【正文】 貸款常數(shù)），即抵押貸款按 月償還時的年償還額（本息之和）與抵押貸款額之比。 44 房地產(chǎn)價格的收益法評估 二、折現(xiàn)率 （一）折現(xiàn)率估算 市場提取法（比較法） 根據(jù)市場類似房地產(chǎn)價格，凈收益求取折現(xiàn)率。 44 房地產(chǎn)價格的收益法評估 一、收益法的基本理論 （一）定義 將估價對象在 估計時點后 的 所有正常純收益 ，用適當(dāng) 的 折現(xiàn)率 折算到 估價時點價值 的方法。 43 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 可比實例 A房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 可比實例 B房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 可比實例 C房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 103100***100100 ??? 96100***80100 ??? 100***105100 ???167。 房地產(chǎn)狀況比較 167。 成交價格、成交日期和交易情況 交易情況分析以正常市場價格為基準； 167。 43 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 比準價格 VC= = /平米 估價對象單價 =（ ++） /3 =5391元人民幣 /平米 %611*%)(*%311*5500 3???167。 167。該類寫字樓以人民 幣為基準的市場價格 05年 1月 1日至 2月 1日保持不變， 2 月 1日至 5月 1日平均每月比上月下降 1%，以后平均每月 比上月上漲 %，試測算該寫字樓 10月 1日的正常市場 價格。 43 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 交易情況中，正（負）值表示可比實例成交價格高 （低）于其正常市場價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正 （負）值表示可比實例成交價格高（低）于估價對象房地 產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異。 43 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 例：為評估某寫字樓 2023年 10月 1日的正常市場價格， 選取 A、 B、 C三宗類似交易實例作為可比實例。 43 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 167。 43 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 例：設(shè)估價對象為 6層住宅樓的 5層，甲可比實例為同類 6 層住宅樓的 4層，成交價格為 3000元 /平米；乙可比實 例為同類 5層住宅樓的 4層，成交價格為 2900元 /平米； 丙可比實例為同類 5層住宅樓的 5層，成交價格為 2800 元 /平米，市場價格差異系數(shù)如下表，對甲、乙、丙可比 實例的成交價格進行樓層調(diào)整。 （ 2）間接比較修正法 以設(shè)定的標準房地產(chǎn)的各項區(qū)域因素狀況為基準，將估價對象和可比實例區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項打分，再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。 平米元人民幣 /*%)(*1000 8 ??167。 43 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 例：某宗可比實例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價格為 1000美元 /平米，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降 %。設(shè)人民幣與美元的市場匯 率 05年 1月 30日為 1美元 =， 05年 9月 30日 為 1美元 =，試將該可比實例價格調(diào)整到 05 年 9月 30日。 2023年 10月價格=2023*105*** = /平米 167。 43 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 2023年 10月價格 =1800* = /平米 例：某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價格為 2023元 /平米，現(xiàn)需 將其調(diào)整到 2023年 10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房 地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價格指數(shù)分別為 ； ； ； 85； ； ； （以 2023年 1月為 100 ）試 求該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價格。 P7%P=2325 稅是交給稅務(wù)機關(guān)的 167。 167。 43 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 注：交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價格為基準來確定。 