【文章內(nèi)容簡介】 開工的跡象，這些項目預計將會在2003年投入市場，屆時市場上寫字樓供應不可避免地出現(xiàn)激增。寫字樓新增供應預測圖總之，北京寫字樓市場開始走出低迷，持續(xù)穩(wěn)健地節(jié)節(jié)攀升。綜上所述，房地產(chǎn)的大環(huán)境正在慢慢好轉(zhuǎn)，當然這有一個過程，未來房地產(chǎn)的收益將趨于緩慢增長。四、最高最佳使用分析估價對象位于環(huán)橋的角，西臨二環(huán)，北臨路，所處地域為北京市最佳的商貿(mào)區(qū)之一。從估價對象往西3公里內(nèi)為北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街東四和王府井大街；、外大街；往東緊鄰北京市總體規(guī)劃中的CBD商務中心區(qū)，目前已經(jīng)有了相當大的規(guī)模。估價對象附近是規(guī)模龐大的外國使館區(qū)和北京市東部的國際性辦公、文化、商貿(mào)的中心點。在此區(qū)域進行房地產(chǎn)投資，選擇酒店、寫字樓和公寓方向最能實現(xiàn)估價對象所處地塊的最高最佳利用。五、估價方法選用估價對象的用途為酒店、寫字樓和公寓等，正常情況下具有相對穩(wěn)定的出租經(jīng)營收益，結(jié)合該物業(yè)的實際情況，經(jīng)過反復研究，我們確定通過收益途徑和成本途徑對估價對象進行評估，再綜合確定最終評估價格。其它同估價結(jié)果報告。①運用特爾菲法確定估價對象特殊條件下評估測算所需的各種參數(shù)。②采用重置成本法測算估價對象中房屋建筑物的價格，采用市場比較法測算估價對象土地使用權(quán)價格，然后最后加總求得估價對象總價格。③根據(jù)市場調(diào)研和對北京市近年同類型房地產(chǎn)價格的變化趨勢分析，結(jié)合估價對象的具體情況，確定估價對象的預期年總收益，再根據(jù)同類型物業(yè)經(jīng)營的一般情況，確定估價對象經(jīng)營的年總費用，二者相減即估價對象的年純收益。最后，確定估價對象的綜合還原利率，確定估價對象的待開發(fā)投資額，根據(jù)估價對象的剩余有效收益年限，利用科學的計算公式測算估價對象于估價時點的市場價格。六、采用重置成本法進行建筑物估價（一）估價依據(jù) 1. 項目有限公司提供的竣工結(jié)算表，竣工總結(jié)，簡介項目工程改造項目及時間表，項目分區(qū)面積統(tǒng)計，外墻玻璃面積統(tǒng)計，各專業(yè)竣工總結(jié)介紹，各專業(yè)系統(tǒng)圖，結(jié)構(gòu)平面圖，工程部提供的部分設備單價表。 (土建、給排水、通風空調(diào)、電氣、綠化、室外、市政)、材料預算價格、間接費及其它費用定額。 (1996)3號：關于北京市外資(合資、合作)建設工程概算編制辦法的通知、北京工程造價信息、及國家頒布的關于工程造價的文件和法規(guī)等。（二）價格定義；；：40元/工日(市場價為35—42元/工日)；：55元/工日(市場價為45—55元/工日)；、材料費用執(zhí)行現(xiàn)行市場價格，市場中尋不到價格的設備，根據(jù)合同價按現(xiàn)行外匯牌價折算；：材料、設備的預算價(市場供應價+運費+關稅+采購保管費)、安裝調(diào)試費、其它直接費、間接費、上交國家的稅費等；：采用使用年限法和觀察法綜合確定。其中使用年限法的計算公式為：建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限247。(經(jīng)濟耐用年限)100%（三）特殊說明的事項，沒有關于詳細工程量的竣工結(jié)算書，圖紙不齊全，工程量只能依照圖紙說明及系統(tǒng)圖進行估算，由于管道的類型多，管徑不同，取平均管徑進行計算；，待估建筑物的實際狀態(tài)較好，各項設備設施的維修保養(yǎng)狀況比較好，則判斷該建筑物的尚可使用年限較長。（四）房產(chǎn)位置及狀況項目工程由北京事務所與香港工程設計公司共同設計，設計符合國務院港澳辦公室和首都建筑委員會所審定的設計方案。該工程位于路立交橋的東南側(cè)，；，地下3層，地上18層（18層為屋頂設備層）。本工程分為飯店、寫字樓、公寓及餐廳、酒吧、多功能廳、健身房、車庫等配套設施。本工程從1987年11月5日動工到1991年3月30日局部營業(yè)，歷時3年多，經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督總站檢驗合格，是一座具備五星級裝備與設施，軟硬件兼優(yōu)的現(xiàn)代化建筑。