【正文】 臺加拿大馬利公司冷卻塔及15臺德國REGENT水泵組成，制冷站提供水溫7度至各空調(diào)機，按現(xiàn)行市場價為900萬元人民幣(到北京后總價)。根據(jù)替代原則，我們選擇了與委估土地位于相似區(qū)位的三個可比案例。根據(jù)評估方掌握的出讓地價資料，采用市場比較法測算出該地區(qū)綜合用途用地樓面毛地價水平為2009元/平方米。根據(jù)下面公式，計算房地產(chǎn)價格： a為純收益119089227元；%；n為房地產(chǎn)剩余使用年期50年； 則房地產(chǎn)總價格為：。評析 本報告采用成本法和收益法估價五星級酒店(含寫字樓、公寓)物業(yè)，思路清楚，技術(shù)路線明確，估價結(jié)果合理。由于委估房地產(chǎn)是收益型物業(yè)，因此在估價結(jié)果的確定時我們給予了收益法結(jié)果更大的權(quán)重，采用加權(quán)平均法確定最終的估價結(jié)果。營業(yè)稅＝193433054% ＝10638818元 合計年總費用為74343827元年純收益＝年總收益－年總費用 ＝119089227元物業(yè)的價格為其經(jīng)營凈收益于估價時點的收益折現(xiàn)值，資本化率從純理論上講，應等于同等風險條件下資本的平均獲利率。熟地價格是毛地價格加上相應土地開發(fā)費用，本次評估委估土地的土地開發(fā)費及其它費用指土地拆遷費用。利潤＝15%＝建筑物重置成本為以上五項之和。⑵空調(diào)供熱、供冷方式。⑴BB2層為地下室，主要分布有員工餐廳、辦公樓餐廳、員工活動室、設(shè)備間、車庫等附屬設(shè)施，裝修較為簡單，天棚、墻壁為白色涂料粉刷，地面是通體磚鋪設(shè)，電氣包括配電箱以外的墻內(nèi)管線，燈具為普通熒光雙管等、普通壁燈、普通插座和開關(guān)，衛(wèi)生間潔具為普通潔具，員工餐廳設(shè)施有：不銹鋼灶具、餐具、餐桌為普通黑色長條桌、黑色折疊椅，考慮市場價，綜合造價為3000元/平方米；辦公樓餐廳的設(shè)施比員工餐廳稍好，餐桌、椅子的市場價稍高，綜合考慮造價為3500元/平方米；員工活動室有普通桌椅、較密集的熒光燈，綜合總價為2500元/平方米。(經(jīng)濟耐用年限)100%（三）特殊說明的事項，沒有關(guān)于詳細工程量的竣工結(jié)算書，圖紙不齊全，工程量只能依照圖紙說明及系統(tǒng)圖進行估算，由于管道的類型多，管徑不同，取平均管徑進行計算；，待估建筑物的實際狀態(tài)較好，各項設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)狀況比較好，則判斷該建筑物的尚可使用年限較長。綜上所述，房地產(chǎn)的大環(huán)境正在慢慢好轉(zhuǎn)，當然這有一個過程，未來房地產(chǎn)的收益將趨于緩慢增長。無論在商務中心還是中關(guān)村一帶商住公寓的上市量都會比較大，主要有以下原因：中國加入WTO的影響；寫字樓價格的連續(xù)上升及網(wǎng)絡(luò)公司降溫，使部分企業(yè)從高檔寫字樓中退出；國內(nèi)經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，大批海外專業(yè)人士歸國創(chuàng)建企業(yè)，大量處于成長期的中小型企業(yè)的需求增大；新建的商住公寓配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費比較低，而且，對發(fā)展商來說，公寓的資金回收比出租寫字樓要快，具有較強的市場競爭力。（2）在地理位置上，北京公寓目前大體呈東、北、西三大區(qū)域分布。1995年京城的旅店有3113家，其中國有為1202家，利潤871萬元，%。八、估價原則本次估價依據(jù)房地產(chǎn)估價的綜合分析原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、多種方法相結(jié)合的原則、估價時點原則等，對估價對象價格進行客觀、公正、科學、合理的評估。⒁通訊系統(tǒng)設(shè)有加拿大北方電訊程控電話自動交換系統(tǒng)，獨立機房。結(jié)構(gòu)形式：按8度抗震設(shè)防，現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，其中：地上13層為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，4層以上飯店部分為剪力墻體系，寫字樓和公寓部分為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，高層主體下為箱式基礎(chǔ)，低層裙樓下為獨立基礎(chǔ)。