【正文】 臺(tái)加拿大馬利公司冷卻塔及15臺(tái)德國(guó)REGENT水泵組成，制冷站提供水溫7度至各空調(diào)機(jī)，按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)為900萬元人民幣(到北京后總價(jià))。根據(jù)替代原則，我們選擇了與委估土地位于相似區(qū)位的三個(gè)可比案例。根據(jù)評(píng)估方掌握的出讓地價(jià)資料，采用市場(chǎng)比較法測(cè)算出該地區(qū)綜合用途用地樓面毛地價(jià)水平為2009元/平方米。根據(jù)下面公式，計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格： a為純收益119089227元；%；n為房地產(chǎn)剩余使用年期50年； 則房地產(chǎn)總價(jià)格為：。評(píng)析 本報(bào)告采用成本法和收益法估價(jià)五星級(jí)酒店(含寫字樓、公寓)物業(yè)，思路清楚，技術(shù)路線明確，估價(jià)結(jié)果合理。由于委估房地產(chǎn)是收益型物業(yè)，因此在估價(jià)結(jié)果的確定時(shí)我們給予了收益法結(jié)果更大的權(quán)重，采用加權(quán)平均法確定最終的估價(jià)結(jié)果。營(yíng)業(yè)稅＝193433054% ＝10638818元 合計(jì)年總費(fèi)用為74343827元年純收益＝年總收益－年總費(fèi)用 ＝119089227元物業(yè)的價(jià)格為其經(jīng)營(yíng)凈收益于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益折現(xiàn)值，資本化率從純理論上講，應(yīng)等于同等風(fēng)險(xiǎn)條件下資本的平均獲利率。熟地價(jià)格是毛地價(jià)格加上相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)用，本次評(píng)估委估土地的土地開發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用指土地拆遷費(fèi)用。利潤(rùn)＝15%＝建筑物重置成本為以上五項(xiàng)之和。⑵空調(diào)供熱、供冷方式。⑴BB2層為地下室，主要分布有員工餐廳、辦公樓餐廳、員工活動(dòng)室、設(shè)備間、車庫等附屬設(shè)施，裝修較為簡(jiǎn)單，天棚、墻壁為白色涂料粉刷，地面是通體磚鋪設(shè)，電氣包括配電箱以外的墻內(nèi)管線，燈具為普通熒光雙管等、普通壁燈、普通插座和開關(guān)，衛(wèi)生間潔具為普通潔具，員工餐廳設(shè)施有：不銹鋼灶具、餐具、餐桌為普通黑色長(zhǎng)條桌、黑色折疊椅，考慮市場(chǎng)價(jià)，綜合造價(jià)為3000元/平方米；辦公樓餐廳的設(shè)施比員工餐廳稍好，餐桌、椅子的市場(chǎng)價(jià)稍高，綜合考慮造價(jià)為3500元/平方米；員工活動(dòng)室有普通桌椅、較密集的熒光燈，綜合總價(jià)為2500元/平方米。(經(jīng)濟(jì)耐用年限)100%（三）特殊說明的事項(xiàng)，沒有關(guān)于詳細(xì)工程量的竣工結(jié)算書，圖紙不齊全，工程量只能依照?qǐng)D紙說明及系統(tǒng)圖進(jìn)行估算，由于管道的類型多，管徑不同，取平均管徑進(jìn)行計(jì)算；，待估建筑物的實(shí)際狀態(tài)較好，各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)狀況比較好，則判斷該建筑物的尚可使用年限較長(zhǎng)。綜上所述，房地產(chǎn)的大環(huán)境正在慢慢好轉(zhuǎn)，當(dāng)然這有一個(gè)過程，未來房地產(chǎn)的收益將趨于緩慢增長(zhǎng)。無論在商務(wù)中心還是中關(guān)村一帶商住公寓的上市量都會(huì)比較大，主要有以下原因：中國(guó)加入WTO的影響；寫字樓價(jià)格的連續(xù)上升及網(wǎng)絡(luò)公司降溫，使部分企業(yè)從高檔寫字樓中退出；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，大批海外專業(yè)人士歸國(guó)創(chuàng)建企業(yè)，大量處于成長(zhǎng)期的中小型企業(yè)的需求增大；新建的商住公寓配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費(fèi)比較低，而且，對(duì)發(fā)展商來說，公寓的資金回收比出租寫字樓要快，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（2）在地理位置上，北京公寓目前大體呈東、北、西三大區(qū)域分布。