【正文】 年進行了大面積的裝修改造，維護情況較好，成新率為90%。按每平方米的造價不同，分層、分功能區(qū)進行評估。降水工程：200萬元，鋼筋技術(shù)指標為：910噸/100平方米，混凝土技術(shù)指標為：70—75立方米/100平方米，水泥技術(shù)指標為：3540噸/100平方米，以上指標是根據(jù)結(jié)構(gòu)形式、層高、檐高等因素綜合考慮進行的結(jié)算指標。（六）估價過程項目工程結(jié)構(gòu)整體抗震設(shè)計按8度設(shè)防，地上1—3層為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，4層以上飯店部分為剪力墻體系，寫字樓及公寓部分為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)高層主體部分為5米高的箱形基礎(chǔ)，底層裙樓部分為獨立基礎(chǔ)。因委托方未能提供詳細工程量結(jié)算書，部分分項工程無法確定其原值，且自1991年竣工后，該工程一直進行不間斷的改造和裝修，涉及的部位和專業(yè)內(nèi)容較多，此次估價只能依照現(xiàn)有圖紙及現(xiàn)場勘查的情況進行評估。項目各設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)較為均衡，并于1998年榮獲北京市旅游行業(yè)“最佳設(shè)備維護獎”。本工程分為飯店、寫字樓、公寓及餐廳、酒吧、多功能廳、健身房、車庫等配套設(shè)施。（四）房產(chǎn)位置及狀況項目工程由北京事務(wù)所與香港工程設(shè)計公司共同設(shè)計，設(shè)計符合國務(wù)院港澳辦公室和首都建筑委員會所審定的設(shè)計方案。其中使用年限法的計算公式為：建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限247。 (1996)3號：關(guān)于北京市外資(合資、合作)建設(shè)工程概算編制辦法的通知、北京工程造價信息、及國家頒布的關(guān)于工程造價的文件和法規(guī)等。六、采用重置成本法進行建筑物估價（一）估價依據(jù) 1. 項目有限公司提供的竣工結(jié)算表，竣工總結(jié)，簡介項目工程改造項目及時間表，項目分區(qū)面積統(tǒng)計，外墻玻璃面積統(tǒng)計，各專業(yè)竣工總結(jié)介紹，各專業(yè)系統(tǒng)圖，結(jié)構(gòu)平面圖，工程部提供的部分設(shè)備單價表。③根據(jù)市場調(diào)研和對北京市近年同類型房地產(chǎn)價格的變化趨勢分析，結(jié)合估價對象的具體情況，確定估價對象的預(yù)期年總收益，再根據(jù)同類型物業(yè)經(jīng)營的一般情況，確定估價對象經(jīng)營的年總費用，二者相減即估價對象的年純收益。①運用特爾菲法確定估價對象特殊條件下評估測算所需的各種參數(shù)。五、估價方法選用估價對象的用途為酒店、寫字樓和公寓等，正常情況下具有相對穩(wěn)定的出租經(jīng)營收益，結(jié)合該物業(yè)的實際情況，經(jīng)過反復研究，我們確定通過收益途徑和成本途徑對估價對象進行評估，再綜合確定最終評估價格。估價對象附近是規(guī)模龐大的外國使館區(qū)和北京市東部的國際性辦公、文化、商貿(mào)的中心點。四、最高最佳使用分析估價對象位于環(huán)橋的角，西臨二環(huán)，北臨路，所處地域為北京市最佳的商貿(mào)區(qū)之一。寫字樓新增供應(yīng)預(yù)測圖總之，北京寫字樓市場開始走出低迷，持續(xù)穩(wěn)健地節(jié)節(jié)攀升。中國證券市場二板市場的設(shè)立，催生了大量新的科技公司，這些公司對寫字樓的需求不可忽視。奧運會的申辦成功，海內(nèi)外大量投資者將云集北京，尤其是旅游公司包括旅游網(wǎng)站，增加對辦公用房地需求。在寫字樓租金持續(xù)走高的情形下，銀行對寫字樓投資放貸會使一部分考慮租寫字樓的中資公司轉(zhuǎn)而投向投資市場，帶動寫字樓投資市場的活躍，并為租賃市場的活躍奠定價格基礎(chǔ)。，新經(jīng)濟的力量不可忽視。 （2）市場需求雖然隨著網(wǎng)絡(luò)泡沫部分消失，在2000年年初曾經(jīng)成為京城寫字樓市場一大支撐點的部分高新技術(shù)企業(yè)離開豪華寫字樓，但由于一些國際、國內(nèi)大公司繼續(xù)擴大在京辦公面積，寫字樓租金指數(shù)持續(xù)了2000年的上升趨勢。，%，市場供應(yīng)量相對較少，導致了1季度寫字樓市場供不應(yīng)求的局面，尤其1季度竣工的部分項目，在預(yù)售階段就已經(jīng)有較大部分售出，另外有些項目則一再推遲竣工時間，減少了實際供應(yīng)量。綜上所述，由于未來外銷公寓新增供應(yīng)的匱乏和需求的旺盛，外銷公寓的租金還會繼續(xù)上升。