北京，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地證載用途為綜合(旅游業(yè))，土地使用者為項目有限公司,土地的實際用途為酒店、辦公和公寓等綜合用途。三、本次評估中，我們將委估宗地的土地用途設(shè)定為綜合用途（酒店、辦公、公寓），根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知》[京政發(fā)[1993]34號]規(guī)定，綜合用途的法定最高使用年期為50年；根據(jù)委托方提供的資料，北京項目的建成時間為1991年，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟耐用年限為60年，委估房屋剩余經(jīng)濟耐用年限為50年；在此次評估中，估價師假設(shè)估價對象所有者可持續(xù)經(jīng)營五十年，土地使用權(quán)的估價設(shè)定年限為50年，土地使用用途為綜合（酒店、辦公、公寓），土地剩余使用年限自估價時點起計算，我們確定估價對象的剩余使用年限為綜合用途法定最高使用年期50年。致委托方函北京項目有限公司：受貴公司委托，我中心對貴公司所屬位于北京市區(qū)的北京項目現(xiàn)時的市場價格進行了客觀、公正的評估。七、在估價對象評估過程中，假設(shè)其未來純收益每年不變，房地產(chǎn)綜合還原利率每年不變。根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》[京房權(quán)證市澳臺字第號]，項目有限公司取得了位于區(qū)號的房屋所有權(quán)。 ⑸電梯及電梯間共設(shè)有19部日本進口原裝客用電梯。③排水：共有兩路排水，雨水、污水分流，分別接自市政雨水干管和市政污水干管，現(xiàn)有排水設(shè)施能滿足生產(chǎn)生活需要。第二種途徑為收益途徑，即直接采用收益法測算估價對象的市場現(xiàn)值。外國旅客減少20%左右，加上約有100萬平方米新建賓館飯店的開業(yè)，飯店業(yè)的價格競爭激烈。目前該區(qū)域地段上的公寓尚沒有東、北地區(qū)集中、“火爆”，但據(jù)行家們估計，這里將變成京城地產(chǎn)發(fā)展商們的“新戰(zhàn)場”。 （2）市場需求雖然隨著網(wǎng)絡(luò)泡沫部分消失，在2000年年初曾經(jīng)成為京城寫字樓市場一大支撐點的部分高新技術(shù)企業(yè)離開豪華寫字樓，但由于一些國際、國內(nèi)大公司繼續(xù)擴大在京辦公面積，寫字樓租金指數(shù)持續(xù)了2000年的上升趨勢。五、估價方法選用估價對象的用途為酒店、寫字樓和公寓等，正常情況下具有相對穩(wěn)定的出租經(jīng)營收益，結(jié)合該物業(yè)的實際情況，經(jīng)過反復研究，我們確定通過收益途徑和成本途徑對估價對象進行評估，再綜合確定最終評估價格。項目各設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)較為均衡，并于1998年榮獲北京市旅游行業(yè)“最佳設(shè)備維護獎”。按平方米造價計算：40000247。預算價為：900(1+5%)(1+%)＝每臺安裝費(含輔料)為：()（通風定額8—13），人工費調(diào)整為：() 40＝，（調(diào)增為：＝）取其它直接費：%(%)＝()現(xiàn)場管理費：(+) (%+%)＝取利潤及稅金、勞?；鸷罂傇靸r：；：：供暖來源由城市熱水或鍋爐二次水經(jīng)三臺板式換熱器供應，位于主機房配有4臺REGNT水泵組成；該設(shè)備總價為9萬美金，加安裝調(diào)試費和各項費率后總價：； 有91臺空調(diào)機，1054臺風機盤管及新風處理機，包括設(shè)備費、安裝調(diào)試費、各項費率，； 排風設(shè)備共33臺，　總造價：；　風管閥件共1900件，總價：19002100＝399萬元； 水管閥件共1600件，總價：16001500＝240萬元：冷卻水空調(diào)供回水管全部采用日本黑鐵管，全部焊接而成，遇上連接設(shè)備或閘閥等配件時，直徑65MM以上均使用15公斤法蘭接口；冷凝水管為鍍鋅管及配件，全部由臺灣進口菊花牌，無縫管：28000米＝；鍍鋅管：14000米＝；：風管材料使用日本星月牌鍍鋅鐵片加工制成，—，風管寬度450MM以上用法蘭連接，以下用插條扣緊。案例1：位于區(qū)海運倉危改區(qū)內(nèi)，土地用途為綜合，用地面積為16000平方米，建筑面積為88910平方米，地價區(qū)類為2類，2000年3月審定樓面毛地價為1850元/平方米。根據(jù)北京市同類型房地產(chǎn)的交易情況和評估人員的經(jīng)驗，土地使用權(quán)的出讓金一般為樓面毛地價的40%，則應剔除補交的地價款(即土地使用權(quán)出讓金)為： 土地使用權(quán)出讓金＝200940%＝八、綜合確定采用成本途徑測算的房地產(chǎn)總價格將重置成本法測算的建筑物價格和采用市場比較法測算的土地使用權(quán)價格加總即估價對象的現(xiàn)時價格。