1995年京城的旅店有3113家，其中國(guó)有為1202家，利潤(rùn)871萬元，%。八、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的綜合分析原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、多種方法相結(jié)合的原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評(píng)估。⒁通訊系統(tǒng)設(shè)有加拿大北方電訊程控電話自動(dòng)交換系統(tǒng)，獨(dú)立機(jī)房。結(jié)構(gòu)形式：按8度抗震設(shè)防，現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，其中：地上13層為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，4層以上飯店部分為剪力墻體系，寫字樓和公寓部分為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，高層主體下為箱式基礎(chǔ)，低層裙樓下為獨(dú)立基礎(chǔ)。北京，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地證載用途為綜合(旅游業(yè))，土地使用者為項(xiàng)目有限公司,土地的實(shí)際用途為酒店、辦公和公寓等綜合用途。三、本次評(píng)估中，我們將委估宗地的土地用途設(shè)定為綜合用途（酒店、辦公、公寓），根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》[京政發(fā)[1993]34號(hào)]規(guī)定，綜合用途的法定最高使用年期為50年；根據(jù)委托方提供的資料，北京項(xiàng)目的建成時(shí)間為1991年，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，委估房屋剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年；在此次評(píng)估中，估價(jià)師假設(shè)估價(jià)對(duì)象所有者可持續(xù)經(jīng)營(yíng)五十年，土地使用權(quán)的估價(jià)設(shè)定年限為50年，土地使用用途為綜合（酒店、辦公、公寓），土地剩余使用年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)算，我們確定估價(jià)對(duì)象的剩余使用年限為綜合用途法定最高使用年期50年。致委托方函北京項(xiàng)目有限公司：受貴公司委托，我中心對(duì)貴公司所屬位于北京市區(qū)的北京項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了客觀、公正的評(píng)估。七、在估價(jià)對(duì)象評(píng)估過程中，假設(shè)其未來純收益每年不變，房地產(chǎn)綜合還原利率每年不變。根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》[京房權(quán)證市澳臺(tái)字第號(hào)]，項(xiàng)目有限公司取得了位于區(qū)號(hào)的房屋所有權(quán)。 ⑸電梯及電梯間共設(shè)有19部日本進(jìn)口原裝客用電梯。③排水：共有兩路排水，雨水、污水分流，分別接自市政雨水干管和市政污水干管，現(xiàn)有排水設(shè)施能滿足生產(chǎn)生活需要。第二種途徑為收益途徑，即直接采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)現(xiàn)值。外國(guó)旅客減少20%左右，加上約有100萬平方米新建賓館飯店的開業(yè)，飯店業(yè)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前該區(qū)域地段上的公寓尚沒有東、北地區(qū)集中、“火爆”，但據(jù)行家們估計(jì)，這里將變成京城地產(chǎn)發(fā)展商們的“新戰(zhàn)場(chǎng)”。 （2）市場(chǎng)需求雖然隨著網(wǎng)絡(luò)泡沫部分消失，在2000年年初曾經(jīng)成為京城寫字樓市場(chǎng)一大支撐點(diǎn)的部分高新技術(shù)企業(yè)離開豪華寫字樓，但由于一些國(guó)際、國(guó)內(nèi)大公司繼續(xù)擴(kuò)大在京辦公面積，寫字樓租金指數(shù)持續(xù)了2000年的上升趨勢(shì)。