【正文】 聚條件10098100102個(gè)別因素容積率100100100100臨路條件1001009999基礎(chǔ)設(shè)施100100100100因素比較修正系數(shù)表（表54）如下：表54 比較修正系數(shù)表比較因素案例1案例2案例3交 易 時(shí) 間100/100100/100100/101交 易 方 式100/100100/100100/100使 用 年 限100/100100/100100/100用 途100/100100/100100/100區(qū)域因素公共交通100/100100/99100/98距二環(huán)路距離100/100100/100100/99公共設(shè)施條件100/98100/100100/102辦公集聚條件100/98100/100100/102個(gè)別因素容積率100/100100/100100/100臨路條件100/100100/99100/99基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100交易價(jià)格185019802100比準(zhǔn)價(jià)格192620202081由于三個(gè)可比案例與委估土地用途相同，且交易日期接近，故取三個(gè)修正結(jié)果的算術(shù)平均值作為委估土地的比準(zhǔn)價(jià)格。對三個(gè)可比案例計(jì)算而得的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行簡單算術(shù)平均，即得被評宗地的樓面毛地價(jià)，即2009元/平方米。熟地價(jià)格是毛地價(jià)格加上相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)用，本次評估委估土地的土地開發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用指土地拆遷費(fèi)用。根據(jù)我們對估價(jià)對象所屬區(qū)域地面拆遷費(fèi)的調(diào)查，估價(jià)對象所屬區(qū)域地面拆遷費(fèi)平均為11800元/平方米，這里我們根據(jù)實(shí)際情況取11800元/平方米。單位毛地價(jià)＝2009＝7855元/平方米單位熟地價(jià)＝7855＋11800＝19655元/平方米樓面熟地價(jià)＝19655247。＝5027元/平方米熟地總價(jià)＝5027＝毛地總價(jià)＝2009＝依據(jù)國家和北京市有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)，評估對象應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，即應(yīng)向政府補(bǔ)交地價(jià)款。根據(jù)評估方掌握的出讓地價(jià)資料，采用市場比較法測算出該地區(qū)綜合用途用地樓面毛地價(jià)水平為2009元/平方米。根據(jù)北京市同類型房地產(chǎn)的交易情況和評估人員的經(jīng)驗(yàn)，土地使用權(quán)的出讓金一般為樓面毛地價(jià)的40%，則應(yīng)剔除補(bǔ)交的地價(jià)款(即土地使用權(quán)出讓金)為： 土地使用權(quán)出讓金＝200940%＝八、綜合確定采用成本途徑測算的房地產(chǎn)總價(jià)格將重置成本法測算的建筑物價(jià)格和采用市場比較法測算的土地使用權(quán)價(jià)格加總即估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。但由于估價(jià)對象的土地使用權(quán)為劃撥使用權(quán)，如若使其價(jià)格得以實(shí)現(xiàn)，例如進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，則需向政府補(bǔ)繳出讓金，因此應(yīng)將上述房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格扣除應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金才是委托方真正現(xiàn)時(shí)擁有的房地產(chǎn)總價(jià)格，即：房地產(chǎn)總價(jià)格＝建筑物價(jià)格+土地使用權(quán)價(jià)格土地出讓金＝+＝九、運(yùn)用收益法求取房地產(chǎn)總價(jià)格在估價(jià)對象評估過程中，假設(shè)其未來凈收益每年不變，房地產(chǎn)綜合資本化率每年不變。估價(jià)對象商業(yè)用途部分全部用于出租經(jīng)營，根據(jù)估價(jià)人員對北京市特別是估價(jià)對象所在區(qū)域的市場行情的分析，以及對估價(jià)對象附近同類型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營和價(jià)格水平的掌握情況，確定估價(jià)對象商業(yè)用途部分在正常情況下經(jīng)營收益。項(xiàng)目的客房分為標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)套房、大使套房等許多種類型，共計(jì)450套，這些都可以折算成標(biāo)準(zhǔn)間，以便于進(jìn)行市場價(jià)格比較和預(yù)測，根據(jù)資料可折算成504間標(biāo)準(zhǔn)客房。根據(jù)北京市五星級酒店的市場調(diào)查，預(yù)期項(xiàng)目酒店平均房價(jià)為100美元/間天，預(yù)期空置率為20%。1美元＝，則：其年收益＝100504365（120%）＝121855104元 根據(jù)北京市頂級寫字樓的市場調(diào)查，考慮到寫字樓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，寫字樓部分的公用面積很小，預(yù)期的寫字樓的平均租金水平為30美元/平方米月，預(yù)期空置率為15%。