【正文】 解周邊同檔次、同類型物業(yè)的平均情況而確定，對于費用的確定也是如此。摘自《房地產(chǎn)估價報告精選（2002）》32。當然，對于此類房地產(chǎn)進行評估，成本法是一個特別難以掌握的技術(shù)路線，一般情況下，成本價格都要低于收益價格，這也是我們要注意的，最好同時采用兩種以上的估價方法進行評估。在成本途徑中，為了精確地對建筑物進行評估，我們?nèi)嬲{(diào)查取證，結(jié)合委托方對委估房地產(chǎn)的管理方法，將其分為很多細項，分別進行重置全價測算和成新率估計。%；依據(jù)對影響估價對象的社會經(jīng)濟因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險調(diào)整值為3%，最終求出：綜合還原利率＝貸款利率＋風(fēng)險調(diào)整值，%。1美元＝，則：其年收益＝100504365（120%）＝121855104元 根據(jù)北京市頂級寫字樓的市場調(diào)查，考慮到寫字樓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，寫字樓部分的公用面積很小，預(yù)期的寫字樓的平均租金水平為30美元/平方米＝5027元/平方米熟地總價＝5027＝毛地總價＝2009＝依據(jù)國家和北京市有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)，評估對象應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，即應(yīng)向政府補交地價款。共選擇了交易時間、交易方式、使用年限、公共交通狀況、距二環(huán)路距離、臨路條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等修正因子。經(jīng)向有關(guān)部門查詢，并參考評估方掌握的有關(guān)市場資料，在相同或相似的供需范圍內(nèi)，選擇相同或相似的地塊作為比較對象。根據(jù)實際情況，確定按建造成本的5%計算。(根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)圖)成新率85%。根據(jù)市場現(xiàn)行價格，委托方提供的價格較低，在此，采用市場價。⑷3層：健身房的天棚及墻面為高級涂料粉刷，地面為塑膠地板，健身設(shè)施為進口各式機械，綜合造價：5000元/平方米。降水工程：200萬元，鋼筋技術(shù)指標為：910噸/100平方米，混凝土技術(shù)指標為：70—75立方米/100平方米，水泥技術(shù)指標為：3540噸/100平方米，以上指標是根據(jù)結(jié)構(gòu)形式、層高、檐高等因素綜合考慮進行的結(jié)算指標。本工程分為飯店、寫字樓、公寓及餐廳、酒吧、多功能廳、健身房、車庫等配套設(shè)施。六、采用重置成本法進行建筑物估價（一）估價依據(jù) 1. 項目有限公司提供的竣工結(jié)算表，竣工總結(jié)，簡介項目工程改造項目及時間表，項目分區(qū)面積統(tǒng)計，外墻玻璃面積統(tǒng)計，各專業(yè)竣工總結(jié)介紹，各專業(yè)系統(tǒng)圖，結(jié)構(gòu)平面圖，工程部提供的部分設(shè)備單價表。估價對象附近是規(guī)模龐大的外國使館區(qū)和北京市東部的國際性辦公、文化、商貿(mào)的中心點。奧運會的申辦成功，海內(nèi)外大量投資者將云集北京，尤其是旅游公司包括旅游網(wǎng)站，增加對辦公用房地需求。，%，市場供應(yīng)量相對較少，導(dǎo)致了1季度寫字樓市場供不應(yīng)求的局面，尤其1季度竣工的部分項目，在預(yù)售階段就已經(jīng)有較大部分售出，另外有些項目則一再推遲竣工時間，減少了實際供應(yīng)量。第三類是在京注冊的國內(nèi)公司和駐京辦事機構(gòu)。已建成的有匯園住宅式公寓，近幾年在建、待建的有陽光、名人、陽明廣場等以商住樓公寓為主的配套建筑群和沿京昌、機場走廊方向繁衍的花園式別墅公寓。近些年開發(fā)建設(shè)的大量“花園”、山莊”等多為別墅式公寓，這些公寓多注重對休閑情趣和綠色環(huán)境的追求，體現(xiàn)出一種現(xiàn)代時尚。盡管目前有的涉外飯店為了保本已迫不得已降低門檻，實行一種“破壞性經(jīng)營”，但這種局面不會維持太久。首先估算每年的有效總收益，然后扣減正常運營時的管理費用、維修費用、保險費以及稅費等，得到每年的純收益。第一種途徑為成本途徑，運用市場比較法和重置成本法綜合測算房地產(chǎn)價格。五、估價時點二○○一年十二月三十一日六、價值定義此次評估的價格為建筑物和土地使用權(quán)的整體價格，即房地產(chǎn)現(xiàn)時市場價格。