項目各設備系統(tǒng)保養(yǎng)較為均衡，并于1998年榮獲北京市旅游行業(yè)“最佳設備維護獎”。（五）估價方法本工程估價方法采用重置成本法。因委托方未能提供詳細工程量結(jié)算書，部分分項工程無法確定其原值，且自1991年竣工后，該工程一直進行不間斷的改造和裝修，涉及的部位和專業(yè)內(nèi)容較多，此次估價只能依照現(xiàn)有圖紙及現(xiàn)場勘查的情況進行評估。為確保評值的客觀性和準確性，對工程的結(jié)構(gòu)、裝修、設備等專業(yè)分別評估，由于設備維護，改造的情況不同，裝修的檔次和時間不同，確定不同的成新率。（六）估價過程項目工程結(jié)構(gòu)整體抗震設計按8度設防，地上1—3層為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，4層以上飯店部分為剪力墻體系，寫字樓及公寓部分為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)基礎高層主體部分為5米高的箱形基礎，底層裙樓部分為獨立基礎。 根據(jù)現(xiàn)在在施相似工程的情況，結(jié)構(gòu)部分的工程造價為1500元/平方米，但未考慮商品混凝土差價、鋼筋調(diào)增量、技術措施費用，施工過程中的變更洽商費用等因素，綜合考慮的單價為2000元/平方米；地下室部分的施工難度較大，包括了挖填土方，對基礎地基的處理，和防水施工，綜合考慮的單價為2500元/平方米。降水工程：200萬元，鋼筋技術指標為：910噸/100平方米，混凝土技術指標為：70—75立方米/100平方米，水泥技術指標為：3540噸/100平方米，以上指標是根據(jù)結(jié)構(gòu)形式、層高、檐高等因素綜合考慮進行的結(jié)算指標。成新率確定為：88%為滿足不同的功能需求，項目內(nèi)部的裝修檔次眾多。按每平方米的造價不同，分層、分功能區(qū)進行評估。每平方米造價為綜合價格，包含門窗(不含外窗)、天棚、內(nèi)墻、地面、衛(wèi)生間水管和潔具、燈具、插座、開關和連接的電線及管、通風風口及連接的短管家具電氣設施、廚房灶具的工程總造價。裝修工程在不斷進行改造，且在2000年和2001年進行了大面積的裝修改造，維護情況較好，成新率為90%。⑴BB2層為地下室，主要分布有員工餐廳、辦公樓餐廳、員工活動室、設備間、車庫等附屬設施，裝修較為簡單，天棚、墻壁為白色涂料粉刷，地面是通體磚鋪設，電氣包括配電箱以外的墻內(nèi)管線，燈具為普通熒光雙管等、普通壁燈、普通插座和開關，衛(wèi)生間潔具為普通潔具，員工餐廳設施有：不銹鋼灶具、餐具、餐桌為普通黑色長條桌、黑色折疊椅，考慮市場價，綜合造價為3000元/平方米；辦公樓餐廳的設施比員工餐廳稍好，餐桌、椅子的市場價稍高，綜合考慮造價為3500元/平方米；員工活動室有普通桌椅、較密集的熒光燈，綜合總價為2500元/平方米。⑵1層為公共活動區(qū)域，咖啡廳、中餐廳、大堂酒吧的裝修水平較高，天棚為白色高級涂料粉刷，墻壁為具有絲綢效果的壁紙，地面為高級純毛地毯鋪設，燈具為多火高級吊花燈及各式高級壁燈，高級開關插座，全部采用進口材料，綜合餐桌、餐椅、餐具的市場價，咖啡廳綜合造價為：7000元/平方米；中餐廳綜合造價為：6000元/平方米；大堂酒吧綜合造價：6500元/平方米。⑶2層：有上海餐廳、宴會廳、高職餐廳、主餐廳等，高職餐廳和主餐廳的裝修檔次稍差，燈具選型價格低一些，餐桌椅的用料為木質(zhì)，綜合市場價考慮造價：4000元/平方米；上海餐廳綜合造價：6000元/平方米；大堂酒吧綜合造價：5000元/平方米。⑷3層：健身房的天棚及墻面為高級涂料粉刷，地面為塑膠地板，健身設施為進口各式機械，綜合造價：5000元/平方米。⑸4層：殘疾人用客房，五星級標準，按一間房計算(50平方米)天棚面層抹灰刷白色涂料(6050＝3000元)，墻壁為壁紙(360元/平方米200平方米＝72000元)，地面鋪設90%純毛地毯(400元/平方米45平方米＝18000元)，柚木家具、柚木門(60000元)，可自動升降的床(25000元)，21寸電視、電話、錄象機(20000元)，吊花燈、床頭燈、壁燈(65000元，含開關及墻內(nèi)管線)，床頭控制器(10000元，含管線)，衛(wèi)生間有臺式臉盆、浴缸、座便器、烘手器及配件(7000+10000+6000+3000+10000＝36000元，含連接的水管)，地面鋪設大理石(8005＝4000元)，墻面貼瓷磚(20035＝7000元)，其它為20000元；殘疾人設施：60000元，合計400000元。