第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估-文庫吧資料
2025-01-16 02:19本頁面
【正文】 價格，在房地產(chǎn)估價中較難把握，需要不斷積累經(jīng)驗(yàn)。 ? (6)房地產(chǎn)價格評估方法主要有市場比較法、成本估價法和收益法，它們是房地產(chǎn)價格評估的基本方法，此外還有一些實(shí)用方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價法等。 ? (4)房地產(chǎn)價格評估的原則是指房地產(chǎn)評估中需要遵循的法則，標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)注意的問題。 ? (3)房地產(chǎn)價格評估的目的是指房地產(chǎn)價格評估的結(jié)果用于何種用途，評估的目的不同，選用的評估方法就不同，評估的結(jié)果也會不同。 ? (2)房地產(chǎn)價格評估的客體為房地產(chǎn)，具體可以是單純的土地、單純的建筑物和房地合一的情況。 ? 2．房地產(chǎn)價格評估是以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)評估人員，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序，運(yùn)用評估方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀、合理價格的估計(jì)、推測和判斷。房地產(chǎn)價格評估是科學(xué)、藝術(shù)、經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。 RETURN 5. 房地產(chǎn)價格評估概念 1．房地產(chǎn)價格評估是以房地產(chǎn)為估價對象，對其客觀合理價格的估計(jì)、推測和判斷。所以，從長期看房地產(chǎn)價格會不斷上升，因此，房地產(chǎn)具有保值增值的特點(diǎn)。 ? 隨著社會生產(chǎn)力不斷進(jìn)步，人口逐步增加，工業(yè)、農(nóng)業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，對土地的需求會不斷增加。 RETURN ? 保值增值性 保值性是指房地產(chǎn)投資能夠抵消通貨膨脹、貨幣貶值帶來的影響，保證在投資一段時間后能夠變現(xiàn)，變現(xiàn)后的資金能夠購買到當(dāng)初投資金額可以購買到的同等商品或服務(wù)。如政府在估價對象房地產(chǎn)周圍增加了道路、公園、博物館、學(xué)校等公共設(shè)施方面的投資，就能顯著增加估價對象房地產(chǎn)的價值。 旅游、娛樂用地 40年，綜合或者其他用地 50年。但在房地產(chǎn)價格評估中一個值得注意的問題是，在我國，房地產(chǎn)的自然壽命受有限期土地使用權(quán)的制約。建筑物的使用時間也可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。 RETURN ? 耐久使用性 房地產(chǎn)與其他商品相比可以使用較長時間。 RETURN ? 大量投資性 房地產(chǎn)投資可以分為從購買土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和建成后的置業(yè)投資兩種形式，無論采取哪種方式，其投資額都十分可觀，少則數(shù)十萬元，多則上億元。 RETURN ? 異質(zhì)性 由于房地產(chǎn)所處的市場、所處的環(huán)境、面積大小、朝向、結(jié)構(gòu)、建造質(zhì)量、裝修、維修保養(yǎng)情況、產(chǎn)權(quán)狀況等方面存在著這樣或那樣的差別，我們很難找到兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 RETURN 4. 房地產(chǎn)的特性 (characteristic) 房地產(chǎn)不同于其他商品 (merchandise/goods)，其主要特性有 : ?位置的固定性 ?異質(zhì)性 ?大量投資性 ?耐久使用性 ?受周圍環(huán)境的影響性 ?保值增值性 NEXT ? 位置的固定性 所有的房地產(chǎn)在自然地理位置上都是固定的，不可移動，因此，國外又稱房地產(chǎn)為不動產(chǎn)。如，地上有待拆遷建筑物的土地。農(nóng)地可能有農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施但不具有市地基礎(chǔ)設(shè)施。 ? 現(xiàn)房： 指建筑物己經(jīng)建成，可以直接使用的房地產(chǎn)。 ? 無收益房地產(chǎn)： 不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。 ? 混合房地產(chǎn)： 同時具備兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。 ? 特殊房地產(chǎn)： 包括寺廟、教堂、墓地，還有橋梁、道路等。 ? 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)： 包括農(nóng)場、林場、牧場等。 ? 工業(yè)房地產(chǎn)： 包括生產(chǎn)用房和倉儲用房。寫字樓 。 RETURN 3. 房地產(chǎn)的分類 (Classification) 房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分可以有多種分類，從房地產(chǎn)價格評估的角度看，主要有按照 : ? 1)用途 ? 2)收益 ? 3)開發(fā)程度 按照房地產(chǎn)的用途 (usefulness)劃 ? 住宅房地產(chǎn)： 包括住宅、公寓、別墅等。 RETURN 房地合一 ? 指房地合在一起的情況。 ? 產(chǎn)權(quán)狀況 —— 建筑物是所有權(quán)還是使用權(quán)，是獨(dú)有產(chǎn)權(quán)還是共有產(chǎn)權(quán)，是否出租或抵押，及坐落土地的權(quán)利狀況等。 ? 建成年月和使用保養(yǎng)情況 —— 重點(diǎn)考察建筑物新舊程度和建成年月、使用保養(yǎng)情況之間的關(guān)系。 ? 裝修情況 —— 指裝修標(biāo)準(zhǔn)，毛坯房、初裝修、普通裝修、高檔裝修等及裝修材料的情況。 ? 建筑材料 —— 指磚、瓦、木料等材料及材質(zhì)、規(guī)格情況。如按承重構(gòu)件所用材料可分為 :鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)以及木結(jié)構(gòu)、鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)價格評估中，要考慮不同用途的建筑物，其配套設(shè)備有很大不同，對建筑物的成本造價有很大影響。在房地產(chǎn)價格
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