①通電：雙回路供電，電壓為10KV，配有一座自備電站，現(xiàn)有供電設(shè)施能滿足用電需要。⑽供水系統(tǒng)設(shè)有三套獨立供水、熱水、中水系統(tǒng)，其中熱水管道為銅管，24小時供水。⑶內(nèi)墻面大廳及公共區(qū)域為進口大理石，客房、寫字樓和公寓內(nèi)墻面貼高級紙基壁紙，局部為雕花貼金箔造型，櫻桃木墻裙墻面，大廳柱子為高級金箔裝飾造型。因此估價對象交通十分便利。辦公樓部分建筑面積7390平方米，共13層，位于416層，公寓部分建筑面積7410平方米，共13層，位于416層，設(shè)有74套房間，并配有門廳及相應(yīng)的管理設(shè)備。十一、估價對象在2000年和2001年進行大范圍裝修改造，本次評估中已考慮了這部分成本投入。 五、根據(jù)委托方提供的資料，北京項目主要包括酒店、寫字樓和公寓三部分，其中酒店部分經(jīng)國家旅游局評審，定為五星級涉外酒店，寫字樓部分的設(shè)計標準和實際水平具備頂級寫字樓的標準，公寓部分的設(shè)計標準及市場定位是按照酒店式高檔公寓標準進行設(shè)施配置及管理的，本次估價中我們分別按照五星級涉外酒店、頂級寫字樓和酒店式高檔公寓標準進行評估。根據(jù)委托方提供的國家計劃委員會《關(guān)于在京修建項目的復(fù)函》[計資號] 文件中的記載內(nèi)容，北京項目用地被批準為建造客房、出租辦公樓、以及俱樂部和信息中心等。32北京項目房地產(chǎn)價格評估報告 報告摘要此報告是為委托方核實房地產(chǎn)現(xiàn)值所制作的，委估房地產(chǎn)為一個綜合性建筑，土地使用權(quán)現(xiàn)狀為劃撥，目前用于租賃經(jīng)營。 估價師聲明（同房地產(chǎn)估價規(guī)范） 估價的假設(shè)和限制條件一、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國國有土地使用證》[京市澳臺國用號]中的記載內(nèi)容，北京項目位于區(qū)，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地證載用途為綜合(旅游業(yè))，土地使用者為項目有限公司。地價款應(yīng)由政府部門核定，本報告中的數(shù)據(jù)來源于該區(qū)域市場情況，僅供參考。在此次評估中，我們假設(shè)委托方還需向政府補交土地出讓金才能取得出讓土地使用權(quán)，在此取為樓面毛地價的40%。項目包括酒店、寫字樓和公寓三個部分，其中，地下3層，地上18層（18層為屋頂設(shè)備層），地上1～3層為公共裙樓，4～16層為標準客房，第17層設(shè)有豪華客房，第18層為設(shè)備及水箱間；共有客房504間，另設(shè)有中西餐廳、酒吧、多功能廳、健身房、車庫等。對外交通，由于估價對象緊鄰二環(huán)路，故去京開公路、津京塘高速路、京石高速路、京沈高速路、首都機場高速路都極為方便。⑵樓地面首層、大廳、公共區(qū)域地面鋪貼進口大理石，客房、寫字樓和公寓房間為水泥地面上鋪高級純羊毛地毯。⑼屋面水泥方磚上人地面，配有衛(wèi)星天線、擦窗機軌道和霓紅燈。⒃其它還設(shè)有內(nèi)部電腦管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：超五類綜合布線、每個房間3個點，樓宇自控系統(tǒng)：控制空調(diào)、熱交換、監(jiān)控鍋爐、冷庫、水位和室外照明等，摩托羅拉尋呼系統(tǒng)等。北京A項目建筑物功能分布明細表 表4－1 序號部 位功 能層高（米）建筑面積（平方米）1地下三層箱式基礎(chǔ)、泵池、人防工程2地下二層停車場、設(shè)備用房、后勤用房3地下一層設(shè)備用房、自行車庫、廚房、管理用房4首層大堂、中餐廳、咖啡廳、酒吧、商品部、中國銀行5二層行政辦公室、商務(wù)中心、宴會廳、日本餐廳、畫廊6三層多功能廳、美容美發(fā)廳、游泳池、健身房、會議室7四層客房、寫字間、公寓8五層客房、寫字間、公寓9六層客房、寫字間、公寓10七層客房、寫字間、公寓11八層客房、寫字間、公寓12九層客房、寫字間、公寓13十層客房、寫字間、公寓14十一層客房、寫字間、公寓15十二層客房、寫字間、公寓16十三層客房、寫字間、公寓17十四層客房、寫字間、公寓18十五層客房、寫字間、公寓19十六層客房、西餐廳20十七層客房、設(shè)備機房21屋頂層設(shè)備機房合 計四、估價目的本次估價為委托方核實房地產(chǎn)現(xiàn)值，提供客觀、公正、科學(xué)、合理的房地產(chǎn)市場價格依據(jù)。具體估價通過兩種途徑。