采用上述方法測算的總價格包含了土地使用權(quán)形成的收益價格。報告寫作認真細致，市場背景分析深入。由于委估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥現(xiàn)狀，因此上述測算過程的結(jié)果是一個完全假設(shè)條件下的房地產(chǎn)綜合價格，由于該房地產(chǎn)如果進入市場交易時必須先繳納土地出讓金，因此我們根據(jù)城區(qū)土地出讓金的一般取費水平確定了委估房地產(chǎn)所適用的土地出讓金水平，進行扣減后才為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時房地產(chǎn)市場價值。所以，項目預期年總收益＝（酒店年總收益+寫字樓年總收益+公寓年總收益）＝193433054元商業(yè)用途房地產(chǎn)運營費用包括營業(yè)成本、管理費、維修費、保險費、稅金、空房損失費等，根據(jù)委估方提供的《一九九八年度經(jīng)營情況》及市場上同類型房地產(chǎn)的一般運營費用和評估人員的經(jīng)驗測算，則：年管理費按總收益的10%測算，則：年管理費＝19343305410% ＝19343305元年維修費按建筑物重置價的2%測算，則：年維修費＝9837087002% ＝19674174元依照有關(guān)法規(guī)，房產(chǎn)稅率為年總收益的12%，則：房產(chǎn)稅＝19343305412% ＝23211967元‰測算，其保險費為：保險費＝983708700‰ ＝1475563元 指營業(yè)稅及其附加費，%。對三個可比案例計算而得的比準價格進行簡單算術(shù)平均，即得被評宗地的樓面毛地價，即2009元/平方米。大多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)時以追求較高的利潤為目的，根據(jù)估價對象的實際情況和所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)的平均投資回報水平，確定該房地產(chǎn)的投資回報率為15%。總供冷量為2000噸，采暖約為8300000大卡/小時，制冷站設(shè)備包括4臺主機、4臺水塔、19臺水泵、片式換熱器三組、其它輔助機機械有送排風機約190臺、含加壓排煙系統(tǒng)及風機盤管超過1000臺、水管及風管鋼材共850噸，全部為進口產(chǎn)品。裝修工程在不斷進行改造，且在2000年和2001年進行了大面積的裝修改造，維護情況較好，成新率為90%。其中使用年限法的計算公式為：建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限247。寫字樓新增供應預測圖總之，北京寫字樓市場開始走出低迷，持續(xù)穩(wěn)健地節(jié)節(jié)攀升。外銷公寓的需求主要來源于在京工作的外籍人士，盡管許多小公司，尤其是一些辦事處之類的機構(gòu)更多的起用本地人士擔當其高級管理人員以節(jié)省開支，但許多大公司由于業(yè)務的擴展還是不斷地引進外籍員工，尤其是一些技術(shù)型的外籍員工到北京來，從而使北京外籍員工的數(shù)量保持著增長的趨勢。近幾年，融工作和居住為一體的商住兩用的寫字樓公寓和賓館飯店公寓對寫字樓市場產(chǎn)生了很大的沖擊。北京旅店業(yè)的發(fā)展是近20年的事，1984年以后，政策放開，到1988年全市旅店飯店猛增到2895家，從1992年到1998年新建和改建的賓館每年都以27%的速度急增，1997年超過了30%。、調(diào)查所獲得的資料。配有法國梅蘭日立高壓柜、低壓柜，五臺德國變壓器共6250KVA，兩臺康明斯發(fā)電機共600KVA。根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價對象項目共有房屋１幢（包括主樓、附附2和地下室），地下3層，地上18層（18層為屋頂設(shè)備層），建成于1991年，1996年到1999年進行了局部的裝修改造，2000年到2001年進行了大范圍的裝修更新改造。 估價結(jié)果報告一、委托方委托單位：北京項目有限公司法人代表：聯(lián)系電話：詳細地址：北京市區(qū)號二、估價方受托單位：北京國地不動產(chǎn)咨詢中心法人代表：聯(lián)系電話：詳細地址：北京市西城區(qū)號三、估價對象北京項目位于區(qū)，是集商業(yè)、娛樂、辦公、酒店和高檔公寓于一體的綜合性公共建筑項目。二、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》[京房權(quán)證市澳臺字第號]中的記載內(nèi)容，房屋所有權(quán)人為項目有限公司，房屋座落在區(qū)號