【正文】 2給水、中水管米3熱水及回水管米4鑄鐵管米PVC管及鍍鋅管米5各種閥件個(gè)6保溫立方米7公共衛(wèi)生潔具七鍋爐工程1鍋爐及附屬設(shè)備2管道及閥件3保溫八消防系統(tǒng)工程1自動(dòng)噴水滅火噴頭個(gè)2拉轆個(gè)消火栓個(gè)3自動(dòng)報(bào)災(zāi)BTMNF—1GZ煙感、溫感個(gè)41301滅火5防火卷簾閥煙風(fēng)機(jī)臺(tái)6水泵及穩(wěn)壓泵臺(tái)7水幕噴灑8水管米閥件個(gè)9電線及配管米九供電系統(tǒng)1分界小室及其他工程21高壓配電室高壓配電柜臺(tái)蓄電池臺(tái)變壓器臺(tái)32配電室4低壓室5電纜6發(fā)電機(jī)臺(tái)十動(dòng)力、照明系統(tǒng)工程1配電箱臺(tái)2其他工程內(nèi)容臺(tái)3管線4擦窗機(jī)臺(tái)5空調(diào)控制柜臺(tái)6電纜 照明米動(dòng)力米7防雷接地8工具器具9公共燈具十一樓宇自控十二通訊工程1交換機(jī)2其他設(shè)備3電線管米4線米十三音像系統(tǒng)工程1設(shè)備2管線3末端設(shè)備十四煤氣及熱力工程十五電梯工程部合計(jì)（七）評(píng)估測(cè)算①建安費(fèi)用建安費(fèi)用＝ ② 紅線內(nèi)市政費(fèi)用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，考慮到估價(jià)對(duì)象為單體工程，其紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用按建安費(fèi)用的5%計(jì)取。電貼費(fèi)＝330＝建造成本＝++＝根據(jù)《北京市出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（試行），不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取值范圍為建安費(fèi)用的5%－10%。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)＝5%＝、專業(yè)人士及管理費(fèi)根據(jù)《北京市出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（試行），費(fèi)用取值范圍為建造成本的5%－10%。前期、專業(yè)人士及管理費(fèi)＝5%＝成本費(fèi)用為上述三項(xiàng)合計(jì)。貸款利息＝%3/2＝根據(jù)《北京市出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（試行）的有關(guān)規(guī)定及評(píng)估人員掌握的目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料，在測(cè)算房屋建筑物價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)在房屋建筑物重置成本的基礎(chǔ)上考慮一定的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。利潤(rùn)＝15%＝建筑物重置成本為以上五項(xiàng)之和。建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價(jià)格成新率＝89％＝七、運(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)算土地使用權(quán)價(jià)格由于評(píng)估對(duì)象所在的地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育健全，并有充足交易實(shí)例資料，因此可以使用市場(chǎng)比較法評(píng)估該地塊土地使用權(quán)出讓價(jià)格。根據(jù)替代原則，我們選擇了與委估土地位于相似區(qū)位的三個(gè)可比案例。宗地鄰近眾多公交線路，雙向交通方便，緊鄰環(huán)，辦公集聚條件較好，兩面臨市級(jí)主干道，基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)宗地外“七通”及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。宗地鄰近較多公交線路，雙向交通便利，在環(huán)內(nèi)，公共設(shè)施條件和辦公集聚條件好，一面臨市級(jí)次干道，基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)宗地外“七通”及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。宗地鄰近眾多公交線路，雙向交通狀況較好，集聚條件和公共設(shè)施條件很好，一面臨市級(jí)次干道，基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)宗地外“七通”及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。委估土地和可比案例的各因素條件說(shuō)明見(jiàn)表52。