本次估價對象的現(xiàn)狀用途為綜合，是有投資收益的房地產(chǎn)，并且可以收集到類似物業(yè)的客觀收益水平，因此可以采用收益還原法進行估價。盡管正在經(jīng)營的和在建的大飯店越來越多，但實際上目前的市場已經(jīng)飽和，隨著競爭的日益激烈，很可能有的大飯店會出現(xiàn)破產(chǎn)、倒閉。北京早期建設(shè)的外交人員公寓是較典型的功能專一的住宅式公寓樓。北區(qū)：以亞運村為中心呈放射狀向周邊地區(qū)延伸。他們大多有著明顯的文化趨向，如日本客人首選建國門外具有東瀛色彩的長富宮，而韓國人則看好韓國風(fēng)格的京友公寓。（三）北京市寫字樓市場的發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測分析北京市寫字樓市場分析（1） 市場供應(yīng)從2000年開始，北京寫字樓市場開始從97年的低迷狀態(tài)走了出來，特別是甲級寫字樓租金的飆升，加大了開發(fā)商對投資辦公用房的信心。從估價對象往西3公里內(nèi)為北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街東四和王府井大街；、外大街；往東緊鄰北京市總體規(guī)劃中的CBD商務(wù)中心區(qū)，目前已經(jīng)有了相當大的規(guī)模。最后，確定估價對象的綜合還原利率，確定估價對象的待開發(fā)投資額，根據(jù)估價對象的剩余有效收益年限，利用科學(xué)的計算公式測算估價對象于估價時點的市場價格。該工程位于路立交橋的東南側(cè)，；，地下3層，地上18層（18層為屋頂設(shè)備層）。 根據(jù)現(xiàn)在在施相似工程的情況，結(jié)構(gòu)部分的工程造價為1500元/平方米，但未考慮商品混凝土差價、鋼筋調(diào)增量、技術(shù)措施費用，施工過程中的變更洽商費用等因素，綜合考慮的單價為2000元/平方米；地下室部分的施工難度較大，包括了挖填土方，對基礎(chǔ)地基的處理，和防水施工，綜合考慮的單價為2500元/平方米。⑶2層：有上海餐廳、宴會廳、高職餐廳、主餐廳等，高職餐廳和主餐廳的裝修檔次稍差，燈具選型價格低一些，餐桌椅的用料為木質(zhì)，綜合市場價考慮造價：4000元/平方米；上海餐廳綜合造價：6000元/平方米；大堂酒吧綜合造價：5000元/平方米。$/平方米，折合人民幣532元/平方米。冬季空調(diào)方式為：采用三臺板式熱交換器，以市政一次熱水為熱源，換出的60度二次熱水為空調(diào)采暖用水，因為酒店的風(fēng)柜、風(fēng)機盤管均采用雙管制，設(shè)備運行情況與夏季相同。不可預(yù)見費＝5%＝、專業(yè)人士及管理費根據(jù)《北京市出讓地價評估技術(shù)標準》（試行），費用取值范圍為建造成本的5%－10%。建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價格成新率＝89％＝七、運用市場比較法測算土地使用權(quán)價格由于評估對象所在的地產(chǎn)市場發(fā)育健全，并有充足交易實例資料，因此可以使用市場比較法評估該地塊土地使用權(quán)出讓價格。宗地鄰近眾多公交線路，雙向交通狀況較好，集聚條件和公共設(shè)施條件很好，一面臨市級次干道，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達宗地外“七通”及宗地內(nèi)場地平整。單位毛地價＝2009＝7855元/平方米單位熟地價＝7855＋11800＝19655元/平方米樓面熟地價＝19655247。天，預(yù)期空置率為20%。本次估價我們采取定期貸款利率加風(fēng)險調(diào)整值法。在估價時我們充分考慮了委估房地產(chǎn)的特殊性，即收益性房地產(chǎn)和土地劃撥使用權(quán)現(xiàn)狀，選擇了成本途徑和收益途徑兩種估價路徑。在確定酒店的收益時，我們發(fā)現(xiàn)委估房地產(chǎn)的房間類型特別多，有20種以上類型，報價也相差很遠，而且同一種房間，例如普通標準間，還有標價、優(yōu)惠價、季節(jié)價、公司價、合作單位價格等多種類型，如何解決這個問題呢？如果進行大撒網(wǎng)式的調(diào)查，工作量巨大結(jié)果并不一定準確，結(jié)合我們的工作經(jīng)驗、地方統(tǒng)計部門的統(tǒng)計方法和一些酒店管理專家的建議，我們進行了簡化處理，按照一定的比例將所有房間折算為一定數(shù)量的標準間（這種房間類型在市場上最為普遍，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也更為可靠），然后進行收益測算，結(jié)果經(jīng)過各方面的驗證，還是比較理想