【正文】 ，墻壁為具有絲綢效果的壁紙，地面為高級純毛地毯鋪設(shè)，燈具為多火高級吊花燈及各式高級壁燈，高級開關(guān)插座，全部采用進(jìn)口材料，綜合餐桌、餐椅 、餐具的市場價，咖啡廳綜合造價為： 7000元 /平方米；中餐廳綜合造價為： 6000 元 /平方米；大堂酒吧綜合造價： 6500元 /平方米。裝修工程在不斷進(jìn)行改造，且在 2000年和 2001年進(jìn)行了大面積的裝修改造，維護(hù)情況較好，成新率為 90%。按每平方米的造價不同，分層、分功能區(qū)進(jìn) 行評估。降水工程： 200萬元，鋼筋技術(shù)指標(biāo)為： 910噸 /100平方米，混凝土技術(shù)指標(biāo)為： 70— 75立方米 /100平方米，水泥技術(shù)指標(biāo)為：3540噸 /100平方米，以上指標(biāo)是根據(jù)結(jié)構(gòu)形式、層高、檐高等因素綜合考慮進(jìn)行的結(jié)算指標(biāo)。 （六）估價過程 項目工程結(jié)構(gòu)整體抗震設(shè)計按 8度設(shè)防，地上 1— 3層為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，4層以上飯店部分為剪力墻體系，寫字樓及公寓部分為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)高層主體部分為 5米高的箱形基礎(chǔ)，底層裙樓部分為獨(dú)立基礎(chǔ)。 因委托方未能提供詳細(xì)工程量結(jié)算書，部分分項工程無法確定其原值，且自 1991年竣工后，該工程一直進(jìn)行不間斷的改造和裝修，涉及的部位和專業(yè)內(nèi)容較多，此次估價只能依照現(xiàn)有圖紙及現(xiàn)場勘查的情況進(jìn)行評估 。 項目各設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)較為均衡，并于 1998 年榮獲北京市旅游行業(yè)“最佳設(shè)備維護(hù)獎”。本工程分為飯店、寫字樓、公寓及餐廳、酒吧、多功 能廳、健身房、車庫等配套設(shè)施。 （四）房產(chǎn)位置及狀況 項目工程由北京 事務(wù)所與香港 工程設(shè)計公司共同設(shè)計，設(shè)計符合國務(wù)院港澳辦公室和首都建筑委員會所審定的設(shè)計方案。其中使用年限法的計算公式為：建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限247。 (1996)3 號：關(guān)于北京市外資 (合資、合作 )建設(shè)工程概算編制辦法的通知、北京工程造價信息、及國家頒布的關(guān)于工程造價的文件和法規(guī)等。 六、采用重置成本法進(jìn)行建筑物估價 （一）估價依據(jù) 1. 項目有限公司提供的竣工結(jié)算表，竣工總結(jié)， 簡介 項目工程改造項目及時間表， 項目分區(qū)面積統(tǒng)計，外墻玻璃面積統(tǒng)計，各專業(yè)竣工總結(jié)介紹，各專業(yè)系統(tǒng)圖，結(jié)構(gòu)平面圖，工程部提供的部分設(shè)備單價 表。 ③根據(jù)市場調(diào)研和對北京市近年同類型房地產(chǎn)價格的變化趨勢分析，結(jié)合估價對象的具體情況，確定 估價對象的預(yù)期年總收益，再根據(jù)同類型物業(yè)經(jīng)營的一般情況，確定估價對象經(jīng)營的年總費(fèi)用，二者相減即估價對象的年純收益。 ①運(yùn)用特爾菲法確定估價對象特殊條件下評估測算所需的各種參數(shù)。 五、估價方法選用 方法的選擇 估價對象的用途為酒店、寫字樓和公寓等，正常情況下具有相對穩(wěn)定的出租經(jīng)營收益，結(jié)合該物業(yè)的實(shí)際情況，經(jīng)過反復(fù)研究，我們確定通過收益途徑和成本途徑對估價對象進(jìn)行評估，再綜合確定最終評估價格。估價對象附近是規(guī)模龐大的外國使館區(qū)和北京市東部的國際性辦公、文化、商貿(mào)的中心點(diǎn)。 四、最高最佳使用分析 估價對象位于 環(huán) 橋的 角，西臨二環(huán)，北臨 路，所處地域?yàn)楸本┦凶罴训纳藤Q(mào)區(qū)之一。 