則：其年總收益＝30127390（115%）＝18723895元估價(jià)對象公寓用途部分全部用于出租經(jīng)營，根據(jù)估價(jià)人員對北京市特別是估價(jià)對象所在區(qū)域的市場行情的分析，以及對估價(jià)對象附近同類型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營情況和價(jià)格水平的掌握情況，考慮到公寓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，公寓部分的公用面積很小，確定估價(jià)對象公寓用途部分在正常情況下，其預(yù)期的空置率為20％，預(yù)期的公寓年平均租金水平為35美元/平方米月，則：其年總收益＝35127410（120%）＝20615213元根據(jù)委估方提供的有關(guān)資料及市場上同類型房地產(chǎn)的一般運(yùn)營費(fèi)用和評估人員的經(jīng)驗(yàn)，酒店其他收入包括餐飲、宴會、商品、會議、停車等，其年總收益約占其年總租金收入的20%。所以，項(xiàng)目預(yù)期年總收益＝（酒店年總收益+寫字樓年總收益+公寓年總收益）＝193433054元商業(yè)用途房地產(chǎn)運(yùn)營費(fèi)用包括營業(yè)成本、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、空房損失費(fèi)等，根據(jù)委估方提供的《一九九八年度經(jīng)營情況》及市場上同類型房地產(chǎn)的一般運(yùn)營費(fèi)用和評估人員的經(jīng)驗(yàn)測算，則：年管理費(fèi)按總收益的10%測算，則：年管理費(fèi)＝19343305410% ＝19343305元年維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)的2%測算，則：年維修費(fèi)＝9837087002% ＝19674174元依照有關(guān)法規(guī)，房產(chǎn)稅率為年總收益的12%，則：房產(chǎn)稅＝19343305412% ＝23211967元‰測算，其保險(xiǎn)費(fèi)為：保險(xiǎn)費(fèi)＝983708700‰ ＝1475563元 指營業(yè)稅及其附加費(fèi)，%。營業(yè)稅＝193433054% ＝10638818元 合計(jì)年總費(fèi)用為74343827元年純收益＝年總收益－年總費(fèi)用 ＝119089227元物業(yè)的價(jià)格為其經(jīng)營凈收益于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益折現(xiàn)值，資本化率從純理論上講，應(yīng)等于同等風(fēng)險(xiǎn)條件下資本的平均獲利率。資本化率的確定方法有市場提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率排序插入法等方法。本次估價(jià)我們采取定期貸款利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。%；依據(jù)對影響估價(jià)對象的社會經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為3%，最終求出：綜合還原利率＝貸款利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，%。根據(jù)下面公式，計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格： a為純收益119089227元；%；n為房地產(chǎn)剩余使用年期50年； 則房地產(chǎn)總價(jià)格為：。采用上述方法測算的總價(jià)格包含了土地使用權(quán)形成的收益價(jià)格。估價(jià)對象的土地使用權(quán)為劃撥使用權(quán)，若欲取得完整的有限期有償土地使用權(quán)需向政府補(bǔ)繳出讓金，因此應(yīng)將上述測算結(jié)果扣除應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金才是委托方真正現(xiàn)時(shí)擁有的房地產(chǎn)總價(jià)格，根據(jù)上述采用市場比較法測算的土地出讓金總額，測算如下：估價(jià)對象收益價(jià)格土地出讓金＝＝十、綜合確定估價(jià)結(jié)果由于估價(jià)對象屬綜合用途，為收益性房地產(chǎn)，因此，采用收益途徑測算出的房地產(chǎn)現(xiàn)值與采用成本途徑測算出的房地產(chǎn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為最終估價(jià)結(jié)果。根據(jù)估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，建筑物和土地分開測算的方法多是從成本角度評估物業(yè)，不能全面反映經(jīng)營物業(yè)在市場中的整體價(jià)格情況，采用收益還原法測算出的房地產(chǎn)現(xiàn)值更能反映估價(jià)對象的市場價(jià)格，所以此次評估我們以收益還原法的評估值為主，將收益途徑測算出的房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)重取為80％，成本途徑測算出的房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)重取為20％。進(jìn)行加權(quán)平均測算，得出估價(jià)最終結(jié)果為：評估結(jié)果＝80%+20% ＝房地產(chǎn)現(xiàn)值：大寫金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬柒仟玖佰元整附 件；《關(guān)于在京修建A項(xiàng)目的復(fù)函》（計(jì)資號）；4.《土地使用合同》()；5. 《中華人民共和國國有土地使用證》[京市澳臺國用（）字第號]6.《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》（京房權(quán)證市澳臺字第號）；7.