五、估價(jià)方法選用估價(jià)對(duì)象的用途為酒店、寫字樓和公寓等，正常情況下具有相對(duì)穩(wěn)定的出租經(jīng)營(yíng)收益，結(jié)合該物業(yè)的實(shí)際情況，經(jīng)過反復(fù)研究，我們確定通過收益途徑和成本途徑對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，再綜合確定最終評(píng)估價(jià)格。項(xiàng)目各設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)較為均衡，并于1998年榮獲北京市旅游行業(yè)“最佳設(shè)備維護(hù)獎(jiǎng)”。按平方米造價(jià)計(jì)算：40000247。預(yù)算價(jià)為：900(1+5%)(1+%)＝每臺(tái)安裝費(fèi)(含輔料)為：()（通風(fēng)定額8—13），人工費(fèi)調(diào)整為：() 40＝，（調(diào)增為：＝）取其它直接費(fèi)：%(%)＝()現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)：(+) (%+%)＝取利潤(rùn)及稅金、勞?；鸷罂傇靸r(jià)：；：：供暖來源由城市熱水或鍋爐二次水經(jīng)三臺(tái)板式換熱器供應(yīng)，位于主機(jī)房配有4臺(tái)REGNT水泵組成；該設(shè)備總價(jià)為9萬美金，加安裝調(diào)試費(fèi)和各項(xiàng)費(fèi)率后總價(jià)：； 有91臺(tái)空調(diào)機(jī)，1054臺(tái)風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)處理機(jī)，包括設(shè)備費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)率，； 排風(fēng)設(shè)備共33臺(tái)，　總造價(jià)：；　風(fēng)管閥件共1900件，總價(jià)：19002100＝399萬元； 水管閥件共1600件，總價(jià)：16001500＝240萬元：冷卻水空調(diào)供回水管全部采用日本黑鐵管，全部焊接而成，遇上連接設(shè)備或閘閥等配件時(shí)，直徑65MM以上均使用15公斤法蘭接口；冷凝水管為鍍鋅管及配件，全部由臺(tái)灣進(jìn)口菊花牌，無縫管：28000米＝；鍍鋅管：14000米＝；：風(fēng)管材料使用日本星月牌鍍鋅鐵片加工制成，—，風(fēng)管寬度450MM以上用法蘭連接，以下用插條扣緊。案例1：位于區(qū)海運(yùn)倉危改區(qū)內(nèi)，土地用途為綜合，用地面積為16000平方米，建筑面積為88910平方米，地價(jià)區(qū)類為2類，2000年3月審定樓面毛地價(jià)為1850元/平方米。根據(jù)北京市同類型房地產(chǎn)的交易情況和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)，土地使用權(quán)的出讓金一般為樓面毛地價(jià)的40%，則應(yīng)剔除補(bǔ)交的地價(jià)款(即土地使用權(quán)出讓金)為： 土地使用權(quán)出讓金＝200940%＝八、綜合確定采用成本途徑測(cè)算的房地產(chǎn)總價(jià)格將重置成本法測(cè)算的建筑物價(jià)格和采用市場(chǎng)比較法測(cè)算的土地使用權(quán)價(jià)格加總即估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。采用上述方法測(cè)算的總價(jià)格包含了土地使用權(quán)形成的收益價(jià)格。報(bào)告寫作認(rèn)真細(xì)致，市場(chǎng)背景分析深入。由于委估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥現(xiàn)狀，因此上述測(cè)算過程的結(jié)果是一個(gè)完全假設(shè)條件下的房地產(chǎn)綜合價(jià)格，由于該房地產(chǎn)如果進(jìn)入市場(chǎng)交易時(shí)必須先繳納土地出讓金，因此我們根據(jù)城區(qū)土地出讓金的一般取費(fèi)水平確定了委估房地產(chǎn)所適用的土地出讓金水平，進(jìn)行扣減后才為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。