7019230102030405060702001年 2002年 2020年供應(yīng)量（萬平方米） 寫字樓新增供應(yīng)預(yù)測圖 總之，北京寫字樓市場開始走出低迷，持續(xù)穩(wěn)健地節(jié)節(jié)攀升。中國證券市場二板市場的設(shè)立，催生了大 量新的科技公司，這些公司對寫字樓的需求不可忽視。奧運(yùn)會的申辦成功，海內(nèi)外大量投資者將云集北京，尤其是旅游公司包括旅游網(wǎng)站，增加對辦公用房地需求。在寫字樓租金持續(xù)走高的情形下，銀行對寫字樓投資放貸會使一部分考慮租寫字樓的中資公司轉(zhuǎn)而投向投資市場，帶動寫字樓投資市場的活躍，并為租賃市場的活躍奠定價格基礎(chǔ)。 ，新經(jīng)濟(jì)的力量不可忽視。 （ 2）市場需求 雖然隨著網(wǎng)絡(luò)泡沫部分消失，在 2000年年初曾經(jīng)成為京城寫字樓市場一大支撐點(diǎn)的部分高新技術(shù)企業(yè)離開豪華寫字樓，但由于一些國際、國內(nèi)大公司繼續(xù)擴(kuò)大在京辦公面積，寫字樓租金指數(shù)持續(xù)了 2000年的上升趨勢。 2001年 1季度北京辦公用房竣工面積僅有 ，與去年同期相比減少了 %，市場供應(yīng)量相對較少，導(dǎo)致了 1季度寫字樓市場供不應(yīng)求的局面，尤其 1季度竣工的部分項目，在預(yù)售階段就已經(jīng)有較大部分售出，另外有些項目則一再推遲竣工時間，減少了實(shí)際供應(yīng)量。 綜上所述，由于未來外銷公寓新增供應(yīng)的匱乏和需求的旺盛，外銷公寓的租金還會繼續(xù)上升。外銷公寓的需求主要來源于在京工作的外籍人士，盡管許多小公司，尤其是一些辦事處之類的機(jī)構(gòu)更多的起用本地人士擔(dān)當(dāng)其高級管理人員以節(jié)省開支，但許多大公司由于業(yè)務(wù)的擴(kuò)展還是不斷地引進(jìn)外籍員工，尤其是一些技術(shù)型的外籍員工到北京來，從而使北京外籍員工的數(shù)量保持著增長的趨勢。 2000 年北京外銷公寓租金在第一、第二季度仍舊保持低迷的局面，但從第三季度開始租金上揚(yáng)，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計， 2000 年北京外銷公寓的租金報價上升了 ％，達(dá)到 21美元 /月 第三類是在京注冊的國內(nèi)公司和駐京辦事機(jī)構(gòu)。 第二類是一些國際組織駐京辦事處機(jī)構(gòu)和部分使館工作人員及家屬，約 5萬人。據(jù)統(tǒng)計，目前在京注冊的外商已逾萬家，外商及管理人員總數(shù)已超過 10萬人。目前該區(qū)域地段上的公寓尚沒有東、北地區(qū)集中、“火爆”，但據(jù)行家們估計，這里將變成京城地產(chǎn)發(fā)展商們的“新戰(zhàn)場”。已建成的有匯園住宅式公寓，近幾年在建、待建的有陽光、名人、陽明 廣場等以商住樓公寓為主的配套建筑群和沿京昌、機(jī)場走廊方向繁衍的花園式別墅公寓。 東區(qū)：以長安街為軸線，橫跨東二、三環(huán)路，這里是京城傳統(tǒng)的國際商業(yè)開發(fā)區(qū)，有使館區(qū)和長安街的貫通優(yōu)勢加上星級賓館飯店和商業(yè)、餐飲娛樂設(shè)施比較齊全，因此，京城高檔次公寓大多集中于此，如國貿(mào)、燕莎、長富宮、亮馬、港澳、亞太、永安、北京、建國、長城、昆侖等，它們以賓館飯店式公寓居多，占據(jù)公寓總數(shù)的 1/3，其設(shè)施、管理、租價均 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 代表了京城最高水平。 近幾年，融工作和居住為一體的商住兩用的寫字樓公寓和賓館飯店公寓對寫字樓市場產(chǎn)生了很大的沖擊。從北京亞運(yùn)村發(fā)展起來的北辰金融商貿(mào)城近幾年業(yè)績不凡，其大量的寫字樓公寓的開發(fā)使用是其成功的重要條件之一。近些年開發(fā)建設(shè)的大量“花園”、山莊”等 多為別墅式公寓，這些公寓多注重對休閑情趣和綠色環(huán)境的追求，體現(xiàn)出一種現(xiàn)代時尚。 （二）北京市公寓的發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析 （ 1）北京市公寓的基本形式可分為住宅式公寓、別墅式公寓、寫字樓（商住樓）式公寓、酒店式（賓館飯店式）公寓等四種形式。 