表53 比較因素條件指數(shù)表比較因素委估土地案例1案例2案例3交 易 時(shí) 間100101100101交 易 方 式100100100100使 用 年 限100100100100用 途100100100100區(qū)域因素公共交通1001009998距二環(huán)路距離10010010099公共設(shè)施條件10098100102辦公集聚條件10098100102個(gè)別因素容積率100100100100臨路條件1001009999基礎(chǔ)設(shè)施100100100100因素比較修正系數(shù)表（表54）如下：表54 比較修正系數(shù)表比較因素案例1案例2案例3交 易 時(shí) 間100/100100/100100/101交 易 方 式100/100100/100100/100使 用 年 限100/100100/100100/100用 途100/100100/100100/100區(qū)域因素公共交通100/100100/99100/98距二環(huán)路距離100/100100/100100/99公共設(shè)施條件100/98100/100100/102辦公集聚條件100/98100/100100/102個(gè)別因素容積率100/100100/100100/100臨路條件100/100100/99100/99基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100交易價(jià)格185019802100比準(zhǔn)價(jià)格192620202081由于三個(gè)可比案例與委估土地用途相同，且交易日期接近，故取三個(gè)修正結(jié)果的算術(shù)平均值作為委估土地的比準(zhǔn)價(jià)格。熟地價(jià)格是毛地價(jià)格加上相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，本次評(píng)估委估土地的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用指土地拆遷費(fèi)用。單位毛地價(jià)＝2009＝7855元/平方米單位熟地價(jià)＝7855＋11800＝19655元/平方米樓面熟地價(jià)＝19655247。根據(jù)評(píng)估方掌握的出讓地價(jià)資料，采用市場(chǎng)比較法測(cè)算出該地區(qū)綜合用途用地樓面毛地價(jià)水平為2009元/平方米。但由于估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)為劃撥使用權(quán)，如若使其價(jià)格得以實(shí)現(xiàn)，例如進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，則需向政府補(bǔ)繳出讓金，因此應(yīng)將上述房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格扣除應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金才是委托方真正現(xiàn)時(shí)擁有的房地產(chǎn)總價(jià)格，即：房地產(chǎn)總價(jià)格＝建筑物價(jià)格+土地使用權(quán)價(jià)格土地出讓金＝+＝九、運(yùn)用收益法求取房地產(chǎn)總價(jià)格在估價(jià)對(duì)象評(píng)估過(guò)程中，假設(shè)其未來(lái)凈收益每年不變，房地產(chǎn)綜合資本化率每年不變。項(xiàng)目的客房分為標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)套房、大使套房等許多種類型，共計(jì)450套，這些都可以折算成標(biāo)準(zhǔn)間，以便于進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格比較和預(yù)測(cè)，根據(jù)資料可折算成504間標(biāo)準(zhǔn)客房。天，預(yù)期空置率為20%。月，預(yù)期空置率為15%。月，則：其年總收益＝35127410（120%）＝20615213元根據(jù)委估方提供的有關(guān)資料及市場(chǎng)上同類型房地產(chǎn)的一般運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)，酒店其他收入包括餐飲、宴會(huì)、商品、會(huì)議、停車等，其年總收益約占其年總租金收入的20%。營(yíng)業(yè)稅＝193433054% ＝10638818元 合計(jì)年總費(fèi)用為74343827元年純收益＝年總收益－年總費(fèi)用 ＝119089227元物業(yè)的價(jià)格為其經(jīng)營(yíng)凈收益于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益折現(xiàn)值，資本化率從純理論上講，應(yīng)等于同等風(fēng)險(xiǎn)條件下資本的平均獲利率。本次估價(jià)我們采取定期貸款利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。根據(jù)下面公式，計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格： a為純收益119089227元；%；n為房地產(chǎn)剩余使用年期50年； 則房地產(chǎn)總價(jià)格為：。