外銷公寓的需求主要來源于在京工作的外籍人士，盡管許多小公司，尤其是一些辦事處之類的機構(gòu)更多的起用本地人士擔當其高級管理人員以節(jié)省開支，但許多大公司由于業(yè)務(wù)的擴展還是不斷地引進外籍員工，尤其是一些技術(shù)型的外籍員工到北京來，從而使北京外籍員工的數(shù)量保持著增長的趨勢。2000年北京外銷公寓租金在第一、第二季度仍舊保持低迷的局面，但從第三季度開始租金上揚，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，％，達到21美元/月第三類是在京注冊的國內(nèi)公司和駐京辦事機構(gòu)。第二類是一些國際組織駐京辦事處機構(gòu)和部分使館工作人員及家屬，約5萬人。據(jù)統(tǒng)計，目前在京注冊的外商已逾萬家，外商及管理人員總數(shù)已超過10萬人。目前該區(qū)域地段上的公寓尚沒有東、北地區(qū)集中、“火爆”，但據(jù)行家們估計，這里將變成京城地產(chǎn)發(fā)展商們的“新戰(zhàn)場”。已建成的有匯園住宅式公寓，近幾年在建、待建的有陽光、名人、陽明廣場等以商住樓公寓為主的配套建筑群和沿京昌、機場走廊方向繁衍的花園式別墅公寓。東區(qū)：以長安街為軸線，橫跨東二、三環(huán)路，這里是京城傳統(tǒng)的國際商業(yè)開發(fā)區(qū)，有使館區(qū)和長安街的貫通優(yōu)勢加上星級賓館飯店和商業(yè)、餐飲娛樂設(shè)施比較齊全，因此，京城高檔次公寓大多集中于此，如國貿(mào)、燕莎、長富宮、亮馬、港澳、亞太、永安、北京、建國、長城、昆侖等，它們以賓館飯店式公寓居多，占據(jù)公寓總數(shù)的1/3，其設(shè)施、管理、租價均代表了京城最高水平。近幾年，融工作和居住為一體的商住兩用的寫字樓公寓和賓館飯店公寓對寫字樓市場產(chǎn)生了很大的沖擊。從北京亞運村發(fā)展起來的北辰金融商貿(mào)城近幾年業(yè)績不凡，其大量的寫字樓公寓的開發(fā)使用是其成功的重要條件之一。近些年開發(fā)建設(shè)的大量“花園”、山莊”等多為別墅式公寓，這些公寓多注重對休閑情趣和綠色環(huán)境的追求，體現(xiàn)出一種現(xiàn)代時尚。（二）北京市公寓的發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析（1）北京市公寓的基本形式可分為住宅式公寓、別墅式公寓、寫字樓（商住樓）式公寓、酒店式（賓館飯店式）公寓等四種形式。隨著近年來政府的政策的完善和經(jīng)濟的日益發(fā)展，國家針對房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模偏大和房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理的問題出臺了一系列政策、措施，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)特別是四星級及以上賓館、飯店項目的審批，這在一定程度上對飯店市場起到一些積極作用，使飯店市場迅速、健康的發(fā)展；另外2008年奧運會主辦權(quán)的申辦成功、CBD商務(wù)區(qū)的進一步策劃、中國加入WTO也將使北京市旅游經(jīng)濟的發(fā)展進入一個前所未有的持續(xù)的繁榮階段。外國旅客減少20%左右，加上約有100萬平方米新建賓館飯店的開業(yè)，飯店業(yè)的價格競爭激烈。盡管目前有的涉外飯店為了保本已迫不得已降低門檻，實行一種“破壞性經(jīng)營”，但這種局面不會維持太久。京城旅店實行的價格基本上是1985年定的，1991年稍有調(diào)整，但變動不大。北京旅店業(yè)的發(fā)展是近20年的事，1984年以后，政策放開，到1988年全市旅店飯店猛增到2895家，從1992年到1998年新建和改建的賓館每年都以27%的速度急增，1997年超過了30%。十、估價結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益還原法、市場比較法和重置成本法，我們確定估價對象在估價時點二○○一年十二月三十一日的市場價格為：房地產(chǎn)現(xiàn)值：大寫金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬柒仟玖佰元整十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期二○○二年元月五日至二○○二年元月二十日十三、估價報告應(yīng)用有效期本估價報告應(yīng)用有效期為自估價時點起半年。首先估算每年的有效總收益，然后扣減正常運營時的管理費用、維修費用、保險費以及稅費等，得到每年的純收益。3. 收益還原法是運用適當?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場較發(fā)達，有較多的土地出讓案例，因此可通過市場比較法測算估價對象的樓面毛地價，然后再測算出估價對象的樓面熟地價，求出土地總價格。第二種途徑為收益途徑，即直接采用收益法測算估價對象的市場現(xiàn)值。第一種途徑為成本途徑，運用市場比較法和重置成本法綜合測算房地產(chǎn)價格。