【文章內容簡介】 整稱為交易日期修正。房地產估價方法房地產估價方法n n （ 1）區(qū)位狀況修正n 區(qū)位狀況比較修正的內容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設施完備程度（屬于估價對象以外的部分）、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產價格的因素。n （ 2）權力狀況修正n 權力狀況比較修正的內容主要包括：土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產價格的因素。房地產估價方法房地產估價方法n （ 3）實物狀況修正n 實物狀況比較修正的內容，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度（屬于估價對象之外的部分）、土地平整程度、地勢、地質水文狀況等影響房地產價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結構、設備、裝修、平面布置、工程質量等影響房地產價格的因素。房地產估價方法房地產估價方法n n （ 1）求取某個可比實例對應的某個比準價格的方法n 交易情況修正交易日起修正房地產狀況修正估價對象價格 =可比實例價格 =可比實例價格 上式中，交易情況修正的分子為 100，表示以正常價格為基準；交易日修正的分母為 100，表示以成交日期時的價格為基準；房地產狀況修正的分子為100，表示以估價對象的房地產狀況為基準。房地產估價方法房地產估價方法n ： n 交易情況修正交易日期修正標準化修正房地產狀況修正估價對象價格 =可比實例價格 =可比實例價格 上式中，標準化修正的分子為 100，表示以標準房地產的狀況為基準，分母是可比實例房地產相對于標準房地產所得的分數；房地產狀況修正的分母為 100，表示以標準房地產的狀況為基準，分子是估價對象房地產相對于標準房地產所得的分數。房地產估價方法房地產估價方法n （ 2）將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法。n n ① 簡單算術平均數n 把修正出的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數，所得的數即為綜合出的一個價格。n ② 加權算術平均數n 把修正出的各個價格綜合成一個價格時，考慮到每個價格的重要程度不同，先賦予每個價格不同的權數，然后綜合出一個價格。房地產估價方法房地產估價方法n n 把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當項數為奇數時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；當項數為偶數時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術平均數為綜合出的一個價格。n n 眾數是一組數值中出現(xiàn)次數最多的數值。n n 如分別去掉一個最高的價格和一個最低的價格，將余下的簡單算術平均。房地產估價方法房地產估價方法n 例：為評估某寫字樓 2023年 10月 1日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了 A、 B、 C三宗類似寫字樓的交易實例，有關資料見表 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 成交價格 5000 （元 /m2） 600 （美元 /m2 ） 5500 （元 /m2 ） 成交日期 2023年 1月 1日 2023年 3月 1日 2023年 7月 1日 交易情況 +2% +5% － 3% 房地產狀況 － 8% － 4% +6%房地產估價方法房地產估價方法n 在表的交易情況中，正（負）值表示可比實例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度；房地產狀況中，正（負）值表示可比實例的房地產狀況優(yōu)（劣）于估價對象的房地產狀況導致的價格差異幅度。另假設人民幣與美元的市場匯價 2023年 3月 1日為 1： ， 2023年 10月 1日為 1： ；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格 2023年 1月 1日至 2023年 2月 1日基本保持不變， 2023年 2月 1日至 2023年 5月 1日平均每月比上月下降 1%，以后平均每月比上月上升 %。試利用上述資料估算該寫字樓 2023年 10月 1日的正常市場價格。n 估算該寫字樓 2023年 10月 1日的正常市場價格如下：n 1. 計算公式 :n 比準價格 =可比實例價格 交易情況修正系數 交易日期修正系數 房地產狀況修正系數n 2. 比準價格：n A=5000 (1－ 1%)3(1+5%)5 =(元 / m2)房地產估價方法房地產估價方法n 3. 比準價格：n 4. 比準價格：n 5. 將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為比較法的估算結果，則：n 估計對象價格（單價） =（ ++） 247。3n = （元 /m2）B=600 (1－ 1%)2(1+%)5=（ 元 / m2）C=5500 (1+%)3 =（ 元 / m2 ）房地產估價方法房地產估價方法n （二）成本法n 1. 概念 ：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新構建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。n 2. 理論依據：n （ 1）從賣方的角度來看 ：是生產費用價值論，即賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產已花費的代價。n （ 2）從買方的角度來看 ：是替代原理，即買房愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建造該房地產所需花費的代價。房地產估價方法房地產估價方法n 3. 適用的對象：n 只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設重新開發(fā)建造的房地產，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產， 以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法估價的房地產。在房地產保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中。通常也是采用成本法估價。房地產估價方法房地產估價方法n 運用成本法估價值得注意的是：在現(xiàn)實中，房地產的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格；換一個角度講，房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。n 4. 成本法的操作步驟n （ 1）搜集有關房地產開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；n （ 2）估算重新購建價格；n （ 3）估算折舊；n （ 4）求取積算價格。房地產估價方法房地產估價方法n （ 1）搜集有關房地產開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料n 房地產價格通常由下列 6大項構成：n ① 土地取得成本n 根據房地產開發(fā)取得土地的途徑分為下列 3種：n ，土地取得成本包括農地征用費和土地使用權出讓金等。n ，土地取得成本包括城市房屋拆遷補償安置費和土地使用權出讓金等；n ： “購買 ”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應買方繳納的稅費（如房地產估價方法房地產估價方法n 交易手續(xù)費、契稅）等。 n ② 開發(fā)成本n 在實際中主要包括下列幾項：n ，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計及 “三通一平 ”等工程前期所發(fā)生的費用；n ，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等的建設費用；n ，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費和安裝費；n ，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設施的建設費用；房地產估價方法房地產估價方法n 。n ③ 管理費用n 包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。n ④ 投資利息n 包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論他們的來源是借貸資金還是自有資金，都應計算利息。n ⑤ 銷售稅費n