【正文】 堂、中餐廳、咖啡廳、酒吧、商品部、中國銀行5二層行政辦公室、商務(wù)中心、宴會廳、日本餐廳、畫廊6三層多功能廳、美容美發(fā)廳、游泳池、健身房、會議室7四層客房、寫字間、公寓8五層客房、寫字間、公寓9六層客房、寫字間、公寓10七層客房、寫字間、公寓11八層客房、寫字間、公寓12九層客房、寫字間、公寓13十層客房、寫字間、公寓14十一層客房、寫字間、公寓15十二層客房、寫字間、公寓16十三層客房、寫字間、公寓17十四層客房、寫字間、公寓18十五層客房、寫字間、公寓19十六層客房、西餐廳20十七層客房、設(shè)備機房21屋頂層設(shè)備機房合 計四、估價目的本次估價為委托方核實房地產(chǎn)現(xiàn)值，提供客觀、公正、科學、合理的房地產(chǎn)市場價格依據(jù)。五、估價時點二○○一年十二月三十一日六、價值定義此次評估的價格為建筑物和土地使用權(quán)的整體價格，即房地產(chǎn)現(xiàn)時市場價格。其中，建筑物價格是指北京○○一年十二月三十一日的市場價格；土地使用權(quán)價格是指北京“七通”（通上水、通下水、通電、通氣、通熱、通訊、通路）及宗地內(nèi)場地平整的條件下于估價時點二○○一年十二月三十一日，綜合用途，50年期劃撥土地使用權(quán)市場價格。七、估價依據(jù)（1）《中華人民共和國土地管理法》；（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（3）《北京市基準地價表》。（詳見附件）。、調(diào)查所獲得的資料。八、估價原則本次估價依據(jù)房地產(chǎn)估價的綜合分析原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、多種方法相結(jié)合的原則、估價時點原則等，對估價對象價格進行客觀、公正、科學、合理的評估。九、估價方法估價對象用于租賃經(jīng)營，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料和受托方掌握的市場底價資料，在遵守有關(guān)法規(guī)、政策和符合評估技術(shù)標準的基礎(chǔ)上經(jīng)過評估人員的實地勘察和認真分析，決定此次估價采用收益法、市場比較法和重置成本法對估價對象進行評估，并經(jīng)過綜合平衡，剔除誤差因素，對劃撥土地使用權(quán)進行減價修正后，最終決定估價對象的房地產(chǎn)現(xiàn)時市場價格。具體估價通過兩種途徑。第一種途徑為成本途徑，運用市場比較法和重置成本法綜合測算房地產(chǎn)價格。先用市場比較法測算估價對象土地使用權(quán)價格，然后采用重置成本法測算估價對象中房屋建筑物的價格，最后加總求得估價對象總價格。第二種途徑為收益途徑，即直接采用收益法測算估價對象的市場現(xiàn)值。1. 市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生交易的類似案例加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似案例價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場較發(fā)達，有較多的土地出讓案例，因此可通過市場比較法測算估價對象的樓面毛地價，然后再測算出估價對象的樓面熟地價，求出土地總價格。2. 重置成本法是先計算出以估價時點當時的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝等，重新建造與舊有建筑物具有同等效用的新建筑物的重置成本，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金等費用，進行折舊后得出估價對象建筑價格的一種估價方法。3. 收益還原法是運用適當?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。本次估價對象的現(xiàn)狀用途為綜合，是有投資收益的房地產(chǎn)，并且可以收集到類似物業(yè)的客觀收益水平，因此可以采用收益還原法進行估價。首先估算每年的有效總收益，然后扣減正常運營時的管理費用、維修費用、保險費以及稅費等，得到每年的純收益。通過選定的收益法公式和資本化率求得估價對象的現(xiàn)時市場價格。十、估價結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益還原法、市場比較法和重置成本法，我們確定估價對象在估價時點二○○一年十二月三十一日的市場價格為：房地產(chǎn)現(xiàn)值：大寫金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬柒仟玖佰元整十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期二○○二年元月五日至二○○二年元月二十日十三、估價報告應(yīng)用有效期本估價報告應(yīng)用有效期為自估價時點起半年。