九、估價方法估價對象用于租賃經(jīng)營，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料和受托方掌握的市場底價資料，在遵守有關(guān)法規(guī)、政策和符合評估技術(shù)標準的基礎(chǔ)上經(jīng)過評估人員的實地勘察和認真分析，決定此次估價采用收益法、市場比較法和重置成本法對估價對象進行評估，并經(jīng)過綜合平衡，剔除誤差因素，對劃撥土地使用權(quán)進行減價修正后，最終決定估價對象的房地產(chǎn)現(xiàn)時市場價格。、調(diào)查所獲得的資料。七、估價依據(jù)（1）《中華人民共和國土地管理法》；（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（3）《北京市基準地價表》。五、估價時點二○○一年十二月三十一日六、價值定義此次評估的價格為建筑物和土地使用權(quán)的整體價格，即房地產(chǎn)現(xiàn)時市場價格。⑦通路：宗地三面臨街，西臨二環(huán)路街，北臨路，均為城市主干道，東街為城市支線。⑤通氣：市政干管接到宗地外，接自市政供氣管網(wǎng)，現(xiàn)有供氣設(shè)施能滿足需要。③排水：共有兩路排水，雨水、污水分流，分別接自市政雨水干管和市政污水干管，現(xiàn)有排水設(shè)施能滿足生產(chǎn)生活需要。①通電：雙回路供電，電壓為10KV，配有一座自備電站，現(xiàn)有供電設(shè)施能滿足用電需要。⒂衛(wèi)星電視設(shè)公共天線，衛(wèi)星天線和電視雙向傳輸系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。配有法國梅蘭日立高壓柜、低壓柜，五臺德國變壓器共6250KVA，兩臺康明斯發(fā)電機共600KVA。⑿消防設(shè)施設(shè)有日本日探報警主機NF－1，中央控制煙感防火報警系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)和正壓送風防排煙系統(tǒng)。⑽供水系統(tǒng)設(shè)有三套獨立供水、熱水、中水系統(tǒng)，其中熱水管道為銅管，24小時供水。⑻門窗窗為鍍膜鋁合金中空玻璃窗，并配通長豪華窗簾，門為高級裝飾硬木門和高級防火門，大門采用不銹鋼自動旋轉(zhuǎn)門。⑹衛(wèi)生間地面及四壁均為高級大理石，并配有高級進口科勒牌衛(wèi)生器具。 ⑸電梯及電梯間共設(shè)有19部日本進口原裝客用電梯。⑶內(nèi)墻面大廳及公共區(qū)域為進口大理石，客房、寫字樓和公寓內(nèi)墻面貼高級紙基壁紙，局部為雕花貼金箔造型，櫻桃木墻裙墻面，大廳柱子為高級金箔裝飾造型。裝修情況：⑴外裝修四面外墻鑲貼進口西班牙粉紅麻大理石和進口外墻磚，局部為鋁合金暗框玻璃幕墻配進口比利時中空玻璃和高級外墻涂料。根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價對象項目共有房屋１幢（包括主樓、附附2和地下室），地下3層，地上18層（18層為屋頂設(shè)備層），建成于1991年，1996年到1999年進行了局部的裝修改造，2000年到2001年進行了大范圍的裝修更新改造。北京項目毗鄰東四商業(yè)街、王府井大街等主要街區(qū)，是北京市區(qū)東部的國際性辦公、文化、商貿(mào)區(qū)的中心區(qū)域，區(qū)內(nèi)頂級商務(wù)建筑林立，為京都政治、外交、金融、商務(wù)、娛樂的繁盛之地。因此估價對象交通十分便利。附近有地鐵、42路、44路、113路、117路、415路、701路、800路、823路公共汽車和115路、118路公共電車等眾多公交線路從此經(jīng)過，四周道路暢通，十分方便。北京項目座落在街和路交叉路口立交橋的角。根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》[京房權(quán)證市澳臺字第號]，項目有限公司取得了位于區(qū)號的房屋所有權(quán)。辦公樓部分建筑面積7390平方米，共13層，位于416層，公寓部分建筑面積7410平方米，共13層，位于416層，設(shè)有74套房間，并配有門廳及相應(yīng)的管理設(shè)備。北京項目的房屋所有權(quán)人為項目有限公司，共有房屋１幢（包括主樓、附附2和地下室），現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為17層，建成于1991年，1996年到1999年進行了局部的裝修改造，2000年到2001年進行了大范圍的裝修更新改造。 估價結(jié)果報告一、委托方委托單位：北京項目有限公司法人代表：聯(lián)系電話：詳細地址：北京市區(qū)號二、估價方受托單位：北京國地不動產(chǎn)咨詢中心法人代表：聯(lián)系電話：詳細地址：北京市西城區(qū)號三、估價對象北京項目位于區(qū)，是集商業(yè)、娛樂、辦公、酒店和高檔公寓于一體的綜合性