43 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 導(dǎo)致成交價格偏離正常價格的因素 167。 43 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 搜集交易實例 選取可比交易實例 交易雙方的情況和交易目的；交易實例房地產(chǎn)狀況；成交價格與日期；付款方式 P80 類似房地產(chǎn)；成交日期與估價時點相近；成交價格為正常價格； 3— 10個 利害關(guān)系人之間的交易； 急于出售或購買； 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解； 交易雙方或某一方有特別動機或偏好； 167。 適用：住宅、寫字樓、商鋪； 不適用：教堂、寺廟、學(xué)校、古建筑 167。 43 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 一、市場法基本原理 概念 將估價對象房地產(chǎn)與在 估價時點 近期已經(jīng)發(fā)生的 類似房 地產(chǎn) 交易實例進行比較，通過 對交易實例的價格 進行適當(dāng) 修正 ，以此估算出估價對象市場價值。 167。 42 房地產(chǎn)價格的成本法評估 例：某宗房地產(chǎn)土地面積為 1000平米，是十年前通過征 收農(nóng)地取得，當(dāng)時取得的費用為 18萬元 /畝，現(xiàn)時重新取 得該類土地需要的費用為 620元 /平米，地上建筑物總建 筑面積為 2023平米，是八年前建成交付使用的，當(dāng)時的 建筑造價為每平米建筑面積 600元，現(xiàn)時建造類似建筑物 的建筑造價為每平米建筑面積 1200元，估計該建筑物有 八成新。 42 房地產(chǎn)價格的成本法評估 成本法應(yīng)用中的有關(guān)規(guī)定 《 商品住宅價格管理暫行辦法 》 《 經(jīng)濟適用住房價格管理辦法 》 《 中華人民共和國土地管理法 》 《 關(guān)于完善征地補償安臵制度的指導(dǎo)意見 》 《 城市房屋拆遷管理條例 》 《 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 》 《 房屋完損等級評定標準 》 167。 42 房地產(chǎn)價格的成本法評估 （ 3）建筑物經(jīng)濟耐用年限長于土地使用年限 建設(shè)期 3年 建筑物經(jīng)濟壽命 60年 土地使用年限 40年 建筑物經(jīng)濟壽命 37年 167。 42 房地產(chǎn)價格的成本法評估 （三）建筑經(jīng)濟耐用年限的確定 （ 1）建筑物的建設(shè)期不計入建筑耐用年限 建筑物經(jīng)濟壽命 50年 建設(shè)期 2年 土地使用年限 70年 建筑物經(jīng)濟壽命 50年 167。 167。 42 房地產(chǎn)價格的成本法評估 例：某建筑物重臵價格為 180萬元，經(jīng)濟壽命為 50年， 有效經(jīng)過壽命為 10年。 貶值原因 實體性損耗、功能性衰退、經(jīng)濟性貶值 折舊總額為： 1+6+3=10萬元 現(xiàn)值為： 4010=30萬元 167。 42 房地產(chǎn)價格的成本法評估 三、建筑物貶值（折舊）的估算 例：某舊住宅，測算其重臵價格為 40萬元，地面、門窗 等破舊引起的物質(zhì)折舊為 1萬元，戶型設(shè)計不好、沒有獨 立的衛(wèi)生間和共用電視天線導(dǎo)致功能折舊為 6萬元，位于 城市衰落區(qū)的經(jīng)濟折舊為 3萬元。 167。 42 房地產(chǎn)價格的成本法評估 （１）土地取得費 ①集體土地 土地補償費 地上附著物和青苗補償 安臵補助費 ②城市土地 拆遷費 167。 42 房地產(chǎn)價格的成本法評估 ４、指數(shù)調(diào)整法 特點：利用趨勢因子調(diào)整歷史成本 適用：建成使用不久，不能得到可與之比較的成本數(shù)據(jù)資料，如大宗工業(yè)房地產(chǎn)。 42 房地產(chǎn)價格的成本法評估 單位比較法 重臵成本 =可比較單位重臵成本 *修正系數(shù) +其他修正項目 特點：簡單、迅速、應(yīng)用廣泛 根據(jù)不同房地產(chǎn)類型而選擇。 勞動力、原材料等 營業(yè)費用、利潤等 大型、特殊用途房地產(chǎn)或其他方法不能準確計算的 167。 42 房地產(chǎn)價格的成本法評估 （一）重臵成本的構(gòu)成 開發(fā)成本、管理費、投資利息、 銷售費用、開發(fā)利潤 成本 二、重臵成本估算 編制成本表時，所有成本都應(yīng)予以說明；反映當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀 注意 167。 42 房地產(chǎn)價格的成本法評估 一、成本法理論 （一）成本法的基本原理 成本法（累積法、承包商法） 房地產(chǎn)價格 =土地價格 +改良物殘余價值 =土地價格 +（建筑物成本 折舊） 公式 建筑成本、市場資料及描述性資料 資料 判斷評估標的物滿足市場的能力 167。 41 房地產(chǎn)價格評估概述 （二）影響建筑物價格的因素 地區(qū) 物價水平 167。 41 房地產(chǎn)價格評估概述 一般因素 社會因素 經(jīng)濟因素 制度與政策 社會穩(wěn)定狀況 人口狀況 城市化 國民經(jīng)濟水平及發(fā)展趨勢 金融環(huán)境 稅負 土地制度及政策 住房制度及政策 八、影響房地產(chǎn)價格的因素 （一）影響城市土地價格的因素 167。 41 房地產(chǎn)價格評估概述 七、房地產(chǎn)價格種類 （一）土地價格的種類 基準地價、標定地價 課稅價格、征用價格、抵押價格 市場價格、市場價值