【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 整稱為交易日期修正。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n n （ 1）區(qū)位狀況修正n 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度（屬于估價(jià)對(duì)象以外的部分）、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。n （ 2）權(quán)力狀況修正n 權(quán)力狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （ 3）實(shí)物狀況修正n 實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容，對(duì)于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于估價(jià)對(duì)象之外的部分）、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n n （ 1）求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法n 交易情況修正交易日起修正房地產(chǎn)狀況修正估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 上式中，交易情況修正的分子為 100，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日修正的分母為 100，表示以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n ： n 交易情況修正交易日期修正標(biāo)準(zhǔn)化修正房地產(chǎn)狀況修正估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為 100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)；房地產(chǎn)狀況修正的分母為 100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （ 2）將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法。n n ① 簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)n 把修正出的各個(gè)價(jià)格直接相加，再除以這些價(jià)格的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)價(jià)格。n ② 加權(quán)算術(shù)平均數(shù)n 把修正出的各個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格時(shí)，考慮到每個(gè)價(jià)格的重要程度不同，先賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出一個(gè)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n n 把修正出的各個(gè)價(jià)格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的一個(gè)價(jià)格；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)格。n n 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。n n 如分別去掉一個(gè)最高的價(jià)格和一個(gè)最低的價(jià)格，將余下的簡(jiǎn)單算術(shù)平均。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 例：為評(píng)估某寫字樓 2023年 10月 1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例，有關(guān)資料見表 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價(jià)格 5000 （元 /m2） 600 （美元 /m2 ） 5500 （元 /m2 ） 成交日期 2023年 1月 1日 2023年 3月 1日 2023年 7月 1日 交易情況 +2% +5% － 3% 房地產(chǎn)狀況 － 8% － 4% +6%房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 在表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià) 2023年 3月 1日為 1： ， 2023年 10月 1日為 1： ；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格 2023年 1月 1日至 2023年 2月 1日基本保持不變， 2023年 2月 1日至 2023年 5月 1日平均每月比上月下降 1%，以后平均每月比上月上升 %。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓 2023年 10月 1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。n 估算該寫字樓 2023年 10月 1日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下：n 1. 計(jì)算公式 :n 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)n 2. 比準(zhǔn)價(jià)格：n A=5000 (1－ 1%)3(1+5%)5 =(元 / m2)房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 3. 比準(zhǔn)價(jià)格：n 4. 比準(zhǔn)價(jià)格：n 5. 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則：n 估計(jì)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)） =（ ++） 247。3n = （元 /m2）B=600 (1－ 1%)2(1+%)5=（ 元 / m2）C=5500 (1+%)3 =（ 元 / m2 ）房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （二）成本法n 1. 概念 ：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。n 2. 理論依據(jù)：n （ 1）從賣方的角度來看 ：是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。n （ 2）從買方的角度來看 ：是替代原理，即買房愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 3. 適用的對(duì)象：n 只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)， 以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中。通常也是采用成本法估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。n 4. 成本法的操作步驟n （ 1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；n （ 2）估算重新購(gòu)建價(jià)格；n （ 3）估算折舊；n （ 4）求取積算價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （ 1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料n 房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列 6大項(xiàng)構(gòu)成：n ① 土地取得成本n 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑分為下列 3種：n ，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。n ，土地取得成本包括城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等；n ： “購(gòu)買 ”取得的，如購(gòu)買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)買方繳納的稅費(fèi)（如房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 交易手續(xù)費(fèi)、契稅）等。 n ② 開發(fā)成本n 在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：n ，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及 “三通一平 ”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用；n ，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)用；n ，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費(fèi)和安裝費(fèi)；n ，包括所需的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 。n ③ 管理費(fèi)用n 包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。n ④ 投資利息n 包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論他們的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。n ⑤ 銷售稅費(fèi)n