【正文】 堂、中餐廳、咖啡廳、酒吧、商品部、中國(guó)銀行5二層行政辦公室、商務(wù)中心、宴會(huì)廳、日本餐廳、畫(huà)廊6三層多功能廳、美容美發(fā)廳、游泳池、健身房、會(huì)議室7四層客房、寫(xiě)字間、公寓8五層客房、寫(xiě)字間、公寓9六層客房、寫(xiě)字間、公寓10七層客房、寫(xiě)字間、公寓11八層客房、寫(xiě)字間、公寓12九層客房、寫(xiě)字間、公寓13十層客房、寫(xiě)字間、公寓14十一層客房、寫(xiě)字間、公寓15十二層客房、寫(xiě)字間、公寓16十三層客房、寫(xiě)字間、公寓17十四層客房、寫(xiě)字間、公寓18十五層客房、寫(xiě)字間、公寓19十六層客房、西餐廳20十七層客房、設(shè)備機(jī)房21屋頂層設(shè)備機(jī)房合 計(jì)四、估價(jià)目的本次估價(jià)為委托方核實(shí)房地產(chǎn)現(xiàn)值，提供客觀、公正、科學(xué)、合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○一年十二月三十一日六、價(jià)值定義此次評(píng)估的價(jià)格為建筑物和土地使用權(quán)的整體價(jià)格，即房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格。其中，建筑物價(jià)格是指北京○○一年十二月三十一日的市場(chǎng)價(jià)格；土地使用權(quán)價(jià)格是指北京“七通”（通上水、通下水、通電、通氣、通熱、通訊、通路）及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整的條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○一年十二月三十一日，綜合用途，50年期劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；（2）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；（3）《北京市基準(zhǔn)地價(jià)表》。（詳見(jiàn)附件）。、調(diào)查所獲得的資料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的綜合分析原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、多種方法相結(jié)合的原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評(píng)估。九、估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象用于租賃經(jīng)營(yíng)，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料和受托方掌握的市場(chǎng)底價(jià)資料，在遵守有關(guān)法規(guī)、政策和符合評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的實(shí)地勘察和認(rèn)真分析，決定此次估價(jià)采用收益法、市場(chǎng)比較法和重置成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)過(guò)綜合平衡，剔除誤差因素，對(duì)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行減價(jià)修正后，最終決定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格。具體估價(jià)通過(guò)兩種途徑。第一種途徑為成本途徑，運(yùn)用市場(chǎng)比較法和重置成本法綜合測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格。先用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格，然后采用重置成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象中房屋建筑物的價(jià)格，最后加總求得估價(jià)對(duì)象總價(jià)格。第二種途徑為收益途徑，即直接采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)現(xiàn)值。1. 市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似案例加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似案例價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，有較多的土地出讓案例，因此可通過(guò)市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的樓面毛地價(jià)，然后再測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的樓面熟地價(jià)，求出土地總價(jià)格。2. 