隨著近年來政府的政策的完善和經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，國家針對房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模偏大和房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理的問題出臺了一系列政策、措施，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)特別是四星級及以上賓館、飯店項目的審批，這在一定程度上對 飯店市場起到一些積極作用，使飯店市場迅速、健康的發(fā)展；另外 2020 年奧運(yùn)會主辦權(quán)的申辦成功、 CBD 商務(wù)區(qū)的進(jìn)一步策劃、中國加入 WTO也將使北京市旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)入一個前所未有的持續(xù)的繁榮階段。外國旅客減少20%左右，加上約有 100萬平方米新建賓館飯店的開業(yè)，飯店業(yè)的價格競爭激烈。盡管目前有的涉外飯店為了保本已迫不得已降低門檻，實(shí)行一種“破壞性經(jīng)營”，但這種局面不會維持太久。京城旅店實(shí)行的價格基本上是 1985年定的， 1991年稍有調(diào)整，但變動不大。 北京旅 店業(yè)的發(fā)展是近 20 年的事， 1984 年以后，政策放開，到 1988 年全市旅店飯店猛增到 2895家，床位達(dá)到 ，從 1992年到 1998年新建和改建的賓館每年都以 27%的速度急增， 1997年超過了 30%。 十、估價結(jié)果 本著公正、公平、公開的總原則，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益還原法、市場比較法和重置成本法，我們確定估價對象在估價時點(diǎn)二○○一年十二月三十一日的市場價格為： 房地產(chǎn)現(xiàn)值： 大寫金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬柒仟玖佰元整 十一、估價人 員（略） 十二、估價作業(yè)日期 二○○二年元月五日至二○○二年元月二十日 十三、估價報告應(yīng)用有效期 本估價報告應(yīng)用有效期為自估價時點(diǎn)起半年。首先估算每年的有效總收益，然后扣減正常運(yùn)營時的管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、保險費(fèi)以及稅費(fèi)等，得到每年的純收益。 3. 收益還原法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)，有 較多的土地出讓案例，因此可通過市場比較法測算估價對象的樓面毛地價，然后再測算出估價對象的樓面熟地價，求出土地總價格。 第二種途徑為收益途徑，即直接采用收益法測算估價對象的市場現(xiàn)值。 第一種途徑為成本途徑，運(yùn)用市場比較法和重置成本法綜合測算房地產(chǎn)價格。 九、估價方法 估價對象用于租賃經(jīng)營，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料和受托方掌握的市場底價資料，在遵守有關(guān)法規(guī)、政策和符合評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上經(jīng)過評估人員的實(shí)地勘察和認(rèn)真分析，決定此次估價采用收益法、市場比較法和重置成本法對估價對象進(jìn)行評估，并經(jīng)過綜合平衡，剔除誤差因素，對劃撥土地使用權(quán)進(jìn) 行減價修正后，最終決定估價對象的房地產(chǎn)現(xiàn)時市場價格。 的有關(guān)市場資料及估價人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料。 七、估價依據(jù) （ 1）《中華人民共和國土地管理法》； （ 2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； （ 3）《北京市基準(zhǔn)地價表》。 