商鋪1363萬元。短期借款5000萬元，為中國建設銀行貸款。預收賬款2197萬元，主要是六期預收房款。長期應付款4153萬元，主要是頁巖山荒山綠化專用款。綜上所述，天山房產(chǎn)公司為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，有十幾年的開發(fā)經(jīng)歷，經(jīng)驗較豐富，具備一定的開發(fā)能力。損益表比較分析：項 目200620072008年11月一、主營業(yè)務收入488467721786主營業(yè)務收入凈額488467721786減：主營業(yè)務成本36034895522主營業(yè)務稅金及附加269616590二、主營業(yè)務利潤（虧損以號表示）10121261674加：其它業(yè)務利潤（虧損以號表示）2營業(yè)費用22393209財務費用16195三、減：所得稅2529696五、凈利潤（虧損以號表示）4155901192006年銷售房產(chǎn)4884萬元，成本3603萬元，％，％，投資收益主要是股權投資收益203萬元。綜上所述，天山房產(chǎn)公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司，主營業(yè)務收入為房產(chǎn)銷售，2006年、2007未進行項目開發(fā)，2008年10月才實現(xiàn)銷售，故收益較低，預計2009年效益將有大幅提高。經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量　　收到稅費返還　收到的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金39755302294經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入小計682197345283經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流出小計66241115111605投資活動的現(xiàn)金流量　處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)而收到的現(xiàn)金凈額　7收到的其他與投資活動有關的現(xiàn)金　投資活動現(xiàn)金流入小計7購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金凈額31838投資