重置成本法是先計(jì)算出以估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝等，重新建造與舊有建筑物具有同等效用的新建筑物的重置成本，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金等費(fèi)用，進(jìn)行折舊后得出估價(jià)對(duì)象建筑價(jià)格的一種估價(jià)方法。3. 收益還原法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。本次估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途為綜合，是有投資收益的房地產(chǎn)，并且可以收集到類(lèi)似物業(yè)的客觀收益水平，因此可以采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。首先估算每年的有效總收益，然后扣減正常運(yùn)營(yíng)時(shí)的管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)以及稅費(fèi)等，得到每年的純收益。通過(guò)選定的收益法公式和資本化率求得估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果本著公正、公平、公開(kāi)的總原則，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益還原法、市場(chǎng)比較法和重置成本法，我們確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○一年十二月三十一日的市場(chǎng)價(jià)格為：房地產(chǎn)現(xiàn)值：大寫(xiě)金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬(wàn)柒仟玖佰元整十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期二○○二年元月五日至二○○二年元月二十日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析(略)( 同結(jié)果報(bào)告)( 同結(jié)果報(bào)告)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場(chǎng)背景分析（一）北京市旅店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析北京是中國(guó)的首都，有著幾千年的悠久的歷史，是全國(guó)政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心、旅游城市和國(guó)際交往中心、交通、通訊、信息的集散中心，旅游資源非常發(fā)達(dá)。北京旅店業(yè)的發(fā)展是近20年的事，1984年以后，政策放開(kāi)，到1988年全市旅店飯店猛增到2895家，從1992年到1998年新建和改建的賓館每年都以27%的速度急增，1997年超過(guò)了30%。1995年京城的旅店有3113家，其中國(guó)有為1202家，利潤(rùn)871萬(wàn)元，%。京城旅店實(shí)行的價(jià)格基本上是1985年定的，1991年稍有調(diào)整，但變動(dòng)不大。盡管正在經(jīng)營(yíng)的和在建的大飯店越來(lái)越多，但實(shí)際上目前的市場(chǎng)已經(jīng)飽和，隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，很可能有的大飯店會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)、倒閉。盡管目前有的涉外飯店為了保本已迫不得已降低門(mén)檻，實(shí)行一種“破壞性經(jīng)營(yíng)”，但這種局面不會(huì)維持太久。東南亞金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩和經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)京城飯店服務(wù)業(yè)帶來(lái)一定的影響。外國(guó)旅客減少20%左右，加上約有100萬(wàn)平方米新建賓館飯店的開(kāi)業(yè)，飯店業(yè)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈。1998年北京三星級(jí)以上飯店的價(jià)格普遍降低。隨著近年來(lái)政府的政策的完善和經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模偏大和房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題出臺(tái)了一系列政策、措施，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是四星級(jí)及以上賓館、飯店項(xiàng)目的審批，這在一定程度上對(duì)飯店市場(chǎng)起到一些積極作用，使飯店市場(chǎng)迅速、健康的發(fā)展；另外2008年奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)的申辦成功、CBD商務(wù)區(qū)的進(jìn)一步策劃、中國(guó)加入WTO也將使北京市旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)前所未有的持續(xù)的繁榮階段。