估價技術(shù)報告一、個別因素分析(略)( 同結(jié)果報告)( 同結(jié)果報告)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場背景分析（一）北京市旅店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析北京是中國的首都，有著幾千年的悠久的歷史，是全國政治、文化、經(jīng)濟的中心、旅游城市和國際交往中心、交通、通訊、信息的集散中心，旅游資源非常發(fā)達。北京旅店業(yè)的發(fā)展是近20年的事，1984年以后，政策放開，到1988年全市旅店飯店猛增到2895家，從1992年到1998年新建和改建的賓館每年都以27%的速度急增，1997年超過了30%。1995年京城的旅店有3113家，其中國有為1202家，利潤871萬元，%。京城旅店實行的價格基本上是1985年定的，1991年稍有調(diào)整，但變動不大。盡管正在經(jīng)營的和在建的大飯店越來越多，但實際上目前的市場已經(jīng)飽和，隨著競爭的日益激烈，很可能有的大飯店會出現(xiàn)破產(chǎn)、倒閉。盡管目前有的涉外飯店為了保本已迫不得已降低門檻，實行一種“破壞性經(jīng)營”，但這種局面不會維持太久。東南亞金融市場的動蕩和經(jīng)濟危機對京城飯店服務(wù)業(yè)帶來一定的影響。外國旅客減少20%左右，加上約有100萬平方米新建賓館飯店的開業(yè)，飯店業(yè)的價格競爭激烈。1998年北京三星級以上飯店的價格普遍降低。隨著近年來政府的政策的完善和經(jīng)濟的日益發(fā)展，國家針對房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模偏大和房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理的問題出臺了一系列政策、措施，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)特別是四星級及以上賓館、飯店項目的審批，這在一定程度上對飯店市場起到一些積極作用，使飯店市場迅速、健康的發(fā)展；另外2008年奧運會主辦權(quán)的申辦成功、CBD商務(wù)區(qū)的進一步策劃、中國加入WTO也將使北京市旅游經(jīng)濟的發(fā)展進入一個前所未有的持續(xù)的繁榮階段。因此，北京飯店業(yè)必將迎來一個新的高潮。（二）北京市公寓的發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析（1）北京市公寓的基本形式可分為住宅式公寓、別墅式公寓、寫字樓（商住樓）式公寓、酒店式（賓館飯店式）公寓等四種形式。北京早期建設(shè)的外交人員公寓是較典型的功能專一的住宅式公寓樓。近些年開發(fā)建設(shè)的大量“花園”、山莊”等多為別墅式公寓，這些公寓多注重對休閑情趣和綠色環(huán)境的追求，體現(xiàn)出一種現(xiàn)代時尚。寫字樓公寓大多聚集在信息、交通便利，商務(wù)活動集中的地區(qū)，近年來發(fā)展迅速。從北京亞運村發(fā)展起來的北辰金融商貿(mào)城近幾年業(yè)績不凡，其大量的寫字樓公寓的開發(fā)使用是其成功的重要條件之一。賓館飯店公寓大多為各飯店位滿足常住商務(wù)客戶的需求而設(shè)計的附樓或?qū)ｉT劃定的長包房區(qū)域，它們的收入長期穩(wěn)定，較少受到飯店業(yè)淡旺季的影響，是各大飯店的一棵“常青樹”。近幾年，融工作和居住為一體的商住兩用的寫字樓公寓和賓館飯店公寓對寫字樓市場產(chǎn)生了很大的沖擊。（2）在地理位置上，北京公寓目前大體呈東、北、西三大區(qū)域分布。東區(qū)：以長安街為軸線，橫跨東二、三環(huán)路，這里是京城傳統(tǒng)的國際商業(yè)開發(fā)區(qū)，有使館區(qū)和長安街的貫通優(yōu)勢加上星級賓館飯店和商業(yè)、餐飲娛樂設(shè)施比較齊全，因此，京城高檔次公寓大多集中于此，如國貿(mào)、燕莎、長富宮、亮馬、港澳、亞太、永安、北京、建國、長城、昆侖等，它們以賓館飯店式公寓居多，占據(jù)公寓總數(shù)的1/3，其設(shè)施、管理、租價均代表了京城最高水平。北區(qū)：以亞運村為中心呈放射狀向周邊地區(qū)延伸。已建成的有匯園住宅式公寓，近幾年在建、待建的有陽光、名人、陽明廣場等以商住樓公寓為主的配套建筑群和沿京昌、機場走廊方向繁衍的花園式別墅公寓。西區(qū)：主要分布在西單商業(yè)街、北京金融街、中關(guān)村和北京西客站等地區(qū)。