所以，項(xiàng)目預(yù)期年總收益＝（酒店年總收益+寫字樓年總收益+公寓年總收益）＝193433054元商業(yè)用途房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、空房損失費(fèi)等，根據(jù)委估方提供的《一九九八年度經(jīng)營(yíng)情況》及市場(chǎng)上同類型房地產(chǎn)的一般運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)測(cè)算，則：年管理費(fèi)按總收益的10%測(cè)算，則：年管理費(fèi)＝19343305410% ＝19343305元年維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)的2%測(cè)算，則：年維修費(fèi)＝9837087002% ＝19674174元依照有關(guān)法規(guī)，房產(chǎn)稅率為年總收益的12%，則：房產(chǎn)稅＝19343305412% ＝23211967元‰測(cè)算，其保險(xiǎn)費(fèi)為：保險(xiǎn)費(fèi)＝983708700‰ ＝1475563元 指營(yíng)業(yè)稅及其附加費(fèi)，%。對(duì)三個(gè)可比案例計(jì)算而得的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，即得被評(píng)宗地的樓面毛地價(jià)，即2009元/平方米。大多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)以追求較高的利潤(rùn)為目的，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況和所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)的平均投資回報(bào)水平，確定該房地產(chǎn)的投資回報(bào)率為15%?？偣├淞繛?000噸，采暖約為8300000大卡/小時(shí)，制冷站設(shè)備包括4臺(tái)主機(jī)、4臺(tái)水塔、19臺(tái)水泵、片式換熱器三組、其它輔助機(jī)機(jī)械有送排風(fēng)機(jī)約190臺(tái)、含加壓排煙系統(tǒng)及風(fēng)機(jī)盤管超過1000臺(tái)、水管及風(fēng)管鋼材共850噸，全部為進(jìn)口產(chǎn)品。裝修工程在不斷進(jìn)行改造，且在2000年和2001年進(jìn)行了大面積的裝修改造，維護(hù)情況較好，成新率為90%。其中使用年限法的計(jì)算公式為：建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限247。寫字樓新增供應(yīng)預(yù)測(cè)圖總之，北京寫字樓市場(chǎng)開始走出低迷，持續(xù)穩(wěn)健地節(jié)節(jié)攀升。外銷公寓的需求主要來源于在京工作的外籍人士，盡管許多小公司，尤其是一些辦事處之類的機(jī)構(gòu)更多的起用本地人士擔(dān)當(dāng)其高級(jí)管理人員以節(jié)省開支，但許多大公司由于業(yè)務(wù)的擴(kuò)展還是不斷地引進(jìn)外籍員工，尤其是一些技術(shù)型的外籍員工到北京來，從而使北京外籍員工的數(shù)量保持著增長(zhǎng)的趨勢(shì)。近幾年，融工作和居住為一體的商住兩用的寫字樓公寓和賓館飯店公寓對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的沖擊。北京旅店業(yè)的發(fā)展是近20年的事，1984年以后，政策放開，到1988年全市旅店飯店猛增到2895家，從1992年到1998年新建和改建的賓館每年都以27%的速度急增，1997年超過了30%。、調(diào)查所獲得的資料。配有法國(guó)梅蘭日立高壓柜、低壓柜，五臺(tái)德國(guó)變壓器共6250KVA，兩臺(tái)康明斯發(fā)電機(jī)共600KVA。根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目共有房屋１幢（包括主樓、附附2和地下室），地下3層，地上18層（18層為屋頂設(shè)備層），建成于1991年，1996年到1999年進(jìn)行了局部的裝修改造，2000年到2001年進(jìn)行了大范圍的裝修更新改造。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方委托單位：北京項(xiàng)目有限公司法人代表：聯(lián)系電話：詳細(xì)地址：北京市區(qū)號(hào)二、估價(jià)方受托單位：北京國(guó)地不動(dòng)產(chǎn)咨詢中心法人代表：聯(lián)系電話：詳細(xì)地址：北京市西城區(qū)號(hào)三、估價(jià)對(duì)象北京項(xiàng)目位于區(qū)，是集商業(yè)、娛樂、辦公、酒店和高檔公寓于一體的綜合性公共建筑項(xiàng)目。二、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》[京房權(quán)證市澳臺(tái)字第號(hào)]中的記載內(nèi)容，房屋所有權(quán)人為項(xiàng)目有限公司，房屋座落在區(qū)號(hào)