因此，北京飯店業(yè)必將迎來(lái)一個(gè)新的高潮。（二）北京市公寓的發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析（1）北京市公寓的基本形式可分為住宅式公寓、別墅式公寓、寫(xiě)字樓（商住樓）式公寓、酒店式（賓館飯店式）公寓等四種形式。北京早期建設(shè)的外交人員公寓是較典型的功能專(zhuān)一的住宅式公寓樓。近些年開(kāi)發(fā)建設(shè)的大量“花園”、山莊”等多為別墅式公寓，這些公寓多注重對(duì)休閑情趣和綠色環(huán)境的追求，體現(xiàn)出一種現(xiàn)代時(shí)尚。寫(xiě)字樓公寓大多聚集在信息、交通便利，商務(wù)活動(dòng)集中的地區(qū)，近年來(lái)發(fā)展迅速。從北京亞運(yùn)村發(fā)展起來(lái)的北辰金融商貿(mào)城近幾年業(yè)績(jī)不凡，其大量的寫(xiě)字樓公寓的開(kāi)發(fā)使用是其成功的重要條件之一。賓館飯店公寓大多為各飯店位滿(mǎn)足常住商務(wù)客戶(hù)的需求而設(shè)計(jì)的附樓或?qū)ｉT(mén)劃定的長(zhǎng)包房區(qū)域，它們的收入長(zhǎng)期穩(wěn)定，較少受到飯店業(yè)淡旺季的影響，是各大飯店的一棵“常青樹(shù)”。近幾年，融工作和居住為一體的商住兩用的寫(xiě)字樓公寓和賓館飯店公寓對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的沖擊。（2）在地理位置上，北京公寓目前大體呈東、北、西三大區(qū)域分布。東區(qū)：以長(zhǎng)安街為軸線，橫跨東二、三環(huán)路，這里是京城傳統(tǒng)的國(guó)際商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，有使館區(qū)和長(zhǎng)安街的貫通優(yōu)勢(shì)加上星級(jí)賓館飯店和商業(yè)、餐飲娛樂(lè)設(shè)施比較齊全，因此，京城高檔次公寓大多集中于此，如國(guó)貿(mào)、燕莎、長(zhǎng)富宮、亮馬、港澳、亞太、永安、北京、建國(guó)、長(zhǎng)城、昆侖等，它們以賓館飯店式公寓居多，占據(jù)公寓總數(shù)的1/3，其設(shè)施、管理、租價(jià)均代表了京城最高水平。北區(qū)：以亞運(yùn)村為中心呈放射狀向周邊地區(qū)延伸。已建成的有匯園住宅式公寓，近幾年在建、待建的有陽(yáng)光、名人、陽(yáng)明廣場(chǎng)等以商住樓公寓為主的配套建筑群和沿京昌、機(jī)場(chǎng)走廊方向繁衍的花園式別墅公寓。西區(qū)：主要分布在西單商業(yè)街、北京金融街、中關(guān)村和北京西客站等地區(qū)。目前該區(qū)域地段上的公寓尚沒(méi)有東、北地區(qū)集中、“火爆”，但據(jù)行家們估計(jì)，這里將變成京城地產(chǎn)發(fā)展商們的“新戰(zhàn)場(chǎng)”。北京市公寓的消費(fèi)群體主要分為以下三類(lèi)：第一類(lèi)是國(guó)外眾多公司、商社駐京辦事機(jī)構(gòu)及“三資”企業(yè)的高層管理人員。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在京注冊(cè)的外商已逾萬(wàn)家，外商及管理人員總數(shù)已超過(guò)10萬(wàn)人。這些人在京居住時(shí)間較長(zhǎng)，他們不滿(mǎn)足服務(wù)周到、但生活空間顯得相對(duì)單調(diào)局促的賓館飯店，大多數(shù)人選擇生活氣息濃郁，適于長(zhǎng)期定居的公寓，客觀上為京城公寓的迅速開(kāi)發(fā)提供了一個(gè)巨大的需求市場(chǎng)。第二類(lèi)是一些國(guó)際組織駐京辦事處機(jī)構(gòu)和部分使館工作人員及家屬，約5萬(wàn)人。他們大多有著明顯的文化趨向，如日本客人首選建國(guó)門(mén)外具有東瀛色彩的長(zhǎng)富宮，而韓國(guó)人則看好韓國(guó)風(fēng)格的京友公寓。第三類(lèi)是在京注冊(cè)的國(guó)內(nèi)公司和駐京辦事機(jī)構(gòu)。和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一樣，北京市公寓價(jià)格也處在“歸真”階段，有所下降，但從發(fā)展看來(lái)，公寓還是有很大的市場(chǎng)的。2000年北京外銷(xiāo)公寓租金在第一、第二季度仍舊保持低迷的局面，但從第三季度開(kāi)始租金上揚(yáng)，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，％，達(dá)到21美元/月平方米，盡管幅度很小，但表示北京外銷(xiāo)住宅市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始走出低谷。