目前該區(qū)域地段上的公寓尚沒有東、北地區(qū)集中、“火爆”，但據(jù)行家們估計，這里將變成京城地產(chǎn)發(fā)展商們的“新戰(zhàn)場”。北京市公寓的消費群體主要分為以下三類：第一類是國外眾多公司、商社駐京辦事機構(gòu)及“三資”企業(yè)的高層管理人員。據(jù)統(tǒng)計，目前在京注冊的外商已逾萬家，外商及管理人員總數(shù)已超過10萬人。這些人在京居住時間較長，他們不滿足服務(wù)周到、但生活空間顯得相對單調(diào)局促的賓館飯店，大多數(shù)人選擇生活氣息濃郁，適于長期定居的公寓，客觀上為京城公寓的迅速開發(fā)提供了一個巨大的需求市場。第二類是一些國際組織駐京辦事處機構(gòu)和部分使館工作人員及家屬，約5萬人。他們大多有著明顯的文化趨向，如日本客人首選建國門外具有東瀛色彩的長富宮，而韓國人則看好韓國風格的京友公寓。第三類是在京注冊的國內(nèi)公司和駐京辦事機構(gòu)。和整個房地產(chǎn)市場形勢一樣，北京市公寓價格也處在“歸真”階段，有所下降，但從發(fā)展看來，公寓還是有很大的市場的。2000年北京外銷公寓租金在第一、第二季度仍舊保持低迷的局面，但從第三季度開始租金上揚，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，％，達到21美元/月平方米，盡管幅度很小，但表示北京外銷住宅市場已經(jīng)開始走出低谷。外銷公寓的需求主要來源于在京工作的外籍人士，盡管許多小公司，尤其是一些辦事處之類的機構(gòu)更多的起用本地人士擔當其高級管理人員以節(jié)省開支，但許多大公司由于業(yè)務(wù)的擴展還是不斷地引進外籍員工，尤其是一些技術(shù)型的外籍員工到北京來，從而使北京外籍員工的數(shù)量保持著增長的趨勢。無論在商務(wù)中心還是中關(guān)村一帶商住公寓的上市量都會比較大，主要有以下原因：中國加入WTO的影響；寫字樓價格的連續(xù)上升及網(wǎng)絡(luò)公司降溫，使部分企業(yè)從高檔寫字樓中退出；國內(nèi)經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，大批海外專業(yè)人士歸國創(chuàng)建企業(yè)，大量處于成長期的中小型企業(yè)的需求增大；新建的商住公寓配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費比較低，而且，對發(fā)展商來說，公寓的資金回收比出租寫字樓要快，具有較強的市場競爭力。綜上所述，由于未來外銷公寓新增供應(yīng)的匱乏和需求的旺盛，外銷公寓的租金還會繼續(xù)上升。（三）北京市寫字樓市場的發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測分析北京市寫字樓市場分析（1） 市場供應(yīng)從2000年開始，北京寫字樓市場開始從97年的低迷狀態(tài)走了出來，特別是甲級寫字樓租金的飆升，加大了開發(fā)商對投資辦公用房的信心。，%，市場供應(yīng)量相對較少，導致了1季度寫字樓市場供不應(yīng)求的局面，尤其1季度竣工的部分項目，在預(yù)售階段就已經(jīng)有較大部分售出，另外有些項目則一再推遲竣工時間，減少了實際供應(yīng)量。寫字樓市場目前雖然存在供不應(yīng)求局面，但在寫字樓市場較為集中的CBD和中關(guān)村地區(qū)在近年內(nèi)會有大量的寫字樓項目集中上市，投資還需謹慎。 （2）市場需求雖然隨著網(wǎng)絡(luò)泡沫部分消失，在2000年年初曾經(jīng)成為京城寫字樓市場一大支撐點的部分高新技術(shù)企業(yè)離開豪華寫字樓，但由于一些國際、國內(nèi)大公司繼續(xù)擴大在京辦公面積，寫字樓租金指數(shù)持續(xù)了2000年的上升趨勢。北京辦公用房價格指數(shù)走勢圖（1）北京寫字樓需求量將繼續(xù)放大，主要因為：，加入世貿(mào)組織將會對寫字樓市場產(chǎn)生實質(zhì)性推動作用。，新經(jīng)濟的力量不可忽視。，使寫字樓交易中的投資性購買具有政策上的支持。在寫字樓租金持續(xù)走高的情形下，銀行對寫字樓投資放貸會使一部分考慮租寫字樓的中資公司轉(zhuǎn)而投向投資市場，帶動寫字樓投資市場的活躍，并為租賃市場的活躍奠定價格基礎(chǔ)。奧運會的申辦成功，海內(nèi)外大量投資者將云集北京，尤其是旅游公司包括旅游網(wǎng)站，增加對辦公用房地需求。，對高檔寫字樓需求保持旺盛增長。中國證券市場二板市場的設(shè)立，催生了大量新的科技公司，這些公司對寫字樓的需求不可忽視。（2）北京市寫字樓未來幾年新增供應(yīng)量預(yù)測當前許多國內(nèi)外投資者看好北京寫字樓市場，準備在近期大規(guī)模投資興建寫字樓，而許多以前由于種種原因擱置的物業(yè)目前也有重新