《中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（副本）（注冊號：企合國副字第號）；8.《中華人民共和國外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》（外經(jīng)貿(mào)資審字號）；9.《北京項(xiàng)目酒店簡介》；10.《項(xiàng)目工程竣工總結(jié)》；；。估價(jià)師心得此報(bào)告是為委托方核實(shí)房地產(chǎn)現(xiàn)值所制作的，委估房地產(chǎn)為一個(gè)綜合性建筑，土地使用權(quán)現(xiàn)狀為劃撥，目前用于租賃經(jīng)營。在估價(jià)時(shí)我們充分考慮了委估房地產(chǎn)的特殊性，即收益性房地產(chǎn)和土地劃撥使用權(quán)現(xiàn)狀，選擇了成本途徑和收益途徑兩種估價(jià)路徑。在成本途徑中，為了精確地對建筑物進(jìn)行評估，我們?nèi)嬲{(diào)查取證，結(jié)合委托方對委估房地產(chǎn)的管理方法，將其分為很多細(xì)項(xiàng)，分別進(jìn)行重置全價(jià)測算和成新率估計(jì)。在確定綜合成新率時(shí)考慮到委估房地產(chǎn)的維護(hù)保養(yǎng)情況很好，采用了使用年限法加觀察法綜合評定成新率的方法。土地價(jià)格的測算中，首先利用充分的市場資料求取毛地價(jià)水平，最后加上委估房地產(chǎn)所在區(qū)域的平均拆遷費(fèi)水平。在收益途徑中，結(jié)合委托方提供的各種用途物業(yè)的正常報(bào)價(jià)，通過充分的市場調(diào)查研究，確定公寓、寫字樓和酒店等三部分不同的出租經(jīng)營收益水平，測算平均年收益后根據(jù)我們大量的同類型物業(yè)評估經(jīng)驗(yàn)扣除合理的費(fèi)用，采用客觀、科學(xué)的房地產(chǎn)資本化率將委估房地產(chǎn)未來收益年限中的年凈收益折現(xiàn)為房地產(chǎn)現(xiàn)值。由于委估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥現(xiàn)狀，因此上述測算過程的結(jié)果是一個(gè)完全假設(shè)條件下的房地產(chǎn)綜合價(jià)格，由于該房地產(chǎn)如果進(jìn)入市場交易時(shí)必須先繳納土地出讓金，因此我們根據(jù)城區(qū)土地出讓金的一般取費(fèi)水平確定了委估房地產(chǎn)所適用的土地出讓金水平，進(jìn)行扣減后才為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場價(jià)值。由于委估房地產(chǎn)是收益型物業(yè)，因此在估價(jià)結(jié)果的確定時(shí)我們給予了收益法結(jié)果更大的權(quán)重，采用加權(quán)平均法確定最終的估價(jià)結(jié)果。評估過程中，感覺對于此類物業(yè)進(jìn)行評估，收益法的評估結(jié)果更具有說服力，但在收益測算時(shí)，不能簡單依據(jù)委托方提供的報(bào)價(jià)資料，要詳細(xì)了解周邊同檔次、同類型物業(yè)的平均情況而確定，對于費(fèi)用的確定也是如此。在確定酒店的收益時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)委估房地產(chǎn)的房間類型特別多，有20種以上類型，報(bào)價(jià)也相差很遠(yuǎn)，而且同一種房間，例如普通標(biāo)準(zhǔn)間，還有標(biāo)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、季節(jié)價(jià)、公司價(jià)、合作單位價(jià)格等多種類型，如何解決這個(gè)問題呢？如果進(jìn)行大撒網(wǎng)式的調(diào)查，工作量巨大結(jié)果并不一定準(zhǔn)確，結(jié)合我們的工作經(jīng)驗(yàn)、地方統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)方法和一些酒店管理專家的建議，我們進(jìn)行了簡化處理，按照一定的比例將所有房間折算為一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)間（這種房間類型在市場上最為普遍，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也更為可靠），然后進(jìn)行收益測算，結(jié)果經(jīng)過各方面的驗(yàn)證，還是比較理想的。當(dāng)然，對于此類房地產(chǎn)進(jìn)行評估，成本法是一個(gè)特別難以掌握的技術(shù)路線，一般情況下，成本價(jià)格都要低于收益價(jià)格，這也是我們要注意的，最好同時(shí)采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行評估。評析 本報(bào)告采用成本法和收益法估價(jià)五星級酒店(含寫字樓、公寓)物業(yè)，思路清楚，技術(shù)路線明確，估價(jià)結(jié)果合理。報(bào)告寫作認(rèn)真細(xì)致，市場背景分析深入。 酒店、寫字樓、公寓這樣的綜合物業(yè)估價(jià)結(jié)果的價(jià)值定義應(yīng)有較細(xì)致的界定，如僅包括房地產(chǎn)，還是也包括其他動產(chǎn)和商業(yè)設(shè)備，如家俱、廚房設(shè)備等。 因物業(yè)用途多樣，在收益法中，運(yùn)營成本就沒有單純出租房屋那么簡單，會包括客房成本、餐飲成本、能源等公共事業(yè)費(fèi)用、旅店管理經(jīng)營的收益等，如能分類列支，將更符合飯店業(yè)客觀情況。成本法中熟地價(jià)也應(yīng)計(jì)利息、利潤；總的銷售稅費(fèi)也不要漏計(jì)。摘自《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告精選（2002）》32