外銷(xiāo)公寓的需求主要來(lái)源于在京工作的外籍人士，盡管許多小公司，尤其是一些辦事處之類(lèi)的機(jī)構(gòu)更多的起用本地人士擔(dān)當(dāng)其高級(jí)管理人員以節(jié)省開(kāi)支，但許多大公司由于業(yè)務(wù)的擴(kuò)展還是不斷地引進(jìn)外籍員工，尤其是一些技術(shù)型的外籍員工到北京來(lái)，從而使北京外籍員工的數(shù)量保持著增長(zhǎng)的趨勢(shì)。無(wú)論在商務(wù)中心還是中關(guān)村一帶商住公寓的上市量都會(huì)比較大，主要有以下原因：中國(guó)加入WTO的影響；寫(xiě)字樓價(jià)格的連續(xù)上升及網(wǎng)絡(luò)公司降溫，使部分企業(yè)從高檔寫(xiě)字樓中退出；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，大批海外專(zhuān)業(yè)人士歸國(guó)創(chuàng)建企業(yè)，大量處于成長(zhǎng)期的中小型企業(yè)的需求增大；新建的商住公寓配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫(xiě)字樓相比，功能較多，花費(fèi)比較低，而且，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，公寓的資金回收比出租寫(xiě)字樓要快，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。綜上所述，由于未來(lái)外銷(xiāo)公寓新增供應(yīng)的匱乏和需求的旺盛，外銷(xiāo)公寓的租金還會(huì)繼續(xù)上升。（三）北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)分析北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析（1） 市場(chǎng)供應(yīng)從2000年開(kāi)始，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始從97年的低迷狀態(tài)走了出來(lái)，特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓租金的飆升，加大了開(kāi)發(fā)商對(duì)投資辦公用房的信心。，%，市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較少，導(dǎo)致了1季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，尤其1季度竣工的部分項(xiàng)目，在預(yù)售階段就已經(jīng)有較大部分售出，另外有些項(xiàng)目則一再推遲竣工時(shí)間，減少了實(shí)際供應(yīng)量。寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前雖然存在供不應(yīng)求局面，但在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較為集中的CBD和中關(guān)村地區(qū)在近年內(nèi)會(huì)有大量的寫(xiě)字樓項(xiàng)目集中上市，投資還需謹(jǐn)慎。 （2）市場(chǎng)需求雖然隨著網(wǎng)絡(luò)泡沫部分消失，在2000年年初曾經(jīng)成為京城寫(xiě)字樓市場(chǎng)一大支撐點(diǎn)的部分高新技術(shù)企業(yè)離開(kāi)豪華寫(xiě)字樓，但由于一些國(guó)際、國(guó)內(nèi)大公司繼續(xù)擴(kuò)大在京辦公面積，寫(xiě)字樓租金指數(shù)持續(xù)了2000年的上升趨勢(shì)。北京辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖（1）北京寫(xiě)字樓需求量將繼續(xù)放大，主要因?yàn)椋?，加入世貿(mào)組織將會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性推動(dòng)作用。，新經(jīng)濟(jì)的力量不可忽視。，使寫(xiě)字樓交易中的投資性購(gòu)買(mǎi)具有政策上的支持。在寫(xiě)字樓租金持續(xù)走高的情形下，銀行對(duì)寫(xiě)字樓投資放貸會(huì)使一部分考慮租寫(xiě)字樓的中資公司轉(zhuǎn)而投向投資市場(chǎng)，帶動(dòng)寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)的活躍，并為租賃市場(chǎng)的活躍奠定價(jià)格基礎(chǔ)。奧運(yùn)會(huì)的申辦成功，海內(nèi)外大量投資者將云集北京，尤其是旅游公司包括旅游網(wǎng)站，增加對(duì)辦公用房地需求。，對(duì)高檔寫(xiě)字樓需求保持旺盛增長(zhǎng)。中國(guó)證券市場(chǎng)二板市場(chǎng)的設(shè)立，催生了大量新的科技公司，這些公司對(duì)寫(xiě)字樓的需求不可忽視。（2）北京市寫(xiě)字樓未來(lái)幾年新增供應(yīng)量預(yù)測(cè)當(dāng)前許多國(guó)內(nèi)外投資者看好北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，準(zhǔn)備在近期大規(guī)模投資興建寫(xiě)字樓，而許多以前由于種種原因擱置的物業(yè)目前也有重新