按平方米造價計算：40000247。50＝8000元。⑹513層：普通商務客房，五星級標準，天棚裝修(3000元)，墻面裝修(72000元)，地面鋪地毯(40050＝20000元)，柚木家具(110000元)，各式燈具(65000元)，衛(wèi)生間潔具及配件(36000元)，衛(wèi)生間裝修(4000+7000＝11000元)，電器核價(45000元，含電視、電話、錄像機、傳真機、床頭控制柜等)，其它：13000元，合計375000元，按平方米造價計算：375000247。50＝7500元。(以下略)A項目外墻為玻璃幕和大理石裝修，，大理石面積為10000平方米。$/平方米，折合人民幣532元/平方米。根據(jù)市場現(xiàn)行價格，委托方提供的價格較低，在此，采用市場價。經(jīng)過咨詢幾座5A，五星級大廈的外墻裝修情況，國外進口玻璃幕和附屬件供應單價價格，加上運費、關稅、采購保管費、安裝費，取費后的總價為2500元/平方米，進口大理石貼面為2000元/平方米。成新率80%。⑴概況空調(diào)系統(tǒng)工程開工時間為：1988年8月10日，竣工時間為：1991年3月28日，2001年進行了部分改造。總供冷量為2000噸，采暖約為8300000大卡/小時，制冷站設備包括4臺主機、4臺水塔、19臺水泵、片式換熱器三組、其它輔助機機械有送排風機約190臺、含加壓排煙系統(tǒng)及風機盤管超過1000臺、水管及風管鋼材共850噸，全部為進口產(chǎn)品。⑵空調(diào)供熱、供冷方式。夏季空調(diào)方式為：主要公用區(qū)域如大堂、餐廳等，由單獨設置在各層的AHU風機作為空氣處理設備，以PAU風機作為新風補充風機；各分散房間如客房、辦公室等，由分布在房間內(nèi)部的風機盤管作為空氣處理裝置，并以PAU風機補充部分新風；在各廚房單獨設置廚房排風機，由PAU風機進行補充新風；浴室、廁所由設置在設備層的TEF排風機統(tǒng)一排風；停車場、鍋爐房等地設置EAF風機進行排風；開業(yè)后與原設計有區(qū)別的房間，設置窗式空調(diào)器。冬季空調(diào)方式為：采用三臺板式熱交換器，以市政一次熱水為熱源，換出的60度二次熱水為空調(diào)采暖用水，因為酒店的風柜、風機盤管均采用雙管制，設備運行情況與夏季相同。(根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)圖)成新率85%。(3)由于空調(diào)系統(tǒng)涉及內(nèi)容較多，分以下部分分別估價：：制冷站4臺主機由美國開利公司供應，同時配上4臺加拿大馬利公司冷卻塔及15臺德國REGENT水泵組成，制冷站提供水溫7度至各空調(diào)機，按現(xiàn)行市場價為900萬元人民幣(到北京后總價)。預算價為：900(1+5%)(1+%)＝每臺安裝費(含輔料)為：()（通風定額8—13），人工費調(diào)整為：() 40＝，（調(diào)增為：＝）取其它直接費：%(%)＝()現(xiàn)場管理費：(+) (%+%)＝取利潤及稅金、勞?；鸷罂傇靸r：；：：供暖來源由城市熱水或鍋爐二次水經(jīng)三臺板式換熱器供應，位于主機房配有4臺REGNT水泵組成；該設備總價為9萬美金，加安裝調(diào)試費和各項費率后總價：； 有91臺空調(diào)機，1054臺風機盤管及新風處理機，包括設備費、安裝調(diào)試費、各項費率，； 排風設備共33臺，　總造價：；　風管閥件共1900件，總價：19002100＝399萬元； 水管閥件共1600件，總價：16001500＝240萬元：冷卻水空調(diào)供回水管全部采用日本黑鐵管，全部焊接而成，遇上連接設備或閘閥等配件時，直徑65MM以上均使用15公斤法蘭接口；冷凝水管為鍍鋅管及配件，全部由臺灣進口菊花牌，無縫管：28000米＝；鍍鋅管：14000米＝；：風管材料使用日本星月牌鍍鋅鐵片加工制成，—，風管寬度450MM以上用法蘭連接，以下用插條扣緊。鍍鋅板：35000平方米195＝；H .保溫：材料采用南韓產(chǎn)品，全部為玻璃棉外層有加固鋁紙面保護，風管使用25MM厚，水管使用50MM厚；保溫用于：送回風管，廚