估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)為劃撥使用權(quán)，若欲取得完整的有限期有償土地使用權(quán)需向政府補(bǔ)繳出讓金，因此應(yīng)將上述測(cè)算結(jié)果扣除應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金才是委托方真正現(xiàn)時(shí)擁有的房地產(chǎn)總價(jià)格，根據(jù)上述采用市場(chǎng)比較法測(cè)算的土地出讓金總額，測(cè)算如下：估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格土地出讓金＝＝十、綜合確定估價(jià)結(jié)果由于估價(jià)對(duì)象屬綜合用途，為收益性房地產(chǎn)，因此，采用收益途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)現(xiàn)值與采用成本途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為最終估價(jià)結(jié)果。進(jìn)行加權(quán)平均測(cè)算，得出估價(jià)最終結(jié)果為：評(píng)估結(jié)果＝80%+20% ＝房地產(chǎn)現(xiàn)值：大寫(xiě)金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬(wàn)柒仟玖佰元整附 件；《關(guān)于在京修建A項(xiàng)目的復(fù)函》（計(jì)資號(hào)）；4.《土地使用合同》()；5. 《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》[京市澳臺(tái)國(guó)用（）字第號(hào)]6.《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》（京房權(quán)證市澳臺(tái)字第號(hào)）；7.《中華人民共和國(guó)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》（副本）（注冊(cè)號(hào)：企合國(guó)副字第號(hào)）；8.《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》（外經(jīng)貿(mào)資審字號(hào)）；9.《北京項(xiàng)目酒店簡(jiǎn)介》；10.《項(xiàng)目工程竣工總結(jié)》；；。在估價(jià)時(shí)我們充分考慮了委估房地產(chǎn)的特殊性，即收益性房地產(chǎn)和土地劃撥使用權(quán)現(xiàn)狀，選擇了成本途徑和收益途徑兩種估價(jià)路徑。在確定綜合成新率時(shí)考慮到委估房地產(chǎn)的維護(hù)保養(yǎng)情況很好，采用了使用年限法加觀察法綜合評(píng)定成新率的方法。在收益途徑中，結(jié)合委托方提供的各種用途物業(yè)的正常報(bào)價(jià)，通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查研究，確定公寓、寫(xiě)字樓和酒店等三部分不同的出租經(jīng)營(yíng)收益水平，測(cè)算平均年收益后根據(jù)我們大量的同類型物業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)扣除合理的費(fèi)用，采用客觀、科學(xué)的房地產(chǎn)資本化率將委估房地產(chǎn)未來(lái)收益年限中的年凈收益折現(xiàn)為房地產(chǎn)現(xiàn)值。由于委估房地產(chǎn)是收益型物業(yè)，因此在估價(jià)結(jié)果的確定時(shí)我們給予了收益法結(jié)果更大的權(quán)重，采用加權(quán)平均法確定最終的估價(jià)結(jié)果。在確定酒店的收益時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)委估房地產(chǎn)的房間類型特別多，有20種以上類型，報(bào)價(jià)也相差很遠(yuǎn)，而且同一種房間，例如普通標(biāo)準(zhǔn)間，還有標(biāo)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、季節(jié)價(jià)、公司價(jià)、合作單位價(jià)格等多種類型，如何解決這個(gè)問(wèn)題呢？如果進(jìn)行大撒網(wǎng)式的調(diào)查，工作量巨大結(jié)果并不一定準(zhǔn)確，結(jié)合我們的工作經(jīng)驗(yàn)、地方統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)方法和一些酒店管理專家的建議，我們進(jìn)行了簡(jiǎn)化處理，按照一定的比例將所有房間折算為一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)間（這種房間類型在市場(chǎng)上最為普遍，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也更為可靠），然后進(jìn)行收益測(cè)算，結(jié)果經(jīng)過(guò)各方面的驗(yàn)證，還是比較理想的。評(píng)析 本報(bào)告采用成本法和收益法估價(jià)五星級(jí)酒店(含寫(xiě)字樓、公寓)物業(yè)，思路清楚，技術(shù)路線明確，估價(jià)結(jié)果合理。 酒店、寫(xiě)字樓、公寓這樣的綜合物業(yè)估價(jià)結(jié)果的價(jià)值定義應(yīng)有較細(xì)致的界定，如僅包括房地產(chǎn)，還是也包括其他動(dòng)產(chǎn)和商業(yè)設(shè)備，如家俱、廚房設(shè)備等。成本法中熟地價(jià)也應(yīng)計(jì)利息、利潤(rùn)；總的銷售稅費(fèi)也不要漏