五、估價時點(diǎn) 二○○一年十二月三十一日 六、價值定義 此次評估的價格為建筑物和土地使用權(quán)的整體價格，即房地產(chǎn)現(xiàn)時市場價格。 ⑦通路：宗地三面臨街，西臨二環(huán)路 街，北臨 路，均為城市主干道，東 街為城市支線。 ⑤通氣：市政干管接到宗地外，接自市政供氣管網(wǎng)，現(xiàn)有供氣設(shè)施能滿足需要。 ③排水：共有兩路排水，雨水、污水分流，分別接自市政雨水干管和市政污水干管，現(xiàn)有排水設(shè)施能滿足生產(chǎn)生活需要。 ①通電：雙回路供電，電壓為 10KV，配有一座自備電站，現(xiàn)有供電設(shè)施能滿足用電需要。 ⒂衛(wèi)星電視 設(shè)公共天線，衛(wèi)星天線和電視雙向傳輸系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。配有法國梅蘭日立高壓柜、低壓柜，五臺德國變壓器共 6250KVA，兩臺康明斯發(fā)電機(jī)共 600KVA。 ⑿消防設(shè)施 設(shè)有日本日探報警主機(jī) NF－ 1，中央控制煙感防火報警系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)和正壓送風(fēng)防排煙系統(tǒng)。 ⑽供水系統(tǒng) 設(shè)有三套獨(dú)立供水、熱水、中水系統(tǒng)，其中熱水管道為銅管， 24小時供水。 ⑻門窗 窗為鍍膜鋁合金中空玻璃窗，并配通長豪華窗簾，門為高級裝飾硬木門和高級防火門，大門采用不銹鋼自動旋轉(zhuǎn)門。 ⑹衛(wèi)生間 地面及四壁均為高級大理石，并配有高級進(jìn)口科勒牌衛(wèi)生器具。 ⑸電梯及電梯間 共設(shè)有 19部日本進(jìn)口原裝客用電梯。 ⑶內(nèi)墻面 大廳及公共區(qū)域?yàn)檫M(jìn)口大理石，客房、寫字樓和公寓內(nèi)墻面貼高級紙基壁紙，局部為雕花貼金箔造型，櫻桃木墻裙墻 面，大廳柱子為高級金箔裝飾造型。 裝修情況： ⑴外裝修 四面外墻鑲貼進(jìn)口西班牙粉紅麻大理石和進(jìn)口外墻磚，局部為鋁合金暗框玻璃幕墻配進(jìn)口比利時中空玻璃和高級外墻涂料。 根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價對象 項目共有房屋１幢（包括主樓、附 附 2和地下室），地下 3 層，地上 18層（ 18層為屋頂設(shè)備層），建筑檐高 米，總建筑面積為 ，建成于 1991年， 1996年到 1999年進(jìn)行了局部的裝修改造， 2000年到2001年進(jìn)行了大范圍的裝修更新改造。北京 項目毗鄰東四商業(yè)街、王府井大街等主要街區(qū)，是北京市區(qū)東部的國際性辦公、文化、商貿(mào)區(qū)的中心區(qū)域，區(qū)內(nèi)頂級商務(wù)建筑林立，為京都政治、外交、金融、商務(wù)、娛樂的繁盛之地。因此估價對 象交通十分便利。附 近有地鐵、 42路、 44路、 113路、 117路、 415路、 701路、 800路、 823路公共汽車和 115路、 118路公共電車等眾多公交線路從此經(jīng)過，四周道路暢通，十分方便。北京 項目座落在 街和 路交叉路口 立交橋的 角。 根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》 [京房權(quán)證市 澳臺字第 號 ]， 項目有限公司取得了位于 區(qū) 號的房屋所有權(quán)。辦公樓部分建筑面積 7390平方米，共 13層，位于416層，公寓部分建筑面積 7410平方米 ，共 13層，位于 416層，設(shè)有 74套房間，并配有門廳及相應(yīng)的管理設(shè)備。 北京 項目的房屋所有權(quán)人為 項目有限公司，共有房屋１幢（包括主樓、附 附 2 和地下室），現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為 17 層，建筑檐高 米，總建筑面積為 平方米，其中地上建筑面積為 平方米，地下建筑面積為，建成于 1991年， 1996年到 1999年進(jìn)行了局部的裝修改造， 2000年到 2001年進(jìn)行了大范圍的裝修更新改造，總?cè)莘e率為 ，地上容積率為 。 估價結(jié)果報告 一、委托方 委托單位：北京 項目有限公司 法人代表 ： 聯(lián)系電話： 詳細(xì)地址：北京市